创意英国小区物业服务邀标文件

创意英国小区物业服务邀标文件 目 录 第一篇 投标项目书 一、开标及有关说明： 二、物业基本情况： 第二篇 投标人须知 一、投标资质 二、招标文件的组成 三、对投标书的要求 四、投 标 五、签约谈判通知书 六、签订合同 第三篇 合同条款及要求 一、收款方式： 二、双方的权利和义务 三、违约责任 四、特别事项约定 第四篇 服务质量与标准 一、保 洁 二、房屋外观 三、公共环境：清洁、整齐、舒适。 四、绿 化 五、安 全 六、设施、设备的维修、养护：每年按规定进行系统维修、保养。 七、其 它 八、服务标准 第五篇 招标程序及评标办法 第六篇 其 它第一篇 投标项目书创意英国小区于2005年9月交付使用，现由云南铭鼎（集团）物业管理有限公司实施前期物业管理。现因小区业主委员会成立，为继续维护和管理好创意英国小区内的房屋、配套设施及公共场地，创建安全、宁静、优美、整洁、文明和谐的居住环境，不断提高居住质量。经创意英国小区业主大会确定，采取邀请招标的方式，选聘物业服务企业负责小区的物业服务。物业服务招标书的具体项目及内容如下：一、开标及有关说明：1、投标地点：昆明创意英国（茭菱路88号）业委会办公室2、投标截止时间：2009年9月30日3、开标时间：另行通知4、开标地点：昆明创意英国小区业委会办公室5、注意事项：超过投标截止时间或不按规定密封的投标单位，恕不接受。二、物业基本情况：1、坐落位置：昆明市茭菱路88号。2、四至范围：东至蔡家村：南至茭菱路；西至西园路；北至昆医附二院。3、占地面积：93790.6 (含小区道路绿化)。4、总建筑面积：338620.8。5、住宅套数及建筑面积：共22幢，73个单元，2783套，299488.75 m，商铺211户，19205.39 m。6、公用建筑面积：2903(使用权有争议)。7、车库建筑面积：26482.47 ，泊位669个。8、幼儿园建筑面积：2344.5 。9、公用设施及公共场所(1)、小区道路面积：25369 。(2)、小区绿化面积：48137 。 (3)、给排水系统：小区实行变频恒压供水，蓄水池1座，总蓄水量500 m，水泵房1间，水泵12台(含消防水泵)其中：30KW3台、11KW1台、45KW7台、18.5KW1台，污水井122个，雨水井140个，消火栓箱1170个，消防栓84个，绿化给水设施1套。景观喷泉10座，水泵13台（0.751.5KW/台）。 (4)、供电系统：配电室3间，变压器6台，高压环网柜3台，高压配电柜5台，低压配电柜11台。发电机房1间，设630KVA发电机1台，气体灭火装置1套。 (5)、照明系统：路灯125盏（75W/盏），庭院灯150盏（18W/盏），草坪灯150盏（15W/盏），投光灯45盏45W/盏），地埋灯45盏（10W/盏），水灯104盏（已坏），壁灯66盏（25W/盏）。 (6)、污水处理系统：中水处理设施1套，日处理能力150m，水泵7台，化粪池24座(120 m180 m)。 (7)、小区智能系统：楼宇对讲系统，门禁系统，停车场系统，安防系统。 (8)、电梯：73部（7.5KW5部，9KW68部） (9)、小区出入口：设大门3道，要求24小时开放，机动车实行电子门禁管理。 (10)、其它：水电表安装，未实行一户一表，抄表到户，其中：水表，7楼以下（含7楼）抄表到户，7楼以上水表及全部电表由现物管托收，小区设垃圾箱收集垃圾，经垃圾处理机（5.5KW）处理后，统一清运。 1、项目名称：创意英国物业服务项目。 2、邀标文件发放时间：2009年9月25日15：0017.00， 3、邀标文件发放地点：创意英国业委会办公室。 4、答疑时间：2009年9月28日上午10时00分 。 5、答疑地点：创意英国业委会办公室。 6、投标文件递交截止时间：2009年9月30日上午10时00分。 