房地产成本管理要点

成本管理要点列表第一章一般规则2第二章预开发阶段3第一节项目成本控制点3第二节计划链接控制点4第三章施工控制阶段7第1节图面设计阶段7第二节项目招标、建设单位选择和签订合同的步骤8第三节施工组织设计验证、图纸审查和设计优化10第四节施工现场控制步骤11第五节材料和设备采购成本管理12第四章销售成本管理14第五章项目结算阶段成本管理16第六章期间的成本管理18成本管理要点第一章总则成本分析和控制是房地产开发企业开发成本和利润空间、成本管理的好方法直接关系到房地产企业的生存和发展，因此各房地产企业都重视成本管理。房地产开发成本控制主要控制主要成本的变动成本。因为这是可控制的，对项目经济效果影响很大的费用，所以控制这些费用可以控制开发费用的主要部分。成本管理的基本原则是以市场需求为导向、质量保证为前提，将流程管理链接起来，以运营标准化为手段，以提高经济效益为目的，加强成本控制，降低成本成本，提高市场竞争力。成本监控的任务是遵守国家有关规定政策，实行成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，降低成本，提高经济效益。成本管理过程是建设成本管理经历项目开发的全过程，包括项目决策阶段、项目实施阶段、项目使用阶段等。具体的成本管理管理需要经过事前控制、四重控制、事后管理三大阶段。第二章预开发阶段第一节项目成本控制要点项目阶段的成本控制取决于项目开发方法。本届会议由于国家多项规定政策的限制，运营灵活性低，基本原则是在国家规定的范围内最大限度地控制企业的成本。项目部门在项目开发的早期阶段扮演主要角色，因此在此过程中，成本管理的主要任务由项目部门执行。1、开发表格控制什么你怎么控制它谁来控制呢新征用的土地，征地费用少付或迟付，争取减免由项目部门负责拆除安置费用房地产确认后拆迁安置费用的处理由项目部门负责纠正成本根据公司工程系统自行建设部分；政府部分按照有关规定处理工程、设计和审查部门负责自建部分。工程部负责移交政府部分策划条件最大限度地提高公司利益，合理提高容积率，降低土地成本项目部门，设计部门责任2、采购项目控制什么你怎么控制它谁来控制呢收买内容明确的份数说明详细信息由项目部门负责付款总额为公司获得最大利益由项目部门负责付款时间周期长，次数多由项目部门负责三面一平明确检查条件明细工程部门，设计部门责任手续风险直接与项目支付时间相关联由项目部门负责3、合作开发控制什么你怎么控制它谁来控制呢合作方式符合集团的要求由项目部门负责按比例分割双赢比率由项目部门负责送货时间尽可能推迟交货由工程部门负责教室标准选择有助于公司利益的方法由项目部门负责支付和支付时间合计选择有助于公司利益的方法由项目部门负责第二节计划链接控制点在制定计划时，成本管理占最大的比重，“一锤定音”的位置和作用：在计划阶段执行成本管理是事前控制的关键，可以最大限度地减少事后变更的成本。因此，控制点控制和内容控制相当复杂。基本原则包括彻底的计划、科学讨论、严格批准。设计部和各种审查委员会在这一过程中负责主要职能。1.计划方案(1)可行性计划设计：收集和分析市场信息时分析状态信息，制定计划要点，可行性研究设计任务书，变更可行性设计。设计部门的责任、项目、审查、销售部门合作。(2)方案审查：成立可行性计划审查委员会，审查和确定方案。未通过方案进入可行性设计变更链接，再进行探讨。项目、设计、工程、审阅、财务、销售等各部门组成审阅委员会，由总经理负责。(3)设计结果：可行性计划设计根据实际情况，预先确定详细调整设备的选择方案。设计部负责，工程部协助。(四)根据提交的设计结果进行投资估计，由审判部负责，由设计部协助。2.批准设计(1)设计方案：在项目初期运行状况和市场分析的基础上，开发设计任胆书，负责设计部，项目部，销售部合作。程序设计投标由设计部负责，程序设计审查由投标审查委员会负责。(2)报告审批：注意市政设计注意的相关法规，完成自我审批规范、资料的完整性，在项目部门的责任下，由工程部协助。3.