某全国知名房地产企业战略规划

某全国知名房地产企业战略规划项目建议书三顾咨询,目 录,一、项目背景和目标二、项目的内容和思路三、项目工作步骤和工作成果四、项目安排及运作方式五、相关咨询案例举例,XX房地产公司2002年底挂牌成立，2003年在香港联交所成功上市,在最近几年中取得了不俗的成绩,随着中国房地产行业的快速发展，XX房产的业绩业呈逐年递增趋势,公司开发的项目目前主要集中在北京，项目涉及中高档住宅、甲级写字楼和高档商业物业，并有计划地将部分酒店、商场等作为投资型物业长期持有,除目前在建项目外，公司在北京各热点区域都拥有充足优质的土地储备，并凭借丰富开发经验、规模经营优势、独特营销策略及强大营销网络，不断推出精品物业，引领行业先风。 随着 2008 年北京奥运会的举办，北京的房地产市场将持续向好，XX房产将抓住这一机会，采取积极稳健的扩张策略，以物业开发的国际先进水平为标准，力争成为亚洲级的地产营运商。,经过几年发展，XX房产在国内地产业已取得领先地位，已成为全国大型房地产企业之一，并入选“2004中国香港上市公司10强”和独家提供技术支持的“2004中国蓝筹地产”,数据来源：2004年中国房地产上市公司10强研究报告,数据来源：2004蓝筹地产评选结果,根据“产业生命周期模型”，我国房地产业正处于成长期向成熟期过渡阶段，有着良好的发展潜力和较高的增长速度,从国外数据来看，人均GDP在7000美元以下时房地产会保旺盛势头，而中国人均收入刚刚超过1000美元，房地产总量还将快速增长,世界平均人口比例为50%，而我国只有38%，如果每年有1%的人口进城，城市人口就增加1000多万人口，意味着中国在城市化进程中将为房地产带来巨大需求,人民对生活质量的提高需求，一是要增加人均的住房面积，二是要提高住宅环境、住房性能品质；这背景都为我国房地产业的发展提供了巨大的推动力,居民收入增加,城市化进程,人民生活质量需求,我国居民消费结构将随生活品质提高发生变化，更多的收入将用于房屋的购置上,消费结构变化,房地产的需求在稳步增长,我国房地产行业具有良好的成长性，在未来的20年内将有着持续稳定的发展,我国的房地产行业具有良好的成长性，预测在未来的20年内能够保持稳定的增长趋势，为房地产企业提供了良好的发展机遇,但随着国家对房地产行业宏观政策的调整，使房地产企业格局发生重大变化，首创置地将面临更多的挑战,2004年初，人民银行进一步收紧货币政策，对货币信贷总量及结构进行调控，并对钢铁、电解铝、水泥等“过热”行业的贷款控制,央行121文件的出台和国务院4.27通知的发布，增加了对房地产贷款的限制和项目资本金比例的要求，大大增加了目前房地产企业的资金压力,金融政策,产业政策,国家加强了土地开发及交易的调控,明确指出经营性用地必须实行招拍挂方式进行出让，同时对开始末建立土地储备中心，极大影响房地产土地供给,土地政策,由于房地产行业本身的特性，其发展趋势与各类宏观政策有着很强的关联性，每一次政策的变动，将对房地产行业产生巨大的影响，XX房产必须要把握政策变化带来的机遇，同时也为随之而来的不利与挑战作好应对准备。,2000-2004年一季度建筑业贷款额（亿元）,2000-2004年一季度建筑业贷款额增长率,数据来源：中国统计年鉴2003,货币金融政策的收紧，严重影响了房地产相关贷款额，2004年一季度建筑业贷款额首先出次了负增长，对房地产发展影响巨大,临时从银行拆借资金的小开发商将被拒之门外,开发商申请贷款时其自有资金不低于开发项目总投资的30,限制开发商利用个人按揭资金滚动开发,防止建筑施工企业为开发商垫资,房地产开发（不含经济适用房项目）固定资产投资项目资本金比例由20及以上提高到35及以上,房地产开发企业资金紧张，融资难度增大,商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