物业服务企业节能减排大有可为

物业服务企业节能减排大有可为我国物业管理经过二十多年的发展，受到社会各界越来越多的关注。节能、降耗、减排被列为今后我国经济和社会发展的一项长期战略方针和当前一项极为紧迫的发展任务。由于物业管理企业在物业管理中所扮演的角色，使得物业管理企业在建筑节能中大有可为。中图分类号：F293.30文献标识码：A文章编号：1671-8089（2007）10-0076-02 许立，研究生，北京市海淀区房屋土地经营管理中心主任。赵玉坡，男，工商管理硕士，北京海房物业管理中心副总经理，高级经济师。朱征，北京汉何鸿嘉数字系统集成技术有限公司，工程师。 物业管理企业在建筑节能中大有可为一、我国建筑能源消耗现状与趋势在党的十六届五中全会上，党中央明确提出建设资源节约型社会的问题，并将其列入“十一五”规划。正如国家发改委主任马凯所言：节能降耗是缓解我国资源“约束的根本出路，也是提高企业自主创新能力的重要着力点。”节能降耗已经是我国经济和社会发展的一项长期战略方针和当前一项极为紧迫的任务。统计数据表明，中国建筑能耗的总量在逐年上升，其在我国能源消费总量中所占的比例已从上世纪70年代末的10%上升到近年的30%左右。我国城乡既有建筑，达430多亿平方米，在数量如此之巨的建筑中，最乐观估计，达到建筑节能标准的仅占5%左右；即使是近年来竣工的新建筑，也有90%以上难以达到建筑节能标准。与气候条件相近的发达国家相比，我国单位面积建筑能耗约为发达国家的3倍左右。基于上述原因，建筑节能成为节能、降耗的主要方向之一。诸多有识之士纷纷呼吁：要高度重视建筑节能问题。其中大型公共建筑又是建筑的耗能大户。以北京市为例，据调查结果显示，因北京市城市总体规划以及产业结构调整中继续加大第三产业比重的需要，北京市写字楼、公寓、饭店、会展中心及体育场馆等大型公共建筑大幅度增加，同时一批普通公共建筑由于进 20多年的发展，物业管理企业受到社会各界越来越多的关注。物业管理从无到有，从专业化、社会化到企业化、经营型，从自建自管到向市场招投标，从发展商移交管理权到业主委员会聘请物业管理公司，物业管理市场化的步伐在不断加快。物业管理已在房地产业与其他服务业相结合的基础上，发展成为和我国经济、社会协调发展，与广大人民的生活、工作以及城市管理息息相关的相对独立的行业。而且无论是居民住宅还是商务办公楼，甚至政府机关，其物业都在实施社会化管理，建筑物本身及其附属的设备设施的运行维护几乎都在物业管理企业的管理服务之下，也就是说，建筑物本身及其附属的设备设施能否正常高效的运行与物业管理服务的水平直接相关。在这样的背景下，面对构建资源节约型社会的客观要求，物业管理企业该如何作为，直接关乎企业服务水平的提高和企业自身的发展。所以，物业管理企业应该将此事作为自己的使命并看作提升自身品位，谋求更大发展的重要机遇。笔者认为，物业管理企业在建筑节能中扮演着不可或缺的重要角色，其理由有三：一是业主利益至上是物业管理服务不变的宗旨，在不降低服务品质的前提下，最大限度地节省物业消耗资 行改造后，在使用功能和特点上转变成为大型公共建筑。加上现有存量，北京市的大型公共建筑面积在未来几年内将达到4,000万平米。按照现有的能耗水平推算，北京市仅大型公共建筑的全年电耗就会高达60亿kwh。这将对北京市的能源供应造成巨大压力，从而制约北京市的经济发展。可以设想，在此能源消耗水平上，经过努力，能够节省10%不仅有着降低能耗6亿kw的效益，而且能，h间接减少污染物的排放，为保护环境做出贡献。二、物业管理企业在建筑节能中扮演着不可或缺的重要角色自1981年3月成立第一家物业管理公司至今，经过 源，利国利民，符合业主的利益。