秦皇岛拟定项目调研报告.ppt

秦皇岛拟定项目调研报告,目录,1.城市宏观经济环境分析,城市区位状况,行政区划与人口,人口规模及结构,经济指标,（1）城市区位状况,秦皇岛市位于河北省东北部，东经1183311951，北纬39244037。东北接辽宁省绥中县，西北临河北省承德市，西靠唐山市的滦县、迁安，南临渤海。西南距石家庄483公里，西距首都北京280公里，距天津220公里。,（2）行政区划,秦皇岛地处河北省东北部，南临渤海，北依燕山，东接辽宁省葫芦岛市，西近京津，位于最具发展潜力的环渤海经济圈中心地带，是东北与华北两大经济区的结合部。秦皇岛市辖北戴河、山海关、海港区三个城市区和抚宁、昌黎、卢龙、青龙满族自治县四个县。,(3).人口规模及结构,该市人口总况,人口结构,由图可以看出，年龄在35-59岁之间的人口比例较大,（4）经济指标,由图中可以得出，国内生产总值是逐年递增的。,由图中可以得出，人均国内生产总值是逐年递增的，并以稳定的增长速度向上。,1.国内生产总值,2.人均国内生产总值,2.城市零售/批发商业市场分析,零售/批发商业市场发展,业态发展分析,主要商圈分析,在建项目,（1）零售/批发商业市场发展,秦皇岛市批发市场的占有量极少，而由于旅游行业的发达，促使零售业有很大的发展，吸引各地到此购物但整体消费品的档次偏低。,商圈发展简介,（2）秦皇岛市人均收入与支出,人均可支配性收入,右图可看出，人均收入逐年递增，人们的生活水平也有所提高。,消费性支出,由图中可以看出，随着时间的递增，人们的消费购买能力也在增加。,（3）主要商圈分析,主要商圈分析,主要商圈商业设施,主要商圈简介,城市商圈介绍,主要商圈简介,海港区,海港区是秦皇岛市的中心区，南临渤海，北依燕山，东毗历史名城山海关，西连避暑胜地北戴河，是全市政治、经济、文化的中心区。辖东港、海港、西港、海阳、北港5个镇及北部工业区共118个行政村和文化路、海滨路、北环路、建设大街、河东、西港路、燕山大街、港城大街、东环路、白塔岭10个街道、65个社区。其中，以文化路为界划分两个商业集中区，分别为太阳城商业区和金三角商业区。,海港区,（1）太阳城商业区,太阳城商业区是海港区最大规模商业设施群，位于秦皇岛市中心黄金地段，东至民族路，南至秦山铁路，西至文化路，北至河北大街，总占地面积15.36万平方米，建筑面积约为38万平方米，拥有27栋单体商业楼，商业区区位优势明显，有近20条公交线路环绕期间，交通便利、四通八达。太阳城商业区分为两个主要功能区，即市场区和商贸区。南部市场区发展成三大特色市场，北部商贸区发展成四大主流区，即：休闲娱乐区、特色商品区、旅游商务区、文化教学区。,海港区,（2）金三角商业区,金三角商业区由河北大街、文化路、海阳路三条道路交叉而成，是我市最繁华的商业购物街区，交通便利，客商云集，既是商业黄金地段，又是城市对外窗口。昔日的金三角，各类餐饮小吃无序发展，市政基础设施老化、交通混乱、人车交错、店招牌匾低劣凌乱，缺少统一规划，周围建筑年久失修、色彩脱落，严重影响了我市窗口地段的市容形象。,主要商圈简介,山海关区,山海关历史悠久，名胜荟萃，是国家级历史文化名城、世界文化遗产地。人文景观与自然景观交相辉映，旅游资源得天独厚。山海关地理位置极为优越。自古就是东北与华北的咽喉要冲，以“两京锁钥无双地，万里长城第一关”名播遐迩。如今它地处东北、华北、环渤海三大经济区的交汇处。山海关区共辖5个街道、3个镇、1个乡：南关街道、东街街道、西街街道、路南街道、船厂路街道、第一关镇、石河镇、孟姜镇、渤海乡。山海关区内商业主要集中在南海西路和关城南路交汇处，其中共有6商场，分别是顺城商城，爱美来，万商商城，万孚商城，国百商城和兴华市场。,山海关区商场基本信息,主要商圈简介,北戴河区,北戴河是驰名中外的旅游休闲度假胜地，被称为中国旅游业发展的“摇篮”。