土地增值税、印花税

税法学习与应用,学习方法与应用：一、认真细读各种条例、法规、实施细则。二、然后仔细看注会考试中的税法。三、多看网络上的各种视频。四、多做作业。五、学习税法，是用来工作的。要特别重视税法在实际工作中的应用。六、征税要讲依据，我们不征无依据的税收。做到以上几点，你就是高级别的税务专家。,税种分类,“营改增”以后，共17个税种，分类情况是：1、商品劳务税类：增值税、消费税、关税。2、所得税类：企业所得税、个人所得税。3、财产行为税类：房产税、车船税、印花税、契税。4、资源税类：资源税、城镇土地使用税、土地增值税。5、特定目的类：城建税、车辆购置税、耕地占用税、烟叶税、船舶吨税。主讲两个：土地增值税、印花税,土地增值税,要点：1、征税范围（同时具备的二个条件，少一个都不行）、转让国有土地使用权，转让地上建筑物和附着物。（土地权力：国有，集体所有）、有偿转让。2、纳税人：所有单位和个人3、税率：四级超额累进税率4、应缴税款的计算：、“营改增”后，收入额不包含增值税。,土地增值税,、扣除项目金额=地价款+开发成本+开发费用+税金+其它扣除项目、增值额=收入额-扣除项目金额、增值率=增值额扣除项目金额100%、应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数注：地价款、开发成本、开发费用、税金、其它扣除项目都是有具体规定的。,土地增值税,经常性的考点分析、是否征收土地增值税的认定：主要看二点，一是是否取得收入？二是产权是否发生了转移？例：以下哪种行为应当征收土地增值税？A、企业将半新不旧、价值200万元的房产捐给当地学校做职工食堂。B、国有企业在清产核资时，原房屋经评估，价值增加了500万元。C、企业将在集体土地上修建的新房，部分分配给当地农民，其余部分用于出售，取得收入1000万元。D、甲企业将价值300万元的房产抵押给乙企业，用以偿还借款。,土地增值税,、地价款中的“其它费用”是指什么？地价款包括两个部分，一是取得土地缴纳的土地出让金，二是其它费用。这里的其它费用是指取得土地时按照国家规定缴纳的过户费、登记费和契税。因此，地价款中应当包括缴纳的契税。、开发成本包括哪些内容？主要包括：拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、其它间接费用。,土地增值税,、“开发费用”如何计算？两个规定：一、能提供金融机构证明的，开发费用=利息支出+（地价款+开发成本）5%二、不能提供金融机构证明的，开发费用=（地价款+开发成本）10%注：1、利息支出不能超过按商业银行同类同期贷款利率所计算的金额。2、超期利息和罚息不准扣除。（以上两点，是考试中经常遇到的考点，很迷惑人的。）,土地增值税,房地产开发企业的“开发费用”，主要由企业的“销售费用”、“管理费用”、“财务费用”三个部分构成，国家做出这样规定的主要目的在于：严格控制企业的广告费、宣传费、销售费用，控制企业的贷款规模。,土地增值税,、印花税如何处理？两点：一、房地产开发企业不准在“税金”中列支“印花税”，原因是房地产开发企业的“印花税”列支在“管理费用”中。二、房地产开发企业以外的企业可以在“税金”中列支“印花税”。、加计扣除的有关规定。房地产开发企业可以按（地价款+开发成本）20%进行加计扣除，其它企业不行。,土地增值税,、旧房及建筑物土地增值税的计算。两个方面：一、能取得评估价的，按评估价计算。例：一幢使用了20年的老房子，建造时的造价为100万元，按转让时的建筑材料及人工费用，建造同样的房子，要300万元，假设该房屋的成新度为70%，则评估价为210万元。如果该房子卖了400万元，则增值额为190万元，这里的评估价，其实就是扣除项目金额。（不考虑其它因素）。,土地增值税,二、不能取得评估价的，按购房发票记录的金额，从购买年度起，按购买金额每年加计5%。这里要注意的是，年度的确认，是指从发票记录的日期起到售房发票开据之日止，每满12个月算一年，未满12个月但超过6个月的，可以算一年。（这里计算出来的也是扣除项目金额）。,土地增值税,、土地增值税的清算条件：两个方面一、必须进行清算的条件：1、开发项目已完工，全部销售完了的。2、整体转让没有完工的开发项目。3、直接转让土地使用权的。,二、可以进行清算的条件：1、取得“售房许可证”满三年，仍然没有销售完的。2、纳税人申请注销税务登记证，但是没有办理土地增值税手续的。3、已销售的房地产建筑面积占总销售建筑面积85%以上的，或者没有销售的建筑面积用来出租或自用的。4、省级以上税务机关规定的其它情形。（这是考试经常性的内容，一定要知道。）,土地增值税,、几项费用的扣除规定：1、开发企业销售已装修的房产，“装修费用”可以扣除。2、开发企业的“预提费用”，不得扣除。但计提的“质量保证金”，有正规发票的，可以扣除，没有发票的，不得扣除。3、开发企业逾期开发，缴纳的“土地闲置费用”不得扣除。,土地增值税,、土地增值税，是一个综合性非常强的税种，地方税务机关考试中的试题设计，往往要设计这个税种涉及的各项税收法规和会计知识相结合的综合题目。知识的复杂性，综合性，并不比“企业所得税”差多少，计算是很麻烦的。我们弄一个实际例子，看看究竟有多麻烦。,土地增值税,例一：某房地产开发企业的财务情况如下：1、销售普通标准住房取得收入2000万元（不含税价），出租开发的商品房取得收入100万元。2、购买土地，支付土地出让金200万元。3、开发成本1020万元，其中：缴纳耕地占用税20万元，装修费用260万元。4、管理费用160万元，其中：缴纳契税8万元，广告费22万元，业务招待费30万元。