如果物业管理者，通过多种措施并取得业主或物业使用人的配合，减少消耗，节省能源，无论“包干制”还是“酬金制”，首先直接获益的是业主或物业使用人，间接受益的是社会。以北京市现行商务用电电价水平估算：30,000平方米的智能化写字楼年电耗量约300万kwh,年电费支出约300万元，节省10%电能消耗，就意味着物业使用人每年减少电费支出30万元，若措施得当，合理分配用电时间，加大谷时用电，减少峰时用电，其实际效益会大大高于此值。（峰时电价为：1.4元/kw谷时电h；价为：0.3元/kw。h）二是物业管理者担负着维护资源消耗设备设施正常 76 第六图书馆 探索 运转的责任和义务，最熟悉物业消耗各个环节的动静态状况。好的物业管理者，会对所管设备设施进行精细化管理，使其保值增值，并保证其达到设计的效率标准。设备设施的完好状态直接关系到其耗能水平。而物业管理者对耗能设备设施管理的软措施，譬如通过宣传教育、制定制度、人性化的引导培养使用者合理用能的意识和习惯；科学拟定耗能设备的运行模式等，都会收到很好的节能效果。三是物业资源消耗的节省是一个系统工程，涉及人、设备设施和管理等诸多要素，完善的物业管理应该是软硬环境的和谐与有序，而在实施资源节约过程中，物业管理企业是上述要素关系中最直接的参与者，可以从行为意识培养、科学管理方法实践和技术水平提升三个方面综合提高节能效果。特别是在有条件实施节能技术改造的物业项目中，由于物业管理者对在管设备设施系统环节了如指掌，无论是能耗诊断，还是方案设计乃至改造后效果的监测、措施的落实都离不开物业管理者的有力配合。实力雄厚的物业管理企业甚至可以直接参与节能改造的市场化运作，成为建筑节能改造从投资到实施的主体。三、物业管理企业在建筑节能中参与市场化运营模式的探讨可以说，探索中的市场化节能运作模式为物业管理企业提供了机会和可能，物业管理者应意识到拓展节能业务很有可能成为物业管理企业的一个效益增长点，对于总体处于微利经营水平的行业而言，其收益水平会远高于既往的物业管理约定业务。有流行趋势的合同能源管理（EPCEnergyPerformnceCracting）aont是一种市场化的新型节能管理机制。物业管理企业凭借自身的经济技术实力，适时引入该机制，不失为一种有益的尝试。20世纪70年代中期以来，合同能源管理在市场经济国家中逐渐兴起，经过20多年的发展和完善，这一新机制在北美、欧洲、以及一些发展中国家逐步得到推广和应用。目前，全球已有80多个国家通过这种机制来实现节能减排的目标。合同能源管理的实质就是通过市场化手段以未来减少的能源支出来实现节能项目本身的投资和收益。这种节能方式允许合同主体以未来的节能收益用于现有设备、资产的改造或技术升级所付出的成本并获得适当的利益。更多的情形是通过节能服务公司以承诺节能项目的节能效益、或者承包整体能源费用的方式为客户提供节能服务。 底，由原国家经贸委、世界银行和全球环境基金(GEF)共同开发和实施了重大节能项目“世行/GEF中国节能促进项目”。该项目是我国“九五”期间的节能重点项目之一，合同能源管理就是其中一项重要内容。合同能源管理的三种基本形式：1、节能量保证型节能改造工程的全部投入由技改项目实施单位垫付，并向业主承诺一定比例的节能量。在项目合同期内，达到承诺节能量，业主方支付节能改造工程的全部投入和双方约定的合理利润。达不到承诺节能量的部分，由实施单位负担；超出承诺节能量的部分，双方分享。2、节能效益分享型节能改造工程的全部投入和风险由技改项目实施单位承担，项目实施完毕，经双方共同确认节能率后，在项目合同期内，双方按约定的比例分享节能效益。项目合同结束后，节能收益全归业主享有。