立丹行_广融_漳州项目房地产市场调研分析报告

,广融漳州项目,房地产市场调研分析报告,厦门立丹行,深度地产研究中心,2008.2,2007 PK 2006,2007漳州数字地产,漳州板块格局分析,漳州宏观环境研究,项目价值挖掘分析,漳州城市概况漳州市位于福建省东南部，东临台湾海峡，与厦门隔海相望，东北与泉州安溪接壤，西北与龙岩永定相邻，西南与广东饶平交界。辖,二区一市八县，即芗城区、龙文区、漳浦、云霄、东山、诏安、平和、南靖、华安、长泰县和龙海市。漳州2006年末全市户籍总人口459.14万人，常住总人口472万人。,漳州国民生产总值变化趋势,2006年，漳州市GDP突破700亿元，达到715亿元，按可比价格计算，比05年增长12.5，增幅创1999年以来新高，列全省第四位。2002-2006年5年期间，国民生产总值从535亿元增长到715亿元，保持年均增长率为11%。2007年漳州市经济继续保持快速发展，前三季度GDP达到570亿元同比增长15.5。漳州经济的快速发展直接促进了房地产业的快速发展。,漳州人均生产总值变化趋势,2006年，漳州市人均生产总值突破15000元，达到15221元，同比2005年增长13.57%，几乎比2001年翻了一番，6年来保持年均12%的增长速度。世界银行认为，当人均GDP达到1300美元以上时，房地产发展处在快速增长期。漳州市2006年人均GDP折合约为2029美元（按1美元7.5元人民币汇率计算），正处于房地产发展的快速增长期。,漳州城镇居民人均居住面积,漳州市城镇居民人均居住面积自2004年起稳步增长，2004年城镇居民人均居住面积为23.4平方米，2006年提高到了26.5平方米，比2005年24.42平方米增长了7.85，随着漳州城市化进程的加快和外来人口的增加，漳州市房地产市场蕴含着巨大的发展潜力。,漳州宏观经济分析结论,从经济实力来说：漳州近几年经济快速发展，近5年GDP年均增长率11；在人均GDP方面，2006年已经达到15221元，近6年保持12的增长速度。总的来说，漳州具有较强的经济实力，并正处于快速发展的阶段，下属县市如龙海、长泰、漳浦等由于靠近厦门，接受厦门经济辐射，产业转移，未来发展潜力巨大；从居民购买力来说：近几年，城镇居民年人均可支配收入和年人均消费支出都有较大幅度的提高， 2007年111月，漳州市城镇居民年人均可支配收入12926元，年人均消费支出9656元，同比分别增长了14.1和18.1，居民购买力和消费能力都有较大幅度的提高，年人均消费支出占年人均可支配收入的75%，这也表明未来漳州房地产市场仍具有很大发展潜力；从房地产投资来说：2002年2006年漳州固定资产投资和房地产投资都保持快速增长态势，4年间漳州固定资产投资增长了174.2%，房地产投资增长了218.9，2007年111月，房地产投资更是同比增长了51%，达到76.47亿元。可以说，漳州的房地产投资正处于快速增长阶段，较高的房地产投资增长将直接拉动漳州房地产市场的发展与繁荣。,空置面积分析,销售价格,2007 PK 20062007年对比2006年，漳州房地产市场新的变化，让我们一起解读销售套数,立丹行试着从以下三个方面来解析,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,月,月,11,10,12,月,2007年漳州市区全年销售商品房11295套，比06年增长35.2%，平均每月销售941套。,2007 PK 2006 （商品房销售套数）2006销售 PK 2007销售（市区商品房套数）,1297,663,525 573,291,878 989 845,1019 951,1860,1404,0,1000500,1500,2000,2006年,2007年,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,月,月,11,10,12,月,1月,2006年10月份，漳州市区住宅销售均价突破3000元大关，达到3184元/平米，引领着2007年均价逐渐朝着3600元/平米的方向迈进。