款,限制对开发商流动资金的贷款和对施工企业的贷款,无资金实力的企业开始寻求买主贡献利润空间换取资金来源,寻求多渠道融资,公司出现重组,经营方式变革,放缓土地储备加快工程进度提高销售速度,信托资金国外基金贴息委托贷款信托贷款股权融资,大量产业调控政策的出台使房地产行业面临资金短缺、竞争增加、市场要求提高等各方面的挑战，加快了房地产行业的洗牌重整,政府对房地产市场的宏观调控加强,土地市场向规范化方向发展,土地收购储备制度和招标拍卖制度的实行，使得政府能更好地垄断土地一级市场，为建立土地有形市场打好基础。,招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权提高了政府供地的市场化程度，促进规范统一的土地市场的建立和完善,房地产开发企业格局将发生重大调整,靠关系拿“一手地”的开发商逐渐淡出市场，有实力、有竞争力的企业能够更加合理地获取土地，得到更好的发展。招标拍卖挂牌出让制度提高了市场准入门槛。能够进行专业化、规模化生产、把土地价值发挥最大化的房地产开发商将会成为市场的主流。外地开发商有了平等进入目标城市市场的机会，为跨地域经营提供了契机。,土地市场制度的变化使房地产企业格局发生重大变化，房地产业逐步进入资本实力、专业运作与品牌竞争的时代,土地获得能力,项目管理能力,项目营销能力,外部环境对房地产企业的价值链各环节进行挤压,资金融取能力,融资管理,土地政策的改变及金融信贷的收紧，直接提高了房地产公司的土地成本和资金运转压力,众多开发商能力提升及城市目标消费者的分散，大大提高了营销费用和客户获取难度,各房地产公司的运作能力的普遍提高，增加竞争激烈程度,各种外部环境对房地产企业价值的各个环节进行挤压，大大增加的竞争的激烈程度，并整体上降低了行业利润,跨区域化,规模化,专业化为主,由于央行“121“文件以及最近的金融缩紧，使房地产企业的资金来源受到限制。同时海外房地产企业的进入中国，在资金、经验上有着比国内企业明显的优势。房地产企业开始走向合并、联盟的方式来扩大企业规模，提高自身的融资能力及抗风险能力，房地产内的并购重整热潮即将来临,在房地产百强企业中，纯粹做房地产开发的企业有45家，以房地产为主营业务的企业有55家；专注1-2类物业开发投资的百强企业占80%以上。这说明企业要规模化生产，要占据房地产行业中的领先地位，必须坚持专业化发展道路。中小房地产企业尤其要加强房地产开发的专业化才有可能迅速提高竞争能力同时，对于部分大型房地产企业而言，在产业上下游的延伸成为其提高抗风险力的手段。,国土资源部11号令在各地相继实施，土地交易公开及各地有关政府部门工作的规范化和公开化降低了异地开发成本；一批有实力、有资信、有品牌的开发商在跨区域开发过程中将重整原有的房地产格局，获得更大的发展空间同时对于中小型房地产公司，在区域内寻找具有发展潜力，竞争不很激烈的二三级城市市场，摸索出适了自己的发展道路，为自身的快速积累打下良好的基础。,房地产企业在未来的竞争中日趋走向规模化、专业化、跨区域化的发展趋势,本次评选是和经济观察报共同合作，在汇集了各方专家意见的基础上选取了资产规模、销售收入、资产回报率、收入增长率、资产回报增长率、开发面积、开发面积增长率、土地储备、授信额度等9个指标，并对不同指标赋予不同权重进行打分，最终得分是由各分项指标得分汇总而成。