2017 10 10 苏州路劲太湖度假区投标 天华96页

,精彩社区,BUSSINESSREPORTHERE,上海天华建筑设计有限公司诚意出品,苏州路劲太湖度假区项目概念方案设计,CONTENT,目录,效果表达,EFFECTPICTURE,前期分析,PRE-PHASEANALYSES,设计思路,CONCEPTANALYSIS,总体规划,PLANNINGDESIGN,住宅产品,PRODUCTDESIGN,地库设计,BASEMENTDESIGN,立面专篇,FAADEDESIGN,示范区设计,DEMONSTRATIONDESIGN,效果表达,EFFECT,PART1,鸟瞰图Airscape,太湖度假区高品质标杆社区GreetingexemplaryTaihuresortareaSeniorCommunity,地块一鸟瞰图Airscape,精装产品，直面南向城市绿化Finedecorationhouse，Facingtheurbangreenbelts,地块二鸟瞰图Airscape,融合精品配套商业配套的综合住区Integratethecomprehensiveresidentialareawithhigh-qualityshops,地块三鸟瞰图Airscape,私享区内景观花园Enjoyaprivateviewgarden,沿街透视图Perspectivealongthestreet,城市界面上创造的昭示性社区形象Creatingurbaninterfaceclearimageofthecommunity,商业街COMMERCIALSTREET,情景化精品休闲商业街区Situationalboutiqueleisurebusinessdistrict,社区大堂COMMUNITYHALL,气度雍容充满尊贵感的社区大堂入口BearinggracefullofnoblesenseofcommunityLobbyEntrance,入户大堂ENTRANCELOBBY,精致典雅的入户大堂Delicateandelegantentrancelobby,车行大堂DEALERSLOBBY仪式感非凡的社区车行入口大堂ExtraordinarysenseofcommunityritualdealersLobby,前期分析,PRE-PHASEANALYSES,PART2,地缘特征,GEOGRAPHICALFEATHERS,配套价值,PUBLICVALUE,现状条件,TALEQUALE,SWOT分析,SWOTANALYSIS,区位分析,LOCATIONANALYSIS,土地价值分析,LANDVALUE,地缘特征,苏州印象苏州以其独特的园林景观被誉为中国园林之城，素有人间天堂、东方威尼斯水城的美誉。苏州地灵水秀，人文荟萃。先辈们留下了丰厚的文化遗产，古城名镇、园林胜迹、街坊民居以至丝绸、刺绣、工艺珍品等丰富多彩的物化形态，体现在昆曲、苏剧、评弹、吴门画派等门类齐全的艺术形态，是一座来了就不想走的城市。,历史,园林,人文,美食,太湖,区位分析,地块价值优,太湖景观,环境宜人,苏州市位于江苏省南部，东至上海市，南至浙江省，西至江苏省会南京，地理位置优越；且基地位于苏州市吴中区，紧邻太湖景观区，景观生态环境优越。基地南侧1.5km为太湖，视野无遮挡，可享受部分湖景，紧邻苏州太湖国际会议中心。距相城市政府仅600米，区域发展前景良好；周边自然条件优越，南侧有苏州博物馆、留园、网师园等园林景观，且有石路和观前大的商业圈；邻轨道2号交通线，距苏州火车站、苏州汽车客运北站4.5km，人居生态兼具。,基地所在区位,苏州市政府,木渎古镇,东吴国家森林公园,太湖景观区,金鸡湖,中心城区,苏州站,寒山寺,苏州乐园,吴中汽车站,20KM,22KM,太湖生态景观辐射区,中心城区,城市快速路,高速公路,中环西线,沪常高速,苏绍高速,苏州太湖国际会议中心,环太湖景观带,项目基地,区域分析,配套价值,度假区中心小学,吴中香山中学,好邻里购物服务中心,好邻里购物服务中心,2km,香山社区卫生服务站,教育配套,商业配套,医疗配套,香山社区卫生服务站,华丽家族太上湖商业中心,教育配套：地块周边现有香山幼儿园、度假区中心小学、吴中香山中学医疗配套：地块缺乏大型医疗配套商业配套：地块周边缺乏商业配套，地块1500米内没有商场配套，2000米内有好邻里购物服务中心和华丽家族太上湖商业中心。