早在20世纪20年代，就被誉为“东亚避暑地之冠”，成为中国著名的四大避暑区之一。北戴河下辖2个镇、2个街道办事处、1个经济技术开发区、25个行政村、11个居民委员会。1898年（清光绪24年）北戴河被辟为旅游避暑区，当时许多国际商界、宗教界人士纷纷到北戴河选址安居、兴业置产。新中国成立后，老一辈无产阶级革命家毛泽东、周恩来、邓小平等和现任的中央几大领导同志都曾到这里办公和休息，北戴河因此受世人瞩目。北戴河先后被评为国务院首批公布的国家级重点风景名胜区、全国园林城市、中国优秀旅游胜地四十佳之一、首批中国优秀旅游城市。北戴河区商业主要集中在石塘路步行街和草厂中路交汇处，其中仅有石塘路市场和北戴河商城两家市场，石塘路一层销售水产，工艺品，二层销售低档服饰。北戴河商城一层为超市，二层为服装销售。商业中心周围的门市比较多，共有64家门市。,商圈内商场简介,项目地位于海港区，以下为太阳城商业区和金三角商业区内主要商场介绍：,1.太阳城商业区,地理位置:海港区河北大街中段152号。（紧邻金原商场）面积：建筑面积3.2万营业面积2.65万区域划分：1F：化妆品、照相器材、国际名表；2F：珠宝首饰、国际名牌皮鞋、名品箱包；3F：时尚女装和精品内衣；4F：名牌西装、高档羊毛衫、羊绒制品；5F：家具内衣，小家电。商铺数量：大约有239个商铺客流：日均15000人次租金及费用：1F：7000元/年；2F：5000-6000元/年；3F：4500元/年左右；好位置7000元/年；4F：3000元/年,（1）秦皇岛商城,综合分析：商场位于秦皇岛市中心商业最繁华地段，交通四通八达，是秦皇岛市规模较大、设施较先进的大型综合性零售商场。商场内部设施齐全，购物环境幽雅，管理制度严格，服务态度好，员工素质高,客流量大。自成立以来得到市民的好评，中档偏上的品牌定位符合大众消费人群，满足市民追求时尚品牌的同时打出价位战略。其商场布局合理、环境优雅，商品齐全、价格合理，成为市民购物的首选场所。,太阳城商业区,（2）淘乐城总店,地理位置:秦皇岛市海港区文化路号（太阳城4号楼，凯丽商场对过）面积：建筑面积1.8万/营业面积1.3万区域划分：1F:缤纷饰品类；2F：摩登时代饰品鞋；3F：潮流基地潮流女装内衣袜；4F：未营业商铺数量：大约有187个商铺客流：日均6000人次租金及费用：1F:均价约4500元/年/；2F：均价约2000元/年/；3F：均价约1200元/年/；4F：未营业主要品牌：布戈牛仔等品牌（商场以时尚和非主流定位，多为外单和散货）,综合分析：商场太阳城中心地段，地理位置优越。有足够的客流和消费群体。同比其他商场价格更低为其竞争带来优势。商场实行错位经营与囯辰、明珠的经营定位明显差异。是年轻人追求潮流与时尚的理想去所。但其商场商场整体环境比较杂乱，经营种类各异，格局较混乱，没有明确分区。,太阳城商业区,（3）囯辰商厦,地理位置:河北省秦皇岛市太阳城6号楼面积：建筑面积6000/营业面积4000区域划分：1F：运动、休闲鞋类；2F：服装、布匹；3F：精品服装；商铺数量：大约有137个商铺客流：日均5000人次租金及费用：1F:鞋类门市3200元/年/；2F：均价约650元-700元/年/；3F：较好地段620元/年/；外围511元/年/主要品牌：意利袋鼠、蜘蛛王、红喜鸟、千百莉、日泰等综合分析：做为秦皇岛繁华地段的商场。其区位、交通、传统、行市等明显优势，但其经营环境较本市区来看为一般，仅有基本的消防设备，其商场整体装修陈旧，未见其营销策划手段。主要客源多为服装定制。凭借低廉的价格早太阳城商圈占据一席之地。