3、能源费用托管型技改项目实施单位承包业主的整体用能费用，并介入客户耗能设施的运行和管理，不但可以从技术措施上改变客户耗能设施能耗状况，还可以从管理上发现用能管理漏洞，根据客户运营的需要，适时调整管理方法实现节能效益。物业管理企业完全有条件扮演物业管理者和节能服务公司的双重角色，而且物业管理企业又有着节能服务公司无法比拟的有利条件。可以说，合同能源管理模式是响应政府号召推动节能工作开展通过市场化运营模式实现节能的有效手段，也是科学发展观在节能工作的重要表现形式。它确立了业主与物业管理企业在节能中同抓共管的合作关系，明确了谁投资谁受益的利益分配原则。作为在建筑节能中起到主体作用的物业管理企业，采用合适的节能服务模式实施能源管理，将会给物业管理企业带来巨大的社会效益和经济效益。当然，与此同时也向物业管理企业提出了更高的要求，要求物业管理 企业具有较高的技术经济实力，不断提高管理水平。构建资源节约型社会的大趋势为物业管理企业提供了市场需求和机会；物业管理企业在建筑节能中的角色优势为物业管理企业主动承担社会责任，提升社会地位提供了可能；顺应潮流，服务于民，奉献社会是物业管理企业自身发展的要求，在构建资源节约型社会及建筑节能中物业管理企业将大有可为。参考文献：1李德英.建筑节能技术M.北京：机械工业出版社，2006，3.2龙惟定.建筑节能与建筑能效管理M北京：中国建筑工业出版.社，2005.3雷铭.节能用电手册M.北京：中国电力出版社，2005. 实施节能项目的企业（用户）与节能服务公司之间通过签订的“能源管理合同”来实现节能和获益的目标。合同能源管理在我国还属于消化推进阶段。1998年 77 第六图书馆四川物业服务企业在节能减排工作进行探索近些年四川很多物业服务企业在节能减排工作中进行了有益探索，并取得了较好的社会效益和经济效益。 一是部分物业服务企业以开发项目前期顾问等方式在项目的开发建设阶段提前介入，凭借企业在多年管理工作中积累的经验和专业能力，一方面从建筑物设计、施工及其对材料、设施设备的选择上就节能减排提出合理化建议,大力推动在建项目节能减排工作的开展；同时还积极参与重要设备的调试验收工作，为日后管理中节能工作的开展打下基础。成都嘉宝管理顾问有限公司在物业前期开发阶段，以“项目规划建议书、施工建设建议书、物业服务建议书”及住宅产品设计阶段的物业建议标准的“三书一标准”顾问模式提出包括“节能减排”在内的多项合理化建议，得到开发建设单位的欢迎，并为节能工作的推动践行了社会责任。重庆新龙湖物业管理有限公司在建筑全生命周期各个过程施行详细的规划与控制，合理利用资源，打造“低碳生活”，2008、2009年分别实现节能降耗270万元和152万元。二是部分物业服务企业在日常管理中注重做好设施设备的维修保养，通过科学调整运行方式和运行参数，延长设施设备使用寿命，提高能源效率，降低运行成本。中国海油大厦管理公司在不降低服务水平和设施设备良好运转的前提下，通过对室外温度变化的监测和统计，随时调整制冷机组开关机时间，以及将冷水机组冷冻水出水温度设定值由原来的7提高到9等操作手段，使所管中国海油大厦2008年度总能耗比上年减少了6.8%。上海上实物业管理有限公司在世博轴管理中，绘制了详实精准的世博轴设施设备点位图，编制了长达160页，多达20万字世博轴设施设备保障运营方案，在世博轴设施设备维护上践“新”先进技术，践“知”先进环保理念，践“行”低碳环保设施设备维护，为世博会的低碳运转奉献力量。三是部分物业服务企业在管理中主动排查高能耗及不符合环保要求的设施设备，经过与业主沟通，在业委会支持下，多渠道筹措资金或引入节能企业采取合同能源管理等方式，通过设备改造、强化管理、引进新技术、利用再生资源等多种措施降低能耗和服务成本，实现国家、企业与业主的多方共赢。