标杆房地产企业的采购管理

基准房地产企业的采购管理房地产业是一个综合性行业。其采购活动需要从产品规划、项目规划、设计、勘察、施工、材料、设备、广告、景观、装饰等方面进行采购。在项目的早期阶段。这是一个资源整合产业。因此，采购活动在房地产企业中占有重要地位。采购活动管理的成熟度直接影响产品的质量和成本。由于采购环节，企业管理不到位。有许多延迟交货的例子。因此，房地产行业的采购管理是一个非常重要的环节，也是每一个希望成长的房地产企业都必须认真关注和认真研究的课题。本文根据我们在咨询过程中积累的经验和与优秀企业的对比分析，对工程、材料和设备采购活动的管理进行了探讨。一、房地产企业采购管理系统的组织结构在我们接触的房地产企业中，在采购管理职能的界定上往往存在一些问题，可以归纳为：集团和项目公司的授权不足以满足公司的战略发展要求，例如，项目需求周期很紧，但集团参与和审批环节过多，影响了招投标和采购效率的提高；采购管理中缺乏监督职能，即一个部门拥有最终发言权，或者个人拥有最终发言权，采购工作缺乏公平性，这也容易滋生采购过程中的违法违规行为。采购管理的功能设计不完善，缺乏收集和更新供应商评价管理和信息数据库的功能。1.房地产企业采购职能设置的原则房地产企业采购部门的设置因企业规模、企业文化、专业水平和企业控制模式而异。首先要解决的是采购职能和权限的划分，其次是监督职能的完善。总的来说，在集团公司中，集团一级侧重于规划和监督职能，而项目公司是执行机构，或者说集团和项目的采购权是按照一定的权限划分的，这样就明确了权限和责任。对于非集团房地产公司而言，是在不同部门之间或与项目部一起进行，但执行和监督职能应由不同的主体来完成，以提高采购效率，降低采购成本，并形成内部公开、公平、公正和诚实的采购环境和氛围。2.房地产企业采购部门的职能分工在遵循上述原则的基础上，采购管理主体的划分应该有两个层次：一个层次更倾向于对采购系统的整体规划和监督，以及制定采购系统的管理流程和采购方式规范、规范和完善采购合同、招标文件模板等采购程序和程序，监督采购活动的实施，同时建立统一的采购信息系统，实现采购资源的共享，与公司层面的供应商建立战略伙伴关系，建立公司的战略采购程序，在采购产品时获得优惠的价格和优良的质量，从而降低采购成本，提高企业的盈利能力。 从而应对未来房地产行业整体利润空间的下降趋势，形成公司的竞争优势。另一级是采购活动的执行机构，具体包括实施采购活动、编制采购计划、组织工程、材料和设备的采购活动、组织对供应商的评价、现场材料和设备的管理、数量验证等。其中，项目部、工程部等项目工程管理部门对材料验收和现场材料设备管理进行监督。两个层次的职能划分也不是固定的。它可以根据企业规模等因素进行调整，建立一个完整系统的生产计划采购活动的目标是确保总体项目进度、质量和成本控制指标的实现。因此，我们根据房地产项目目标对采购过程的关键绩效指标进行分析，并整理出以下关键指标作为采购过程控制目标的参考。可参考相关部门绩效指标的制定。根据上述指标，可以根据不同部门在采购活动中所承担的职责，分解制定相应采购部门或相关部门和岗位的绩效指标，如设计部门的选样及定板计划完成情况的评估、招标文件技术部分质量的评估等。2.采购过程的关键点、主要输入输出和控制方法采购管理活动有许多内容。如何把握采购活动的关键环节，确定控制要求和方法，以实现控制目标和要求？根据上述采购过程的关键绩效指标，应通过分析明确采购过程的关键点、活动的主要投入和产出以及控制方法：三。采购方式的选择和确定许多房地产企业在采购方式的选择上仍有很大的随意性，其中一些主要由老板决定。有些只依赖于员工个人的信任，而员工个人承担了大部分的产品采购任务。有些采用招标方式，但大多数采购活动采用相同的招标方式。招标过程复杂，周期长，影响项目进度。