,现状分析,东侧，西侧，北侧均为待建空地；南侧为花样年别样城和太湖纯水岸，但像个较远无日照影响;基地距太湖直线距离1.8km；,1.南侧：花样年别样城,2.南侧：太湖纯水岸,5.西侧：待建,3.东侧：白马寺路,4.西南侧：待建,7.东北角：待建,8.北侧：待建,土地价值,2,蒯祥大道,城市主要车流来向,钟马路,丽波路,城市绿化,绿化带,1,2,2,4,4,3,3,城市主要车流来向,香山北路,区域1：位于地块内部，紧靠城市绿化公园和地块二绿化带，靠近香山北路城市人车流方向，位于三叉口，利于人口聚集，商业价值高。,区域2:位于三个地块的核心区域，噪音污染较小，利于形成较大空间的组团形式，最大化的利用城市绿化公园和地块内部的景观资源，居住价值高。,区域3：南侧有良好城市水景，可享受水景资源，但因南侧为城市道路蒯祥大道，有一定的噪音勿扰，居住价值次之。,区域4：东侧与北侧紧邻城市道路，噪音污染最大，可利用资源较少，规划条件注明东高西低，居住价值最低。,白马寺路,后塘路,水景,用地条件,容积率1.0且2.0；建筑密度28%；绿地率均35%;檐口高度（建筑高度）60m且建筑最高高度满足机场净空要求。建筑退让要求：香山北路、蒯祥大道及城市绿化建筑控制线退用地红线5米。后塘路、白马路、钟马路建筑控制线退用地红线8米。丽波路建筑控制线退用地红线20米。市政交通要求：A.机动车出入口:地块一设在北侧、东侧；地块二设在北侧、东侧；地块三设在西侧、北侧、东侧。B.非机动车出入口：地块一设在北侧、东侧；地块二设在北侧、东侧；地块三设在西侧、北侧、东侧4.城市设计引导要求：A.住宅建筑层数应7层。B.建筑高度应体现东高西低，整体形成错落有致的城市形象；C.与丽波路北侧公共绿地相呼应，形成良好的视觉通廊；D.地块二内部沿丽波路布置宽度15米的绿地。,地块一面积：40845.76平方米,地块三面积：81451.17平方米,地块二面积：50955.96平方米,SWOT,S,W,O,T,整合基地内及周边复杂状况，提升区域形象，提高住区生活品质。周边以高端度假项目开发为主，多为大面积产品，总价高。需打造高单价、低总价全新产品，提升产品竞争优势，达到最高货值，最快销售。,距太湖国际会议中心仅1.5km，围绕环太湖度假区规划打造，未来可享受区域发展优势。地块靠近太湖度假区实验小学以及吴中香山中学，项目未来可能发展为学区房。依靠长三角城市带经济发展带动区域整体发展。,地块位于苏州市吴中区光福、香山板块，紧邻太湖度假区，享受规划利好。地块靠近度假区实验小学和吴中香山中学，享受学区资源。东侧3处为子胥快速路，可直通城市中环西线、绕城高速，交通发达。南侧1.8公里为苏州太湖国际中心、周边配套生态休闲公园、森林公园，配套完善。地块南侧2公里外有太湖，有良好的湖景资源。,周边为新开发及待开发居住区，无大型商场，周边日常生活配套欠缺。地块南侧有即将入市的竞品，竞争压力较大。,配套欠缺,竞品竞争,城市发展,设计思路,PRE-PHASEANALYSES,PART3,项目愿景,PROJECTVISION,竞品分析,QUALITYANALYSIS,周边竞品,太湖相王府,华丽家族太上湖,花样年别样城,太湖纯水岸,开盘时间：2016年10月二期主力产品：联排别墅200高层一居、二居50-80建筑风格：法式、新古典,开盘时间：2011年10月主力产品：联排别墅300叠加别墅160建筑风格：英式,开盘时间：2016年1月主力产品：高层二居80-100建筑风格：新古典,开盘时间：2013年11月主力产品：联排别墅200、酒店式公寓50、叠加别墅200建筑风格：新苏式,中大面积段,传统平层户型,竞品分析结论,宏观分析,土地放量有限，商住地块供不应求。市区高价楼盘层出，太湖度假区具有巨大潜力发展空间。,我们需要打造什么类型社区？,高层+复式洋房,区域内的洋房项目较少，具备较高市场竞争力。用地限低住宅层数7层，利用复式形式，提升溢价。主抓刚需首置首改、以改善型复式及平层高层产品满足客户需求，博取溢价。板块在售楼盘不多，但即将有新项目入市，与本项目形成直接竞争。