扩展设计(1)扩展设计要求：批准设计的设计要求内部审查进一步调整，设计部门责任，每个部门的知识。(2)成本估算：扩展设计投标计划和设备选择、实体研究、环境方案等方面的总成本估算、设计部和工程负责。(3)制定操作指南：审判分庭负责。(4)扩展初始设计图：按照扩展设计要求，由投标专家进行内部评审，由投标审查委员会进行。(5)设计协调：设计部门的责任。4.桩基设计(1)地质调查：收集权威地质资料，自行专家调查，负责设计部，支持工程部。(2)设计方案探讨：桩基设计具备两种以上形式，由专家进行桩基形式和桩基结构探讨。(3)桩基施工图：设计调整。5.施工图设计(1)施工图设计要求：根据销售包装设计、桩基设计、功能设计和配套设施等，在扩展初期图纸基础上建立施工图设计，要求约70%的建设费、建设费和环境设施费用，部分属于设计方控制部分，应严格审查。设计部门和工程部门的责任，其他部门的支持。(二)登记：政府部门按照政府有关政策支付手续费。项目部负责。(3)工程合作：互审互签，明确修改意见，设计顾问。设计部门负责，通知工程支持，销售部。(4)面积计算：设计部门的责任，与设计图纸计算和实际施工时间检查相结合，由工程部门支持。6.包装设计销售营销成本管理结合建设招标投标。7.装饰程序设计(1)程序设计要求：根据扩展设计、操作指导和实体研究的结果确定程序设计要求，由设计部负责并由销售部支持。(2)材料和设备选择：市场信息调查，根据设计要求确定装饰材料和设备，设计部门的责任。(3)装饰设计目标成本计划明细表：装饰综合价格分割分析。(4)投标：编制设计责任书，负责设计部，支持营业部，审查投标审查委员会。8.功能设计(1)区域建筑功能的经济评价：营业部负责市场调查，扩大建筑功能的目标，设计部门的责任，销售，工程部门的支持。(2)纠正支持计划：纠正现状调查和确保政府的有利条件，项目部责任。(3)环境方案设计：根据投资估算和批准标准确定环境设计方案总目标成本，设计部门的责任，项目部门的支持。(4)智能设计：由市场现状分析、智能需求分析、智能内容控制和销售部负责。(5)投标：寻找外部合作，争取双赢，投标组组织，由总经理负责。(6)销售承诺：保持各部门和销售部的信息畅通，确保销售承诺和实际功能的一致性，设计部门的责任，工程部门的支持。9.设计变更(1)设计调整成本(2)设计变更协商：严格按照设计变更协商流程进行，并由设计部门负责、工程、销售部支持。10.材料设备(1)选择，程序确定时间：为了使设计在图形阶段考虑材质设备安装，请先确定材质设备，然后再更改初始图形。设计部门的责任，工程部门的支持。(3)采购：投标是投标审查委员会的责任。(三)其他费用：财产管理改善费用、定额设计、审查部门的责任。电费分为行政事业费和工程服务费两部分。对全部分钟下调为各种优惠确保政策。勘探、设计等前期工程任务的发送品必须按照新招标法的规定，通过公开招标确定承包单位，以最大限度地降低承包价格。设计时项目的浪费很惊人。设计标准必须适合项目的市场定位。不要盲目追求高、新、美，要积极推进价值工程管理，没有不必要的功能和过度的负荷力。设计目前，很多著名开发企业以将方案设计与施工图分离的方式实施方案设计。t-flat工程成本，也是前期项目成本管理的重点。土、石工程一般是期限短、不复杂的严格质量要求，可以采用市场价格，实行总价投标。建设用水、电线安装，必须考虑住宅建设后生活用水、用电的要求，重复建设绝对禁止、追加费用。第三章施工控制阶段第1节图面设计阶段设计阶段是成本管理的前期控制，项目投资比重较大，是决定集安成本的重要部分，通常占项目总成本的70%左右。设计决定项目成本，一旦设计方案确定，预算和结算等只是测量过程，不能改变成本，因此设计不仅要符合功能要求，还要经济，成本最低，设计单位往往不在自己的利益上优先考虑工程费用，主要追求设计的安全性、美观和耐久性，在这里提出了“定额设计”的概念。首先，在满足生活环境、使用功能和合规标准的前提下，要求设计单位提高现有土地的利用率，主要从以下几个方面实施：可以压缩建筑物的间距，在规划部门允许的范围内最大限度地提高容积率；改善住宅楼层或高层的排列。