7、投标文件递交地点：创意英国业委会办公室第二篇 投标人须知一、投标资质1、投标单位具有国家三级(含三级以上)物业服务资质的独立法人资格，二级以上物业服务资质优先考虑；2、投标单位注册资金五十万元(人民币)以上；3、投标单位具有做相关服务的经验(提供样板资料)；4、投标单位具有在专业技术、设备设施、人员组织、经营管理等方面的相应水平和能力，包括专业水、电安装、消防及维修；5、本次邀请招标参照国家招投标法的相关内容进行；二、招标文件的组成1、招标文件由招标项目书、投标人须知、合同基本条款和投标文件格式组成;2、本单位所作的一切有效的书面通知、修改及补充都是招标文件不可分割的部分；三、对投标书的要求1、投标书的主要内容：(1) 投标报价一览表(所报价为一次性报价)(2) 投标单位拟采取的管理方式：包括管理架构、机构设置、运行机制、工作流程、信息管理及反馈渠道、控制方式等。(3) 人员配备：包括管理人员数量、文化素质、各岗位设置等。(4) 人员培训：包括培训计划、方式、目标等。(5) 管理工作必须的物资、装备、计划情况：包括人员住房、管理用房、工具以及通讯、治安装备、办公用品等。 (6) 收支预算：列出收入、支出项目预算，并提供相应的文件法规，无文件规定的可按市场测算。(7) 管理的规章制度：包括财务公示制度、内部岗位责任制、管理运作制度和管理人员考核制度。(8) 住宅区档案的建立、管理保密措施。(9) 各项管理指标的承诺。(10)便民服务项目，须按有偿和无偿区分。(11)社区文化：包括制度建设，场地(办公、活动)安排及计划。(12)服务设想和要达到的具体标准。2、投标书以密封方式于2009年9月30日上午10：oo包送一式二份(正本一份、副本二份，中标单位补报副本二份)，到创意英国业委会办公室。3、投标书中若出现以下情况之一者为无效：(1) 投标书未密封；(2) 投标书的内容字迹模糊、无法辨认；(3) 条件承诺前后矛盾；(4)投标标书、投标报价一览表未加盖企业法人印章和法定代表人或授权委托代理人印章；(5) 逾期送达投标书；4、投标人对招标文件有疑问的，可在2009年9月27日前提出书面申请答疑，申请中请列出须答疑的问题，任何电话、口头询问答复均属无效。5、投标人在投标过程中，不得与其他投标人串通投标，哄抬投标价；不得采取不正当手段破坏公平竞争，否则一经发现立即取消其投标资格。6、投标人中标后，不得对投标书的实质内容提出更改。投标人由于对投标文件作出的任何误解或忽略，引起的后果自负，招标人不接受任何索赔要求。7、投标人一但中标，严禁再以任何形式进行转包。一经发现，招标方将立即终止合同，并按物业管理条理的有关规定追究投标人的法律责任。8、投标人如愿意接受本招标文件的所有条款，可参加投标，否则，可拒绝投标。9、投标截止日期2009年 9月30日上午 10点前，标书送达地点：创意英国业委会办公室 ，请各投标人携带营业执照及有关证件副本原件及法定代表人居民身份证原件参加，法定代表人不能参加的应授权委托代理人参加，代理人须持法定代表人授权委托书及本人身份证原件，经审验合格者，方能递交投标书，上述证照不齐全者，邀标人拒收其投标。四、投 标1、投标文件由以下部分和投标人所作的一切有效补充、修改和承诺等文件组成。它包括： (1) 唱标； (2) 报价表 项目费用组成测算表、人员配置明细表、主要设备配备情况明细表； (3) 投标单位基本情况； (4) 主要业绩情况； (5) 投标函； (6) 投标人法定代表人身份证明或授权委托书； (7) 投标人资质文件； A、企业法人营业执照(原件或复印件)。 B、投标人法定代表人及法人授权代表身份证明。2、投标有效期：投标有效期为投标截止日期后30 天。3、投标文件的份数和签署。 (1)投标文件一式叁份。其中正本一份，副本贰份。 (2)投标文件正本的每页均应由投标人授权代表签字。报价表均应由投标人授权代表签名并盖公章。4、 委托管理内容 (1) 房屋建筑共有部位的维修、养护、管理，包括：楼盖尾颂、外墙面、承重结构、共用上下水管道、落水管、楼梯间、电梯间、走廊通道、门厅、公用卫生间、住宅区域、设备机房等。 (2) 设备的维修、养护、管理包括：共用照明、供配电设施、生活水泵、污水处理泵、消防水泵、风机设备、电梯、消防报警设备、停车场设施、公益性文体设施设备、共用设施设备使用的房屋、供电线路等。