5、销售费用180万元。其中：职工福利费10万元。6、财务费用120万元，其中：超期利息15万元，因超期被银行罚款5万元。能提供金融机构证明。7、主营业务税金120万元，其中增值税100万元，城建税及附加10万元，印花税10万元。计算应缴纳的土地增值税。,土地增值税,计算：一、收入额：2000万元二、扣除项目金额：1745万元1、地价款：200+8=208万元2、开发成本：1020万元3、开发费用：（120-20）+（208+1020）5%=161.4万元4、税金：120-10=110万元5、加计扣除：（208+1020）20%=245.6万元三、增值额：2000-1745=255万元四、增值率：2551745=14.6%五、应纳税额，免征。（为什么免征？）,土地增值税,例二：这是一个非常经典的案例。与我们实际工作中的真实情形差不多。背景：北京市一房地产开发企业开发了一个小区，小区中建有普通标准住房、商业用房、物业管理办公室、经营性的游泳池、经营性的停车场、治安管理办公室、变电站、热力站。企业在住房销售80%左右，商业用房销售75%左右，向税务机关申请土地增值税的清算。在此期间，出租部分门面取得了租金收入，代政府收取一部分管理费，列在“其它应付款”中。（有兴趣的朋友，自己下载看一看。）,土地增值税,例题：北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对土地增值税清算鉴证报告(以下简称鉴证报告)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。在公司提交的“东园小区”项目鉴证报告中披露的具体情况如下：、整体项目情况简介1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。,土地增值税,2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。,土地增值税,4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。,土地增值税,6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80。,土地增值税,二.取得收入情况说明该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收人总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入(人民币)。其中：出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元；出售办公用房25,000平方米，取得销售收入总额275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。,土地增值税,三、扣除项目情况说明(一)取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。单位提供的“x号土地出让合同”及京房地低字X号地价缴款证明，“东园小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440,000,000元，缴纳契税13,200,000元(不含公共配套设施政府赠送的占地面积)。该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为362,560,000元具体计算可采取以下两种方法：1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元；2、453,200,000*80=362,560,000元。,(二)开发成本经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年5月该项目工程成本为493,600,000元，该项目本次清税应扣除的房地产开发成本金额为394,880,000元。其中：(1)土地拆迁及补偿费（青苗补偿等为主）：39,700,000元。(2)前期工程费：115,070,700元。(3)建筑安装工程费:290,000,000元。(4)基础设施费：1,586,000元。(5)公共配套设施费：27，942，700元。(6)开发间接费:19,300,600元。(开发成本具体内容、数据来源见鉴证报告相关表格。),分摊扣除金额计算过程为：1、土地拆迁及补偿费39,700,000元+前期工程费115,070，700元+建筑安装工程290,000,000元+基础设施费1,586，000元+开发间接费19,300,600元=465,657,300元。具体计算可采取以下两种方法：465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元；465,657,300*80=372,525,840元2、公共配套设施费:27,942,700元，本次清算分摊扣除的公共配套设施费用22,354,160元。27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元,土地增值税,(三)房地产开发费用该公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定，因此三项费用扣除的金额为:(362,560,000+394,880,000)*10=75,744,000元。