2012年5月西安市长安区房地产市场调查商业调查地块可行性分析

共共 10 页页 第第 1 页页 20122012 年年 5 5 月西安市长安区月西安市长安区 某地块某地块房地产市场调查商业调查地块可行性分析房地产市场调查商业调查地块可行性分析 关键词：关键词： 长安区中大型社区核心居住区、*新区、大学城、地铁 2 号线南 站。 目录 一、概述 2 二、项目概况 2 三、开发项目现状调查 3 四、项目周边房地产市场发展分析和建设规模确定 8 五、项目定位和规划设计方案选择 9 六、结论及建议 9 共共 10 页页 第第 2 页页 一、概述一、概述 西安市第四次城市规划，以科学规划为先导，优化城市布局，按照“一城多心”和“九 宫格局”的城市布局，大力推进“新老分治” 。 西安市第四次城市规划中二环内区域为核心 发展成商贸旅游服务区； 东部依托现状发展成国防军工产业区； 东南部结合曲江新城和杜陵 保护区发展成旅游生态度假区；南部为文教科研区；西南部拓展成高新技术产业区；西部发 展成居住和无污染产业的综合新区； 西北部为汉长安城遗址保护区； 北部形成装备制造业区； 东北部结合浐灞河道整治建设成居住、旅游生态区。 本项目所在区域作为“九宫格局”最南边韦曲镇板块将迎来更大的发展契机。本项目 西北面正是即将建成的西安地铁 2 号线南站，本项目所在*村正是紧抓这千载难逢的机 遇开始了*村城中村整体改造。 二、项目概况二、项目概况 *村城改项目 本项目地处*南站居住圈， 即： 西安市长安区樊川路以西， 青年街以南, 西京大学、 徐家寨小学以北，乐园路以东。本项目西北面是即将建成的西安市地铁 2 号线南站，南面有 潏河沿河绿化生态带， 西部和南部均是大学城区域， 同时比邻大型中高端社区太阳新城水岸 新城及兰乔国际城项目。 公交车调度站及西京大学出入口均与项目比邻。 本区域规划用地性 质目前均为居住用地，区域规划居住人口 5 万人以上，是城南地铁站核心居住区。本项目附 近有长安广场商圈、大学城商圈，可以说自然环境宜人，远离城市污染是居住的绝佳之地。 *村村地理位置示意图地理位置示意图 本项目本项目 共共 10 页页 第第 3 页页 本项目项目总用地约 382 亩，容积率按照 2.5 取值预估，总建筑面积约 60 万平方米。 目前该地块已经围挡完成，*村如有需要，经与西安*确认，也可纳入本项目二期土 地储备一并规划设计开发。 三、开发项目现状调查三、开发项目现状调查 1 1、项目地块调查与分析、项目地块调查与分析 1） 、项目地块区域城市用地规划 西安市西安市 20042004- -20202020 年城市总体规划年城市总体规划 西安市西安市 20082008- -20202020 年主城区用地规划图年主城区用地规划图 从以上城市规划的主城区用地规划图中我们可以得出以下结论： 本区域是西安市向南发展的主要方向，是近期城市发展中距离城中心较近的主要区域。 20082020 年主城区用地规划图显示在新一期城市规划的思路下本区域全是文、教、 太阳水岸新城项目 兰乔国际城项目 共共 10 页页 第第 4 页页 用地和住宅用地，基本没有工业用地。 本区域主干交通系统规划已经完成并进入实际勘测和施工阶段。 本区域住宅用地主要集中在本项目偏西、 偏北和周边方向， 这也是形成本项目西北方向 已经有较多的房地产开发项目的原因。 从整体城市规划角度考虑本项目不属于郊区项目， 规划中没有把长安当作外围郊区或副 中心，长安区该区域已经规划进西安主城区。 西安地铁 2 号线南站的建成将在此区域形成一个巨大的核心居住区（*南站居住 圈） ，本区域完成城中村改造后将形成一座现代化新城。 2） 、项目地块区域的交通网络 西安地西安地铁网络示意图铁网络示意图 主城区规划示意图主城区规划示意图 2 2、西安第四次城市规划中长安区的发展定位和解读西安第四次城市规划中长安区的发展定位和解读 1 1）. .