适当地增加房子的长度。提高公共建筑的层数，减少公共设施的占地空间。合理的道路布局和绿色景观设计；第二，成本负责人通过对吉安成本的分析，掌握逐项预算案计算指标，在投资估算范围内严格控制吉安部分投资，不发生超额现象。成本经理将完整准确地反映设计和设计内容和意图，及时准确地反映当地价格水平的原则，提出新材料、新技术和新技术对项目成本的影响和使用限制，并对各部门的工程进行初步设计报价，包括以下成本指标：1、室外整体项目，包括室外道路；绿化景观；给排水、消防、供暖、燃气管道；室外强弱电源线路、配电站；各种设备、工作站类房间等；2、土方工程；3、基础工程、基础工程、主要结构工程、装饰工程等一般土木工程；4、机械设备安装工程(泵、风扇、电梯等)、电气设备安装工程(变压器、发电机、高低压配电柜等)、热力设备安装工程(热开关组、锅炉、空调单元等)、电力照明工程、弱电工程(电视)5、仪器设备购买费用。设计单位根据上述估计指标进行施工图设计，探讨设计方案，做出可取的选择，编制施工图预算，确保项目成本在设计估计范围内。一般而言，在设计阶段可以控制70%的项目成本，但是实现此标准需要花费大量的努力和时间，反复修改设计，各个相关部门需要密切合作的主要原因是：1、设计单位不重视定额设计，设计单位安全、可靠、美观、耐用、成本节约是次要的，因此，从开发企业持续修改方案开始，不消耗大量资源；2、即使开发企业成本管理人员很强，也要迅速应对图纸，快速制作施工图纸，发现超额现象，但是设计单位修改图纸，重新绘制图纸也需要一定的时间，房地产企业的下一次招标、建设、监督、预售等工作延迟，很多开发企业会在审核后图和优化设计方面投入很多精力。每个专业设计师都无法100%建立准确的连接，甚至可能发生特定的错误，因此审阅机构可以检查图形，更正和补充图形中的某些错误和遗漏，并将建筑单位作为图形文档的一部分提交，以减少许多图形设计风险，减少由于图形问题引起的不平衡报价造成的损失。特别是费用负责人必须提出明确的专家意见，明确意图。第二节项目招标、建设单位选择和合同签订阶段投标过程中的成本控制与工程、设计、审查、销售等多个部门的实际运行有关，程序上没有太大的变量，但具体内容尤其是在投标评审员的选择上，应该很有针对性。这个环节的成本控制难点在于制定投标，重点在于评标。通过工程招标投标，促进工程竞争，降低工程成本，缩短工程工期，提高工程质量。此阶段也要最清楚地说明成本管理的重要方面，建设和安装项目成本管理的核心，招标文件起草后将影响所有项目的项目性质、现场情况、交通、地质、合同范围、0点雇用、水电使用和结算方法、措施成本、安全文明建设成本、劳动保险调整等；a供给，a限制，a必须明确b供给资料。变更申请、签证咨询公司的处理方法要明确时间效果、结算方法、测量标准等。质量标准评价等级要合理，工期计算要准确，奖惩条款要实际。工程质量好坏决定公司的口碑、市场销售、销售业绩及后续开发，因此选择好的建设单位也很重要，房地产开发项目优先邀请投标，建立长期合作伙伴，亲智，互利共赢；合同中要明确风险范围、奖惩、结算调整范围、分包时合作费、a供给材料保管费等问题以及政府价格调整文件的执行使用情况。公司在开标前对这个项目进行详细的预算，分析成本，确定正确的区块价格，以正确、低廉的价格中标为目标。公司必须先具备完整的图纸集和高质量的物料清单，才能因工程图的不完整和工程量清单的编制错误，留下投标人上船的机会。这样可以缩短投标时间。基于相互信任，节约项目成本。可以加速收购转移时间。有助于后期保修和维护。1.选择投标单位考察招标单位的资格、管理水平、技术力量、历史记录、资金力量、合作经验。承包商、工程监督、材料和设备供应商名单和数据库建设。从公司审批名册上的承包商、供应商和监督公司中选择投标单位。主办部门推荐5个投标单位向投标工作组报告。工程部门负责项目监督投标合同。设计部门负责设计、环境、装饰招标合同。法庭负责材料和设备招标合同。营业部负责营销，包装招标合同。投标工作由集团审查、调