(四)缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000元，缴纳城市维护建设税和教育费附加7,150,000元。,土地增值税,(五)房地产开发企业加计扣除为(362,560,000+394,880,000)*20=151,488,000元根据以上数据，本次清算允许扣除项目的总金额为:362,560,000+394，880，000+75，744，000+78，650，000+151，488，000=1,063,322,000元。四、纳税情况详细计算过程该项目属于既有普通标准住宅，又有其他商品房，应分别计算增值额。(一)普通标准住宅计算过程1、出售普通标准住宅取得收入900,000,000元普通标准住宅占清税项目面积的比例为120,000/160,000=75,土地增值税,扣除项目金额=1,063,322,000*75=797，491，500元增值额=900,000,000-797,491,500=102,508,500元增值额与扣除项目金额之比(增值率)为102,508,500/797,491，500=12.85该项目的普通标准住宅部分，因增值额未超过扣除项目金额20，应免征土地增值税。(二)其他商品房计算过程出售商业及办公用房取得收入530,000,000元已出售的商业及办公用房占清税项目面积的比例为40,000/160，000=25,土地增值税,扣除项目金额=1，063，322，000*25=265,830,500元增值额=530,000,000-265,830,500=264,169,500元增值额与扣除项目金额之比(增值率)为264,169,500/265，830，500=99.38适用税率为40应纳土地增值税为：(264,169,500*40)-(265,830,500*5)=92,376,275元已纳土地增值税为:5,000,000元应补缴土地增值税为：92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元,土地增值税,五、税务机关审核情况(一)对清税资料的审核税务机关通过对纳税人提供的相关资料及鉴证报告中披露的内容情况与相关数据进行核对审核后，根据土地增值税现行政策规定，对该清算项目审核确认情况如下：(二)确定销售收入1,430,000,000元根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，对该项目出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255，000，000元；出售办公用房25，000平方米,取得销售收入275,000,000元，进行核对后，未发现问题。,土地增值税,同时对该房地产开发企业代收的有关费用核算情况进行审核，未发现代收的费用计入房价中，而是在房价之外“其他应付款”帐户单独收取的，可以不作为收入。根据有关政策规定，对于该项目取得租金收入200,000元，不属于征税范围。(三)确认扣除项目金额土地增值税扣除项目确定时，应按清算面积160,000平方米占整体面积200,000平方米的比例进行分配后，确定本次清算允许扣除项目总金额为1,052,922,000,其中：1、取得土地使用权时所支付的金额为362,560,000元经审核纳税人提供的土地出让合同及付款凭证，该项目取得,土地增值税,土地使用权所支付的金额为453,200,000元，按清税面积与总建筑面积配比后，未发现问题。2、房地产开发成本的金额为:386,880,000元。(1)经审核纳税人提供的土地拆迁及补偿费的支付凭证和拆迁协议，确认金额为39,700,000元，按清税面积与总建筑面积配比分摊后本次清算允许扣除金额为31,760,000元，未发现问题。(2)首先通过对鉴证报告中扣除“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”的相关附表中列举的明细项目内容进行审核，符合土增税政策规定允许扣除的范围。其次，根据纳税人提供的开发项目成本财务报表及中介机构,土地增值税,鉴证的工作底稿等资料，并按清税面积与总建筑面积配比分摊后，确认的四项费用本次扣除金额为340,765,840元，未发现问题。公式：(前期工程费115,070,700元+建筑安装工程费+290,000,000元+基础设施费1,586,000元+开发间接费19,300,600元=425,957,300元*80=340,765,840元)另外，通过对四项费用计算后，该项目四项费用每平方米工程造价的金额为2129.79元，不高于分类房产单位面积建安造价表中公布的2006年“居住”(高层普通住宅-毛坯房)及“商业”类每平方米建安造价金额。(3)公共配套设施费用的审核,土地增值税,经对纳税人提供的鉴证报告“基础设施费鉴证表”中列举的公共配套设施费内容进行审核后，发现游泳馆是对外开放经营性质的设施，根据土地增值税现行政策规定不应列入公共配套设施扣除范围，应将游泳馆列支的10,000,000元费用从公共配套设施扣除总费用中剔除，确认该清算项目公共配套设施费用的金额为17,942,700元，按清算面积分摊后，本次允许扣除的金额14，354,160元。公式：17,942,700/200,000*160,000=14,354,160元对于公共配套设施费用中的车库费用金额，由于纳税人提供了人防工程证明，允许分摊扣除。,土地增值税,3、房地产开发费用的审核鉴证报告中对该单位房地产开发费用是按率扣除计算的金额，由于税务机关审核后已对游泳馆列支的费用10,000,000元进行调减，因此，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10进行重新计算后应扣除金额为74,944,000元。