2010.10.18-24深圳房地产市场监测研究周报.ppt

MarketingResearch,中原地产市场报告（中国深圳）,2010.10.18-24,市场热点,二级市场成交概况,具体项目销售监测,中原三级市场成交概况,政策热点加息效应叠加，楼市短期受挫,10月19日晚，央行宣布自10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%。此次加息为央行自07年12月后的首次加息。中国经济经过了08全球金融危机的影响之后，正逐渐恢复，但出口和消费仍未明显增长。国内经济经过2009年宽松的货币政策与积极的财政政策刺激，呈现恢复增长。2010年一季度、二季度经济增长强劲，GDP增幅11.9%和11.6%，重回两位数。同时，CPI亦强势回升，至2010年8月已连续7个月CPI高过一年期存款利率2.25%，为负利率，且大宗商品价格持续增加，未来通胀预期依然强烈。2010年初中央政府提出，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。在流动性的影响下，以房地产为首的投资性局部过热再次出现，国家宏观政策同样在部分行业采取了宏观调控措施。再加上上半年出口和消费依然未有大幅增加，国际经济恢复的不确定性因素依然存在。因此，政府在加息问题上继续采取“隐忍不发”。而第三季度后半程，国家经济回升的基调逐步确立。据国家统计局公布数据显示，8月份，制造业采购经理指数达51.7%，连续3个月回落后首度回升，9月份上扬至53.8%。同月，规模以上工业增加值同比增长13.9%，比7月份加快0.5个百分点，这也是今年以来规模以上工业增速连续下滑后第一次出现反弹。因此，在经济持续回升的情况下，央行于10月20日开始了首次加息。,利率调整后执行基准利率，100万元20年期的每月还贷额增加了116元，增加金额有限。但在当前信贷政策相对严格的情况下，对于第二套房贷而言，增加数额已相当可观。因此，严格的房贷政策及加息举措将在短时间内抑制投资性和改善性需求。因此，预计第四季度房地产市场将再现观望，成交量亦将再次回落，成交量的下滑也将遏制房价的上涨势头。且随着楼市成交量的回落以及融资的限制，房企的资金在未来一段时间将有一定的压力，预计陆续会有开发商推出打折促销的优惠手段，因此，我们认为未来三至六个月房价将保持平稳小幅下滑的态势。从近期国内出台的房地产调控政策来看，无论是限贷还是限购都是通过压制需求来缓解快速上涨的势头，且属于短期的政府干预政策，然而被压抑的投资性需求及改善性需求未来仍将涌向市场。尤其在当前国际市场依然宽松的货币政策影响下，市场流动性过剩现象依然明显，通货膨胀的预期也愈加强烈，房地产市场仍为资金青睐的投资市场。因此，未来将在增加供应以缓解供不应求的态势的同时，加息也将慢慢踏上征程。,政策热点限贷加息叠加，短期需求受抑,市场热点,二级市场成交概况,具体项目销售监测,中原三级市场成交概况,各区每周成交（10.17-10.24）,各区成交累计同比（10.01-24）,全市周新批预售量（套数）走势,上周全市有5个项目获批预售证，共2482套，环比增加了1160.38%。,数据来源：国土局网站项目销售公示明细,2007年周均1176套,2008年周均1320套,上周2482,2009年周均933套,2010年周均804套,全市周新批预售量（面积）走势,上周全市新批预售面积176156.42平米，环比增加了1600.61%。,数据来源：国土局网站项目销售公示明细,2007年周均11.5万平米,2008年周均12.8万平米,上周176156.42,2009年周均9.0万平米,2010年周均7.1万平米,全市周成交量（套数）走势,上周全市总成交798套，环比上周增加了34.8%。,数据来源：国土局网站项目销售公示明细,2007年周均1159套,2008年周均703套,上周798,2009年周均1288套,2010年周均684套,全市周成交量（面积）走势,上周全市总成交面积为76531平米，环比上周增加了31.15%。,数据来源：国土局网站项目销售公示明细,2007年周均11.5万平米,2008年周均6.4万平米,上周76531,2009年周均12.0万平米,2010年周均6.04万平米,全市周成交均价走势,数据来源：国土局网站主页公布价格（略有延迟）,上周全市实现成交均价为20640.08元/平米，环比增长了7.1%。,2007年周均11921元/平米,2008年周均13283元/平米,上周20640.08,2009年周均15966元/平米,2010年周均20410元/平米,全市存量（套数）走势,截至上周全市在售期房项目存量规模为24958套，环比增加了0.07%。