预计08年将突破3800元/平米。,3052,3624,35343352,35923320,3176,35073087,3499 32803239,2000,2500,400035003000,2007 PK 2006 （住宅销售均价）2006均价 PK 2007 均价（市区普通住宅元/平米）4500,2006年,2007年,3.57 3.57 4.1 4.28,5.47 5.22 4.96 4.76 6.48,7.26 7.04 6.5,0,105,2007市区盘点 （住宅空置面积对比）2007年市区商品住宅空置面积占比（万平米）30252015,07.01,07.03,07.05,07.07,07.09,07.11,市区累计商品房空置面积,市区商品住宅空置面积,截至2007年11月，漳州市区商品房空置面积为24.86万平米，占全年销售面积112.95平米的22%。其中住宅空置面积为6.5万平米，占27%。这说明存量房并不多。消化率较高。,2007漳州房地产市场综合分析, 土地出让市场：漳州2007年土地出让了1159亩，是近年来土地出让规模较大的一年，政,府处于尽快催熟东部新城和西部金峰新区的考虑，加大的这两个区域的土地放量。未来，政府在土地出让总量上会进行适当控制，但照顾东、西部新城区的发展战略不变；, 漳州地产逐步步入品牌开发阶段：2007年厦门国源地产进入漳州，目前漳州主要有特房、,夏商、金宾士、钱隆置业、永鸿国际集团等实力外地开发商，本土知名开发商则主要有向荣、新城、悦华新、毅达等，可以说，漳州的房地产市场在2007年正式步入了品牌开发阶段。未来市场竞争将更加激烈，一些实力较弱的中小开发商将逐步被淘汰；, 供需状况：漳州房地产市场2004年2006年一直处于供略小于求的状态，进入2007,年，随着众多项目的市场放量，全年市场供给大大超过了销售面积，供不应求状况已经转变，但由于存在潜在巨大的刚性需求和外地购房人群队伍的扩大，未来漳州市区房地产市场的供给量和需求量都会有较大比例的上升，应该仍处于一个比较正常的供需平衡状态；,绝对主力购房客群，以自住为主，比例约8成左右，其中漳州下属县市主要以地方收入较,2007漳州房地产市场综合分析, 房价水平分析：2007年漳州市区房地产销售均价为3325元/平方米，同比增长20%，是漳,州近年来房价上涨幅度较大的一年，虽然国家连续出台了众多房地产宏观政策，但对漳州房地产市场影响不是很大，房价的依旧快速上涨。未来随着漳州供求关系紧张的改善，销售者购房的日趋理性化，漳州房价将继续保持一定幅度的上涨，但上涨幅度相对前几年会有所放缓；, 购买客户群分析：2007年，市区居民和漳州下属县市购房者依然是漳州市区房地产市场的,高的公务员、私营企业主及外地做生意的返乡置业群体为主，县城购房者主要来自云霄县、平和县、南靖县的购房者，厦门、泉州区域的购房者所占比例越来越高，约占6%10%，该类购房群体则多以投资为主，其它地区的购房者约占10%14%；,【未来漳州市区的主力购房群体将会有一定变化，漳州市区居民购房者比例下降，漳,州下属县市和厦门、泉州区域购房者比例将会有一定幅度的提高。】,高，7090政策的进一步贯彻落实，中小户型的比例会不断提高；,2007漳州房地产市场产品特征分析, 漳州项目体量都较大，少则几十亩，多几百亩，小区配套比较齐全；, 2007年，漳州市区房地产市场主要以小高层、高层为主要建筑类型，由于土地成本的提高，未来也将以小高层、高层为主要建筑类型；, 漳州市区户型比较多样，根据所属板块的不同，户型和户型面积会有一定的差异，总的来说主要以100150平米的三房为主，90平米以下的一房、两房和140平米以上的四房也占一定比例，未来随着价格的升, 漳州绝大部分项目交房标准是毛坯房，精装修房项目较少，但未来有,增加的趋势；, 建筑风格/园林风格方面：建筑风格以现代简约为主，辅以少量的欧,式；园林风格则比较多样，如东南亚园林、闽南园林风格等。