华通热力集团接受北京鲁能物业服务有限公司和其在管项目业委会的委托，采用“合同能源管理-供热运行托管”模式，对供热系统进行全面改造，仅20082009年供暖季相比，节约电量29076千瓦时，节约天然气17409.1立方米。深圳市利万家智能技术有限公司近两年接受委托对深圳74个物业服务公司在管的201个住宅小区的二次加压供水泵房供水系统实施换代节能改造，总节电1311万度，折合人民币1309万元。四是部分物业服务企业建立和完善内部各项节能管理措施与规章制度，树立员工节能意识，培养员工成为能源管理专家，用措施保证节能的实施性，用制度保证节能的持续性。成都嘉宝管理顾问有限公司将节能管理内容融入到企业运营指标及管控行动方案中，集中专业技术人才成立工程技术专业委员会，建立科学的能源管理技术手册，有针对性地制定各类设施设备的能源管理方法，将节能目标落到实处。五是部分物业服务企业开展丰富多彩的节能宣传教育活动，努力营造节能减排的社会氛围，引导业主增强节能意识，并将这种意识逐步转化为行为和习惯，让更多的业主参与到节能减排工作中。万科物业积极呼吁所管86个社区，逾10万业主家庭共同参与见证“地球一小时”活动，还举办“万科社区HAPPY 家庭节”等活动，向业主传递健康、环保的生活方式。当然，物业服务企业开展节能减排工作，还处于起步阶段，面临着很多困难和问题： 一是企业认识不到位。由于节能减排项目一般是“减支项目”，不是“增收项目”，节能效益不容易直观界定。处于快速发展阶段的物业服务企业，往往把更多的精力关注到新建项目的接管和管理规模的扩大上，对节能减排工作无暇顾及。 二是企业节能减排基础薄弱。节能减排的高投入与物业服务企业资金、技术实力的不足是物业管理推进节能工作存在的突出问题。此外，企业普遍没有设置负责节能减排的专门机构和配备专业人员，对设施设备运行的基础数据缺失，情况掌握不清也影响了节能工作的开展。三是企业获取节能减排技术信息渠道不畅。对于国家关于节能减排的优惠政策掌握不清楚，获得行业相关信息渠道不通畅，对节能服务公司提供的种类繁多的节能减排技术、产品和服务能力及其效果把握不准，是当前鼓励企业采用合同能源管理方式进行设施设备改造工作遇到的难题。因此，要让节能减排成为物业管理行业的自觉行动还任重道远。利用这次会议，中国物业管理协会向全行业发出倡议，倡议物业服务企业要做节能减排工作的倡导者、实践者、推动者和示范者。希望全行业从业人员积极响应这一倡议，共同推动节能减排工作的开展，以实际行动践行行业在节能减排、发展低碳经济中的历史使命。协会当前开展既有建筑节能减排的主要工作包括：一是加大宣传工作的力度。一方面通过广泛宣传国家节能减排法律法规和方针政策，全面提高行业从业人员对节能减排工作的认识，积极付诸行动；同时，加大对物业服务企业开展既有建筑节能工作成效、意义以及示范项目的宣传，让社会各方面了解行业在节能减排中的贡献和能力，争取有关奖励资金和税收等政策对行业开展节能工作的支持和扶持。 二是调动企业参与节能工作的自觉性和主动性。要充分发挥各级行业协会的作用，采取专题讲座、论坛会等多种形式，为物业服务企业和从业人员搭建和提供开展既有建筑节能工作沟通与交流的平台，调动起更多的企业参与到节能减排工作中来。中物协将会同各级协会适时在行业内组织开展既有建筑节能示范项目的评选和经典案例编写工作，通过表彰和经验交流等活动，促进节能工作的全面推进。三是推动物业管理行业节能工作服务体系建设。依托现有资源，建立物业服务企业节能减排信息平台，及时发布国家节能减排法律法规、方针政策、工作动态、技术信息及示范项目有关资料等，帮助物业服务企业方便、快捷地获取节能减排政策和技术信息。完善产学研相结合的节能减排技术创新与成果转化体系，鼓励节能减排技术及产业化。