,竞争市场分析,区域核心精品湖景住区,地段太湖毗邻核心区位,核心资源周边太湖资源,品质中等规模刚需、刚改客户品质精品,开发定位,丰富产品多样性高层小户型快周转叠加产品高赠送实现高溢价质与量做到无缝连接高多混搭提升住区整体品质标准叠加与高层实现项目质、量并行极致密度，土地价值最大化高层实现土地容积率最大化叠加增加土地密度利用率实现土地价值最大化景观优势共享充分利用已有城市绿化带景观视野营造区内大花园提升小区,项目特点,Thecharacteristicsof,1.新城核心2.品质住区3.倚楼望湖，居者大观,主题理念,归家居家体验,1.独具一格首个区域地标性的立面形象2.街区商业诗画般的风情商业街2.彰显格调精致的售楼处设计及仪式入口3.享受定制服务全方位一体化的配套设施4.世界再大，不过一座院子洋房一层超大院落5.呼吸屋顶的清晨空气层进的屋顶露台体验6.独奢楼中楼极具诱惑力的大赠送户型产品7.归家有爱，泊车有位经济舒适的地下车库,总体规划,PLANNINGDESIGN,PART4,优选成果,方案分析,PROJECTANALYSIS,GENERALSITELAYOUT,方案推演,DEDUCESCHEME,追求最好,规划形态最好+货值最大=产品最好+地库最经济性=？,住宅价值最大化,双“L”布局，洋房最大化,住宅双“L”布局：沿北侧和东侧布置高层，北高南低，东高西低洋房最大化：充分利用城市绿化，北侧地块沿绿化布置高附加值洋房产品，提升产品溢价,洋房片区,洋房片区,精品高层,绿化渗透,高层货量：15.87万占比48.81%洋房货量：16.65万占比51.19%平层货量：17.91万占比55.07%跃层货量：14.61万占比44.93%,商业价值最大化,商业位置最优，人流聚集，利用北侧城市绿化,小区出入口,小区出入口,小区出入口,超市,位置最优：沿钟马路、丽波路布置商业，与城市绿化形成环抱空间，打造小区活力商业中心人流聚集：与三个地块出入口联系，最大限度的聚集人流，拉伸商业展示面地标性：超市三层，一二层商铺、三层配套，形成中心地标性建筑，其它商业均为12F,超市：2400平米商铺：12499平米配套：6387.44平米商业占计容面积的4.30%,PROGRAMONE,总平面图,方案分析,PROJECTANALYSIS,PART,GENERALSITELAYOUT,总平面图,户型分布图,高层货量：15.87万占比48.81%洋房货量：16.65万占比51.19%,平层货量：17.91万占比55.07%（高层+75洋房）高溢价跃层货量：14.61万占比44.93%（洋房+高层125）赠送后小区地上总面积：396806.9（+51000）容积率：2.29（+0.29）,78户型（高层中间套）78户型（洋房）85（高层端套、中间套）90（跃层中间套）100（跃层中间套）105（高层端套）115（跃层端套）125（跃层、高层端套）,经济技术指标,78户型（高层中间套）78户型（洋房）85（高层端套、中间套）90（洋房中间套）100（洋房中间套）105（高层端套）115（洋房端套）125（洋房、高层端套）,地块三（二期）,地块二（一期）,地块一（三期）,经济技术指标,规划结构分析,Planningstructureanalysis,景观分析,Landscapeanalysis,规划结构“两轴一心”，两轴分别为商业活力轴，贯穿东西景观绿化轴、售楼处位于活力中心附近，结合城市绿化打造,商业轴,景观轴,景观轴,河景渗透,景观视线,在洋房最大化的情况下，打造贯穿东西的景观轴线。充分利用外部景观资源，城市绿化渗透各个带块内部，南侧河道水景，北高南低成分享用苏州特色的“小桥流水”。精致打造各个组团绿化，提升社区品质质。,绿化渗透,住宅中心景观,城市景观,住宅中心景观,城市绿化,活力中心,城市绿化,基地内绿化带,分析图,流线分析,Streamlineanalysis,消防分析,Fireanalysis,车行道,步行道,小区入口,车库入口,城市道路,车行道,消防出入口,消防登高场地,三个地块分别设置两个小区出入口与城市道路相接。为住户提供回家流线：入口景观轴线景观组团景观（宅间）楼栋大堂家,地块一、二、三均设置两个消防出入口。小区内设隐形消防通道及消防登高场地，达到消防要求和景观相结合。,分析图,小区内室外地坪竖向标高为-0.30，建筑室内地坪为0.00。根据景观可进行适当高差设计，营造丰富景观。小区采用相应技术措施设计海绵城市。