房产开发-商业计划书-样章四

承兑日期项目编号项目管理人商业计划项目名称* * *政府指定项目项目单位为北京* * * *房地产开发有限公司地点：北京市平谷区滨河工业开发区电话交谈传递真相电子邮件联想博米程诺该商业计划的内容涉及公司的商业秘密，只对有投资意向的投资者开放。公司要求投资公司的项目经理在收到本业务计划时做出以下承诺：妥善保管本商业计划，未经公司同意，不得向任何第三方泄露本商业计划中涉及的公司商业秘密。项目经理签字：接收日期：_ _ _ _ _ _ _ _ _(接收日期)内容摘要第一部分公司的基本情况.第二部分是公司的管理。第三部分项目内容.第四部分行业和市场情况.第五部分是营销策略。第六部分公司管理.第七部分融资指令.第八部分财务计划第九部分风险控制第十部分项目实施进展部分XI其他摘要1.公司基本信息公司名称：北京* * * *房地产开发有限公司成立日期：2001年7月17日注册资本：1000万元，其中现金1000万元。注册地点：北京市平谷区滨河工业开发区公司的性质是：有限公司2.主要管理人员3.项目主要内容我公司(城建三公司)计划在山东省济宁市注册成立一家项目公司，专门从事济宁市政府指定的公园和建筑的建设。总建筑面积2716亩，其中公园513亩，开发800亩(拆迁房屋33.8万平方米)。700亩建设用地达到了三通一平的水平。与当地政府签订的总造价为9.5亿元。公园建设耗资2.5亿元。搬迁房屋的建筑安装费用为7亿元。济宁市政府承诺分三年分期偿还约定项目资金9.5亿元，并承担同期贷款利息，外加1.5%的财政支出。三年的还款率分别为30%、40%和30%。该项目最大的特点是公司的投资风险几乎为零，因为济宁市政府有绝对的还款能力。此外，该项目的利润相对较高，这将为投资者带来可观的回报。4.融资指令4.1融资限额为了保证项目的实施，需要追加投资7亿元。在新的投资中，投资者需要投资3亿元，借款4亿元。最后，公司自己投资了2亿元。4.2投资基金的使用和计划投资的主要目的是：建筑成本、人工成本、材料成本、机械成本和其他日常费用。第一部分公司的基本情况1.1公司基本信息公司名称：北京* * * *房地产开发有限公司成立日期：2001年7月17日注册资本：1000万元；实际到位资金1000万元，其中现金1000万元。注册地点：北京市平谷区滨河工业开发区公司的性质是：有限公司1.2公司发展北京城建第三建设集团有限公司的发展历程集中体现了中国国有企业的改革进程：其前身北京第三城市建设工程公司是1983年由原中国人民解放军基础设施工程师“转岗”发展而来，隶属于北京城建集团。2000年，随着国有资产逐步退出建筑市场，公司更名为北京城建三建工程有限公司。2004年，作为北京首批多元化股权重组试点单位之一，公司通过管理层收购完成股权重组，成为北京城建集团、三一重工、巴里信托投资有限公司的股份有限公司，公司更名为北京城建三建发展有限公司；现在，经过三年的努力，北京城建三建集团有限公司终于成为北京城市建设中的一支独立力量。1.3公司主要股东现状股东姓名出资额(万元)出资形式股份比率联系人电话北美投资集团2300货币23%张北京城建集团2000净资产20%李三一重工有限公司两千万货币20%江东方嘉昊两千万货币20%陈城建三建集团职工大会1372.5327.5净资产/货币13.725%3.275%崔海民合计：1亿元，其中货币6627.5万元。自2005年初以来，公司已先后注册了9家控股和参股公司子公司：公司的名称注册资本成立时间北京城建三华清建筑工程有限公司600万元2005.4北京城建三华泰建筑工程有限公司600万元2005.5北京城建三世纪建筑工程有限公司600万元2005.5北京盛阳建筑工程检测有限公司一百万元2005.5北京程健三港建筑工程有限公司300万元2006.3北京城建第三路面工程有限公司600万元2006.4北京城建第三机电安装工程有限公司800万元2006.6北京城建第三劳务服务有限公司300万元2006.8北京城建第三测绘有限公司20万元2007.2北京城建第三房地产开发有限公司一千万元2007.41.4公司当前业务房地产开发、物业管理、钢结构工程、公路工程、市政工程、房屋建筑工程、城市轨道工程等。1.5主要业务是房地产开发公路工程施工总承包、房屋建筑总承包和市政工程施工总承包；机电、基础与基础、钢结构、公路路面工程施工专业承包等。注：主营业务为一级资质。1.6公司员工现状公司全体员工号码：961大专以上学历449占员工总数的46.7%学士学位或以上227占员工总数的23.6%研究生以上水平12个人员工总数的1.2%医生一个人占员工总数的0.1%。1.7公司近期和未来3-5年要实现的目标1.7.1公司发展方向我们要精、专、强建筑总承包和专业承包，逐步形成以工程总承包为主业、房地产开发为主业、高新技术产业为龙头、投融资和资本运营为支撑的大型综合企业集团。1.7.2 3-5年阶段目标到2011年，建设总承包和专业承包将进一步细化、专业化、集约化，建立独立的投融资渠道，提高资本运营能力。企业员工平均年收入在城建集团二级公司中仍处于前列。到2013年，我们将实现以工程总承包、房地产开发和高科技产业为重点的目标。企业职工年平均收入达到或超过1987年，深圳率先推出了新的房地产政策。房地产使用权可以交易。这一政策突破了当时计划经济体制下只能由政府分配住房的局面，具有实验性质。后来，广州也发生了类似的情况。