,太阳城商业区,（4）明珠购物广场,地理位置:秦皇岛市海港区太阳城步行街12号面积：建筑面积2万/营业面积1.3万区域划分：1F：品牌服饰、体育休闲；2F：鞋类，箱包；3F：休闲服装；4F：男装内衣；5F：外贸服饰商铺数量：大约有246个商铺客流：日均8000人次租金及费用：1F:均价约1100元/年/；2F：均价约820元/年/；3F：764/年/,692/年/；4F：540/年/主要品牌：衣之纯、伊韵儿、匡威、圣天狐、依米奴、羊老大等品牌综合分析：明珠购物位于秦皇岛市太阳城繁华商业中心区，其地理位置优越，具有稳定的客源。其商场配套设施齐全整体购物环境较一般，但其经营管理不到位，未见任何营销策划方案。,太阳城商业区,（5）门市情况,总户数:279户基本户型:25、50为主租金情况：（买断租赁为主）买断原始租金为：15000元/现转兑价为:223元/年；288元/年,金三角商业区,（1）金三角市场,地理位置:秦皇岛市海港区河北大街中段137号。面积：建筑面积1.8万/营业面积1.3万区域划分：1F：饰品；2F：服装，裤子；3F：鞋帽；4F：休闲服饰商铺数量：大约有350个商铺客流：日均22680人次租金及费用：1F：1.2米柜台租金为600元/月；2F：1.5米柜台租金为600元/月；3F：1600元/年；4F：1320元/年综合分析：该商场位于秦皇岛市中心，地理位置优越，交通便利，实现错位，参与竞争，具有大量客流，低档的市场定位，品项齐全，时尚潮流追求，适合年轻消费群体。,金三角商业区,（2）供销大厦,地理位置:秦皇岛市海港区海阳路中段面积：建筑面积2万/营业面积1.5万区域划分：1F：时尚美容化装、美甲、饰品、手机美容、内衣、靓包；2F：时尚休闲馆主要为大众休闲服饰、运动休闲服饰和鞋类经营；3F：绅士淑女馆主打流行男装和时尚女装；4F：童装鞋帽，儿童用品、玩具，母婴儿童会馆，儿童摄影，童车童具（招商中）商铺数量：大约有313个商铺客流：日均50000人次租金及费用：1F：6476元/年(转兑)；2F：1700元/年；3F：2100元/年；4F：660元/年（建筑面积计算）主要品牌：梦特娇、老人头、雪中飞、波司登等品牌综合分析：其商场历史较久远，有一定知名度。处于金三角繁华商业地带，交通便利。又因其经营品类繁多，客流量较大，其低廉的商场地位适合大众消费。,金三角商业区,（3）华联商厦,地理位置:秦皇岛市文化路138号面积：建筑面积1.14万/营业面积1万区域划分：-1F：羽绒服专区；1F:化妆品、日用百货、烟酒、手机、名品珠宝馆；2F：男女皮鞋、运动休闲；鞋帽金店；3F：女士服装、文胸内衣；4F：男装；5F：家居儿童世界商铺数量：大约有202个商铺客流：日均12000人次租金及费用：扣点约为20-23%左右，根据品牌及位置不同，略有调整主要品牌：杰奥、雅鹿、美宝莲、佰草集、沐澜家、皮尔卡丹、雅戈尔、柒牌等品牌,综合分析：本市第一家现代化综合大型商场。商场坐落于秦皇岛市市中心,金三角繁华地段，交通便利，外侧环境好，有良好商业氛围。其统一的经营管理方式，每层都设有安保人员，服务人员统一着装，为其商场发展带来勃勃生机。,金三角商业区,（4）门市,总户数:123户服装类：51户；简易棚;60户；小吃一条街22户基本户型:8、12、15为主租金情况：转兑价：2666元/年；3750元/年（押金1000元或1500元）合同期：3年,项目外商场简介,（1）银谷第6空间,地理位置:河北省秦皇岛市海港区康乐街25号面积：建筑面积2.696万/营业面积1.5万区域划分：地下共包括7个空间，分别为小商品空间，精品空间，时尚空间，运动空间，休闲空间，美食空间。商铺数量：大约有199个商铺客流：日均8000人次租金及费用：服装区：1000元/年（建筑面积)小商品区：2000元/年,主要品牌：追梦人，芯旎，蜕变，爱布释手，双鱼座，豪威名品，诺亚姿等综合分析：秦皇岛银谷时尚购物有限公司简称银谷时尚中心，其根据休闲街的特点，在总体规划上，以高档次、现代化休闲影院为核心经营项目，同时结合购物、餐饮、娱乐、运动、文化等休闲内容，使之成为一处集影视休闲、购物餐饮、文化娱乐、游览、社交为一体的综合商业休闲中心。