,数据来源：国土局网站项目销售公示明细,截至2007年底27137套,截至2008年底52936套,截至2009年底34249套,截至上周末24958,全市存量（面积）走势,截至上周全市在售期房项目存量规模为246.3万平米，环比减少了4.9%。,数据来源：国土局网站项目销售公示明细,截至2007年底271万平米,截至2008年底544万平米,截至2009年底378万平米,截至上周末246.3万平米,上周罗湖区成交了6套，838平米，环比分别减少了14.29%和7.4%,罗湖区周成交量走势,福田区周成交量走势,上周福田区成交了27套，1606平米，环比减少了27.2%和15.6%。,南山区周成交量走势,上周南山区成交了145套，10910平米，环比增加了208.51%和166.43%,盐田区周成交量走势,上周盐田区成交了11套，2187平米，环比分别减少了35.29%和增加了55.72%。,宝安区周成交量走势,上周宝安区成交了307套，26747平米，环比分别增加了46.19%和11.52%。,龙岗区周成交量走势,上周龙岗区成交了302套，34305平米，环比分别增长了49.5%和31.3%,罗湖、福田周成交均价走势,上周罗湖区实现均价27482元/平米，环比上涨了17.03%。上周福田区实现均价32057.42元/平米，环比上涨了15.96%。,南山、盐田周成交均价走势,上周南山区实现均价29469.8元/平米，环比下跌了10.67%。上周盐田区实现均价75586.94元/平米，环比上涨了405.1%。,宝安、龙岗周成交均价走势,上周宝安区实现均价18336.44元/平米，环比下降了16.85%。上周龙岗区实现均价15435.85元/平米，环比上涨了12.13%。,市场热点,二级市场成交概况,具体项目销售监测,中原三级市场成交概况,新开盘项目,新开盘项目价格区间,纯水岸,公园大地,仙桐馨苑,第五园,绿景大公馆,水榭春天,峦山谷,阳基天御山,水榭山,清林径,第五园,鼎太风华,兰溪谷,怡龙枫景园,嘉宏湾花园,君汇新天,圣莫丽斯,汇龙天下,曦城,怡龙枫景园,四季丽晶公寓,御峰园2期20000,世纪新城9000,新开盘项目均价（折后）走势,上周全市有4个项目开盘，实现开盘均价15000元/平米，环比下跌了34.21%。,上周15000,最低5200,最高53333,期房在售项目每周销售量监测（关内）,期房在售项目每周销售量监测（关内）,数据来源：深圳市国土局网站,期房在售项目每周销售量监测（宝安区）,期房在售项目每周销售量监测（宝安区）,数据来源：深圳市国土局网站,期房在售项目每周销售量监测（龙岗区）,期房在售项目每周销售量监测（龙岗区）,数据来源：深圳市国土局网站,现房在售项目每周销售量监测,数据来源：深圳市国土局网站,现房在售项目每周销售量监测,数据来源：深圳市国土局网站,市场热点,二级市场成交概况,具体项目销售监测,中原三级市场成交概况,各区周成交情况（10.17-10.24）,各区累计成交情况（10.01-24）,全市中原成交量走势,上周全市中原买卖成交了213单，环比增长了4.41%。上周全市中原租赁成交了245单，环比上周增长了42.44%。,罗湖区中原成交量走势,上周罗湖区中原二手买卖成交了37单，环比减少了22.92%。上周罗湖区中原二手租赁成交了34单，环比上周减少了10.53%,福田区中原成交量走势,上周福田区中原二手买卖成交了34单，环比上周增加了13.33%上周福田区中原二手租赁成交了54单，环比增长了3.58%。,南山区中原成交量走势,上周南山区中原二手买卖成交了39单，环比增长了25.81%。上周南山区中原二手租赁成交了48单，环比增长了84.62%。,盐田区中原成交量走势,上周盐田区中原二手买卖成交了9单，环比上周减少了18.18%。上周盐田区中原二手租赁成交了23单，环比增长了155.56%。,宝安区中原成交量走势,上周宝安区中原二手买卖成交了58单，环比增长了31.82%。上周宝安区中原二手租赁成交了40单，环比增长了90.48%。,龙岗区中原成交量走势,上周龙岗区中原二手买卖成交了36单，环比减少了10%。上周龙岗区中原二手租赁成交了46单，环比增长了76.92%。,罗湖各片区成交量走势（买卖）,上周罗湖区的银湖、笋岗片区没有成交记录，莲塘片区成交12单为全区最高。,数据来源：中原三级市场成交数据整理,福田各片区成交量走势（买卖）,数据来源：中原三级市场成交数据整理,上周福田区的白沙岭片区没有成交记录，其中梅林片区成交8宗，全区最多。,南山各片区成交量走势（买卖）,数据来源：中原三级市场成交数据整理,上周南山区的科技园及西丽、红树湾片区没有成交记录，其他