城市规划区范围城市规划区范围 本次规划涉及的城市规划区范围为西安市行政辖区，总面积为平方千米。 城镇空间布局城镇空间布局 规划在西安市域范围内，构建“一城、一轴、一环、多中心”的市域城镇空间布局，其 中： “一城”为主城区； “一轴”为以陇海线为主轴的城镇经济发展轴； “一环”为以关中环线为纽带的城镇经济发展集群带； “多中心” 为主城区外围的四个组团、三个新城和四个县城。四个组团指六村堡、 常宁、 新筑、洪庆；三个新城指临潼、阎良、泾渭；四个县城指户县、高陵、周至、蓝田。 主城区范围主城区范围 共共 10 页页 第第 5 页页 以唐长安城为中心， 以绕城高速为基本轮廓， 东至灞河， 西到绕城高速路， 南至长安 （潏 河） ，北到渭河。 主城区总体布局主城区总体布局 凸显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的布局特色。 解读：解读：规划中没有把长安当作外围郊区或副中心，长安区的大部分已经规划进西安主 城区。规划的四个组团，长安常宁宫居其一。 2 2）. .铁路铁路 西安将建设成为全国六大客运中心、十一大编组站和十八大集装箱运输中心之一。 解读解读：提升了长安的铁路客运地位，西安至安康修建铁路复线，西安规划了三主一辅 客运，对既有西安火车站进行扩能改造，新建成的西安北客站，完善中的西安长安站，远景 规划建设西安南站。 这个长安站就是现在引镇的西安南站， 从规划看这个西安南站可能是暂 时的，以后可能成为辅助站，远期以后会在*一个大型的火车南站，成为主站，从规划 图看在郭杜附近,地铁三号线的终点。 3 3）. .公路公路 加快西安境内国家高速公路建设，与陕西省“三纵四横五射线”高速公路网共同形成高 速、便捷的干线交通骨架，满足西安作为东连西进、辐射南北的交通枢纽的需要。 解读：解读：将来南北大通道，上海，北京等地将会通过陕南进入西安，长安有望成为陕南进 入西安的门户。 4 4）. .水水：新建东南郊水厂、子午水厂、东郊水厂、周至水厂、长安三水厂、蓝田水厂、户县 水厂、高陵配水厂、阎良配水厂、临潼配水厂等个水厂和配水厂。 气气：以天然气作为城市燃气主导气源，煤制气和液化石油气为辅助气源。规划至 年主城区天然气年用气总量亿立方米，主城区居民燃气气化率达到。 暖暖：至年，使城市集中供热普及率达到以上。合理布置热源和热网，各 区域内的供热中心间考虑热网联网，提高供热的安全性、可靠性。在现状管网的基础上，将 规划范围内的蒸汽管网和热水管网完善覆盖整个区域。 解读：解读：西安规划了十个水厂，长安居其三，供热和天然气长安的普及率有望大幅提升， 生活更加便利。 5 5）. .关中经济区发展关中经济区发展 关中经济区有望 10 年后媲美珠三角 GDP 超万亿。 “关中的发展现在已上升到了国家发 展战略层面，政府希望经过 10 年努力，使关中经济区成为与珠三角、长三角、环渤海相媲 共共 10 页页 第第 6 页页 美的经济区” 。 为此，陕西省将会加大对西安、宝鸡、咸阳、阎良、渭南等 6 个国家级开发区的支持力 度，加快西安韦曲航天科技产业开发区、郭杜教育科技产业开发区、泾河工业园、浐河经济 开发区等省级开发区的建设步伐。 同时还将加快培育壮大 30 户百亿元企业， 重点培育航空、 航天、输变电设备、汽车等 12 大产业集群，并使关中的“一村一品”成为全省示范基地， 以促进县域经济发展壮大。 解读：解读：图上标明长安的省级开发区还是两个，韦曲航天产业开发区和郭杜教育开发区。 目前已经成立的西安国家民用航天产业基地， 同时国家级的西安高新区和曲江文化产业示范 区均向长安发展。长安区的文化、教育以及科研区的地位其他区域已经难以撼动。 