不包括：室内通讯设备、霓虹灯及广告牌等的维护维修。 (3) 公共部位照明器具及设施的日常维修及更换。 (4) 附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理，包括：垃圾箱、公共绿地、花木、建筑小品、道路、沟渠、水池、化粪池、消防水池、排水沟、电缆井、自行车棚、停车场等。 (5) 公共环境维护范围包括：公共场所、住宅区域内的卫生保洁、房屋共用部位的清洁保洁、清水池清洗、化粪池清掏、生活垃圾的收集、清运。 (6) 停车场的卫生保洁，包括：住宅区大楼地下及露天停车场。 (7) 搞好日常消防管理，建立消防责任制。 (8) 管理与物业相关的工程图纸、档案及竣工验收资料等。 (9) 住宅楼门前及周边区域内城管等有关职能部门指定的“三包”工作。 (10) 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施、设备、毗邻部位的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托，乙方只收取材料费。 (11) 住宅楼内的报刊、杂志、信函、文件、及特快专递等的收、发工作。5、 投标报价 (1) 投标单位严格按照招标单位拟定的服务项目及服务质量标准进行分项测算报价，并按报价表测算平方单价，如有遗漏，所造成的经济损失由投标单位自行承担； (2) 本次物业委托管理招标要求提供高质量高标准服务，参加竞标的单位根据各自的具体情况和特点进行报价，不得偏离市场价和低于成本价或自身不能承受的价格进行恶性竞争； (3) 投标报价的总金额包括以下内容： (1)、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、管理和服务人员服装与培训费； (2)、物业共用部位、共用设施、设备依照现状移交及所进行的日常运行、维护费用及公众责任保险费； (3)、物业管理区域清洁卫生费用。包含大楼公共区域及住宅区内的卫生保洁、化粪的清掏、水池清洗所需的费用并合成清洁人员工资单价（含水费）； (4)、物业管理区域绿化、养护，(标准和数量参见第四篇服务质量与标准的规定和要求)的养护费用（含水费）； (5)、物业管理所需的办公费用； (6)、物业管理企业固定资产折旧； (7)、电梯日常维护保养及年检费用（含电费）； (8)、水、泵及配电室日常运行保障日常维护费用（含电费）； (9)、二次加压水泵日常运行维护费用（含电费）； (10)、消防安全系统日常运行维护费用（含电费）； (11)、人楼避雷系统检测费用； (12)、大楼生活垃圾清运费(按政府相关规定计算)（可另计）； (13)、房屋共用部位、共用没施、设备、公共场地的小修等， 费用(单次单项在1500元以内、年累计费用在8000元以内的维修)； (14)、物业管理区域内室外照明器具、水、电源配件及没施，日常维修、更换及所需的人工、材料、电费等费用； (15)、法定税金； (16)、物业公司合理利润；6、投标文件的正副本均应分别密封，并注明项目名称、投标人名称地址、“正本”“副本”字样及“不准提前启封”字样。封口处加盖投标人公章。7、无效投标： (1) 投标价格高于标底，或低于标底10%以下者； (2) 其它不符合招标文件要求的投标； 、五、中标通知书1、评标结束五个工作日内，业主委员会将以书面形式发出“中标通知书”，一经发出即产生法律效力。2、本单位在发出“中标通知书”的同时，未中标的投标人再通知。3、“中标通知书”将作为签订合同的依据。六、 签订合同1、招标人向中标候选投标人发出中标通知书后，中标候选投标人应按中标通知书规定的时间、地点与招标人签订物业管理服务合同。2、中标候选投标人因不可抗力或者自身原因不能履行合同的，招标人可以与排位在中标投标人之后第一位的候选投标人签订合同，以此类推。