2012物业管理师物业经营管理模拟试题及答案

2012物业管理师物业经营管理模拟试题及答案一、单选题 （共 60 题，第小题 1 分）1、通常情况下，人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的（ ）和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的（ ）。A.系统风险、个别风险B.系统风险、市场风险C.个别风险、系统风险D.个别风险、非系统风险2、在房地产置业投资中，流动资金在每个生产经营周期完成（ ）周转。A、多次B、一次或多次C、两次D、一次3、下列关于组合投资的说法中，不正确的是（ ）。A.组合投资的目的是为了降低投资风险并实现收益的最大化B.房地产业是最早应用组合投资管理的行业C.组合投资可以在风险既定的条件下实现收益的最大化D.组合投资可以在收益既定的前提下使风险尽可能降低4、物业管理绩效评价指标体系中，基本指标权数最高的是（ ）。A. 财务效益状况指标 B. 资产营运状况指标C. 偿债能力状况指标 D. 发展能力状况指标5、写字楼市场上通常将写字楼分为（ ）（按照从高到低的等级顺序）。A.一级、二级、三级 B.三级、二级、一级C.甲级、乙级、丙级 D.丙级、乙级、甲级6、中心地理论最早由（ ）国的学者Christller提出的。A、英国B、法国C、美国D、德国7、如果使用净租金的形式，为确定租金的内容，在租约中不需要明确的费用是（ ）。A.业主需要支付的费用项 B.代收代缴费用C.投资利息 D.公用面积维护费用8、从本质上来讲，C.RM是一种（ ）。A.管理理念 B.企业管理软件 C.企业文化 D.信息技术的创新9、以下关于房地产投资信托基金的说法中，不正确的是（ ）。A.房地产投资信托基金是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司B.投资者可以直接把资金投入到房地产公司中C.收入现金流的主要部分将分配给作为投资者的股东D.本身仅起到一个投资代理的作用10、以下各项中，不属于房地产间接投资的是（ ）。A、住房抵押贷款B、房地产投资信托基金C、房地产投资证券D、房地产企业债券11、以下（ ）属于真正的别墅。A、联排别墅B、叠拼别墅C、空中别墅D、独立式别墅12、按物业经营者向不同主体提交报告进行分类，物业管理报告类型不包括（ ）。A. 向业主、租户提交的物业管理报告B. 向高层次管理者提供的物业管理报告C. 向投资者或董事会提交的物业管理报告D. 向社会公众提供的物业管理报告13、物业经营管理是以（ ）为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。A.商业性物业 B.综合性物业 C.收益性物业 D.公益性物业14、用于出租经营的居住建筑主要是（ ），这是经营性房地产的重要类型。A.别墅和公寓 B.别墅和酒店 C.旅馆和招待所 D.酒店和招待所15、在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价等属于（ ）。A. 市场调节价 B. 市场成交价C. 政府指导价 D. 政府计划价16、工业区物业管理公司在管理区域内( )。A.只能使用原有停车场B.不能建设新的停车场C.可以规划设计新的停车场D.不能设立停车场17、下列关于物业管理招标的程序范围中，最迟进行的一项（ ）。A. 成立招标领导小组 B. 开标与标书评阅C. 发出中标通知书 D. 与中标单位签订物业服务合同18、在零售商业物业租约制定中不需要对下列哪项内容做出具体规定（ ）。A. 营业时间 B. 关于每一独立承租单元的用途C. 限制经营内容相似的租户 D. 租户出售商品的价格19、下列各项不属于常用来表示财务管理总体目标的是（ ）。A、股东财富最大化B、职工财富最大化C、利润最大化D、每股利润最大化20、关于组合投资的说法中，不正确的是（ ）。A. 组合投资的目的是为了降低投资风险并实现收益的最大化B. 投资者可以在风险既定的条件下实现收益最大化C. 组合投资可以使投资者在收益既定的前提下使风险尽可能降低D. 房地产业是最早应用组合投资管理的行业21、（ ）是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。A.专业型物业管理企业 B.管理型物业管理企业C.服务型物业管理企业 D.综合型物业管理企业22、下列租金中与租户营业额有关的是（ ）。A、基础租金B、百分比租金C、营业租金D、净租金23、一般来说，在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）的情况下，期房价格（ ）现房价格。A.高于 B.低于 C.等于 D.不一定高于24、房地产市场通常需要（ ）年以上的时间才能完成供求平衡的调节过程，而新的平衡达到了甚至还没有达到，可能马上又出现新的影响因素而造成新的不平衡。A. 1 B. 2 C. 3 D. 425、成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，以下不属于成本租金的构成因素的是（ ）。A. 折旧费 B.维修费 C.保险费 D.管理费26、以下关于成本控制的分类方法中，错误的是（ ）。A.按控制的系统不同，可以分为简单控制和复杂控制B.