,日照分析,Sunshineanalysis,本方案满足苏州日照大寒日2小时标准,-0.30,-0.30,-0.30,-0.30,-0.30,-0.30,0.00,0.00,0.00,分析图,PROGRAMONE,总平面图,方案分析,PROJECTANALYSIS,PART,GENERALSITELAYOUT,地库设计,地库设计,地下设计,地下总建筑面积：136615.01（含住宅单体）；地下总停车数量：3178辆（已按照85%折算），满足地下总需求量3158辆；住宅单体地下室总建筑面积：31570.61；地库总建筑面积：105044.39平均单车面积：105044.39/3178辆=33.05/辆,地下设计,地下车库平面展示,地块一：地下建筑面积：33462（含住宅单体）；地下停车数量：730辆(已按照85%折算）实际需814辆，缺少84辆。,地块二：地下建筑面积：31161（含住宅单体）；地下停车数量：731辆(已按照85%折算）实际需725辆，富余6辆。,地块三：地下建筑面积：71992.01（含住宅单体)；地下停车数量：1717辆(已按照85%折算）实际需1619辆，富余98辆。,住宅产品,PRODUCTDESIGN,PART5,产品策略,PRODUCTSTRATEGY,产品分布,住宅产品,RESIDENTIALPRODUCTS,PRODUCTDISTRIBUTION,叠加洋房,房型产品,叠加下层平面,叠加洋房115+90*4+115,改造前平面,叠加上层平面（改造后）,房型产品,叠加洋房115+90*4+115,一层平面图,景观连廊,景观连廊,房型产品,叠加洋房115+90*4+115,叠加洋房125+100*4+125,叠加下层平面,房型产品,改造前平面,叠加上层平面（改造后）,房型产品,叠加洋房125+100*4+125,一层平面图,景观连廊,景观连廊,房型产品,叠加洋房125+100*4+125,高层叠加,125（叠加）+85*2+125（叠加）,房型产品,叠加下层平面,125（复式）+85*2+125（复式）,房型产品,叠加上层平面,改造前平面,平层洋房,房型产品叠拼洋房,75+75,标准层平面图,房型产品叠拼洋房,75+75,一层平面图,高层平层,高层平层105+85+85+85,标准层平面图,房型产品,高层平层105+85+85+85,一层平面图,房型产品,标准层平面图,高层平层85+75*4+85,房型产品,一层平面图,高层平层85+75*4+85,房型产品,商业及示范区设计,DEMONSTRATIONDESIGN,PART6,PART,示范区设计,示范区位置,选址依据:1，钟马路为城市干道，是客群的主要来向；2，丽波路道路形象佳，毗邻公园景观，拥有较佳景观视野。,示范区面积：4700,示范区设计,售楼处位置,示范区,到达人行流线到达车行流线看房流线,图例,迎宾广场,售楼处,停车区,前场展示区,示范区面积：4700景观面积：3025售楼处面积：830,临时样板房,示范区意向,沿钟马路及丽波路入口意向,精神堡垒设置与道路交叉口,示范区意向,售楼处入口意向,示范区意向,步入销售中心,步入销售中心,示范区意向,样板区意向,PART,会所,结合景观资源和归家流线，多类型商业设置，塑造丰富商业氛围,主要归家流线,主要归家流线,公园景观渗透,商业结构分析,广场节点,社区内部景观,超市,商业结构分析,二层沿街商业,商铺类型：一拖二单铺面积：一层单铺40平米一拖二商铺120平米,标准段剖面示意,10M,10M,公园景观渗透,标准段平面,一层商业,局部一层商业,商业结构分析,二层沿街商业,消费来源社区人群小型的商业邻里中心，辐射周边1-2KM,定位社区邻里共享商业,业态建议休闲餐饮精品店时尚专卖亲子休闲商业,业态建议,商业结构分析,一层商业,70M,123M,62M,62M,社区商业轴线与城市景观带并行，获取最大商业展示面。,商业面积：4557商业面积占比：22%,33M,44M,单铺面积：40-60,标准段平面,公园景观渗透,广场节点,图例,单元铺面积控制在40-60，可结合小型餐饮，精品店铺等业态进行布置。,商业结构分析,一层商业,业态建议,消费来源社区人群,定位满足社区居民日常需求,业态建议休闲餐饮零售精品书店,商业结构分析,独立商业,商业面积：3326商业面积占比：16%,依托广场优势，吸引人群。