推荐诚信可靠专业水准过硬的节能企业，作为物业服务企业开展节能改造工作可选择的合作伙伴。引导物业服务企业通过合同能源管理、节能设备租赁等方式积极参与节能减排项目，分享节能项目的效益。 中国正处于城市化快速发展的进程中，大量新建项目的投入使用为物业管理的全面推进提供了巨大的舞台，既有建筑节能工作的开展也为行业展现了新的业务开拓空间。我们衷心希望，通过此类论坛的成功举办，与会代表在交流中迸发出的智慧火花，能及时转化到节能减排工作的实施中，使行业的节能减排工作能取得实质性的新进展，并由此推动物业管理行业的持续健康发展。物业服务管理节能：不应该被忽视的建筑节能潜力时间：2010-11-23 09:55:33作者：来源：中国建设报占城镇建筑总量4%的建筑面积，却消耗着全国城镇总耗电量的22%，为普通居民住宅的10 20倍，这便是我国大型公共建筑的能耗现状。伴随着城镇化的快速发展，这类建筑还在增多，每年新建的约20亿平方米的建筑有大量高能耗建筑。针对这种高能耗现象，我们在将目光放在墙体保温、节能改造等技术性问题上的同时，不妨从物业管理的角度出发，思考如何为建筑节能运行提供服务载体。 五类措施成为物管节能大方向 据中国物业管理协会会长谢家瑾介绍，在近年来有关物业企业参与节能减排工作的探索中，共有5大类做法取得了较好的社会效益和经济效益。 一是部分物业服务企业以开发项目前期顾问等方式在项目的开发建设阶段提前介入，凭借企业在多年管理工作中积累的经验和专业能力，从建筑物设计、施工及其对材料、设施设备的选择上就节能减排提出合理化建议，大力推动在建项目节能减排工作的开展；同时还积极参与重要设备的调试验收工作，为日后管理中节能工作的开展打下基础。 二是部分物业服务企业在所管项目的日常管理中注重做好设施设备的维修保养，通过科学调整设施设备的运行方式和运行参数，延长设施设备的使用寿命，提高能源效率，降低设备运行成本。 三是部分物业服务企业在项目管理中主动排查高能耗及不符合环保要求的设施设备，经过与业主的沟通，在业委会的支持下，共同努力，多渠道筹措资金或引入节能企业采取合同能源管理等方式，通过设备改造、强化管理、引进新技术、利用再生资源等多种措施降低能耗和服务成本，实现国家、企业与业主的多方共赢。 四是部分物业服务企业积极建立和完善内部各项节能管理措施与规章制度，通过开展课题研究、组织培训、考核等方式加强内部管理，树立员工的节能意识，培养员工成为能源管理专家，用措施保证节能的可行性，用制度保证节能的持续性。 五是部分物业服务企业积极开展丰富多彩的节能宣传教育活动，努力营造节能减排的社会氛围，引导业主增强节能意识，并将这种意识逐步转化为行为和习惯，让更多的业主参与到节能减排工作中。 三种现象羁绊物业节能工作开展 在物业节能服务逐渐成为建筑节能新领域的同时，物业管理行业在推行这种新运营模式的同时，也面临来自行业内部的三大问题。 首先在认识层面，行业内诸多企业对于节能运营的认识不到位。由于节能减排项目一般是“减支项目”，不是“增收项目”，节能经济不容易直观界定。处于快速发展阶段的物业服务企业，往往把更多的精力关注到新建项目的接管和管理规模的扩大上，对节能减排工作无暇顾及。 同时，也有物业公司负责人向记者表示：“许多物业公司即便对管理项目开展了节能改造，内心也难免存在疑虑，主要是担心与业主的物业管理合同到期后无法续签，使节能改造为他人做嫁衣。” 其次，在物业管理企业的层面，企业的节能减排技术基础相对薄弱。节能减排的高投入与物业企业资金、技术实力的不足是物业管理推进节能工作存在的突出问题。而且，大部分物业管理企业普遍没有设置负责节能减排的专门机构和配备专业人员，对设施设备运行的基础数据缺失情况掌握不清也影响了节能工作的开展。