,项目外商场简介,（2）四季青批发市场,地理位置:秦皇岛市海港区建国路号面积：建筑面积1.2万/营业面积8000区域划分：1F：柜台加背柜招商范围；钟表，五金、首饰加工、应季产品、工艺礼品、饰品、百货日杂。2F：铺位式经营招商范围；床品、窗帘、布艺、布料、成衣加工、韩国商品、手工艺品。新奇特商品、箱包鞋帽、服装、十字绣、针织内衣商铺数量：大约有607个商铺客流：日均20000人次租金及费用：1F:211.2元/平米/年，一楼标准档口不超8000元；2F：144元/平米/年，二楼标准档口不超6000元;外围版房户：1500元/平米/年,综合分析：该商场是秦皇岛市集批发、零售于一体的小商品经营集散地，其历史久远，经营品类繁多，小商品一应俱全，价格低廉，为附近县市及农村集市打货的理想去处。,项目外商场简介,（3）亚泰批发商厦,地理位置:秦皇岛市民族路88号面积：建筑面积4万/营业面积3.3万区域划分：1F：小商品（婚庆用品、五金日杂、花卉书画等）；2F：服装鞋帽，针织制品；3F：床上用品，窗帘布艺；4F：各种家具、沙发；5F：家具商铺数量：大约有382个商铺客流：日均1.5万人次租金及费用：均价为：600元/年；最低价位400元/年综合分析：商场成立时间早，经过改建后，外观形象好，占地面积大。内部环境较好，经营商品种类繁多，是附近县市个体业主理想的打货去处。,在建招商项目,（1）乐都汇乐都汇广场秦皇岛项目位于秦皇岛市海港区，由全球三大零售商之一的英国特易购(TESCO)旗下全资控股子公司TESCO地产公司开发。两条城市主干道河北大街中段与文化北路的交汇处，总建筑面积7.8万平方米，拥有4层商业楼层，2层共816个车位的停车场，是目前全市停车位最多的购物商场。项目坐拥秦皇岛市繁华商业中心的黄金地段，周边中高档住宅和写字楼密集，23条公交线路纵横汇集于项目主入口，落成后将成为秦皇岛的又一商业巨擘。该项目已于今年6月封顶，预计将于今年12月下旬盛大开业，同时将为秦皇岛市提供1000多个就业岗位。总户数：170户（1F:90户；2F:27户；3F:33户；4F:20户）租金情况：第一年扣点为：22；第二年扣点为：22保底：3300元/年（48保底60000元/月；物业2336元/年）合同期：25个月均价为：3283元/年（建筑面积，完善装修）（2）半岛四季半岛四季位于海港区文化路179号，为31层建筑。由宏基地产开发，定位为“产权酒店式私邸”，建成后，“顶层VIP观海四季宫”将开设4座私属会所，设置醇品咖啡厅、私人宴会厅和高端私人俱乐部等区域，顶层VIP会所还有百米高空观海功能。精装修五星级酒店品质，111至117平方米两居、42至59平方米一居的优质户型，70年全能私产，完善的配套设施等，使大家产生了浓厚的兴趣。租金情况：均价为：7500元/（建筑面积，完善装修）,写字楼,金原国际商务租金情况：均价为：5500元/（建筑面积，公摊为40）天洋大厦租金情况：均价为：3600元/（建筑面积）住总商务大厦租金情况：均价为：3200元/（建筑面积）金都写字楼租金情况：均价为：4200元/（建筑面积）金辉写字楼租金情况：均价为：4100元/（建筑面积）,3.项目研究,A.拟定项目界定,B.拟定项目规模,C.拟定项目地位,D.拟定项目定价及效益预算,A.拟定项目界定,该项目界定范围为北起护城河，南至朝阳街，西起海阳路，东至民族路，共经过文化路，民族路和河北大街中段三条街道。该项目位于秦皇岛市最繁华的商业购物街区，交通便利，客商云集，既是商业黄金地段，又是城市对外窗口，在商业区内以文化路为界，有两个商业集中区域，一为太阳城商业区，其内分为两个主要功能区，即市场区和商贸区。南部市场区发展成三大特色市场，北部