,从目前XX房产所处地位来看，公司在国内已跻身大型房地产公司之列，但从这次参与的“蓝筹地产评选”当中可以看到，在公司综合实力、整体运营上与国内一流房地产企业还有一定差距,资源型开发商特点,运作型开发商特点,政府关系密切获得优质土地的成本低土地储备量大以区域开发为主通过生地开发的赢利能力强,政府关系一般优质土地少重要通过熟地开发赢利公司的资金实力强公司的人员素质高公司定位明确进行跨区域开发核心竞争力表现为很强地运作能力,随着国家对土地管理的日趋严格，土地价格将更加透明化，开发商获得土地的成本差异不断缩小，未来运作型的开发商将表现出强大的市场竞争力,面对目前的产业环境，为了实现在“35年内成为全国房地产领先企业的目标”，我们认为XX房产必须制定前瞻性战略措施，提高自身的核心竞争力，使公司从传统的资源型开发商转型成为具有核心竞争力的运作型开发商,通过本次咨询项目，希望帮助XX房产达到如下目标.,通过标杆分析，明确竞争优势及与主要竞争对手的差距；深入了解中国房地产市场环境和未来发展状况，明确未来战略发展方向；分析国内外房地产企业的主要商业模式，明晰首创置地的业务发展战略；制定资金战略、区域发展及土地战略及竞争合作战略；确定适合XX房产发展的业态组合以及持有和销售物业的比例；,在35年内成为全国房地产领先企业；公司规模和效益保持稳固持续的增长和发展；通过项目参与培养内部管理人才。,目 录,一、项目背景和目标二、项目的内容和思路三、项目工作步骤和工作成果四、项目安排及运作方式五、相关咨询案例举例,设计的项目总体思路包括全面访谈和调研、内外部环境分析、战略梳理、业务发展战略制定、子战略制定及资源能力评估五大部分,内外部环境分析,战略梳理,业务发展战略制定,资金战略、土地战略、子战略制定,3,4,全面访谈和调研,2,1,项目总体思路图,本次咨询项目思路,全面访谈和调研,资料收集全面访谈问卷调研,第一步,内外部环境分析,业务现状分析公司核心竞争力评价进行国家、行业政策研究及相关行业分析中国及国际房地产市场主要商业模式研究,第二步,总战略和业务战略制定,明确公司愿景、使命和战略方向明确公司总战略及业务战略明确公司总战略及业务战略目标,第三步,相关子战略制定,制定区域发展战略、竞争与合作战略、融资战略、土地战略明确各子战略的战略目标,第四步,本次咨询项目第一步：全面访谈和调研,全面访谈,问卷调查,现场核查,资料搜集,在全面访谈中，我们通常采用全面访谈、问卷调查、现场核查和资料搜集的方式,投资策划,建筑设计,销售,组织管理,控制方式,战略管理,业务操作层,控制协调层,战略管理层,房地产企业管理诊断模型,公司的远景目标和战略规划状况,公司组织以及控制协调效果,公司业务运作管理能力和价值链分析,分析内容,保障支持层,人力资源,企业文化,财务融资,公司战略实施和业务操作保障支持体系,本次咨询项目思路,全面访谈和调研,资料收集全面访谈问卷调研,第一步,内外部环境分析,业务现状分析公司核心竞争力评价进行国家、行业政策研究及相关行业分析中国及国际房地产市场主要商业模式研究,第二步,总战略和业务战略制定,明确公司愿景、使命和战略方向明确公司总战略及业务战略明确公司总战略及业务战略目标,第三步,相关子战略制定,制定区域发展战略、竞争与合作战略、融资战略、土地战略明确各子战略的战略目标,第四步,本次咨询项目第二步：内外部环境分析,项目小组将根据研究与分析的需要选择多种方法的组合来分析公司内部环境：,XX房产价值链分析,XX房产比较分析,XX房产竞争地位分析,XX房产面临战略问题分析,XX房产目前战略运行效果分析,XX房产成本构成分析,XX房产核心竞争力分析,XX房产利益相关者分析,XX房产内部要素矩阵及柔性分析,XX房产生命周期矩阵分析,XX房产活力分析,XX房产经营力分析,XX房产经营条件分析,XX房产内部管理分析,XX房产能力分析/潜力分析,XX房产素质分析,XX房产特异能力分析,XX房产资源分析,XX房产资源竞争价值分析,企业内部管理诊断,首先从内部环境入手，了解和分析XX房产各项业务经营状况和内部资源的优劣势，并作出详实的企业内部管理诊断,示意,并利用KSF（关键成功要素）方法对行业的关键成功要素进行分析等,房地产行业已由地段竞争向品牌竞争转化，未来的竞争将会是品牌竞争,房地产企业是