狮山市场调研报告

狮山市场调研报告城市聚光灯下的天时地利人和,二、狮山。骨子里的狮山,四、狮山。商业情况,三、狮山。房地产市场,一、狮山。眼睛里的狮山,本此调研核心内容：,壹。,眼睛里的狮山,一座城市的印象与指标,城市初印象：大、新、空,初到狮山，给人的第一印象就是：大、新、空。城市很大，道路很宽；楼盘很新，但街上人很少，像一座空城；这里房地产还有没有机会？,初印象,城市概况,从“产业高地”到“中部新城”的华丽转身,2002年，在“双轮驱动”和“东西板块”发展战略的指引下，南海提出“十年再造一个南海”，狮山成为这一轮经济增长的重要空间载体。在这一阶段，狮山抓住全球产业转移的趋势，通过大力引进外援经济与新兴产业，经济保持高速增长。,2010年，南海立足未来10年发展提出了“中枢两翼，核心带动”的“三大片区”总体发展战略框架，狮山面临新的机遇与挑战,PREFACE,广佛肇经济圈中心，佛山市级副中心,地理位置上，狮山恰恰处于广州、佛山及肇庆三市中心位置。据最新城市规划，狮山升级为两个市级副中心之一，城市区位十分优越，将倾注佛山乃至广佛肇政府资源。,狮山,狮山距佛山中心区仅15公里、距广州中心区只有17公里、距肇庆中心区55公里，处广佛肇经济圈中心位置，区位优势得天独厚。,佛山市城市总体规划（1220）确定城市布局为“1+2+5+x”，两个副中心指大良容桂组团和狮山组团，狮山组团经过多年发展，已成为佛山未来产业发展的重要载体之一。,中心,容桂,狮山组团南海的城市副中心带动佛山西北部地区城镇发展的城市极核全市重要的新兴产业基地和区域性科研教育基地全市重要的客运铁路枢纽、,城市区位,并镇提升城市实力，助力新狮山冲刺全国第一强镇,新狮山镇总面积扩至330.6平方公里，包括狮山、小塘、官窑、松岗、罗村、沥西；常住户籍人口增加至47.42万人，管辖27个社区居委会和42个村委会；并镇后无论是面积、人口、GDP均名列南海首位，狮山有望成为全国第一强镇。,新狮山镇总面积扩至330.6平方公里，常住户籍人口增加至47.42万人，管辖27个社区居委会和42个村委会。在原来东、西区社会管理处的基础上，再另设大圃社会管理处和罗村社会管理处。,南海这轮行政区划调整，一是促进佛山高新区南海园与狮山镇实现园镇融合，加快南海中部崛起，全力打造国家级高新区，二是便于佛山西站的建设和管理。,城市区位,国家级交通枢纽，广佛“西大门”,城市交通,狮山汇聚数条省际轨道交通线，城际地铁、高速干线，依托国家级交通工程“佛山西站”，已成为广佛通往华南西部重要交通枢纽，堪称广佛“西大门”,依托南广、贵广铁路，广佛环线及广佛肇城际轨道线路，佛山地铁3、8号线,佛山西站,魁奇路交通枢纽中心,东平新城交通枢纽中心,佛山三大交通枢纽已经显现,狮山,禅桂,快速直达,便捷省际交通线路：贵广、南广以及西部铁路贯穿狮山；广佛肇城际铁路、环线增强城市间关系；广三、珠二环、佛山一环，联通南北。,拥有佛山最完善内部交通路网体系,为配合狮山工业园及狮山大学城的建设，南海区政府投入巨资完善区内的道路交通，经过几年的规划建设，目前狮山已经成为南海乃至佛山市公路交通网络最为完善的区域。,狮山区内交通性主干道网为：两半环+两条放射线+两横路，兴业路、虹岭路两环线路及桃园路、博爱路两横线、三环路、信息大道等次干道构建狮山完善的交通网络。,城市交通,吸纳大批高素质人才的“移民城市”,并镇后狮山常住总人口超过47万，列南海第二位；近五年人口平均年增长率达13%，城市规模处快速发展期。依托高新产业及大学城，狮山外来人口以企业技术管理人员及大学生为主，整体素质较高。,外来人口成为狮山近年人口增长的主要来源，在全镇人口结构中的比重将近5成。狮山外来人口中，企业技术管理人员和大学生等所占的比较相当高，高素质人才在狮山人口结构中占据重要地位。,人口结构,大学现有教职员工3万人，规划未来将有10万人进驻大学城。,主要分布于中心区及罗村，规划未来将超过70万人，中心区超过14万人,狮山各片区人口分布较为均匀，中心区及罗村为人口主要聚集区，中心区以外来人口为主；在用地规模限制下，规划未来狮山人口将超过70万,六大型居住片区规划人口：狮山中心城居住区用地规模491公顷，居住人口14万；小塘居住区用地规模204.5公顷，居住人口5.8万；软件园北部居住区用地规模462公顷，居住人口13.2万；官窑居住区用地规模153公顷，居住人口4.4万；松岗片区用地规模335.6公顷，居住人口9.5万；西北居住区用地规模212.5公顷，居住人口6万；未来规划后总人口约70万人。