按控制的要求不同，可以分为绝对成本控制和相对成本控制C.按控制的对象不同，可以分为材料成本控制、工资控制和管理费用控制等D.按成本信息反馈的程度不同，可以分为成本开环控制和成本闭环控制27、现在我国大型商厦一般是每( )平方米的地上建筑面积设置一个停车位。A.10100B.50100C.100200D.20050028、下列不属于前期物业服务合同特征的是（ ）。A、前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订B、前期物业服务合同具有过渡性C、前期物业服务合同是要式合同D、前期物业服务合同有效期限由双方协议商定29、物业因为价值量大、寿命长久，所以同时存在着（ ）两种交易方式、两个市场。A.买卖和租赁 B.买卖和抵押 C.招标和拍卖 D.招标和挂牌30、一般而言，工业物业比商业物业变现性差主要是由于所对应物业的（）所决定的。A.固定性B.各异性C.适应性D.专业性31、下列选项不属于房地产投资弊端的是（ ）。A、流动性差B、投资数额巨大C、投资回收期长D、进入门槛低32、财务报告分析从分析资料角度划分，可以分为（ ）两种。A.会计报告附注和利润分析 B.趋势分析和潜力分析C.财务报表分析和内部报表分析 D.全面分析和专题分析33、物业管理企业和众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本的依据是（ ）。A.物业管理企业规章制度 B.业主公约C.物业服务合同 D.政府政策法规34、（ ）的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。A.区域购物中心 B.市级购物中心 C.特色商店 D.居住区商场35、或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。防范该风险的最好办法是（ ）。A.将风险转移给保险公司B.出售所投资的物业C.加强物业管理工作D.多买几份财产保险36、从本质上来说，C.RM是一种（ ）。A. 管理理念 B. 企业管理软件 C. 企业文化 D. 信息技术的创新37、新建物业招投标应在（ ）进行。A. 物业销售完毕 B. 业主大会成立后C. 物业建成投入使用之前 D. 物业建成之前38、房地产购置投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中的磨损与贬值，其价值逐渐以（ ）形式计入出租经营成本。A、折旧B、待摊C、预提D、分摊39、下列关于编制租赁经营预算的说法中不正确的是（ ）。A. 预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用B. 预算可以使业主较容易地对物业经营管理的财务情况进行检查C. 预算是物业经营管理中财务控制和财务计划的重要工具D. 预算的计划性表现在当物业管理师编制预算时可以就未来几年的经营计划作出安排40、对不良资产形成的原因中，错误的是（ ）。A. 全球经济状况的起伏以及宏观经济政策的调控会导致不良物业资产的形成与发展B. 银行货币资金运动的中断并不是不良资产形成的根本原因C. 经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因D. 房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器41、前期物业管理招标投标管理暂行办法第八十三条规定：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（ ），按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。A、30日B、40日C、60日D、90日42、持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一股说来，投资项目的生命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就（ ）。A.越少B.越多C.差不多D.不变43、以下各项中，不是间接费用的是（ ）。A、固定资产折旧费B、财税保险费C、劳动保险费D、交通运输费44、下列表述中，属于房地产市场供给的特点是（ ）。A、富有弹性B、具有同质性C、低垄断性D、供货方主体间的竞争不充分45、最早的购物中心（Shopping C.enter）出现在（ ）A.日本 B.法国 C.德国 D.美国46、关于房屋租赁合同的法律特征，下列说法错误的是（ ）。A、房屋租赁合同是双务合同B、房屋租赁合同是有偿合同C、房屋租赁合同是继续性合同D、房屋租赁合同是不要式合同47、下列不属于设施管理为了提升工作场所综合效率的方法是（ ）。A、环境管理B、财务管理C、人力资源管理D、设备的分配管理48、根据租赁期限的长短，租赁可划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁。下列说法中不正确的是（ ）。A. 短期租赁是指租期在2年和2年以内的租赁B. 长期租赁是指租期为5年或5年以上的租赁C. 中短期租赁的租期一般为23年D. 中短期租赁一般由短期租赁延期而来49、一个规划良好的零售商业物业在对待销售同类商品的零售店时应采取（ ）。A. 限制同类零售店的进入 B. 鼓励同类零售店的聚集C. 