,截至2007年11月，漳州市区房地产开发投资44.57亿元，同比增长,2007漳州数字地产,227.39万平方米,2007年，漳州市区成功出让了10幅商住用地，占地面积77.27万平方米，总建筑面积为227.39万平方米，平均容积率为2.94，总成交金额为14.15亿元，成交地块平均楼面地价622元/平方米。,44.57亿元,43.68%。其中土地购置费11.28亿元，占25.31%；商品住宅占52.8%。,426.3万平方米,截至2007年11月，漳州市区房屋施工面积达426万平米，商品住宅施,工面积为354.79万平米，占83.3%。,2007漳州数字地产,11295套,2007年漳州市区新建商品房成交11295套， 月均成交941套。同比06,年增长35.2%。,112.95万平米,2007年漳州市区新建商品房批准预售面积为193.84万平米。商品房,销售面积112.95万平米。销售率为58.27%。,3325元/平方米,2007年漳州市区新建普通住宅销售均价为3325元/平米，同比2006年,2771元/平米上涨了20%。,2007市区板块解析,胜利东丹霞路板块 ,东部新城板块,老城区板块江滨板块,西部金峰板块,为了便于分析，立丹行根据漳州房地产市场发展成熟度、景观资源、区域配套、产品价格客户等因素的不同，把漳州市区的房地产市场划分为如上五个板块。,2007市区板块解析,分类板块,建筑类型,户型特征,户型面积 销售价格（平方米） （元/平米）,客户群,置业目的,供应量,核心优势,发展潜力,西部金峰板块老城区板块江滨板块胜利东丹霞板块东部新城板块,多层、小高层高层、小高层高层、小高层小高层、高层多层、小高层,一房、两房、三房一房、两房、三房一房、三房、四房三房户型多样,30-50；70-90100-14040-60；70-100；100-13040-60；150-220110-140各户型面积比较紧凑,3200370045005000480052004000460038004400,西部板块本地居民、南靖、平和、云霄县城老市民、平和、云霄老市民、平和、云霄、厦门投资客老市民、县城、厦门等外地客户东部本地居民、县城、厦门等外地客户,自住+投资为主，投资比例高自住为主，投资较少自住为主，投资一定比例自住为主，投资一定比例投资+自住为主，纯投资也占一定比例,未来供应量巨大未来供应量很小未来供应量较大未来供应量较大未来供应量巨大,房价低，大盘优势配套完善，文化氛围九龙江景靠近市中心，新兴商业中心品牌开发商，大盘优势,07板块 VS 08 格局,07年地产新政频出紧缩银根，贷款受限08板块集中放量城市“西进东拓”,各开发商推迟开盘各板块年末供应较少发展机遇和挑战并存品质竞争渐趋激烈,2008，漳州市区板块格局将会发生怎样的变化？,2008市区板块格局预测08年最成熟板块：老城区板块,便利的交通因素完善的各项配套存量土地开发完毕地产市场渐趋饱和,08年最具发展优势,板块：江滨板块,绝佳的九龙江景众多高品质楼盘高端购房者首选,江滨大道建设使用,2008市区板块格局预测,2008市区板块格局预测,08最火热板块：东部新城板块,漳州城市中心战略东移诸多地产大盘闪亮登场各项配套加速建设完善蓝田开发区潜在客户群厦门投资者关注和青睐,2008市区板块格局预测,08人气最旺板块：胜利东,丹霞路板块,老城区和新城区衔接点,配套完善，优势明显辐射力影响力日益显现漳州市区主力购房板块,2008市区板块格局预测,08最富竞争力板块：西部金峰板块,实力开发商争相进驻低房价高性价比优势高校园浓厚人文氛围工业区潜在购房群体,金峰板块SWOT分析,优势因素,“市区东移，芗城西进”是目前漳州城市发展的主要特征，西部内各项基础设施建设加速，各项配套不断完善；,工业基础：环保工业园区和金峰工业区，聚集了众多品牌企业，比如漳州正兴钢圈、漳州木材交易市场等陆续开始运营，形成了较为完整的产业链。