,人口结构,狮山现有人口分布图,南海经济龙头，未来经济发展中心,城市经济,2011年并镇前，狮山生产总值及人均GDP，列南海各区首位,生产总值更是占到南海生产总值四分之一；经年GPD年增长率维持在12%，经济高速发展，未来将成为佛山经济发展中心。,2011年狮山人均GDP达140323元/人，人均GDP高出第二名近两倍；且狮山GDP每年均保持12%以上增速，区域经济处发展黄金期。今年狮山核心企业一汽大众将投产，经济发展后劲十足。,城市配套,城市级生活配套成形，城市感不断加强奠定中心区房地产腾飞基础,狮山大学城,石门中学,行政服务中心,雅乐轩酒店,和信广场,狮山幼儿园,狮山人民医院,狮山体育馆,嘉逸酒店,小结,第一印象的狮山城市大，楼房新，但像一座空城，我们产生了疑惑。解构下的狮山：历程：从边缘镇区到“中部新城”只是短短20年，这是一座快速发展的城市。区位：广佛肇经济圈中心，佛山市级副中心，这是一座处于禀赋与机会相遇的城市交通：国家级交通枢纽，广佛“西大门”，这是一座在路上的城市。人口：近年吸纳大批高素质人才，主要分布于中心区及罗村，规划未来将超过70万人，中心区超过14万人，这是一座移民城市。经济：作南海经济龙头，未来经济发展中心，这是一座快车道上的城市。,小结：狮山是一个处于发展快车道的城市，恰到好处的发展机会，得天独厚的地理位置，加之强劲有力的政府规划，这是一块天时、地利、人和共存的土地,将吸引整个佛山的目光。,舞动狮山,贰。,骨子里的狮山,一座城市的气质与抱负,中枢：现代制造、产业智库功能区。全面整合提升南海经济开发区（包括新狮山、丹灶环保工业园)。（产业南海）,东翼：现代金融、商贸功能区。包括桂城、里水、大沥东部。（城市南海）,西翼：文化旅游、现代物流功能区。包括西樵、九江、丹灶南部。（文化南海）,狮山,三大城市格局：1、城市化水平较高的东部几个镇（街），以“城市南海”定位，重点发展都市形态产业，包括金融服务业、商贸、新材料等，公共服务配套和建设也重点突出城市主题；2、制造业基础良好的中部几个镇（街），则以“产业南海”为定位，重点发展现代制造业，包括汽车制造业、新光源等，城市配套建设也重点凸显现代产业之都的特色，目前佛山国家高新区的核心园区已移师此地；3、拥有西樵山等知名岭南文化旅游资源的西部，则以“文化南海”为定位，重点发展岭南特色的文化旅游资源，目前国家旅游产业集聚（实验区）已顺利落户此处，走进南海西部，无论是城市硬件还是人文景象，均能感受到浓厚的岭南文风。,南海产业中枢，佛山发展引擎,城市定位,产业南海：中部片区包括狮山、罗村以及大沥西部、丹灶北部，约407.6平方公里。重点发展汽车制造、平板显示、新光源等先进制造业，通过文化引领加速崛起，形成与广州南沙、萝岗三足鼎立之势，成为南海发展的中枢，佛山发展引擎。,通过双城两轴区划，打造广佛增长极，都市新窗口,发展格局,双城记：以佛山西站为中心的“枢纽城”及狮山中心区为主的“狮山城”构建城市发展的“双引擎”，形成“双城两轴，三片多园”的发展格局，引领中部产业新城的发展，打造广佛增长极，都市新窗口,狮山两轴：珠二环产业带：西北新型产业城中心城枢纽城城市公共服务带：汽车城智慧城中心城滨江新城,狮山三片：产业城、枢纽城、智慧城,狮山园区：高新区南海园,以“三片”区划打造佛山高新区南海园，引导佛山产业发展,发展区划,三大片区：在双城两轴格局下，城市规划为三大功能分区，分别为广佛都市圈西部枢纽城，广佛都市圈智慧城，国际化先进制造业基地；狮山将遵循“三片”发展区划，打造佛山高新区南海园，推动城市发展。,广佛都市圈西部枢纽城围绕佛山西站，加快综合性交通枢纽建设，整合周边资源；广佛都市圈智慧城整合狮山和大沥的科教资源，大力引进一批产业关联度高的产学研孵化项目；国际化先进制造业基地以西二环为依托整合汽车、光电显示等产业的西北部。,南海中部片区战略规划,产业聚集，高端发展,产业城,高新区南海园：高新区南海园作为佛山高新区五园之首，以高端化、创新化、资讯化、国际化为发展方向，致力于将高端产业打造成先进制造业的集聚平台、民营经济转型升级示范区和引领佛山创新发展高引擎。,软件园依托高等院校和科研机构，重点发展国家科技研发项目、教育和职业培训产业，以及软件、数字媒体、生物技术和生物制药等高新技术产业。,南园内以大型高科技民营企业、IT巨头、跨国公司等技术密集型、资金密集型企业为主，逐渐形成了以福迪汽车为代表的汽车整车及配套业,以广东雪莱特为代表的光电照明产业和以万能达精密组件为代表的精密机械产业。