潼南商业报告

嘉瑞集团潼南“嘉瑞广场”商业营销策划报告嘉瑞集团潼南“嘉瑞广场”商业营销策划报告目录一、潼南房地产市场调查分析21 .城市概况22 .项目区域(老城)概况33 .销售项目下的调查分析44 .潼南地产趋势判断7二、嘉瑞集团潼南可销售房地产分析71 .嘉瑞广场a区可销售房地产分析72 .嘉瑞花园b区及川剧团可销售房地产分析9三、可销售的房地产经营战略101 .项目SWOT分析102 .销售和抵押的分析10三.商业状态计划建议114 .经营战略11四、下一阶段工作的重心12一、潼南房地产市场调查分析1 .城市概况(一)城市地区的位置和交通；l位于重庆主要城市、合川、成都三个城市的结合部，是“1小时经济圈”内的新兴工业城市l潼南位于重庆西北部，巴蜀心腹，东邻川，南接大足，西连安岳，北靠遂宁。(二)城市规模和人口；l全县宽1594平方公里，境内土地面貌为盆地浅丘，冲积平坝多，四川盆地亚热带季风湿润气候，年平均气温17.9。l全县辖区2条街，20个乡镇，总人口95万人。(三)城市规划；潼南新城总体规划25平方公里(2020年前，包括工业园区)，定位于全县政治经济文化中心，完成城市居住人口达到8万10万人。 主要由古城凉风垭区、江北新城、大佛堤区、双江古镇组成的潞南新城处于快速扩张期，城市建设兴旺。2 .项目区域(老城)概况(一)规模和人口；l旧城区占地面积2-3平方公里l常住人口在3万人左右。(二)交通工具；由l石庭街、大同街、正兴街连接起来的古老街道，金色的连锁链条把澪南的古老街道整体连接起来，从整个街道流出很多人，车流集中在这条商业街上，形成澪南交通的一大特色l包围路是主要城市道路中唯一支出的道路，包围路的两端与大同街的两端相连，画出包围旧城市中心居住区的弧形。l城市交通由出租车和公共汽车代替，是城市中心街，旅游目的都分布在古城街道两侧，因此出租车一起乘坐，乘客只有距离的不同，沿同一方向行走的路线是相同的。l老城交通简单方便。l对外交通的公共汽车站也分布在项目旁。(3)教育套件l澪南中学-澪南最有名的中学是现在澪南最好的中学l县实验小学、县第二实验小学、梓潼中学、大佛中学等分布在该地区l项目所在地教育辅助设施是潼南县最完善的区域。(四)医疗成套设备；l人民医院毗邻项目，各类药房分布在项目二期嘉瑞广场附近l区域医疗配套优良。(五)商业配套l新世界百货公司等各种购物场所分布在项目的周边l餐饮店、茶馆等休闲场所常见于项目周围l商业套装可以说是澪南的解放碑。3 .销售项目下的调查分析(一)销售项目个案研究；大楼名称项目规模房地产类型户型面积(建筑面)家庭总数销售平均价格内部套件外围设备目前的工程情况销售电话华泰明珠占地面积七十亩，建筑面积十万多层(七层)电梯洋室二房79-85三房90-117约900户3700元/%全部电梯洋房这四个是江北新城的代表性项目，目前江北新城共享的集合包括江北中医院、江北购物中心、江北公交站、潼南中学分校、金融机构和其他新城市集合第一期完成(2万)，第二期正在建设中(二期为6万)米兰太阳占地面积99.4亩，建筑面积13万多层上层二房78三房99-138约1300户3750元/%幼儿园，健身中心，果蔬超市，多功能房一期工程建设中(6栋多层)江城丽都占地面积37.6亩，建筑面积10万多层、小上层、上层二房58-76三房89-123994户预计3700元/mm智能安全等待开发，才刚刚完成现场的平整北城天骄占地六十亩，建筑面积十一万小上层部、上层部二房60-75三房85-114约900户3700元/%可变空间一期售罄，二期始于三月瑞达名爵康都建筑面7.36万多层、上层二房82三房96-105四房134-138约650户3750元/%项目的基础商业集老城的代表性项目共有主城商业、澪南中学、实验小学、金融、医院等生活辅助设施，交通和生活比较便利第一期已经关闭，第二期正在建设华城名都建筑面13万上层一间44平方米，两间75-80平方米，三间82-119平方米约1000户3800元/6000空中庭园，30000主题商业，江景房一期工程正在兴建豪庭华苑建筑面约10万上层三房100-133约900户3950元/%部分江景房第一期工程已经限制，第二期正在建设中外滩国际城建筑面约60万小上层部、上层部一间69平方米，两间86-101平方米，三间103-114平方米1.5万户4300元/%江景、智能、商业街等一期工程正在兴建福江名城占地100亩(建筑面积12万)西室高层楼三房110-140926户4300元/%坡地洋房，行政CBD中心位于新区现在是第二期的优山美谷(二)销售项目规模比较分析；(三)销售项目下的销售价格比较分析(4)房地产销售中拥有商业房地产的主要有外滩国际城15万，豪庭华苑沿道1-3层的基础商，名爵康都1-3层的基础商等，销售价格为1层1.8万-2万元/左右，2层8000元/卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡4 .