3、中标人与招标人签订合同时向招标人支付60万（六十万元正）的服务质量保证金，如未能按时交纳该项费用，招标人将与中标人无条件解除合同，另外选择下一顺位服务企业。4、公共收益需要单独列支，并按照公共收益管理办法执行。第三篇 合同条款及要求一、 收款方式：物业服务费按产权面积计算，一般按每年、每平方米建筑面积计收。除另有约定或征得业主(或物业使用人)同意外，不得提前累积收。二、 双方的权利和义务I、甲方的权利和义务(1) 制定业主公约并将其作为房屋使用的附件，要求业主和物业使用人遵守；(2) 审定乙方拟定的物业管理制度和方案；(3) 委托乙方管理的设施、设备应达到相应的国家验收标准要求，如存在质量问题，可委托乙方维修，甲方承担维修费用： (4) 在乙方进驻6日内，甲方应会同乙方对前物业所管理的共用部位及设施没备进行检验验收交接。(5) 会同乙方对前物业所管理的全部图纸、档案、资料(原则上为副本或复印件)，于合同生效之日起1 0日内逐步向乙方移交，包括：(1、规划图、竣工总平面图；(2、单体建筑结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(3、设施没备安装、使用说明、合格证明利维护保养等技术资料：； (4、物业质量文件和使用说明文件；(5、其他必须的资料；(6) 按时交纳物管费；(7) 因搬迁、装饰装修需要合理使用公共部位、共用设施、设备的，应事先通知乙方，并在约定期限内恢复原状，造成损失约，应承担相应的赔偿责任：(8) 消防及电梯等设备设施的维护、保养。若甲方已与各专业公司签订了维保合同并在合同有效期内，则维保合同是否继续生效由甲乙双方协商决定；(9) 协助乙方做好物业管理工作和宣传教育；(10) 甲方有权对乙方的服务质量按标准进行督促检查。对存在的问题及时提出整改意见；(11) 在委托管理期内因乙方原因双方发生意见分歧，经过协商不能达成一致，影响服务质量，不能正常履行本合同的，甲方有权终止合同。所造成的经济损失由乙方承担；2、乙方的权利和义务(2) 根据有关法律、法规及本合同的约定，拟定物业管理制度和方案；(3) 在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，履行本合同的有关权利和义务；(4) 按本合同的约定对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理；(5) 可选聘专业公司承担本物业的专项维修工作，但不得将本物业的管理责任整体转让给第三方；(6) 负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、公共绿化等年度维修、养护计划和大、中修方案，并将方案报甲方审定批准后由乙方组织实施。所需费用由甲方承担；(7) 向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；(8) 建立物业管理档案，及时记载变更情况；(9) 本合同终止时，乙方必须向甲方移交物业管理的全部档案资料并保证其完整性； (10) 保证管理区内的水、电及公用没备正常、安全运行，对乙方违规误操作造成的损失照价赔偿；(11) 乙方对管理区内的消防安全工作负责。对管理区的火警、及消防安全应有一定的预见性和防范措施，并制定消防安全责任制度；(12) 对管理区内出现的火警，乙方要及时控制，同时报告保卫、公安消防部门，并配合有关部门进行查处。因乙方工作人员失职造成的损失由乙方承担，其它责任按相关法律划分并相应承担责任；(13) 对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商并经甲方同意后方可实施；(14) 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为可根据情节轻重，可采取规劝、批评、警告、制止，直至报警解决等管理办法；(15) 应业主、物业使用人的要求协调、调解相邻关系纠纷，协调、调解不成的，业主、物业使用人应自行请求主管部门或司法机关处理；(16) 乙方有权按时足额收取物管费及其他费用。