4、扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元，经审核后没有发现问题。5、重新计算房地产开发企业加计扣除为(362,560,000+386,880,000)*20=149,888,000元。经审核后本次清算面积允许扣除项目的总金额为:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元,土地增值税,(四)修正后的应纳税款计算1、普通标准住宅计算过程经税务机关审核确认后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通标准住宅的标准，可以享受普通标准住宅的优惠政策。出售住宅取得收入900,000,000元普通标准住宅占清税项目面积的比例为：120,000/160,000=75扣除项目金额=1,052,922,000,*75=789,691，500元,土地增值税,增值额=900,000,000-789,691，500=110,308,500元增值额与扣除项目金额之比(增值率)为110,308,500/789，691，500=13.97通过对出售的普通标准住宅部分的应纳税款计算后，增值额未超过扣除项目金额20，应兔征土地增值税。2、其他商品房计算过程出售商业及办公用房取得收入530,000,000元其他商品房占清税项目面积的比例为40，000/160,000=25扣除项目金额=1,052,922,000*25=263,230,500元增值额=530,000，000-263，230，500=266,769,500元增值额与扣除项目金额之比(增值率)为266,769,500/263,230,500=101.34,土地增值税,适用税率为50应纳土地增值税为：(266,769,500*50)-(263,230,500*15)=93,900,175元已纳土地增值税为：5，000,000元应补缴土地增值税为：88,900,175元六、对东园小区项目审核后有关的附列情况：(一)总建筑面积200,000平方米(二)批准可销售面积170,000平方米(三)已出售面积160,000平方米(四)取得收入1,430,000,000元,土地增值税,(五)本次清算扣除项目总金额为：1,052,922,000元。1、本次清算扣除取得土地使用权所支付的金额362,560,000元。2、本次清算扣除房地产开发成本386,880,000元。3、本次清算扣除房地产开发费用74,944,000元。4、本次清算扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元。5、本次清算加计扣除金额为149,888,000元。(六)本次清算每平方米允许分摊扣除的金额6580.76元。,印花税,1、特点：税种虽小，考点很多。一不小心，错误太多。2、印花税执行的是“例举征税”原则，不在例举范围内的，不征税。3、纳税人的认定。印花税的纳税人有以下六种：立合同人、立据人、立帐簿人、领受人、使用人、各类电子凭证的签订人。担保人、见证人、签定人，不是印花税的纳税人。但是当事人的代理人有纳税义务，因此代理人也是纳税人。,印花税,例：以下哪些是印花税的纳税义务人？A、财产租赁合同的执笔人B、建设工程合同的证明人C、当事人的代理人D、购销合同的甲方E、运输合同的运输方4、印花税共有13个税目，其中比较特殊的规定有：、国家电网系统、南方电网系统内部相互提供电力资源的合同，不征。电网与用户之间签订的供用电合同，不征。其它行为，都要征。国家电网与南方电网之间的业务，征不征？,印花税,、银行之间的同业拆借资金，不征。但是融资租赁业务，是一种特殊的借款合同，按借款合同征税。、一般的法律、会计、审计咨询合同，不属于技术咨询合同，不征印花税。、商品房销售合同，是一种权属的转移，不是销售合同，应按“产权转移书据”项目征税。,印花税,、“权利许可证照”只包含五种证件缴纳印花税，其它的不征。五种证件是房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证。税务登记证不属于征税范围。5、税率，两种、定额税率。适用于“权利许可证照”和“营业帐簿”中的其它资金帐簿，税率为5元/年。、比例税率。分为四个档次。,印花税,一、借款合同。万分之0.5，最低的。二、购销合同、建筑安装合同、技术合同。万分之3。三、加工合同、建筑工程设计合同、货物运输合同、产权转移书据、营业帐簿。万分之5四、财产租赁合同、保管合同、保险合同、证券交易合同。最高的，千分之1。考试一般不会给出税率，需要强性记忆。,印花税,6、计税依据的特殊规定、加工合同。两种情况：一是受托方提供原料并进行加工的合同。分别按加工合同和销售合同征税。（税率不一样。）二是委托方提供原料，加工方只是进行加工的合同。按加工合同征税，委托方提供的原料不征税。,印花税,例：甲企业用价值100万元的原材料，要求乙企业为其生产一个零部件，承诺加工费10万元。计算乙企业应缴多少印花税？,印花税,、财产租赁合同。计税依据是租金，税额不足1元的，按1元贴花。、货物运输合同。计税依据是运输费用，不包括货物金额、保险费、装卸费。、保管合同。计税依据是保管费，不包括保管货物的价值。、保险合同。计税依据是保险费，不包括所保财产的金额。、资金帐薄。按“实收资本”和“资本公积”之和进行征收，包括接受捐赠、法定财产评估增值、资本折