从以上图片和资料可以得出以下结论：从以上图片和资料可以得出以下结论： 本项目北面长安区老城区域道路网格已经形成， 本区域仅有主干道路， 本区域的道路网 络还需要在项目开发时完善，形成区位一体的道路网络系统。 本项目区域有大量非建设用地， 非常有利于政府的土地运营、 城市运营和城中村整体改 造。 本区域具备进行城市扩展， 房地产开发的空间， 周边现在主要是文教用地和文教配套用 地， 属于房地产开发的相对盲区， 市场前景广阔。 同时还具备开发成本低廉等诸多优势。 西安地铁 2 号线南站与本项目比邻， 本区域将具备快速的城市交通通道， 拉近本区域与 城市核心区域的距离。 西安地铁的运行给本区域的开发注入强心剂。 西安地铁 2 号线南站的即将建成将极大提 升本区域的城市基础设施和城市配套，为本项目的开发建设迎来契机。 南郊大学城的进一步发展将极大提升本区域的文化气息， 同时也将凝聚本项目的人文气 质。 本区域的开发建设必将使本区域居住区和韦曲老城板块和大学城板块连成一片， 显现出 城市的聚集效应，促使城市功能升级。 同时从主城区规划示意图可以看出， 新规划中没有把长安当作外围郊区或副中心， 长安 的大部分已经规划进西安主城区。 随着立体交通的日益发达长安韦曲区域作为西安市城南的居住中心地位即将实现， 白天 在高新和城内工作，晚上在长安韦曲居住的生活模式已经形成。 3） 、项目地块周边的房地产开发情况 共共 10 页页 第第 7 页页 项目图片项目图片 项目名称项目名称 地理位置地理位置 目前状况目前状况 规模规模 最高最高价格价格 项目简介项目简介 兴国花园 长安区 *十字 向 东100 米 2010 年 3 月份售罄 占10亩 500户3 栋高层 3400元/平， 2010 年 3 月 价 60-120 平米城市主流需求全明户 型，创新人性化的健康品位空间， 星级入户大堂，精装电梯间，品牌 高速电梯。 车位的数量与住户的比 例为 1：2（地块近邻项目） 君悦花园 *十字 向 东150 米路南 2010 年 9 月份售罄 22 亩 6 万平 36% 绿 化率 4500元/平， 2010 年 9 月 价 西安龙飞实业精心打造的“君悦 花园”华宅社区， 由五栋多层与两 栋高层组成。 （地块近邻项目） 太阳水岸新 城 长 安 二 中 南 侧 地 铁 南站比邻 在售， 区域 典 型 偏 高 端项目 128 亩 建筑面 积22万 平绿化 率 45% 6300 元/平 一次性付清 优惠 2%，按 揭优惠 1.5% 区内，幼儿园、篮球场、网球场、 景观会所、多功能综合会所、室内 恒温游泳池、 户外健身场所等设施 一应俱全。一期 10 年 8 月交房。 二期 10 年年底开盘，500 户。 兰乔国际城 西 安 市 长 安 区 大 学 路 在售， 区域 典 型 高 端 综 合 体 项 目 200 亩 30 万平 17 栋高 层组成 商 铺 一 层 20000元 / 平 ， 二 层 10000 元/平 陕西华岭房地产开发公司在成功 开发西安的指标性豪宅兰乔圣菲 后推出的又一得力之作。 项目总投 资达 12 亿， 长安区 2010 年重点建 设项目， 分两期开发， 一期 8 栋楼， 共 1384 户。 竞品项目市场调查综述：竞品项目市场调查综述： 本区域属于长安区市政基础设施和市政配套设施中等偏上价值区域 （地铁南站优势尤为 突出，其它欠佳） ，原本固有的长安区初期开发项目大多五证不齐，采取超低价入市，市场 口碑为单纯性价格洼地区域，且项目位置大多较好；时至今日，地块在价值洼地区域的市场 环境中，有待市场的发现与大力引导，尤以商业为重。目前本区域在售的中小项目价格体系 处于长安区中心城区平均水平以下。 四、项目周边房地产市场发展四、项目周边房地产市场发展分析和建设规模确定分析和建设规模确定 1、周边地区房地产发展情况 新的城市规划中作为文教科研区的长安城区在居住适宜度和通达度上位居全市前列， 有 所欠缺的仅是小区域基础设施， 西安地铁2号线的正常运行以及2号线南站的即将修建成功， 必将大大提升本项目区域的城市基础设施，本区域房地产开发必将跨入新的高度。 