因此，如何选择采购方式？我们认为在工艺设计中应该给出一个明确的确定方法。1.采购方法的类别房地产行业工程、材料和设备的采购方式主要包括战略采购、招标、谈判和直接委托。一些企业还采用集中采购各种项目的产品和集中采购供应商的方式，以增加采购量和获得优惠价格。根据采购项目的类型、材料、设备与项目进度的密切关系、产品质量的稳定性、产品成本控制的难度等。采购主体也有不同的选择方法。就材料采购而言，分为四类：甲采购的材料、甲采购的材料、乙采购的材料、甲采购的材料、乙采购的材料、乙采购的材料.就工程而言，它分为总承包和分包工程。采购主体一般按照以下原则划分，通常在与总承包商签订合同时确定。1)甲方采购的材料(设备):可以相对独立建造的设备(安装)和成品材料，可以由甲方采购，数量较大，质量要求高，对建筑质量影响大，对施工进度协调要求低。2)甲方决定与乙方采购材料：在设计阶段不可能决定板材，材料的品牌差异(质量、价格)大，对建筑的质量和效果有很大影响。甲方应注重控制和密切配合施工单位的工期。信息价格差异很大的材料(或信息价格中没有的材料)适合以固定价格购买。3)甲方指定品牌范围，乙方购买材料：项目中常见，对建筑效果和质量影响不大，价格和质量相近的有三家以上；材料价格信息接近，与施工进度和协调密切相关。4)甲乙双方购买的材料：市场上价格相近的材料，对建筑效果和质量影响不大，与信息价非常接近。2.采购方法的确定采购方式主要由甲方供应的材料(设备)、甲、乙双方采购的材料(设备)以及总承包商和甲方分包的采购项目确定1)战略采购主要被房地产集团公司用于多个项目。一般来说，集团公司总部与供应商统一谈判，通过投标确定战略合作伙伴，并签订战略合作协议。目前，房地产公司战略采购的材料和设备主要包括电梯设备、机房设备、空调机组、涂料、瓷砖、电气产品、门禁系统和建筑装饰材料。例如，建材超市B&Q与深圳万科房地产有限公司、广州和盛创展、珠江投资、上海腹地集团等房地产开发商签订了合作协议。2)投标和采购招标采购包括供应商资格预审、编制招标文件、发出标书、投标返回、开标、评标、评标、谈判和发出中标通知书的过程。招标采购分为公开招标和邀请招标。招标采购方式一般根据采购规模和采购权限的划分来确定。由于投标过程中环节多、耗时长，在确定投标哪些产品时，应注意一些数量大、价值高的产品。但是，对于一般采购的产品，采用直接市场价格比较、价格谈判或招标。具体来说，招标材料和设备的采购范围可以通过规定招标采购的产品类型和划分采购项目的数量来确定。3)对于工程采购活动，在确定总承包商之前，公司将直接将必须提前启动的各个子项目外包出去。对于一些专业性强、行业竞争激烈、市场水平与定额水平存在一定差异的总承包项目，也可作为总承包项目甲方指定的分包项目，通过招标方式选择供应商。对于限额范围内的零星项目，项目管理部可采用直接比价采购方式，其他项目采用招标方式选择。四.供应商管理体系的建立供应商管理体系的建立对于规范房地产企业的采购行为，形成内部公开透明的采购管理体系，建立良好的供应商伙伴关系非常重要。通过与供应商建立长期稳定的合作关系，共同努力降低成本，提高性价比。通过与知名供应商的合作，企业将从市场推广中受益。同时，与供应商的相互信任将得到加强，在充分沟通的情况下，成本效益将得到有效提高，从而达到互利共赢的良好效果。目前由供应商管理至于管理体系的建立，很多房地产企业没有给予足够的重视，所以对供应商的管理仍然很薄弱。1.建立供应商评价和激励制度及材料信息库1)采购部收集供应商信息，建立供应商信息库，积累供应商相关信息和产品信息，为采购产品的选择和确定提供充分、准确的信息。2)建立明确的合格供应商入围标准，对供应商进行初步筛选、调查和判断，并建立符合要求和不符合要求的内部不合格供应商(黑名单)记录，为今后的选择提供信息和依据。