典型的资金密集型企业，随着国家一系列政策的出台，开拓银行贷款以外的融资渠道能力将至关重要,人才储备,品牌,融资能力,作为提供综合服务的房地产运营商需要各方面的人才,土地储备,土地储备数量的多少及区域决定了房地产企业的持续发展能力,示意,企业领军人物的商业眼光与魄力,1,充足的热地储备,2,雄厚的资金实力与银行的大力支持,3,建立起一支优秀的经营管理队伍,4,XX房产,在内部分析的基础上总结公司核心竞争力的来源,还将对公司外部环境做全面分析，明确各项业务的市场需求、行业发展趋势和竞争状况等关键问题,示意,其中一个重点内容是分析XX房产在目标房地产市场中与竞争对手相比的竞争地位,示意,并对比XX房产与竞争对手的综合竞争实力,外部因素分析,政府及政策方面行业发展趋势行业客户需求变化竞争者方面行业核心成功要素合作伙伴方面客户方面公众压力方面,评价矩阵,通过对外部因素评价矩阵对企业外部的经济、社会、文化、人口、国家有关政策、行业发展趋势和竞争形势等因素进行归纳和评价将是外部环境分析的重点。,在此基础上对XX房产利用外部机会，规避外部威胁或风险方面的能力作出评价,该模式有两个使用的前提：土地政府高度垄断大开发商对市场供应垄断,当前大陆的房地产企业的盈利模式发端于深圳，是典型的香港模式。随着中国房地产市场的发展，香港模式暴露出许多问题,当房地产开发的一个完整流程被分解成很多小的流程以后，每个小流程完成的时间大为缩短，大大缩短了资金周转的时间，促进资金变现的速度和降低各环节的风险。,美国模式却有所不同，一方面企业开发物业后并不完全出售，收取租金；另一方面市场高度专业化细分，金融服务发达,将对中国及国际的房地产商业模式进行研究,根据房地产产业链价值增值方式的不同，可以把房地产相关企业的盈利模式划分为六大盈利模式,地产开发型,房产开发型,物业持有型,整合营销型,金融投资型,分类标准：根据其主要盈利来源所处价值链的环节不同进行分类,综合运作型,本次咨询项目思路,全面访谈和调研,资料收集全面访谈问卷调研,第一步,内外部环境分析,业务现状分析公司核心竞争力评价进行国家、行业政策研究及相关行业分析中国及国际房地产市场主要商业模式研究,第二步,总战略和业务战略制定,明确公司愿景、使命和战略方向明确公司总战略及业务战略明确公司总战略及业务战略目标,第三步,相关子战略制定,制定区域发展战略、竞争与合作战略、融资战略、土地战略明确各子战略的战略目标,第四步,本次咨询项目第三步：制定总战略和业务发展战略,公司战略目标,愿景,公司战略,集团战略目标,业务发展战略,业务层面,公司层面,做什么，不做什么业务组合最优化,如何为客户创造价值如何对付竞争对手如何提高竞争能力,竞争战略,公司战略,将从公司的愿景、使命等方面入手，为XX房产战略规划设计总体战略架构,并根据内外部分析结果，确定XX房产的发展方向和战略规划，建立全面的战略规划体系,远期目标,提升管理巩固发展,在35年内，成为全国房地产业领先企业,总体目标,改善投资状况提高规划水平增强竞争能力优化业务组合,整合同业规模发展,近期目标,提升发展模式搭建发展平台设计发展途径,1条投资原则2个统一规划3大竞争策略4类业务组合,1种发展模式2个发展平台3条发展途径,阶段目标,阶段策略,阶段措施,近期,远期,集团战略目标和战略措施框架图,示意,为了达成战略目标，将有针对性地设计阶段策略和阶段措施，并建立起相应的目标和措施体系,细分市场,客户是谁？,提供什么？,如何提供？,业务选择,业务模式,战略措施,战略分析框架图,战略目标,短期目标,长期目标,框架说明：体现市场导向和战略导向；体现当前到未来变化的动态过程,在制定XX房产的业务发展战略时，需要回答好五个问题,何时提供？,在哪提供？