,北园以一汽大众为核心，主要发展汽车、机械、塑料、家具产业、汽配、轻工机械制造、光电照明、家具等产业。,松夏园C区首期基础设施建设已基本完成，园区以大型资本密集型企业集团为主要引进目标。以发展汽配等高新技术产业为主。,汽配园区已吸引包括世界500强企业日本本田株式会社、日本爱信精机株式会社等一大批优质汽配项目进驻，实现了本田、丰田、日产三大日本汽车生产厂商的汽配供应商齐聚南海的格局，一条涵盖汽车配件生产、整车制造、销售及服务的产业链在此形成。,光电显示器件产业园规划以生产TFTLCD为核心，发展相关产业，形成布局合理、配套功能完善的显示器产业链，有望于2010年建成为国内主要的TFT液晶屏生产基地之一。,松夏园A区产业定位以家电、汽配、食品、玩具为主，业已形成以白色家电、小家电的制造及相应的配件、服务为主的特色家电产业，吸引了美国、日本、韩国、意大利等多个国家和国内的知名企业落户发展。,产业城,六大园区：建设包括汽车产业城、高端装备产业基地、国家工业设计基地、南方生物医药城、新光源产业基地、新材料产业基地等六大创新性产业集群。现已经签约的企业包括一汽大众、本田、奇美电子、东芝、燕京啤酒多家知名企业。,六大园区合理分工，优势互补,（1）平板显示器件产业该产业在南海奇美电子这一行业领头羊的带领下，以生产TFTLCD为核心，发展平板显示器件相关产业，并形成布局合理、配套功能完善的显示器产业链。2008年7月，南海经济开发区获得“中国（广东）平板液晶显示产业基地”称号，这标志着国内最大的液晶电视模组生产基地进入了全面的运作。（2）汽车零配件产业南海经济开发区及其周边拥有整车及汽车配套企业约50家，汽配产业的总投资金额达到24.2亿元人民币。现已吸引包括世界500强企业日本本田株式会社、日本旭硝子、日本丰田纺织、日本爱信精机株式会社等在内的一大批优质汽配项目进驻，实现了本田、丰田、日产三大日本汽车生产厂商的汽配供应商齐聚南海的格局。（3）智能家电产业开发区从上世纪90年代开始发展家电产业，并逐步形成了比较完善的产业链。近年来，开发区大力扶持该行业改造升级，以智能家电为发展目标，引进了包括世界500强企业之一的东芝电器在内的多家国内外知名企业。如今，东芝家用电器与TCL小家电、伊立浦电器、爱庭电器、朝野科技等知名家电企业已构成了南海家电产业群，既完善了南海家电业的产业配套，又承接了全球性家电制造业梯度。（4）半导体照明产业半导体照明技术（LED）是第三代光电照明技术，被公认为21世纪最具发展前景的高科技之一。南海经济开发区产业基础雄厚，区内不但拥有与光电照明息息相关的汽车配件、照明灯饰、平板显示背光等产业；还拥有多家光电照明企业，以雪莱特光电为代表的光电照明企业群逐步形成。（5）风力发电设备制造产业南海经济开发区将利用东兴风盈风电设备有限公司和南方风机有限公司作为龙头企业的契机，通过规划风电设备产业专区，引入风电设备产业的上下游企业，逐步形成规模较大、配套完善的风电设备产业链。,产业的升级换代促使产业人群结构从低往高调整,产业城,五大产业环环相扣，形成上下游产业链,产业城,一汽大众：该项目将进一步优化广东汽车产业集群，年产值将达到1000亿元，由此带动上下游产业链条的发展，以及生产集群的崛起，总产值接近2000亿元。一期投资5亿欧元，2013年6月前后投产，产能逐渐由15万辆扩大至30万辆。,汽车城：汽车文化不只是观看，是体验汽车与生活的全部。汽车研发与实验不只是制造，是汽车设计与创造的全部。,中国的底特律,枢纽城：佛山西站定位为广州客运枢纽四主一辅中主要客运之一，广佛都市圈向西的门户地区。其与佛山机场核心区将发展高端商务、综合性商贸等功能，外围地区发展商贸、商住组合功能。通过商务、商贸功能的打造与桂城高端金融业有效接驳，为南海制造业、物流提供后台支撑。,佛山新火车站：其作为广佛“四主一辅”的“广州西站”，进入国家级铁路枢纽系统。以服务于“广佛”向西的客运功能为主，兼顾佛山地区部分向东向北的客运功能。到2020年，规模应达到1600万人次/年，新佛山站成为广佛都市圈铁路枢纽“四主一辅”中的一个主客运枢纽站。,佛山机场：佛山机场将以一个“辅助机场”的身份存在，定位为“广州航空枢纽的辅助配套机场”，分担广州新白云机场商务航班、廉价航班等部分支线客运，以及旅游包机、商务包机等特定季节性热线客运等。,是武广客运专线、广深港客运专线、贵广、南广及广珠城际等线路的始发终到站，预计2022年、2032年旅客发送量分别为2100万人、3175万人。