3)建立奖励、惩罚和支持供应商的政策，调动供应商的积极性，惩罚违规行为，形成公开、透明、共享的供应商管理体系。2.供应商绩效评估1)采购部组织接受供应商产品和服务的部门，对供应商的产品、服务、内部管理、资源保障和合作质量进行评价和评分。根据采购价格和后续执行情况，评估具有良好产品、合作和服务的供应商。同时，总结了物资采购中的薄弱环节，并将采购数据录入数据库。2)建立供应商积分管理系统，提供优质合理的产品五、投标过程控制方法招标采购目前已被房地产企业广泛采用，但其效果差异很大。其中一些只是一种形式，并没有真正通过招标采购过程找到合适的供应商。然而，一些企业盲目选择供应商，以最低价中标，压低价格。因此，供应商在项目实施中的合作程度较低，他们提出了许多变更和签证，并利用项目的期限，拒绝将房子移交给开发单位进行谈判，这最终将对项目的质量和进度产生不利影响。1.招标活动中相关部门的配合和职责分工1)为确保招标采购的独立性，确保公平、公正、高效，一般应成立独立的招标采购领导小组(或委员会)，对招标采购金额较大的目标进行集体决策。避免上下级之间的勾结或以下情况(上级会听，下级不会)。2)在招标采购过程中，设计部门和工程管理部门需要提供强有力的支持，如编制招标文件的技术要求部分、确定材料样品、参与技术指标的评审和评标过程、参与合同草案的起草等。3)成本管理部提出采购产品的成本限额，参与投标文件中商务目标的编制，参与商务目标的评标，参与投标文件的商务和技术分析及校准过程。2.投标和采购流程/评估标准和方法1)投标和采购过程中投标人的选择应制定明确的选择方法，并明确告知供应商或承包商，做到公开、公平、公正。2)组织对投标文件的审查或评审，确保技术和商务条款清晰，内容不遗漏。3)根据合格供应商名单和供应商点，选择排名最高的单位进行招标和发布招标文件。4)在评标过程中，应事先制定评标标准，组建由多个部门和专业人员组成的评标小组，按照投标前制定的评标方法，分别对技术标和商务标进行分析和评价，最终综合确定。5)如果可以采用集中统一的现场开标和评标，应尽可能采用现场开标和评标，以避免因时间和过程过长而给供应商通过异常渠道进行协调和活动的空间。六、实施过程中的采购管理虽然采购实施过程在招投标过程中没有发挥重要作用，但在一些细节的管理上却不到位，容易形成漏洞，影响工程质量。有时，它甚至可能完成否定先前工作的工作成就。因此，企业在采购实施过程中应注意规范管理。1.采购实施前，应确定材料样品、精装修样品室或施工样品，并对材料样品进行编号、标识和统一登记管理。在采购实施过程中，样品应严格验收。2.采购材料的验收应明确验收方法和材料管理制度。对于不能根据样品购买的材料，必须重新组织样品进行审查和确认，然后才能供应。3.确定乙供材料样品的测定方法，以确保乙供材料的质量符合规定的要求。4.对材料计划超编、材料超供管理、剩余材料管理、材料支付、结算时材料消耗审核等应有明确的规定。七、标杆企业采购招标管理特点分析招标采购部门参与前期工作的程度是衡量房地产公司采购水平的重要指标。采用新技术、产品或购买各种性能优良的产品时1.采购前活动：采购活动应参与房地产开发价值链的各个环节的全过程，在项目开发阶段等早期阶段应尽可能确定明确的标准：提供材料价格变化信息，为成本估算提供参考；在项目设计阶段，收集材料信息、提供新材料、新技术相关信息和材料模板为设计选择提供依据，特别是精装修房设计的材料选择，对成本有很大影响。提供材料研究结果和参考信息以及材料规格、型号、性能等价格信息。为设计成本控制和材料清单编制提供参考。2.采购准备前置，编制投标文件参考模板和标准格式合同，建立合格供应商信息库，合格供应商名单和不合格供应商信息，为供应商选择和投标做准备。3.建立供应商信息库和共享机制，使设计人员和工程管理人员能够通过该平台全