,战略规划制定过程图,战略计划,业务选择,目标,现有业务,新业务,行业吸引力,业务竞争力战略匹配度,职能战略,1现有业务/新业务的选择和定位,2战略目标制定,3战略措施制定,4战略计划制定,5职能战略制定,五个关键步骤,1能否做？,2是否做？,3如何做？,并通过五个关键步骤来进行XX房产的战略规划,将通过SWOT分析等工具综合前阶段工作结论，为战略制定提供依据,机会-O,O1 房地产行业成长性好、收益率高O2 中国城市化进程加快，住房需求稳定增长O3 土地易公开及各地有关政府部门工作的规范化和公开化降低 了异地开发成本O4 行业产业集中度低，普遍规模较小，进入壁垒低O5 二三线城市房地产竞争不太激烈，为新进入者提供了机遇,优势-S,S1 专业性强且团结进取的管理团队S2 先进的设计理念S3 良好的地方政府关系（项目开发地区） S4 丰富的住宅开发及销售经验S5 相对规范的管理体系S6 相对的品牌优势,威胁-T,T1 行业、金融政策的调整加大了房地产企业融资的难度T2 一线城市竞争日趋激烈，进入壁垒大大提高T3 土地政策的调整，减少了土地的供应量、并提高了房地产公 司的土地成本T4 房地产业整合加速，将面临产业巨头的竞争T5 异地开发将面临较大的当地政策变动风险T6 各地区的区域特性对开发商的跨区域经营提出挑战,劣势-W,W1 公司成立时间短，规模较小，实力较弱W2 缺乏部分专业人才，人才配备、储备不足。没有有效的人 才获取平台W3 公司管理水平难以适应快速的区域扩展W4 缺乏良好的融资平台及有效的融资手段W5 未形成自身的核心文化W6 公司在投资规划、项目策划等环节的能力有待提高。,示意,本次咨询项目思路,全面访谈和调研,资料收集全面访谈问卷调研,第一步,内外部环境分析,业务现状分析公司核心竞争力评价进行国家、行业政策研究及相关行业分析中国及国际房地产市场主要商业模式研究,第二步,总战略和业务战略制定,明确公司愿景、使命和战略方向明确公司总战略及业务战略明确公司总战略及业务战略目标,第三步,相关子战略制定,制定区域发展战略、竞争与合作战略、融资战略、土地战略明确各子战略的战略目标,第四步,本次咨询项目第四步：制定相关子战略,我国的房地产行业明显存在东高西低现象，从2003年111月份数据来看，我国东部沿海12省的商品房的投资占到全国的71%，而销售率则占到近80%。,我国的房地产行业布局基本以环渤海、长三角、珠三角的三大经济圈为核心，向外向西辐射，每个圈内分别以北京、上海、广州、四川为中心,京津唐经济圈,长三角经济圈,珠三角经济圈,东部地区,中部地区,西部地区,77.48%,10.97%,11.58%,2003年111月份东、中、西部房地产销售额对比,1、区域发展战略：我国房地产行业集中在以珠三角、长三角、京津唐三大经济圈为核心的东部沿海地区以及西部大开发的西南成渝地区，其中东部地区占到全国房地产销量的77.48%,西南成渝地区,将根据当前XX房产的业务区域及资源基础，结合中国未来四大热点发展区域的具体情况，为XX房产制定业务区域发展战略,从19982002年的5年内，全区个人购买商品房占商品房销售总额的65.94%，1999年最高点达到86.7%。2002年，个人购买新旧住房和建房支出总额达50亿元，其中，全区个人购买新建商品房住宅交易额为15.21亿元，购买存量住房交易额为19.06亿元，其他形式建房中的个人投入达12.5亿元。,数据来源：中国统计年鉴2002,单位：亿元,单位：万平方米,百强企业的经营业绩来看，销售额超过亿元的有家，在亿元之间的有家，在亿元以下的百强企业有家；,但从房地产百强在当地市场占有率看，北京房地产百强企业的销售额和销售面积占北京市场份额分别是和（见图五）。因此，从销售额和销售面积的市场占有率可以看出，房地产行业尽管全国的集中度较低，但房地产百强在当地的规模化经营模式凸现，具有比较明显的市场领先份额，热点区域进入壁垒大大提高。