商品房买卖合同无效的裁判规则

商社买卖合同无效的审判规则【法律规定】最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条卖方未取得商品预售许可证书。 与买方签订的商品房的预售合同应该认定为无效，起诉前取得商品房的预售许可证明书的话，可以认定为有效。 第五条商品房预购、订购、预购等协议具有商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，卖方已按照约定收取购置费的，本协议应当认定为商品房买卖合同。 第九条卖方签订商品买卖合同时，合同无效、被取消或解除的，买方可以要求返还已经支付的房价和利息、赔偿损失，卖方可以要求赔偿责任不超过已经支付的房价的一倍：(一) 隐瞒故意没有取得商品房的预售许可证明书的事实，或者提供假冒商品房的预售许可证明书(2)故意隐瞒已经出售的房子进行抵押的事实(3)故意隐瞒已经出售的房子被第三者出售，或者补偿为了拆除而设置房屋的事实。 中华人民共和国合同法第52条有下列情形之一的，合同无效： (1)一方以欺诈、胁迫手段签订合同，损害国家利益；(2)恶意勾结，损害国家、集体或第三方利益；(3)以合法形式隐瞒非法目的；(4)损害社会公共利益；(5)违反法律、行政法规的强制规定。 第五十八条合同无效或取消后，该合同取得的财产不得归还或者不得归还的，应当打折补偿。 有过失者应赔偿对方所受损失，双方均有过失者，应各自承担相应责任。【裁判的规则】一、双方签订的定向合同符合商品房销售管理办法第16条规定的商品买卖合同的主要内容，卖方已按照约定收到房屋买卖款的，该合同的性质应当认定为商品买卖合同。 如双方签订该方向性合同，卖方未取得商品预售许可证书，该方向性合同应被认定为无效。 徐建与富临社商品房买卖合同纠纷案审判要旨：符合富临社与徐建缔结的商业网店定向建设合同第5条规定，商品房的预约、订货、预约等协议具备最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，卖方已按照约定收到住房款项的，本协议应当认定为商品房买卖合同，因此双方签订的合同为商品房买卖合同根据上述司法解释第二条的规定，卖方未取得商品房的预售许可证书，应认定与买方签订的商品房的预售合同无效，起诉前取得商品房的预售许可证书的，可认定为有效。 本案中，富临公司至今未能取得涉外住宅商社的预售许可证明书，徐建与富临公司签订的商品房销售管理办法应认定为无效合同。2、双方签订的商品买卖合同失效后，买方有权要求卖方返还购买价款和赔偿利率损失，但由于合同失效而另行租赁的租金损失，在确认合同无效后，如果没有继续履行的问题，买方应根据该无效合同取得合同约定的房屋根据合同可以有效获得的利益不包括在赔偿损失的范围内。 徐建与富临社商品房买卖合同纠纷案审判要旨：根据商业网点定向建设合同第58条的规定，合同无效或取消后，该合同取得的财产不得归还或者不得归还的，应当打折补偿。 有过失者应赔偿对方所受损失，双方均有过失者，应各自承担相应责任。 富临公司作为房地产开发公司，如果知道没有取得涉案房屋的销售许可证书的话，与徐建缔结合同法，有合同失效的结果。 徐建知道富临公司没有取得诉讼物件的预售许可证就签订了合同，合同失效的结果也有错误。 双方必须各自承担相应的责任。 合同失效后，徐建交付的合计453万元房价，财临公司应当归还，同时财临公司应当对徐建的合理损失进行赔偿。 其标准应参照中国人民银行同期贷款利率计算，从徐建支付房价之日起至判决确定的发放日止计算。 徐建要求以50%罚款无法律依据，不予支持。对于徐建坚持财临公司赔偿租金损失的问题，徐建明因财临公司没有获得诉讼房屋而缔结商业网点定向建设合同，徐建应预见合同无效，合同无法履行的风险。 在合同被确认为无效后，如果没有继续履行的问题，徐建就不能指望根据这个无效的合同取得合同中约定的房子。 根据合同可以有效获得的利益不在赔偿损失范围之内。 此外，该房屋租金属于徐建公司和批发中心的经营成本，不是合同失效的必然损失，而是徐建请富临公司赔偿其租金损失，没有法律依据。