对于拖欠的行为可通过合法手段催收、催缴；三、 违约责任1、业主及房屋使用人逾期交纳费用，从逾期之日起按应交费用的1每天加收滞纳金；2、乙方未取得甲方书面同意擅自提高收费标准的，对超出约定的部分，甲方有权要求乙方双倍返还；3、乙方违反本合同规定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方按甲方规定期限整改，整改后效果不明显仍未达到标准的，甲方有权终止合同，所造成的经济损失由乙方承担；4、甲方违反合同约定，使乙方未能达到约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期末解决的，乙方有权终止，所造成的经济损失由甲方承担；5、因不可抗力、不可预见性因素或其他不可抗拒之事件发生时双方协商解决；四、 特别事项约定、住户的水费由乙方根据实际用量按月抄表代理收取并全额付给自来水公司。乙方代理收取住户的水费等相关费用，乙方不得收取手续费；2、物业管理费收费包含电梯运行的维修保养、年检费和公共设备设施运行的电费、公共场所用水电费、绿化用水费等。乙方自用水电费由乙方向相关部门支付，以表计量、合理用，严格控制水电费开支；3、房屋的公用部位、公用设施、设备、公共场地的小修、养 费，公共绿化费等费用由乙方承担(仅限单次单项在1500元内、年累计费用在8000元以内的维修)，中修、大修、更换、新购部件费用由乙方报甲方书面同意后执行；4、乙方如未能履行物业管理委托合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损失，根据国家相关部门的鉴定，按责任大小依法承担各自的经济和法律责任；5、为利于乙方开展工作，甲方在合同签订后须无偿提供管理用房不小于 平方米，并应具备基本住宅及使用条件。所用水电由乙方设表单独计量，费用由乙方承担；第四篇 服务质量与标准投标方须按下列约定，实现目标管理：一、 保 洁管理区域内道路、楼道等公共场地的清扫：大楼门前“三包”、公共住宅区域内废弃杂物的清扫、清水池清洗、化粪池清掏、生活垃圾日产日清；对乱堆放物品和乱贴的宣传广告进行整理清除；确保管理区域整洁卫生、清洁、整齐、舒适，全天随时保洁。二、 房屋外观清洁、外观形象统一、整齐、无不规范广告，外墙清洗费用不包含在物管费，需要时由甲方另行支付费用。三、 公共环境：清洁、整齐、舒适 1、(1)地面：随时清扫、保洁，做到干净、光亮、整洁、无烟头等杂物； (2)墙面：每周清擦一次，做到光亮、 目视无污渍，随时清除乱张乱贴； (3)消防：每周清擦一次，做到无尘、无乱张贴、消防标识清晰； (4)灯具：每月清擦一次，做到无污渍、无蚊虫尸体； (5)天花：做到无积尘，随时清除蜘蛛网； 2、电梯间 (1)地面：每天清扫，随时保沾，地面干净、光亮、整沾、无烟头等杂物； (2)墙面：每周清擦，做到光亮、目视无污渍，随时清除乱张贴； (3)电梯门：随时保洁，做到光亮、整沾、无手印、无粘附物。 3、消防通道 (1)地面：每周清拖二次，做到无尘、无水渍、无污渍、无粘附物； (2)墙面：做到目视无污渍、灰尘、无乱张贴； (3)消防栓箱：每周清擦一次，做到光亮、整洁、无手印、无粘附物、无垃圾； (4)天花：每周清擦一次，做到无积尘，随时清除蜘蛛网； (5)灯具：每月清擦一次，做到无污渍、无蚊虫尸体； (6)扶手：每周清擦二次，做到无灰尘、无污渍、无粘附物； 4、外围 (1)地面：每天清扫二次，随时保洁，做到干净、无烟头等杂物；(2)花坛：每天清理一次，做到无灰尘、纸屑、烟头等杂物，每平方米不出现三处以上的杂草及垃圾；(3)垃圾桶：每天清擦，随时保沾，做到光亮、无手印、粘附物；(4)标识牌：每天清擦一次，做到无尘、无粘附物；(5)管线：每天清擦一次，做到目视无污渍、无尘；5、地下停车场 (1)地面：每天清扫一次，随时保洁，做到干净、整洁、无烟头等杂物； (2)消防栓箱：每天清擦一次，做到光亮、无手印、无粘附物； (3)通道：每天清扫一次。