中国的房地产萌芽于南方的热土，并开始逐渐渗透到全国。这一时期的主要历史事件如下：1978年，理论界开始提出住房商品化和土地产权的观点，为中国房地产的发展奠定了理论基础。1980年9月，北京市住房建设办公室率先成立北京市城市发展公司，开始房地产综合开发。同年，中国房地产开发集团(中国住宅集团)成立。1982年，国务院在四个城市进行了房屋销售试点。1983年，田弘集团的前身北京房地产开发管理公司成立。1984年，广东和重庆开始征收土地使用费。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让土地用于建房。1988年2月25日，国务院发布了国务院住房制度改革领导小组关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案。1988年，万科通过股份化和重组，正式更名为“深圳万科企业有限公司”。今年11月18日，万科以2000万元的价格参与土地招标，一举拿下利泉地块。万科正式进入房地产行业，成为国内最早开发住宅商品房的企业之一。1990年，上海住房改革方案出台，住房公积金制度开始建立。自1991年以来，国务院批准了24个省市的住房改革总体规划。1991年1月29日，万科a股在深圳证券交易所上市。4.1.2第二阶段：房地产爆发和稳定期(1991-1997年)从1991年到1992年，中国爆发了房地产业。特别是邓小平访问南方后，数千亿资金涌入海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。当时的情况是这样的：没有人知道房地产，但每个人都知道房地产是一个暴利行业。结果，东、西、北、南一起冲上前去赚钱，不管手段如何。只要结果，不管过程；其非理性的运动模式最终导致了泡沫的破灭和普遍的悲痛。1993年宏观调控后，房地产投资过热的趋势得到了抑制。中国房地产业由此进入了一个相对稳定的发展时期。这一时期的主要历史事件如下：1991年9月13日，冯仑等人注册成立海南农业高新技术投资公司。当时，冯仑、王功权、刘军、易晓迪、潘石屹、王启富六人占公司总股份的65%左右。“农高头”成为万通的前身。1992年6月12日，北京市政府公布了北京市住房制度改革实施方案等7项配套措施，并于7月1日全面实施。1992年，万科确立房地产为主导产业，开始进行从多元化到房地产开发为主导业务的具体战略调整。1992年，万科跨区域经营发展迅速，重点发展东南沿海地区的房地产和股权投资。上海、青岛、天津等地的项目发展顺利，为公司的大规模发展奠定了坚实的基础。1992年6月16日，经对外经济贸易部批准，中国海外集团正式成立。1992年8月20日，中国海外发展公司在香港联合交易所上市，成为首家在香港上市的中资企业。该公司获得了99次认购，冻结了758亿港元，创下当时的纪录。1992年9月，广州保利房地产开发公司成立，获得国家一级房地产开发资质。1992年11月23日，恒大地产发行的流通a股获准在深圳证券交易所上市交易，股票代码为：1993年12月，万科更名为“万科企业有限公司”在美国1998年，中国房地产业出现了一个新事物，即所谓的“房改”，将单位直接分配转变为货币化分配。一旦这项政策实施，银行抵押贷款将被启动。从此，中国房地产逐渐进入市场化活跃期，一个房地产市场诞生了。在此期间，还发生了一些更有影响的事件：1998年下半年，万科推出“万人大会”，在公司与客户的有效沟通中发挥了重要作用，被媒体誉为“开创房地产管理创新的一项举措”。中国人民银行于1999年2月发行了关于开展个人消费信贷的指导意见。提出“积极发展个人消费信贷，对于促进消费、扩大内需、促进生产、支持国民经济持续稳定发展、调整信贷结构、提高信贷资产质量具有重要意义”该文件发布后，中国新一轮房地产牛市正式开始。2001年11月，福布斯杂志评选为“世界300强小企业”，万科排名第六。2002年3月，潘石屹成立了soho中国有限公司2002年8月8日，中海房地产有限公司在深圳成立。8月28日，中海地产正式通过进入a股上市辅导期的审批。2002年8月，广州恒大实业集团有限公司(以下简称恒大集团)以接受41，864，466股法人股成为公司最大股东。2002年，万科在全国销售了11000多套住宅。根据住宅销售面积，万科已经成为世界上最大的开发商。2003年4月1日，中国人民银行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(121号文件)。这是中国新一轮房地产牛市开始后，中央政府首次采取措施抑制房地产过热。这表明中央政府对房地产的态度已经从支持转变为警惕。2003年6月，北京创业投资集团有限公司重组其房地产业务，成立了首创置业有限公司，该公司宣布以每股不超过1.68港元的发行价在香港全球出售5.64亿股h股。股份出售约占首创置业股本的35%。2003年7月30日，中海地产正式签约上海建国东路项目。该项目总开发面积约60万平方米，总投资约60亿元。2003年，建外soho的年销售额达到33.2亿元，创下单个项目的新高。4.1.4第四阶段：房地产调控期(2003年至今)从“八国”到“六国”，从“监管”到“再监管”，关于央行严格控制房贷的121条还没有用尽，中国房地产业正面临新的政策考验。自2003年以来，中国的房地产宏观调控政策一直在不断实施。它不能简单地理解为开发商的优