这也使得节能减排在物业管理中长期停留在行为节能的层面上，无法将其节能潜力发挥到极致。 此外，物业管理企业获取节能减排技术信息渠道不畅，对于国家关于节能减排的优惠政策掌握不清楚，对节能服务公司提供的种类繁多的节能减排技术、产品和服务能力及其效果把握不准，也是当前鼓励企业采用合同能源管理方式进行设施设备改造工作遇到的难题。 行业协会将搭建节能工作服务体系 谢家瑾表示，针对上述阻碍行业节能的情况，中国物业管理协会曾下发多份文件，号召全行业高度重视节能减排工作，尽快行动起来，通过设备改造、强化管理、引进新技术、利用再生资源等多种措施降低能耗和服务成本，为节能减排工作的推动和社会的可持续发展承担社会责任。 为此，中国物业管理协会将通过广泛宣传国家节能减排法律法规和方针政策，全面提高行业从业人员对节能减排工作的认识，积极付诸行动；加大对物业服务企业开展既有建筑节能工作成效、意义以及示范项目的宣传，让社会各方面了解行业在节能减排中的贡献和能力，争取有关奖励资金和税收等政策对行业开展节能工作的支持和扶持。 同时，协会还将充分发挥各级行业协会的作用，采取专题讲座、论坛会等多种形式，为物业服务企业和从业人员搭建和提供开展既有建筑节能工作沟通与交流的平台，努力让更多的企业参与到节能减排工作中来。 此外，协会还将着力推动物业管理行业节能工作服务体系建设。依托现有资源，建立物业服务企业节能减排信息平台，及时发布国家节能减排法律法规、方针政策、工作动态、技术信息及示范项目有关资料等，帮助物业服务企业方便、快捷地获取节能减排政策和技术信息。完善产、学、研相结合的节能减排技术创新与成果转化体系，鼓励节能减排技术产业化。推荐诚信可靠专业水准过硬的节能企业，作为物业服务企业开展节能改造工作的合作伙伴。引导物业服务企业通过合同能源管理、节能设备租赁等方式积极参与节能减排项目，分享节能项目的效益。 物业管理的节能减排总结 物业节能包括通过对物业工具、作业设备和物业日常工作流程和方法的改革，操作方法和技能的改进，通过调整物业管理结构，在降低物业保养和管理的成本和提高工作效率的前提下，节约资源，合理分配区域和工作组内的供需，加强物业能源管理。物业区域节能，物业管理公司有着重要的责任与义务。从日常物业工作上说，采取有效的设备保养和使用措施，有以下几点工作建议。（一）把握好各种用能设备的有效运行时间和参数物业管理人员应研究各用能设备何时必须使用，何时可以降低负荷使用或者关掉。用能设备的运行时间和参数，要根据季节或其它条件的变化及时进行调整。比如户外公共道路照明随季节变化及时调整开关时间，夏季热水温度可以调低，电梯在人流小的时段可以少开几台等。（二）用能设备数量和配置区域的合理搭配不同的区域对环境条件的要求不同，所需配置的设备要求也要跟着改变。理想的配置是在设备负荷发生变化时它始终在高效区运行，这就要求设备运行发出的能源容量应大小搭配合理。一些楼宇的制冷机有些在低效区长期运行，要尽量合理搭配负荷，适当提高作为调节负荷用的较低负荷制冷机的负荷，避免其在低效区运行。在供热系统中，长期背着日照，位置隐蔽，湿气重的建筑和房间配置的暖气应采用多管暖气，使热量散发面积更大，而在温度高的建筑区域则可以适当减少暖气设备的管道数。排风机的台数应视场地配套，根据地理位置的通风情况合理增加或拆减。还有降低不必要的照明照度，许多楼宇的室内照明强度过高，这种做法可能会导致现代化办公及商业环境中的照明浪费。（三）能量回收和适当节能装置的利用在通风方面，高温和寒冷季节新风和排风的温差高，可采用能量回收装置，从排风中直接回收能量加以利用，降低新风负荷。