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xxxxxx交易论文关于房地产xxxxxx交易中的法律风险论文范文参考资料 摘要：行业责任险，作为责任保险的一个重要组成部分，从诞生至今已经有一百多年的历史。尝试利用保险手段来转移部分风险，对由于疏忽或过失造成委托人或其它利害关系人的经济损失，由保险公司负责赔偿，是保护房地产*行业迅速健康发展的有效途径之一，而设立房地产*行业责任险也要相应规定保险公司的免责条款。 关键字：房地产 法律 风险 近年来，随着房地产交易市场的火爆发展，房地产*服务这块蛋糕的诱惑力越来越大，二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益前景长远，房地产*服务大有可为，同时，在日常交易中也不可避开的出现了许多法律风险。如何转移或避开风险的发生，推动房地产*服务市场的良好发展， 笔者就设立房地产*机构行业责任险做如下探讨： 今天的房地产*服务，不再是单一的房地产咨询和价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产*企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着中间人这一角色。在这些专业的交易活动中必定产生专业类型的风险，因此参与房地产*法律关系的各个主体需要对房地产*活动中可能出现的各种法律风险加以了解并做出积极的预防措施。 房地产*从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产*有关的合同。在房地产*活动中常见的合同有委托 合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产*机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避开风险，实现交易目的，获得预期利益。 （一）通过*进行房屋买卖是目前房地产*机构容易出现法律风险的一项业务，其中比较常见的法律理由有： 1、 交易主体方面的风险。 交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。 对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定，或者直接认定合同无效。 买方委托*机构选购房屋，是出于对*机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产*机构应当进行严格的审查，如果*机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。 2、交易标的物的风险。 交易标的物即是用于交易的房屋，*机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，*机构应当告知该交易标的物不能进行转让：交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；交易房屋存在严重的质量瑕疵等。 如果房地产*机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任，当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚*明等而给房地产*机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。 3、交易合同、交易手续方面的风险。 房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政（论文库）府有关部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费，*产权过户手续，房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。 但是在房屋交易过程中，如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议，其中一方的权益必定受到损害。为保证交易目的的顺利实现，房地产*机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款做出明确的约定，这样做的目的也是为了使房地产*机构避开不必要风险和损失。 1、过失引起的风险。 这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制，对可能存在的事项未能如实披露等。 由工作态度引发的风险，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。 2、非过失风险，主要系客观因素引发的风险。 包括估价师与他人恶意串通、明知对方有隐瞒行为仍出具虚假估价报价等。除估价人员本身理由外，由客观外界不确定因素引发的风险也比较多，通常情况下有，委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员，或有意拖延提供有关*而造成评估不准确造成了经济纠纷，同时，法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。 三、如何减少房地产*机构的行业风险，推动行业良性发展 （一） 房地产*机构自身应尽妥善谨慎的审查义务。 房地产*机构在经营活动中应尽的谨慎审查义务，前面已经陈述，此处不再赘述。（二） 设立房地产*机构行业责任险，转移部分风险，推动行业的良性发展。 1、何谓行业责任险。 行业责任险，又称为专业赔偿保险，是指保险公司承保专业人士在履行专业服务过程中因疏忽、过错，造成其委托人或其它利害关系人的财产损失或人身伤亡，而应当承担的赔偿责任。 行业责任险