,枢纽城,佛山西站，广佛最后的布局,智慧城,智造金谷：围绕中国制造金谷的战略，整合科教资源，加快战略性新兴产业、关键技术开发，推动技术成果转化，致力于将狮山智慧城建成创新、创造之城，打造广佛都市圈的创智中枢,智造金谷，用灵感引领未来,智慧城引领中科院、清华大学等著名高等院校、科研机构，依托中山大学佛山研究院、广东省半导体照明联合创新中心、汽车关键部位研发建造国家级工业设计与研发成果交易平台。以建设珠三角国际性科技园为突破口，全面建设区域具有国际影响力创新园区的全新发展思路，积极开展与德国、美国、英国、加拿大、新加坡、日本、以色列以及中国香港等国家以及地区的合作，承接跨国技术转移，推动高端创新创意，加快进军全球产业链和价值链高端。,研发能力增强，产业发展后劲提升：广东平板显示产业技术研究院等平板显示产业研发机构的纷纷入驻，为该产业的发展提供了有力的科技研发支持。以中山大学佛山研究院南海半导体照明工程产学研中试基地为代表的一流LED研发机构现已聚集南海经济开发区，为该产业的发展带来技术支持。已入驻开发区的广东东兴风盈风电设备制造有限公司拥有自主的研发团队，是国内拥有800千瓦风电机组生产能力的风电设备生产厂之一，填补了省内风力发电主力机型生产空白。公司正在研发1.5兆风电机组，计划近期内增资扩产。软件园已入驻高新技术企业和研发机构：国凯数字媒体，朗肽生物制药，百合医疗，天富软件，南海国际工业设计基地。高等教育产业：南海经济开发区是广东省主要的高等职业教育基地之一，区内拥有广东轻工职业技术学院、华南师范大学南海校区、南海东软信息技术学院、广东省石油化工职业技术学校等高等院校，在校师生约40000人。这里的办学方向是为社会和企业培养高级蓝领人才，每年面向社会提供毕业生约10000人。开发区附近还有佛山科学技术学院、佛山电大、广东商学院三水校区等多所高等院校；距离华南地区的科技教育中心广州大学城也仅需30分钟车程。,智慧城,汇聚珠三角顶级产业科研机构,狮山城：以狮山新城依托博爱湖高品质自然环境，承载狮山服务配套功能，建设标志性建筑群，勾勒中部新城新轴线，打造南海公共服务中枢，成为可服务100万人口的新城核心地区与公共中枢。,产城互动宜居福地,它也许曾经很郊外，很偏僻，远离城市且生活不便。但，在城市的发展轴线上我们重新省视：广佛西北部门户地区，次中心地区，未来发展的重点区域，无限的发展潜力。狮山，崛起进行时。,叁。,狮山楼市,未来发展热土,楼市扫描,楼市概况：狮山楼市处南海各镇中上水平，近年维持每年40万方以上消化面积，均价6500元/，属佛山楼市洼地；在产业扶持下，将成为南海楼市热土。,成交处南海中上水平，但整体均价偏低,2012年狮山（并镇后）成交2860套，销售面积426569，成交均价6509元/,楼市扫描,楼盘较少，主要集中于生活、自然资源集中区域或交通沿线,长信银湾,风度广场,尚观御园,翠湖绿洲,金棕榈湾,广佛新世界,海晖城,尚誉一品,花伴里雅苑,星辰花苑,龙光君悦龙庭,尚筑公馆,依云曦城,锦绣北苑,美立方,奥米茄花园,阳光嘉园,东湖林语,天安鸿基,香格里拉,卡拉公馆,豪景新城,颐和盛世,狮山中心区：狮山楼市核心，以依云曦城为首，中心区楼盘集中于博爱湖片区，个盘间价差较大，以首改首置型产品为主。,小塘：依托交通优势，以上林苑及海晖城为首，沿桂丹路主要分布外向型大盘，镇中心以内需刚需盘为主。,松岗：依托旅游、自然资源优越，主要分布高端别墅楼盘，镇中心以面向工业区刚需盘为主。,官窑：靠近广州，楼盘较少，高端大盘颐和盛世主要面向广州客户。,罗村：依托交通优势及教育配套，近年楼市热点区域，在售以首改首置户型为主，个盘价差较小。,沥西：依托高尔夫资源，主要分布高端大盘广佛新世界,海逸锦绣誉峰,上林一品,楼市扫描,2010年，狮山商住土地出让较为均匀，但多数为小型地块，大型地块出让主要集中于罗村与中心区。2011年，狮山商住地块大幅减少，主要为小塘小型地块出让。且两年基本为工业及住宅地块出让，只有一块商业地块出让，今明两年供货主要集中于小塘、松岗、罗村，中心区短期较少新楼盘入市。,2010-2011年土地供应主要集中于小塘、松岗及罗村，中心区短期较少新楼盘入市,罗村8块,松岗3块,官窑1块,楼市扫描,2012年狮山土地集中爆发，且多为大中型地块；楼面地价多数3000元以下，在个盘单价破万情况下，楼市存在较大溢价空间,2012年狮山土地出让呈大爆发趋势，除36块工业土地出让外，共11块住宅地块，1块商业地块出让。