,37M,34M,25M,15M,公园景观渗透,消费来源社区人群,定位供小区业主使用的集购物、聚会、健身、娱乐等休闲功能于一体的公共场所,业态建议综合超市会所,商业结构分析,独立商业,业态建议,商业意向,商业街空间意向,立面专篇,FACADEDESIGN,PART7,天华设计,“现代风格”立面,1.现代风格外形简洁、功能强，强调室内空间形态和物件的单一性、抽象性。2.简约并不是缺乏设计要素，它是一种更高层次的创作境界。3.更追求材料、技术、空间的表现深度与精确。4.精心提炼，运用最少的设计语言，表达出最深的设计内涵。,细节,品质感,简约,洋房立面,从经典建筑中提炼出的元素和线条更加简练大方，大气而不失典雅。中轴对称的立面给人强烈的秩序感和均衡性，布局高大华丽、气宇轩昂，彰显豪宅气势。,洋房立面,洋房顶部舒展的横向飘板，更添一份轻盈与雅致,高层立面,仪式感非凡的单元大堂承托建筑的精巧与奢华，塑造极致的建筑仪式感,高层立面,精心推敲的和谐比例，简练和重复的美感宽阔光洁的玻璃暗示了高层灯塔般的顶部印象,米黄色石材,咖啡色铝板,立面成本控制,浅米黄色真石漆,米黄色石材,浅米黄色真石漆,咖啡色金属漆,立面成本控制,PC设计,FACADEDESIGN,PART8,本项目位于苏州市，项目功能为住宅。相关政策要求：苏府办2017230号关于推进装配式建筑发展加强建设监管的实施细则（试行）2017/7/25日一、采用装配整体式混凝土结构体系的居住建筑以及商业、医院、学校、办公等公共建筑，其整栋建筑中主体结构和外维护结构预制构件的预制装配率2018年年底之前应不低于20%。五、土地出让时未明确，建设单位主动采用装配式建筑技术且预制装配率大于40%的项目。建设单位可在申领规划方案技术审查意见书时，向规划部门提出外墙预制部分建筑面积不计入容积率计算的书面申请，并在申领建设工程规划许可证时提交由建设单位、设计单位共同出具的承诺书。规划部门在核定计容面积时，应按规定扣除不计入的预制外墙部分建筑面积，且不计入部分的建筑面积不得超过规划计容面积的3%。对按省、市规定应用预制“三板”的装配式建筑项目，外墙采用预制夹心保温墙板的，规划部门在核定计容面积时，按规定扣除其夹心保温层及外叶墙板的水平截面积，可不计入容积率核算,PC设计,江苏省装配式建筑预制装配率计算细则（试行）特点：1.混凝土预制构件的预制率在整个装配率的统计中要X0.55的系数，占比较低。因剪力墙结构中，一般预制率上限也就在40%左右，在装配率中占比仅40%*0.55=22%。2.其它建筑部品及内外围护构件及创新的占比大，最高达50%。,PC设计,本项目的装配选择策略：,选择时考虑因素：工程造价成本施工的便利性及工期建筑计容面积（容积率奖励）,预制梁造价较高,预制楼梯造价较低；其余构件造价接近，但远高于现浇钢筋混凝土造价。现浇钢筋混凝土造价：砼每立方500元，钢筋5000元/吨。叠合板构造要求需额外增加板厚。（右表预制构件价格为上海7月份价格）夹心保温本身造价更高，其本身需占用大量建筑面积，虽外叶板和保温层（约占建筑面积的1.7%）可不计入计容面积，但相比上海地区夹心保温的200厚内叶墙也可不计容，此政策在房价并不太高的地区并无太大优势。预制构件的造价要远高于现浇，且施工工期并无优势，从工程造价等方面考虑预制率应卡要求下限做，不多做。,预制夹心保温剪力墙,PC设计,主体结构和外维护结构预制构件：,如土地出让合同中无预制率要求，仅需按“苏府办2017230号文”主体结构和外维护结构预制构件的预制装配率2018年年底之前应不低于20%执行。主体结构和外维护结构预制构件的预制装配率，需征询主管部门明确是否可包含“江苏省装配式建筑预制装配率计算细则”中的其它建筑部品及内外围护构件及创新加分项。如不包含：则主体结构和外维护结构预制构件的预制率（砼体积比）需达到：20%/0.55=36.364%一般剪力墙结构住宅各适合预制部位的预制率大约如下表（总预制率41.1%）：,预制夹心保温剪力墙,本项目部分户型客厅挑空，楼板连接薄弱，对预制构件的布置有一定不利影响。剔除部分不太适合或复用低的构件基本各类构件都需要做。,PC设计,建筑部品及建筑围护构件：,如可包含“江苏省装配式建筑预制装配率计算细则”中的其它建筑部品及内外围护构件及创新加分项。则在满足政府要求前提下，尽量少做预制构