随时保洁，做到干净、无烟头等杂物； (5)天花：每周请扫一次，做到无积尘，随时清除细蛛网；6、公共卫生间(1) 大(小)便器：每天清洗，随时保洁，做到干净、整洁、光亮、无污渍； (2) 洗手台盆及水龙头：每天随时清擦，做到干净、明亮、无杂物； (3 台盆面板：每天随时清擦，做到干挣、整洁、光亮、无杂物； (4) 空气质量：做到空气清新、无臭味7、公共部分垃圾桶：每天随时清擦，做到光亮、挡沾、无手印、无粘附。8、生活垃圾：每天清倒二次，做到日产日清。四、 绿 化：住宅区域绿化植物的施肥、浇水、修整、除草、松土、除虫等养护工作，保持四季长青、花木茂盛、无病虫害。并根据甲方要求及时更换摆放植物品种。五、 安 全：对管理区域内违反有关治安、消防、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业给予制止。并及时向有关部门报告；发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，及时向甲方及有关部门报告，协助做好救助工作，并查明事故原因。l、治安管理：A：加强管辖区内24小时的治安巡逻、防范；B：严格门卫准入放行制度；c：发生突发事件时须及时到达现场进行处治，若是重特大事件立即向公安机关报告并协助处理；D：对监控设备的使用应严格操作规程，并定期进行保养维护，严格监控资料的登记保管制度；E：文明执勤。注意政策，着装整洁；F：对业主物业使用人违法行为应及时制制，解决不了的问题应及时报告有关部门处理；G：做好值班记录、交接班记录，并对存在的安全隐患问题出合理化建议；2、车辆安全管理： A：机动车非机动车停放在管理人员指定的范围内发生盗窃丢失由乙方负责全额赔偿；发生碰撞时，视情节由乙方承担关责任；3、消防安全管理A：乙方负责消防设备设施的保养、使用维修；公共辖区内火灾安全责任由乙方承担；B：乙方负责消防的日常检查和年检工作，并按时将检查情况通报给业主；c：发生火灾有责任组织及时扑救，并报“119”；D：消防维保公司最好是一级资质；E：控制室值班人员必需培训，取得上岗证方能上岗；F：消防工作人员必须24小时对小区巡视，每日有详细巡查记录，发现问题有整改处理意见。；六、 设施、设备的维修、养护：每年按规定进行系统维修、保养。1、电梯：定期维护保养，严格按照维护保养制度定期对电梯例行维保工作；A：例保项目： (1) 每月对电梯机房、轿箱顶、底坑的主要部件和安全装置进行动作可靠性、动作准确性的检查，并进行必要的检修及调整；(2) 每季对曳引机、门机系统、安全钳、电按系统等重要的机械及电器设备进行细致的检查、调整一次； (3) 每年对电梯进行一次全面的技术检验，详细检查所有机械、电气、安全设施的工作状况。修复更换磨损严重的主要零部们，确保年检合格；B：紧急故障抢险：在接到紧急故障保修后，最迟在1小时内达到现场，进行故障维修，并提供24小时昼夜紧急服务；(1) 小故障当天排除，中故障二天内排除，大故障合理期排除；(2) 特殊原因造成电梯不能在上述期限内修复，须与甲方重新商议维修期限；(3) 年检前，乙方对电梯进行一次全面的维修、调整、保养，确保年检合格：(4) 认真填写各项有关维修、保养记录，存档备查：2、水系统维护、保养：水系统包括：生活水泵、污水泵、消防水泵、给排水管、卫生器具、电器线路等例行进行检查、保养；3、电系统维护、保养：电系统主要包括：配电柜、控制柜、配电箱及内部的电器设备、线路等例行进行检杏、保养、清洁；4、消防系统维护、保养：消防系统主要包括：主机、烟感、广播、风机、干粉灭火器、自动喷水灭火系统、消火栓、消防泵、补压泵、气体自动灭火系统、排烟进风风口、排烟送风风口、报警系统、消防水系统等，对以上系统例行进行维护、保养，并在年底进行全方位的保养一次。5、风机系统维护、保养：风机系统包括人防风机和消防风机，例行对风机系统进行维护保养。七、 其它本合同规定条款中如与物业管理条例有悖的，以物业管理条例之规定为准。八、 服务标准1、服务