,与美国强房屋建造商相比，中国房地产强企业的市场占有率偏低。根据美国杂志对全美研究结果，美国最大房地产开发商销售额高达亿人民币，是万科集团的倍；美国前强房地产开发商销售总额亿人民币，是中国前强的倍。就市场占有率而言，全美最大开发商市场占有率为，前强的市场占有率为。,2003年房地产百强销售额分布,我国房地产行业集中度低,百强规模化初现，在北京、上海等热点区域市场进入壁垒大大提高,数据来源：中国统计年鉴2003,2、竞争与合作战略：中国房地产行业产业集中度较低，排位第一的万科的市场份额不超过市场总容量的0.5%，前10强的市场份额约为3.43%，但在北京、上海等少数地区已初现规模化，进入壁垒较高,中国快速发展的房地产市场，吸引了大量的非房地产公司以及外资房地产公司和基金的进入。仅2002年就有110余家非房地产主业上市公司投资房地产业，而且这一趋势愈演愈烈,优势公司大举进入,海外资本进入,房地产市场,外国房地产商进入,诸多非房地产行业中的优势上市公司，由于在资金等方面优势明显，而成为跨行业投资房地产的主流。,中国进入WTO之后，港商与欧美大型房地产开发商将会积极进入中国市场，并大多采取与国内房地产商合作的方式，他们资金挹注的动向，将会使中国房地产市场产生巨变。,被中国房地产业的高额利润所吸引，海外资本特别是海外房地产基金逐渐进而中国市场。,外部的变化，为XX房产提供了机遇和挑战。要在竞争中脱颖而出，就需要联合国际和国内潜在的合作伙伴，制定竞争与合作战略，以达到双赢的结果,香港模式向美国模式的转变,香港模式是大量利用银行资金买地、挖坑、盖房子，然后卖掉，接着又换个地方买地、挖坑、卖楼，企业通过开发赚取利润，这种商业模式对于企业来说意味着巨大风险。 美国模式则强调房地产开发的所有环节应由不同的专业公司来共同完成，比如房地产投资公司只负责融资投资项目，项目开发则由专业开发公司建造，其他销售和物业等环节也由不同公司完成，减低了资金的需求及风险。 这个转化就要求与地产价值链的其他企业共同合作完成项目。,国外投资者寻求合作者,目前港商热衷投资于国内房地产开发，而欧美外商投资则以建筑设计及房地产中介为主。由于之前投资房地产开发的港商亏损累累，在中国入世后，港商卷土重来，势必采取与国内房地产商合作的方式。 市场客观的需要为竞争与合作提出了现实的要求。,3、融资战略：将根据XX房产的未来项目开发方案，进行营业收入以及需要投资额的对比分析预测,示意,并在对各种融资渠道进行分析的基础上，结合XX房产的具体情况，对融资渠道的选择做出建议,融资渠道,自有资金,建筑商垫资,预售回款,债权融资,股权融资,银行贷款,上市,基金,战略投资者,国内上市,海外上市,美国,香港,新加坡,主板,创业板,直接,买壳,H股,红筹股,海外买壳,国内买壳,企业,财团,短期,长期,发行债券,信托,私募,经营成熟期,XX房产应采取高效现金流和资产增值模式,开发后期开业初期,XX房产应采取现金流平衡模式,开发初期,XX房产应采取有效资本金对项目的有效控制模式,并针对项目融资模式和公司融资模式进行分析，最终制定XX房产的融资战略,4、土地战略：将根据业务发展战略，研究国家及未来发展区域政府出台的土地政策及其演变，并加以分析,2002年5月，有国土资源部出台的11号令关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定，这份文件规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。,国土资源部新土地政策（11号令）的核心思想：,2002年7月，北京市政府出台33号文件关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定；33号令出人意料地又对5类土地网开一面。