土地情况呈3个特点：1.地块较大，多为10-60万方以上项目，其中020地块建面达52万方。2.中心区重获开发商青睐，共有6个地块出让，均为大中型地块。3.品牌开发商纷纷进入狮山，如龙光、花伴里、奥园等。,罗村4块,松岗3块,官窑,楼市扫描,2012年狮山共成交2860套，均价6509元/；成交主要集中于中心区、松岗及罗村；其中洋房均价最高为中心区板，走货速度最快为罗村板块，高端项目集中于松岗板块；从余货分析，除中心区外其余区域普遍存货较多。,走货主要集中于品质大型楼盘，但个别楼盘均价已突破片区价格天花板,楼市扫描,二手租赁市场：狮山租赁市场较为火爆，中心区住宅小区三居室租赁普遍到1500-3000元/月，大批名企高层及技术人员居住于中心区；而由于市场仍有新楼供应，狮山二手楼市场相对低迷。,中心区租赁租金高市场火爆，大量外来高端人群支撑当地楼市。,分区市场。中心区,极具城市感的中心区,罗村4块,松岗3块,官窑,片区楼市,概况：2012年中心区共成交948套，成交均价6730元/，主力户型为90-120，主要面向本地人及外来高端人群，在售楼盘较少；依托城市规划及成熟配套，成为狮山楼市标杆；近期大量土地出让，未来中心区将成为市场焦点。,中心区引领狮山楼市，楼盘价格及品质均为片区标杆，未来将成市场焦点,中心区2012年成交948套，均价6730元/，走货楼盘主要为奥米茄花园，依云曦城、和富家园。2010-2012年共有10块土地出让,博爱湖城市核心区规划要疏通产业区与中心区的联系，创造中心城区魅力，提升狮山城市影响力。,建造核心区中央地标博爱湖的规划将通过自然环境保护、城市设计等双重手法，使繁华的城市界面与精心保留的自然环境之间形成统一，在关键地段营造城市与自然的对接，并通过多元城市功能布局，建立城市核心。这一核心包含政务轴线、商业办公、酒店、公寓、市民广场，以及港湾区的活力水岸、商业休闲购物、文化娱乐设施、水景住宅等，并通过街区划分策略、视线廊道分析、建筑体量规划和定义不同城市街道界面。这些多元功能通过城市街道、公共空间组合起来，营造核心区的中央地标，甚至有机会成为镇区范围内的市民第一认知场所。,中心区,正在崛起的狮山博爱湖片区：狮山中心城区建设工程，全力加速推进新城市中心重点公共配套建设，包括市政、商业、三产配套等，加速“造城”；把狮山新城区打造成为一个商业、文化、休闲、居住中心。重点工程包括博爱湖、博爱路及博爱大桥。,片区楼市,狮山中心区楼市概况：狮山镇楼市主要集中于中心区，其他以村屋或工厂为主；中心区近年发展迅速，生活配套基本成型，城市规划及居住环境可谓南海镇区之首。,中心区依托博爱中路城市配套，城市不断西拓，现楼市热点集中与博爱湖沿岸,旧城区,依云曦城,俊景花园,旧城区,中心区三段式分布：1老城区：中心区东面，以农民房为主，现主要为出租屋及本地人祖屋。2.成熟城区：3-8年楼龄商品房为主，居住氛围浓郁，多为本地人购买，近期本地人有购买新城房子趋势，放租楼源不断增多。3.新城区：随着城市配套不断西拓及博爱湖优越环境，该区域现为狮山一手楼热点区域，依云曦城价格及品质成为狮山标杆。,片区楼市,现以进入平稳发展期，经依云曦城拉动，片区楼价上升通道已形成,99,05,10,12,发展期,飞跃期,发育期,起步期,90年代至00年中，狮山楼市处于起步期，主要产品为别墅或大户型，价格2000-4000元，满足本地人换房需求，楼市处起步期典型项目：穆天子山庄湖景湾,05-10年，随着中心区规划明确及产业的发展，外来人口逐渐增多，市场上以中小户型产品为主，价格3000-6000元，但仍为本地人购买，楼市处发育期。典型项目：水晶湾、骏景花园、,10-12年，随着品牌开发商的进驻及配套不断完善，出现高质高价楼盘，满足本地换房需求及外来高端人群居住需求，价格6500-10000元/，楼市处飞跃期。典型项目：依云曦城,随着狮山产业发展外来人口大量迁入及价格天花板被捅破，未来高价高质楼盘或配套足性价比高楼盘将受市场青睐，楼市进入发展期。