将出售较低档商品的零售店的个数限制在一家，引入较多的出售高档商品的店铺D. 将出售高档商品的零售店的个数限制在一家，引入较多的出售较低档商品的店铺50、供给数量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系（ ）。，A.相同 B.相近 C.相似 D.相反51、某项目的总投资为1200万元，其年收入为1950万元，年税费及附加为410万元，年总成本费用为1300万元。则该项目的投资利润率为（ ）。 A.20%. B.40% C.54% D.63%52、房地产市场的运作机制，在很大程度上取决的因素是（ ）。A、国家的经济体制B、消费者的需求C、开发商D、代理商53、企业财务活动中（ ）是资金运动的起点A.资金运用 B.资金筹集 C.资金耗费 D.资金收回54、不属于选择物业管理企业的标准是（ ）。A. 能否令业主满意 B. 业主与物业企业目标是否统一C. 向业主提供信息的能力 D. 管理计划55、收益性物业是指能（ ）产生租赁收益或其他经济收益的物业。A、短期内B、长期内C、直接D、间接56、从货币形态上看，房地产置业投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋（ ）获得一定量的货币收入。A、出租B、出售C、闲置D、出租或出售57、以下关于房地产投资优点的描述中，属于置业投资者能够容忍较低的投资回报率的原因是（ ）。A.相对较高的收益水平B.能够得到税收方面的好处C.易于获得金融机构的支持D.能抵消通货膨胀的影响58、在某一时点，对于一个特定的收益性物业，其（ ）是客观的，唯一的。A.投资价值 B.市场价值 C.使用价值 D.交换价值59、物业管理计划的中短期计划介于战术层次和策略层次之间，以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为（ ）年。A. 13 B. 24 C. 35 D. 4660、（ ）属于企业资金运动的动态表现形式。A.流动资产 B.长期负债 C.所有者权益 D.筹资性现金流动二、多选题 （共 40 题，第小题 1 分）1、下列措施能够起到提高写字楼吸引力、提升写字楼等级的有（ ）。A. 根据建筑物的层数来确定每部电梯所停留的层数范围，以提高电梯运行的效率B. 写字楼室内空间布置灵活有效，认真进行室内装饰装修C. 写字楼在提供基本的服务质量与内容后，还提供一些小型的购物服务D. 使用良好的现代建筑设备系统E 雇请一级物业管理企业2、下列有关物业管理绩效评价的说法，正确的有（ ）。A. 可以选用多套评价标准值进行绩效评价B. 基本指标的实际得分要大于指标权数C. 当基本指标的实际值大于优秀值时，该指标得分是指标权数D. 当基本指标的实际值低于较差值时，该指标得分是指标权数E 单项指标的积分应精确到小数点后两位3、物业管理人员必须具有的专业知识和专业技能包括( )。A.现代管理知识B.现代管理手段C.物业管理专业技能D.遵守纪律，奉公守法4、成本预算的编制程序包括（ ）。A.制定编制计划 B. 收集和整理有关资料C.对预算期成本指标进行预测 D.根据企业(部门)特点编制成本预算5、物业价格与一般物品价格的不同，表现为物业价格的特征。物业价格主要特征有（ ）。A.价格受区位的影响很大B.既有交换代价的价格，又有使用代价的租金C.价格容易波动D.实质上是物业权益的价格E容易受交易者的个别因素的影响6、物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要同时具备（ ）。A.价值 B.价格 C.有用性 D.稀缺性 E有效需求7、广义的房地产开发建设整个过程包括（ ）。A、规划筹建B、广告宣传C、租赁销售D、物业管理E、硬件建设8、下列关系式中表述正确的有（ ）。A、净运营收益有效毛收入运营费用B、税后现金流税前现金流所得税C、税前现金流净运营收益抵押贷款还本付息D、有效毛收入潜在毛租金收入空置和收租金损失其他收入E、税后租金流净运营收益抵押贷款还本付息所得税9、物业服务合同的签订要点是（ ）。A. 宜细不宜粗原则 B. 不应有无偿无期限的承诺C. 实事求是留有余地 D. 明确界定违约责任与处理方式E 尽量考虑业主需求10、物业管理区域内安全保卫的重点是（ ）。A.防火、防盗B.防雷、防电C.防交通事故D.防意外伤害11、公寓是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。具体类型包括（ ）。A.复式公寓B.花园公寓C.酒店公寓D.单间公寓E.洋房公寓12、人工费的估算是指物业管理企业的人员费用，包括（ ）等。A. 管理服务人员的工资 B. 社会保险 C. 服装费 D. 按规定提取的福利费 E 加班费13、物业经营管理企业中,能为业主提供物业管理顾问、咨询服务的企业一般都有（ ）。A.管理型物业管理企业B.专业型物业管理企业C.投资型物业管理企业D.综合型物业管理企业E.所有物业管理企业14、以下各项，属于物业管理招投标特点的有（ ）。、A、连续性B、层次性C、早期介入D、阶段性E、过渡性15、酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括（ ）等。A.酒店B.休闲度假中心C.康体中心D.赛马场E.高尔夫球场16、以下关于市场价值和投资价值的叙述中，正确的是（ ）。