2、项目所在区位市场未来发展预测 西安的房地产市场布局一直以城南为最具发展实力区域， 与城南相连的长安区韦曲在最 近 2 年也迸发出前所未有的活力。 目前正处全球金融危机带来的经济不景气时期， 房地产价 共共 10 页页 第第 8 页页 格回落，地价款也处于同比和环比相对较低水平。由于长安区的房地产开发项目较小，多数 地缘性关系企业资金实力有限， 因此长安区的房地产价格回落也比西安市内更加理性。 由于 房地产开发成本的变化不大在购房者购买力不足情况下， 长安区较低的土地价格促生的相对 低廉的房地产价格更能被目前的购房者接受。 因此此次房地产市场的调整对长安城区的房地产市场影响不大， 从某种意义上来说还具 有一定的促进作用。 3、本项目市场竞争能力与前景分析 1）、市场竞争优势 本项目为城中村改造项目，价格较长安区正常的房地产项目会低，极具价格优势。同时 本项目品牌型开发商背景是消费者具备未来的保值信心， 也就是跟着大树好乘凉， 跟着地产 项目守增值。 2）、销售前景比较分析 本项目板块随着区域交通环境和市政配套的完善， 尤其是 2 号线地铁南站的建成， 本区 域的房地产价值还将进一步提升。 本区域主要客户为初次置业客户和投资置业客户， 本区域 的住宅物业的销售率一直在 80%以上，销售周期较西安市的平均周期短 3 至 6 个月，由于本 项目是城中村改造项目， 前期手续未完时不能提供正常按揭购房， 因此前期销售周期会加长。 3） 、本项目不利因素分析 A、本项目区域规划道路尚未修建完成，目前交通情况欠佳。 B、本项目前期手续未完时不能提供按揭购房，市场大环境如进一步恶化，销售周期将 会延长，项目开发前期的资金压力将会增大。 C、 本项目即将开发的商业部分占比较大 （25%以上） ， 致使项目整体资金回收期会加长， 商业氛围的营造及招商工作尽管先行， 但是周边消费人群多为学生， 新型住宅社区的入住率 也一般，同时消费能力有限，再则商业部分人气的快速聚集，也将是项目住宅部分成功的关 键。 五、项目的市场定位和规划设计方案选择五、项目的市场定位和规划设计方案选择 1 1、项目的市场定位项目的市场定位 项目的目标市场 根据长安区本区房地产市场一贯的目标客户， 分析本项目的目标市场客户主要为以下几 类： 周边居住具有一定购买力的中等收入家庭（拆迁户为主）； 共共 10 页页 第第 9 页页 外地准备移居西安，购买力有限客户； 在西安工作的有置业需求，购买力有限的外地年轻人； 西安其它区域对本区域没有抗性的置业客户； 认同目前尚处于价值洼地观点的投资客； 商业部分产品带来的新型客源； 周边乡镇收入较高的移居私营业主； 商业部分客群则引进*百货商场固有资源； 项目的市场定位 根据以上目标客户需求，结合此类人群的置业偏好，同时结合本项目实际情况，本项目 应定位于“西安城南、地铁“西安城南、地铁站旁、大学站旁、大学城边、城边、西安西安*国际品牌折扣店、国际品牌折扣店、长安城区南部核长安城区南部核 心心高尚高尚居住区居住区”。 本项目地块特性决定本项目即属于地铁物业， 高端商业综合体物业， 又属于大学城物业， 在规划设计时应充分考虑此类物业的特性， 合理布局商业与居住的空间， 同时充分突出小区 营造的自然景观和人文景观对目标客户的吸引力。 2 2、规划设计方案选择、规划设计方案选择 A、25%商业（*）+20%公寓产品+55%高端住宅产品（面积 90180 平米） B、25%商业（*）+75%中端住宅产品（面积 60160 平米） 六、结论及建议六、结论及建议 结论：结论： 1、 本项目在房地产市场上具备我司开发条件。 2、 本项目区域多年前开发的项目