、,项目位置：狮山博爱路（即狮山镇政府对面）总建面：360000总户数：2300户主力产品：88-117三房、120-145四房二手价格区间：6400-6800元/入市时间：2003年7月客户来源：主要是狮山首批搬迁到中心区的本地人,狮山首个大规模小高层楼盘，以中大户型为主，主要客户群来源狮山原居民,个盘：湖景湾,项目位置：南海区狮山狮城路和321国道交汇处总建面：100000总户数：约600户主力产品：主要以90为主，部分135-190入市时间：2009年12月销售情况：售罄客户来源：主要以狮山本地人以及投资客户为主,个盘：水晶湾,居家型产品，生活配套成熟，以外地人居住为主,项目位置：狮山镇政府旁博爱路与科技路交界总建面：420000总户数：1800户在售产品：主要以200的大面积产品为主，小量88小户型主力产品：88-117三房、120-145四房价格区间：7100-9300元/入市时间：2012年4月销售情况：整体销售率为94%，其中较为畅销的产品为145以下的三至四房客户来源：主要以狮山本地人以及周边镇区本地人为主，部分外来经济实力较强客户，自住为主。,品牌开发商，高端品质大盘，占据最优景观资源，大户型以本地客户为主,个盘：依云曦城,项目位置：南海狮山镇科技北路1号总建面：114000总户数：825户在售产品：90-180主力产品：90三房、133-144四房价格区间：7300-8100元/入市时间：2012年10月销售情况：整体销售率为63%，其中较为畅销的产品为主力户型小三房以及四房产品客户来源：狮山本地人为主，外来客户群体也占较大比重，自主为主。,大规模社区，分期开发，品质感一般，改善性户型为主，少量首置户型,个盘：锦绣北苑,项目位置：南海狮山镇红星南路总建面：225000首期户数：719户待售产品：90-186预计入市时间：2013年6月关注客户：主要是以被依云曦城高价驱赶的客户。,形象感较好，资源大社区，改善型户型为主,个盘：美立方,分区市场。松岗,松岗“桃花之乡”旅游特色镇区,松岗楼市,概况：松岗城市结果较简单，主要沿松岗大道进行发展。旧城面积较小，城市面貌落后；受南国桃园旅游业辐射及工业区带动，新城区发展较快，但仍较为落后。,旅游导向型镇区，沿松岗大道发展，中心区城市面貌较为落后,经济情况：2012年松岗实现规模以上工业总产值478亿元，同比增长13.5%；社会消费品零售总额45亿元，增长18%；固定资产投资26.8亿元，增长57%；,南国桃园,新城,旧城,松岗工业区,区位分析:松岗并不具备很强地理优势松岗镇隶属广东省佛山市南海区,镇域南北长8.8km，东西宽8.2km，面积42.49平方公里.地处珠江三角洲腹地,虽然位于广佛都市圈重要区位上，但是东南西北分别有三水、大沥、官窑、狮山，与其他城市相比：人流、物流、信息流都处于弱势,自然资源分析:广东著名的桃花之乡松岗镇东北部，包括平顶山、尖峰岭等十多个山岗是珠江三角洲内自然条件尚末受到人为破环、污染的地区之一。,交通状况分析:已经形成了现代化的交通网络东距广州，南抵佛山均12公里。禅炭公路、桂和公路、龙头路、山南大道呈“井”字型分布，50公里长的环镇公路把镇内交通网络连成一片,水路可直达广州。,松岗楼市,松岗以旅游休闲业启势，成功促进了城市化进程，二三产业均衡发展将助力楼市发展,产业分析:工业迅猛发展，二三产业平衡发展松夏工业园已发展成为一个规模大、起点高、配套完善、环境优美的现代化园林式工业园，园内企业达170多家，从业人员3万人。家电及汽配行业已成为狮山支柱产业。,松岗楼市,规划建成东部松桃商业带，未来新城区与南国桃园融为一体，形成城市核心区,新城区发展历程,2008,建有控宽50米的工业大道、商业大道、桃园西路，铺设进口改性沥青的禅炭公路松岗路段。并投入500多万元在道路沿线实施亮化工程。,又先后完成了禅炭公路二期改造工程（在桃园西路至原官窑收费站铺设进口改性沥青）、工业大道铺设进口改性沥青工程以及山南大道改造工程，并彻底清拆了辖区内所有的砖厂。,松岗镇以松岗河两岸为建设重点，在建成沿江南路的基础上，加快沿江北路、松岗广场的建设步伐，打造“一河两岸”格局。,2012,地铁11号线征地拆迁稳步推进，“门户”项目松罗路、松白路、文化艺术中心、体育中心工程已接近尾声，松岗人民医院扩建已完成征地拆迁、进入设计招标阶段。区政府民生实事楼岗公园已完成75%。燕山学校扩建已完成30%，西片区九年一贯制学校已开展招标等前期工作。,“风情美食街”为“南国桃园旅游度假区休闲观光农业园”的重点项目之一，位于南国桃园旅游度假区以东，西邻桂和路的石泉街。规划将因近年来接受南国桃园旅游度假区的辐射而形成了一定规模的农家乐及特色美食的石泉街，打造成一条集餐饮、休闲娱乐、运动功能为一体的2公里风情美食街。,2020,新城区和南国桃园融为一体,至2020年,松岗的“农家乐”将建设为4个区域,分别是风情美食街、田园乐、花世界和桃花品牌基地。