A. 投资价值是客观的、非个人的价值B. 市场价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值C.在某一时点，市场价值是惟一的D.在某一时点，投资价值是惟一的E 投资价值会因投资者的不同而不同17、物业管理招标的方式有（ ）。A、公开招标B、内容招标C、邀请招标D、议标E、私下定标18、物业经营管理实践中，许多设备更新的情况，都会由于设备性能的提升而提高住户的满意度，从而提升物业租金收益，表现在（ ）。A.提高物业租金 B.提高管理效率 C.提高入住率D.减少租金拖欠 E降低管理费用19、支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面，它完成的质量好坏很可能会对物业的净运营收益和资本价值产生影响。支出的几个重要方面包括（ ）、工作成本和地方性税收。A.日常管理费用B.计提维修准备金C.设施维护费用D.保险费E.法律和财务费用20、下列选项中，属于物业管理绩效评价指标体系中评议指标有（ ）。A. 经营者基本素质 B. 服务硬环境 C. 财务收益状况D. 发展创新能力 E 基础管理水平21、影响开发商市场供给数量的并不仅仅是价格，还包括其他市场因素，如（ ）。A.居民购买力水平 B.开发商获取利润水平的目标 C.消费者偏好 D.相关产品的价格 E对未来的预期22、成本预算的编制方法主要有（ ）。A. 固定预算 B. 弹性预算 C. 零基预算D. 滚动预算 E 概率预算23、宏观调控房地产市场的手段有（ ）。A、土地供应政策B、金融政策C、住房政策D、价格政策E、税收政策24、下列有关前期物业服务合同的陈述，正确的有（ ）。A、前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订B、前期物业合同签订时间在建设单位出售住宅之后C、前期物业服务合同具有过渡性D、前期物业服务合同是要式合同E、前期物业服务合同具有承接性25、下列对于百分比租金说法正确的是（ ）。A. 收取百分比租金时业主分享了在零售商业物业内作为租户的零售商的部分经营成果B. 百分比租金通常以年成本额为基础计算C. 百分比租金在每个月之间可能有较大的波动D. 实行百分比租金可以充分调动出租人和承租人的积极性E 零售商业物业内的百分比标准都是一样的26、下列对物业企业运用计算机技术参与具体事务的管理的描述中，正确的是（ ）。A. 要综合考虑管理的范围、深度和想要达到的效果B. 在系统设计初期，尽量做到管理系统全面详尽，为后期打好基础C. 要考虑管理人员综合应用计算机的水平D. 要考虑到现有管理流程的规范化程度以及资金的投入E 要建立计算机使用制度27、住宅小区房屋按产权划分有( )。A.遗产毗连房屋B.私人房屋C.集体房屋D.国有共有房屋28、计息周期是指计算利息的时间单位，通常可以是（ ）。A.年 B.季度 C.月 D.周 E小时29、现场管理策略可分为（ ）。A、经营策略B、管理策略C、管理模式D、管理承诺E、必要的经济回报策略30、下列选项中，属于资金收回项目的是（ ）。A.物业管理报酬 B.开展物业经营 C.资金的投放D.各项资产的使用 E多层次服务所取得的收入31、资金时间价值的大小受多方因素的影响，这些影响因素有（ ）。A、投资利润率B、通货膨胀率C、风险因素D、利率E、社会变革32、房地产组合投资管理的视野更加广阔，包括（ ）以及在合适的时机购置和处置物业资产。A.理解和执行物业业主的投资目标B.评价资产管理公司的表现C.审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进D.保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划E.以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产33、房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，这些系统风险具体包括（ ）。A、通货膨胀风险B、市场供求风险C、周期风险D、变现风险E、担保风险34、以下有关现金流量图的描述中，正确的是（ ）。A. 是反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式B.以横轴为时间轴C. 相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量D. 箭头向上表示正现金流量E箭头向下表示正现金流量35、政府干预房地产市场的目标包括（ ）。A.实现房地产市场持续健康发展B.保证为各类生产生活需要提供适当的人住空间C.使存量房地产资源得到最有效的使用D.满足特殊群体的需要E引导新建项目的位置选择36、在法律允许的范围内，居民对自己拥有的产权的房屋可以( )。A.出租B.出售C.抵押D.赠与37、下列关于可持续发展的说法中，正确的有（ ）。A. 可持续发展的基本原则之一是一部分人的发展不应损害另一部分人的利益B. 可持续发展的物业管理，涵盖对于各种能源的节约和充分利用C. 物业管理的可持续发展，主要在于发展商的投入和政府部门的支持D. 可持续发展的物业管理，除了常规的物业管理内容外，还应融入控制空气质量等因素E 可持续发展要满足当前又不损害子孙后代满足需要的能力3