另外，原有的老工业厂区在功能布局上也正在逐渐转变，主要以无污染的轻工、电子、食品工业等为主，一些老厂区逐渐向外迁移，将空余用地留作商住；,文教资源：区域内设有漳州师院、漳州职业技术学院、漳州科技馆、漳州双语实验学校。特别是大学城的建设成为西部地产的一大卖点；,交通环境：西部的金锋工业区原本就是漳州最早发展的工业集中区，在交通设施上存在一定基础。市区沿江滨向西拓展战略，江滨路的全线贯通已在眼前，同时沿江道路景观的修建弥补西部景观上的缺憾。而随着西洋坪大桥的建设，交通系统进一步向南延伸；,金峰板块SWOT分析,弱点因素,工业区与居住区的环境冲突。特别注重居住品质的人士必然不可能选择西,部，也造成西部发展不了高端楼盘；,西部起步比东部晚，而且地处芗城市区于郊区的交会处，除了规划建设用地部分，其余地区还是保持农村的建筑环境与生活方式，新城市的美感受影响；,机会因素,就目前西部用地与西部在建项目规模上看，不若东部大幅地块交付同一开发,商，而是划分成若干地块，可以多个项目同时进行，一定程度上建设节奏必定比东部快，冲劲较大；,工业区同时带来大量的外来人口住房需求，是对投资环境的一种刺激；,威胁因素,西部比东部更依托市政配套的跟进，依赖关系比较明显；个别地产商对区域单价的过分拉高，对于人气造成一定影响；工业区较为混杂的人流，影响居住区品质提升。,金峰板块市场特征分析,从区域房地产发展看：目前西部金峰板块已形成了商住区、高校园区、行政办公区、金峰工业区环保工业园区五大块，聚集了众多品牌企业。除了福建向荣集团的鑫荣嘉园二期、龙华房地产的绿洲富城在卖外，鸿源新城、永鸿国际公馆、金品花园等楼盘相继启动，预计08年将推出市场。,这些大盘不仅使得区域项目楼盘整体品质得 到极大提升，而且各大社区还规划有丰富和完善的生活配套设施，进一步提升了片区内的居住便利程度，增强了购房的吸引力。,金峰板块市场特征分析, 从购房群体和置业目的来看：目前西部金峰板块的购房群体主要是以市区本,地居民、平和、云霄、南靖等县城的购房客户为主，该类客户群体主要以自住为主，厦门、泉州等外地客户则以投资为主。板块内本地居民则主要为公务员、高校教师、园区企业中高层管理人员；, 从户型和户型面积上看：目前主要在售项目户型均以中小户型为主，即以30-50平米的单身公寓、70-90平米的二房、100-130平米的三房为主，户型面积比较紧凑；, 从销售价格来看：目前该板块的销售均价在3200-3700元/平方米，是漳州市区各板块销售价格最低的一个区域，比其它板块销售均价低500-1000元/平米，价格优势非常明显；另外由于该板块尚处于起步阶段，各项配套不是很完善，采用中小户型，低总价策略，提高板块吸引力；, 从建筑类型来看：目前该板块建筑类型主要以多层、小高层为主，高层的建,筑类型也开始出现，容积率普遍在1.53.0之间。,本案SWOT分析,SWOT矩阵分析,S 项目优势,项目体量较大，大规模有大配套，有利于,项目整体品质的提升；毗邻漳州高校园区，人文气息浓厚，共享其优质配套资源；项目位于胜利西路北侧，交通比较便利项目科学、高起点规划带来较高的产品附,加值；,W 项目劣势,项目周边比较杂乱，市政配套不到,位，人气不足；比邻工业区，项目认可度会受一定影响；项目受70/90政策限制，给规划带来一定难度；,O 项目机会,漳州经济的快速发展，人民收入稳步提,高，住房需求强劲，房地产发展潜力巨,大；,西进东拓，两翼齐进，城西将是未来漳,州城市发展的战略重点；老市区交通拥挤