3、买方与卖方签订的商业网点定向建设合同性质被认定为商品房的预售合同后，由于卖方没有取得商品房的预售许可证明书而使协议失效的，买方无法证明卖方在合同时没有取得商品房的预售许可证明书的情况下，要求卖方承担赔偿责任，赔偿责任是已经支付给卖方的房价的一倍以下内蒙古峰宇房地产集团有限公司与曹晓丽房屋买卖合同纠纷审判要旨：峰宇房地产公司对外销售案件房屋时，与曹晓丽签约为认购协议，该协议书没有明确记载峰宇房地产公司已经取得房屋预售许可证，曹晓丽也没有就取得房屋预售许可证这一事实履行验证义务。 曹晓丽不能证明峰宇房地产公司签订合同时主观存在隐瞒、欺诈，曹晓丽提出的电话录音也不能客观反映双方签订合同时峰宇房地产公司存在隐瞒。 房屋认购协议书第27条规定房地产开发企业在预售商品时有义务出示商品预售许可证，但从合同的名称和内容来看，购买者不能知道购买时购买的住宅情况，认为不会影响购买房屋的最终目的，与开发者达成购买意向并签订城市房地产开发经营管理条例。 因此，有关此案的事实不符合最高人民法院房屋认购协议书第9条的适用条件，曹晓丽要求峰宇房地产公司返还购房费倍的赔偿责任的诉讼请求没有事实依据，我院不予支持。4 .商社买卖合同被认定无效后，卖方应当归还买方支付的购房费，并根据其过失程度赔偿卖方的经济损失。 海南昌旺达业顾问有限公司与海南宇昌房地产开发有限公司商品预售合同纠纷审判要旨： (1)由于商社有办理预售许可证的义务属于宇昌公司，宇昌公司没有积极履行该义务，违反诚信原则，在上述两项合同签订后，经过两年多的时间没有办理承诺的预售许可证，最终合同失效，宇昌公司认为合同失效昌旺达公司在与宇昌公司签订商品预售合同时，未能履行慎重审查的注意义务，存在一定的承诺过失，必须承担40%的过失责任。(2)严格来说，无效合同中不存在可以期待利益和利益的问题，但使本合同无效的主要责任和原因是宇昌社、昌旺达社作为合同当事人，本合同无效，因此不仅失去了合同约定的房地产，还失去了利用同等交易机会在国际旅游岛的背景下获得巨大利益的机会。 如果宇昌公司不是故意的行为，合同无效，因房价大幅上涨而获得所有利益，那么昌旺达公司作为合同方，不能获得所期待的利益才是真正的利益失衡。 因此，参考有效合同的信赖利益和期待利益的计算原则，根据相关评估机构的鉴定报告书，以该房屋的实际价格差为昌旺达公司的经济损失，宇昌公司判定对该过失给予昌旺达公司损失赔偿。(3)昌旺达公司与宇昌公司签订合同时，交易房价分别为2200元/絫和2550元/絫，交易总额为3140万元。 海南明正房地产评估有限公司2012年4月发行的评估报告显示，目前合同房屋市场单价为5835.3元/綬，合同房屋总价值为7585.84万元。 因此，合同交易房价差额4445.84万元是昌旺达公司的信誉损失。 宇昌公司应当依照合同法第四十二条、第五十八条的规定，承担合同过失的损害赔偿责任，赔偿昌旺达公司的信赖利益损失。 因此宇昌公司应当赔偿昌旺达公司损失总额的60%承担过失赔偿责任，昌旺达公司损失2667.5万元。(四)但根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第9条规定的三种情况，合同失效或被取消的，买方可以要求归还已经支付的房价、利息和赔偿损失，卖方可以要求赔偿责任不超过已经支付的房价的两倍的； 宇昌公司判断赔偿金2667.5万元超过昌旺达公司实际支付的住房款2570万元，宇昌公司主张赔偿额过高的问题确实存在，宇昌公司赔偿额应以2570万元为限。五、双方达成以房屋买卖合法形式买卖银行贷款的违法目的而签订的商品买卖合同无效。 商品买卖合同失效后，买方以其名义与银行签订的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释仍然有效，买方必须向银行承担偿还贷款和利息。 交通银行股份有限公司大连金州支行与徐晶金融借款合同纠纷审判要旨： (1)本院明确了被告徐晶(买家)没有实际支付首付款，没有实际偿还原告大连金州分行。 该贷款实际上由第三者政鑫公司(卖方)偿还，第三者政鑫公司将房屋交给第三者后，并不主张交给卖方。 上述一系列事实和证据已形成有效证据链，徐晶与第三人政鑫公司之间的房屋买卖并非双方的真正意义，而是以双方共同商定的房屋买卖合法形式达到银行贷款目的，这种行为扰乱了正常的社会金融秩序，根据个人住房抵押贷款合同第五十五条第三项的规定，徐晶被告和第三人政鑫(2)考虑到徐晶和大连金州分行签订的中华人民共和国合同法融资部分不存在合同的无效法定状况，委托大连金州分行偿还合同人的徐晶是有事实和法律依据的，应予以支持。另外，在