按照33号文件的第三条，以下五类用地可以继续以协议的方式出让：一类是绿化隔离带项目，一类是危旧房改造，一类是小城镇建设项目，一类是其他重大建设项目中的用地，还有就是一些规划为高科技、工业用途的经营性项目也可以协议出让。,北京市的地方性规定（33号令），使市场产生变局：,历次颁布的主要法规：,本次颁布法规及主要内容：,关于城市商业网点规划工作的指导意见（国经贸贸易2001789号）关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知（国经贸厅贸易200244号）关于加强城市商业网点规划工作的通知（国经贸贸易200383号）,关于做好地级城市商业网点规划工作的通知商建发200418号 规划范围：大型零售商店、批发市场、商品交易市场、物流基地； 规划内容：提出规划期内商业网点发展的总规模、空间布局、业态结构，并制作现有网点分布图表； 规划时间：务必在今年年底前制订完成，并按法定程序上报市政府批准、发布施行。各省、自治区商务部门应于每月月底前向商务部（市场体系建设司）报送工作进度，并在年底前将各市经批准的商业网点规划报商务部备案。,资料来源：中国商务部网站,以及通过对商业地产历次颁布的主要法规进行分析，发现XX房产未来发展的商机,其中浙江、江苏、山东、河北、广东、辽宁等六个地区的亿元市场数占据总量的近60。,而在全国24个百亿元以上的市场数量中，浙江和江苏合计占据“半壁江山”,资料来源：新华网2004年6月,从而制定XX房产住宅地产以及商业地产的土地战略,目 录,一、项目背景和目标二、项目的内容和思路三、项目工作步骤和工作成果四、项目安排及运作方式五、相关咨询案例举例,我们建议本项目分为三个阶段，共五个模块,阶段一：访谈和管理诊断,阶段二：总战略及业务战略,阶段三：子战略及资源评估,项目启动和前期准备,1,业务现状分析和资源能力评估国家、行业政策研究中国、国际房地产行业商业模式研究,资料收集集中访谈问卷调查,集中访谈,内外部环境分析,2,3,5,制定子战略,明确区域发展战略、竞争与合作战略、融资战略、土地战略各子战略的战略目标进行各子战略目标和战略实施方案规划对战略实施中可能遇到的障碍进行分析,4,制定总战略及业务发展战略,明确公司愿景、使命和战略方向明确公司总战略及业务发展战略目标 对公司的房地产开发、房地产投资、房地产代理、物业经营四大业务战略分析，明确公司的经营优势和资源优势明确适合XX房产发展的持有销售比例、各物业类型组合比例对公司各业务的价值链进行分析，明确各业务的核心优势以及存在的劣势,主要项目内容,双方项目小组召开项目启动会议组成项目组织，确定项目小组工作机制项目组的组织结构项目组成员的任务分工、工作要求、时间进程项目工作报告、管理办法项目小组内部培训，就本次项目目标、内容和方法达成共识确定本次项目所需的信息需求范围和获得办法建立前期调研的分析假设和分析模型准备前期调研的问卷、提纲协调调研进程，确定调研对象时间安排,项目工作方法,项目启动会议行业资料、企业背景/业务资料收集内部专题培训个别沟通,成果,就项目工作的开展达成共识并进行明确分工，完成前期准备,模块1 项目启动阶段：就项目目标、内容和信息需求达成共识，建立项目团队和项目管理机制,模块2 集中访谈和调研,主要项目内容,根据项目要求进行相关资料的收集就不同的咨询工作内容进行集中的集中访谈及时整理访谈报告并进行相关分析针对需求设计相关问卷进行问卷调查整理调查内容并编写相关报告,项目工作方法,领导层和有关人员访谈专题培训会专家、研究机构访谈专题研讨会,成果,项目各内容模块相关的资料整理和访谈报告整理,主要项目内容,对XX房产所处的外部环境因素（如社会经济，技术及政府因素），了解企业经营环境给XX房产创造的机遇或威胁国内房地产市场总体状况研究房地产行业主要竞争对手研究中国及国际房地产市场发展变化及主要商业模