在供热方面，锅炉水的热气也可以通过紧密设备，合理通道不断循环，以便为新水加热。供水管网中，要结合该区域水流供需的容量和速度选用效率最大化，成本最低耗的装置，管网中的配套设备都应在符合建筑设计要求和物业管理要求的前提下采用系统、完善、节能的配置方案。灌溉利用中水循环系统，尽量多的利用雨水雪水，少用或不用自来水。鼓励使用省油环保和风冷的汽油机。在光照方面，根据物业管理的地域、场所的不同要使用什么样的灯具也应考虑，户外路灯可以采用碘钨灯，大堂照明采用节能灯，地下室等需要长期照明的可以采用日光灯和节能灯等等。（四）感应设备的利用感应设备多利用，既减少了人工运作，节约人力，又能提高智能化管理，作重要的一点是防止能源浪费，节约资源和成本。户外公共道路照明多采用时控和光控方式。走廊、公共卫生间、陈列展馆的橱窗等区域可以采用感应灯具。现在很多公共场所的水龙头出水口用的也是感应器具，这个方法也很值得推广。消防设备应提倡采用火、光、烟雾感应器及时报警，不但保障业户安全，也节省了人力物力。（五）用能设备要及时定期清洗和保洁物业设备有些长期置于室外，表面会堆积灰尘，尘埃脏污也容易透过大小孔进入设备内部，造成设备运行功率低下甚至阻碍其正常工作。物业设备的长期运行也容易使设备沾上油污和化学物，这样也加速设备的折寿。所以要及时定期的清洁用能设备。如空调通风系统的表冷器和过滤器，空调水系统等空调设备需要物业人员的保洁。供热管网，日常照明设备，监控系统，电梯设备等也要做到及时清洗，保持干净。（六）物业设备若发现有损坏要及时进行维修或调整物业工作日常工具使用人员应谨慎对待，加以爱惜，发现有损坏的地方要及时报修，在不影响工作效率的前提下找现有资源使其恢复正常，也可以做出改装调整。如割草机割草力度不够，可以调低割草机滚刀的高度或者调高割草机定刀的高度使滚刀与定刀的间隔达到最适合剪草的距离。三 严格高效的管理制度（一）以合同模式制定能耗目标考核制度和计量收费物业管理公司应制定节能目标，管理中可以对各部门甚至各人员提出节能目标要求，配以奖惩措施激励大家主动节能。物业管理公司对业主或承租者能源消耗尽量采用计量收费。物业管理公司和业户要共同制定并达成一致意见。这种方法可以以合同的模式制约物业管理者和业户双方，运用市场激励机制，明确约定业主和物业管理企业的节能权利、义务和责任，把降低能源的指标与物业管理企业的经济利益挂钩，在合同中明确规定能源节约指标，如果达不到指标，业主有权扣减物业管理费等。（二）通过能耗数据的收集和分析来挖潜节能潜力要尽量搞清楚楼宇中能源最终消耗在哪些终端设备上，消耗多少，什时候消耗的。用电量的使用情况分析影响能源消耗的主要因素，列举可能原因并在管辖范围内适当调查。在不断深入的过程中，可以发现许多节能节的方法。根据分析结果，完善节能管理制度；对不同部门、不同区域能耗数据进行展示，使员工和业主知晓用能情况，激励员工在日常工作中处处注意节能，动员业主参与节能工作，将科学节能作为企业文化的一部分。四 从员工节能抓起要实现节能目标，物业公司还是要依靠企业文化的力量。在公司内部将节能管理与员工的收入直接挂钩，公司内部制定奖惩制度，以提高员工节能的自觉性和积极性。加强日常管理，完善规章制度，防止不必要的浪费。对员工进行节约意识教育，给员工灌输节能降耗意识、节能降耗的意义和重要性。在培训时强调这一点，并从员工的自身修养层面抓起，让他们意识到节俭本身就是一种素养的体现，是 一种美德，养成随手关灯、关水的好习惯，杜绝浪费。在办公室中，提倡不浪费一张纸张，不放弃纸张回收的做法，文件的整理和记录不得粗心随意，办公用纸尽量利用再生纸。无实际意义的传单、报告拒绝打印。会议记录，通知等工作可以采用电子邮件完成。员工离岗随时要留意关灯关电脑。