潼南地产地趋势判断l住房市场价格进一步上涨，但上涨幅度放缓l新建住宅社区居住质量进一步提高，居住新城成为一个趋势l随着新项目的完成，项目的成套和区域业务更加活跃，更多着名的商家进军。l江北新城逐渐成为具有居住功能的新兴地区，古城在改造古城后仍然担负着商业中心的地位。二、嘉瑞集团潼南可销售房地产分析1 .嘉瑞广场a区可销售房地产分析(一)业务卷统计；楼号A1A2a3.a3A4系列A5A6A7A8合计封套内面积()891.111198.672477.28556.24383.57406.93238.90627.756780.45建筑面积1080.081447.123152.87740.36577.65594.45280.96885.018758.50(二)可销售和未销售房地产量的比较；(三)抵押情况分析；说明：本商业抵押贷款金额5800万元，抵押面积7055.8平方米，抵押平均价格8220.19元/絫。(四)销售前景分析；l未售房地产中A5、A2、A6、A3作为投资型产权式店铺销售l未售房地产中A1、A4作为商业街的独立店铺销售，可以独立经营。(五)销售价格预测；l定价的依据a )面向现在老街道的店铺的租金水平4万元/年(30-40)和新建大楼的商业价格预测(1楼2万元/)，2楼8000元/3楼6000元/埃卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡653b )项目本身的房地产特性分析l价格预测(另栋平均)楼号A1A2a3.a3A4系列A5A6A7A8合计平均价格(元/)750055006500700055005000500065006284建筑面积1080.081447.123152.87740.36577.65594.45280.96885.018758.50总价格(万元)810.06795.922049.37518.25317.71297.23140.48575.265504.26(六)综合评价l预售房地产和外部交通线路存在问题，需等待改进。 建议增设自动扶梯，实现广场平面与城市街道的有效连接，实现合理的人流动向l项目整体形象需要改善，加强项目可视性，充分发挥项目地位优势l主要商店有必要进军，激活当地商业市场，提高本商业人气指数解决l项目停车问题，通过合理的规划和管理增设临时停车空间l整体房地产可以采取租赁销售结合：独立店铺A1、A4可以采取销售，其馀房地产可以采取租赁销售或租赁销售结合l地区商业状况要统一管理，强调可持续经营，保证稳定性l租赁房地产可以通过经营性房地产贷款解决现在的现金流量。l城市规划期望值：预计3至5年内将启动旧城改造工程，通过旧城改造，提高旧城环境，巩固商业中心地位，直接提高该地区的商业价值。2 .嘉瑞花园b区及川剧团可销售的房地产分析(一)业务卷分析；楼号B1B2B6川剧团合计封套内面积()479.14479.3-建筑面积496.58496.72619.71706.053319.05(二)抵押情况分析；说明：抵押的平均价格为1186.70元/綬。(三)销售前景分析；l B1、B2区域可作为居住房地产出售l B6的销售难度很大l川剧团销售难度很高。(五)销售价格预测；l定价的依据a )根据目前出售的住房价格水平和商业价格预期b )项目本身的房地产特性分析l价格预测列表(另一栋平均价格)楼号B1B2B6川剧团合计平均价格()3500350040004000建筑面积496.58496.72619.71706.13319.05总额(万元)173.80173.85247.88682.421277.96(六)综合评价l B1、B2无法实现商业价值，可作为住宅房地产销售(需要改造以满足住宅功能的需要)。l B6业务价值的实现也存在一定程度的困难，可以作为自立的房地产和改造l川剧团房地产销售难度大，可租赁销售l租赁房地产可以通过经营性房地产贷款解决现在的现金流量。三、可销售的房地产经营战略1 .项目SWOT分析l优势：地区优势明显，交通便利，居老城市中心地区，周边教育、医疗、商业等生活完善l劣势：整体形象受多年销路影响，市场具有一定的抵抗性l机会：旧城改造为项目开发提供了良好的机会，市场调查采访显示，目前潞南房地产市场处于发展阶段，存在一定的市场空间，城市购买力旺盛，刚性需求强l威胁：项目遗留问题对项目开发和销售具有威胁，不利于项目开发工作的顺利开展，树的形象有些困难。 同时，来自周边建设项目和江北新城项目的价格竞争压力很大。2 .销售和抵押的分析l抵押贷款金额为6175万元l可实现的销售金额为6782.22万元l除销售成本外，实现的销售额与贷款金额基本相同，目前该项目不能按照通常的销售回收思路实行。三.商业状态计划建议A5/A2/A6/A3A1/A4B1/B2B6川剧团休闲娱乐，饮食饮食和棋牌公寓事务数字家电KTV、电影、快餐业、水