“花世界”在南国桃园高尔夫球场周边；石泉、沙水等村一带,将打造为“桃花品牌基地”；松岗办事处对面的片区,将重点打造以蔬菜种植、农艺示范为主的“田园乐”。,在禅炭公路以东建设东部板块松桃商业带，即在南国桃园碧波湖南面开辟一条道路，连通松岗广场，经沿江北路、南海花卉城与桂和路衔接。道路沿线土地发展房地产、餐饮、商贸业，沿路形成一条打通松岗城区与南国桃园，具备娱乐休闲、康体餐旅功能的商业带。,发展起步期,平稳发展期,03,04,05,06,07,08,09,10,05年之前，典型的大盘拉动，区域供应基本以南国桃园内各资源别墅项目为主。,06年起，海逸系主流居家型项目大量入市，促使区域城市形成，并形成片区洋房第一品牌形象,汇江假日花园一期,海逸盛世桃园,海逸锦绣桃园二期天安鸿基花园一期,天安鸿基花园三期保利东湖林语别墅海逸锦绣桃园三期香格里拉花园四期公寓嘉景华庭一期,香格里拉花园一期,汇江假日花园二期,海逸锦绣桃园一期海逸盛世桃园,天安鸿基花园二期嘉景华庭一期海逸锦绣桃园,11,保利东湖林语洋房嘉景华庭二期海逸盛世雅居天安鸿基花园三期,10年起，嘉景华庭、保利东湖林语洋房大批量入市，松岗进入洋房战国时代,12,卡拉公馆海逸锦绣誉峰,松岗楼市,松岗市场已从资源大盘时代过渡到居家洋房时代，现在售以以90-120方产品为市场主流。,松岗楼市,概况：2012年松岗共成交999套，成交均价7227元/，均价为狮山各区之首，主要为南国桃园旅游地产拉动，片区客户主要为南海高端人群及产业人群；未来片区土地储备以小地块为主，加之“汽车城”逐步成型，片区高性价比楼盘将存在市场机会。,以资源型高价楼盘领跑狮山楼市，未来二三房居家产品将存在市场机会,罗村4块,松岗3块,官窑,大盘高价持销，小盘低价快走,分区市场。小塘,小塘：交通导向型镇区,小塘楼市,概况：小塘素以养殖业闻名，近年在交通发展的带动下，工业发展迅猛；现阶段城市面貌较为落后，未来佛山西站将拓宽小塘发展空间。,桂丹路,小塘镇中心,佛山西站,小塘滨江新城：定位为滨水门户地区，低碳山水新城，打造成为佛山西部，北江东畔，东平河上滨水门户区，加快天子曹地区更新改造，以生态休闲为核心，集商务、主题游乐、高尚居住、文化创意等功能为一体的低碳山水新城,交通导向型镇区，镇中居住面貌较为落后，狮山小塘一体化及滨江新城打造将推进小塘城市化进程,小塘楼市,概况：2012年小塘共成交777套，成交均价5375元/，均价较低，以中小户型为主，储备以中小地块为主，属狮山楼市洼地。,以桂丹路沿线大盘为片区市场主力，未来镇中心将以刚需小盘进行市场补缺,罗村4块,松岗3块,官窑,沥西,分区市场。官窑.沥西,官窑“汽车城”辐射产业区沥西高球休闲娱乐区,沥西,豪景新城,颐和盛世,金棕榈湾,广佛新世界,官窑、沥西,概况：这两个区域较为偏远，经济以农业及工业为主，城市面貌十分落后，居住形态以村屋为主，仍未形成中心聚居区。片区以资源型大盘为主，官窑典型楼盘为颐和盛世，沥西为广佛新世界,偏远边缘区域，楼市起步较晚，城市面貌落后，现阶段以资源型大盘为主,街景,街景,颐和盛世,广佛新世界,广佛新世界：定位为广佛顶级楼盘，由新世界集团开发，年中推售，首批推出500-700独栋及250-350联排产品。,颐和盛世：占地1000余亩，是广佛稀缺的千亩江景大盘，主要面向广州客户，在售在售100-160洋房，均价6500元/；300-800的别墅，均价10000元/。,罗村,分区市场。罗村,罗村并镇后的新格局,南海规划：并镇打造全国第一经济镇，助力新狮山冲刺国际级高新区。,南海区辖6个镇、1个街道。新狮山镇总面积扩至330.6平方公里，常住户籍人口增加至47万人，管辖27个社区居委会和42个村委会。在原来东、西区社会管理处的基础上，再另设大圃社会管理处和罗村社会管理处。南海这轮行政区划调整，一是促进佛山高新区南海园与狮山镇实现园镇融合，加快南海中部崛起，全力打造国家级高新区，二是便于佛山西站的建设和管理。,未来大狮山在经济实力上，将与同在南海的桂城、大沥形成“三足鼎立”局面。,罗村,罗村,禅城,桂城,南海新狮山,城市格局明朗化三足鼎立强大产业：禅城西进/桂城北上/狮山并镇。罗村为城市发展中轴的途经区域；并得益于新狮山，凸显城市居住功能！,轴向成长的罗村,罗村,成为新焦点区域12下半年至13上半年不到一年时间，溢价率飙劲60%，地王近4000元/；随着外来品牌、本土老牌开发商陆续进入，拉开大鳄瓜分罗村的序幕，房地产市场将进入品质升级时期。