基层员工工作中要谨遵公司对设备使用和节能要求的相关规定，物业工具使用过程要小心谨慎，发现问题及时解决或通知相关人员协助维修调整，并且要在实践中积极开动脑筋，为公司更好的制定节能方案提出可行性建议。五 做好宣传教育，提高业主节能意识物业管理公司提高业主的节能意识，杜绝资源浪费。利用电子屏等公示栏宣传，提高租户的节能意识。加强节能宣传，宣传节能方法和节能的经济效益和环境效益。提高业主参与物业节能的主人公意识。可以以社区期刊、社区工作小报或其他媒介形式在业户中宣传，以以身作则的带头作用对广大居民进行节能教育。物业管理公司还可为居民提供可行合理的节能方针。如定期督促业主清理房间设备，废弃物归类存放并尽量做到自主回收，调整不和谐的作息制度，尽可能多的利用平价电和低谷电等等。目前在国外很多城市都建起了节能住宅，我国也开始引进节能住宅的设计和管理理念。节能住宅从建筑设计，物业管理方面促成生态社区的建设。物业区域内节能具有领先的和基础的重要性，生态和谐可持续发展的社区是节能的社区，优秀的物业必不可轻视能源问题。节能工作要在广泛地区的物业全面展开，不断推动我国的和谐社区的建设。谈合同能源管理在物业管理节能减排中的作用随着我国经济持续增长，城镇化进程不断加快，人民生活水平日益提高，能源无疑成为经济社会发展不可或缺的物质，而随之而来的能源短缺问题也逐渐成为我国未来经济、社会可持续发展的瓶颈。根据发达国家经验，与人们日常生活息息相关的建筑能耗最终将会超过工业、交通领域的能耗，占到社会总能耗的40%。基于建筑能耗持续刚性增长的现实，国家从能源战略角度，将建筑节能工作摆在越来越重要的位置，作为管理庞大不动产的物业管理行业也肩负着在物业管理与服务中开展节能工作的重大责任。当前物业管理行业开展节能减排工作存在的主要问题目前，物业管理行业参与节能减排工作还处于起步阶段，在节能意识、节能资金和节能技术等方面存在以下主要问题。1节能意识缺乏。大多数企业的管理人员缺少节能减排方面的意识和知识，主要表现在对不同类型建筑的能源需求、消耗不清楚，对电梯、空调等能耗设备性能不了解，对先进的能源管理和设备运行系统不掌握。基本还停留在设备正常运行和低层次、重复性的维修养护上，难以对所管项目的设备运行状态和能源消耗情况做出正确的判断，提出合理化改进和管理建议。2改造资金短缺。既有建筑节能改造包含能耗审计、方案设计、改造施工和运行管理以及融资等一系列的专业服务环节。目前，政府在物业管理节能方面的政策支持较少，业主也不愿意另行支付这笔改造费用。而作为微利行业的物业管理业，收取的物业管理费主要用来维修养护设施设备，没有充足的资金对整个设备运行系统进行有针对性、有计划、有步骤的改良，局部的改造又起不到良好的效果和较高的经济收益。3技术力量单薄。要解决所管项目中不同设备在高效率的工况下运行、减少不同形式供热、空调系统的整体能耗损失等一系列问题，需要较强的管理团队和技术人才。作为目前处于劳动密集型的物业管理行业，企业招收的工程人员大部分是从事简单维修工作的一线技术工人，缺少设备管理和能源控制的高级人才，使得节能减排工作难以推开。合同能源管理在物业管理行业开展节能减排中的尝试与初步效果近几年，物业服务企业逐步意识到拓展节能减排工作既是行业的社会责任，也将成为管理过程中的一个效益增长点，部分企业通过对合同能源管理的崭新商业模式的尝试，在节能减排工作中迈出了可喜的一步，达到双赢甚至多赢的效果。合同能源管理也开始成为大家关注的话题。合同能源管理（EnergyPerformanceContracting，简称EPC），是指节能服务公司通过与愿意进行节能改造的客户签订能源服务合同，为客户的节能项目进行投资或者融资，并向客户提供能源审计、项目设计、设备采购