,罗村,土地持续升温,2013-2014年将有众多刚需大盘入市,罗村,在禅城、狮山夹击，内部竞争激烈情况下，罗村将凭生活配套一应俱全，丰富教育资源，佛山西站工程抢占市场,比禅城更便宜，比狮山更成熟，加之佛山西站规划利好，罗村将成为两城间重要纽带。,金盛广场罗村最大型的集购物、饮食、娱乐、休闲于一体的现代化ShoppingMall，建筑面积70000，大润发、麦当劳、肯德基进驻，大润发商圈成为项目价值提升一大亮点。,罗村,客户购房的目的集中在决定在佛山落户和小孩上学两个选项，分别占48%和22%。首次置业或首次改善的刚需客户为主，家庭结构以两口与三口之家为主，占73%。,小结,狮山楼市：整体：从处南海中上水平，整体均价偏低，产业扶持下，将成南海楼市热土；格局：楼盘较少，主要集中于生活、自然资源集中区域或交通沿线；土地：2012年狮山土地集中爆发，且多为大中型地块，未来中心区楼市将成为市场热点；在售：走货主要集中于品质大型楼盘，除中心区外其余区域普遍存货较多；二手：中心区租赁租金高市场火爆，大量外来高端人群于中心区居住。,小结：狮山虽有个盘单价破万，但仍为佛山楼市洼地，中心区未来高品质楼盘，周边区域舒适型居家产品将成为楼市热点,肆。,狮山商业,商业现状,狮山除罗村外，其他区域大型集中商业较少，商业业态较为落后。,狮山广场,和信广场,广泰超市,广泰超市,环时百惠超市,官窑广场,圣地广场,金盛广场,狮山中心区：现中心区以狮山广场为商业中心，但业态较为落后，人流稀少，其夜市宵夜较为火爆；即将开业和信广场有望改变中心区商业现状。,小塘：以广泰超市为中心，规模小，业态落后，只能满足基本生活购物需求。,松岗：也以广泰超市为中心，形态较为落后，但南国桃园分布小型高端商业。,官窑：以官窑广场为中心，形态与小塘、松岗相仿，但人流较多。,罗村：商业发展较早，业态较为先进，现已形成圣地广场、金盛广场等集中商业。,沥西：暂未形成较有规模集中商业,2020/6/5,中心区,狮山广场：业态相对较集中、完善，主要表现为腾兴百货呈现最基本的生活需要，沿街商铺主打电器、手机、金饰等中端消费品。该区域为狮山商业中心，是狮山人购物的主要区域；现以较为成熟沿街商铺为主。,狮山商业步行街与狮山广场隔街相对，狮山俊景商业步行街标志性牌坊工程，是俊景和富花园精心打造的小区商业大道。,狮山广场与狮山商业步行街构成片区唯一商业中心，本地人消费外溢现象严重。,2020/6/5,中心区,狮山广场形态较为落后，人流稀少，以外地人消费为主,狮山广场以超市、服装、手机店及餐饮四大业态为主。腾兴超市档次较低，只能满足基本生活需求；服装多为三线品牌，满足外地人购物需求；手机店较为高端，可买到苹果等手机；餐饮主要以宵夜档为主；总体业态以服务外来工业人口，除桑拿棋牌外，基本无娱乐。广场内80-120元/，外街60-80元/。,概况：狮山广场2007年开业，占地3万方，建面4万多方，现以腾兴百货超市为主力店，有近150间商铺开业，为狮山最为集中购物点；商业形态较低端，但可买到中高端产品；总体人流稀少，多为外地人购物为主,中心区,狮山商业步行街业态杂乱，但基本能满足周边居民日常生活需求,小型商场等临街铺：80-110元/月临街铺：目前没有商铺出租，仅有少量商铺出售，2万元/面积都比较大；业态以房地产，为主装修，日用品，金融服务为主。,狮山人消费习惯：消费人群以周边外来务工人员为主，中心城区成了外来务工人员下班后主要的消遣场所。狮山本地人一般宁可跑远路前往大沥镇或桂城消费,中心区,和信广场将打造狮山规模最大的综合性商业建筑，有望提升狮山整体商业氛围,总占地28800平方米，总建筑面积约8.3万平方米，容积率为1.84，总车位超过800个，地上17层，地下2层。业态主要以500强超市、五星级酒店、电影院、ktv及大型餐饮为主,和信广场狮山的标志性建筑，也是狮山目前规模最大的综合性商业建筑。将打造成集购物、饮食、休闲、娱乐、观光服务为一体的综合性购物中心。对狮山城区消费群及一小时都市圈形成了强大持久的核聚辐射力。,松岗片区,松岗城区根据城市发展，主要消费区域分布于以环时百惠商场为核心的旧街以及以广泰超市为核心的新街。但经营业态比较单薄，致使消费外溢。,松岗商业形态以小型超市为主，但周边遍布高端楼盘及产业园，未来发展潜力较大,松岗片区,广泰超市是松岗新街区消费中心，首层为服装城，二层为超市，但松岗大道隔断广泰超市与新街的直接连线，由于受到人流量的限制，商业气息不浓烈，所以商铺租金不高。临街铺：40元-60/月。广泰超市对面街的新街集聚高品牌手机、KFC、以纯等相对高端的业态分布，但松岗