浙江省房产开发涉及的税金

金华益友置业有限公司财务管理部房产开发涉及的税费情况介绍一、概述房地产开发涉及的税费主要有12种，分别为：营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金、土地增值税、企业所得税、城镇土地使用税、契税、印花税、房产税、耕地占用税等。二、各项税费介绍1、营业税依据中华人民共和国营业税暂行条例（下称营业税条例）规定：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税纳税人，依照营业税条例缴纳营业税。房地产开发企业应当依据销售不动产收取全部价款和价外费用为营业额5%计算缴纳营业税（依据财税（2003）16号文件第二十条规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。）2、城市建设维护税依据中华人民共和城市建设维护税暂行条例规定：凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市建设维护税的纳税义务人，房地产开发企业一般以缴纳营业税为计税依据，税率分为7%、5%、1%三档，根据纳税人所在地区适用税率计算缴纳（城市7%，乡镇5%，农村1%）。本案适用税率7%。3、教育费附加依据征收教育费附加的暂行规定（国发（1986）50号）及国务院关于修改征收教育费附加的暂行规定的决定（中华人民共和国国务院令第448号）等文件规定：凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，都应缴纳教育费附加，房地产开发企业一般以缴纳营业税为计税依据，税率为3%。4、地方教育费附加依据财政部关于统一地方教育费附加政策有关问题的通知（财综201098号）文件规定地方教育费附加的征收标准为单位和个人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额的2%，房地产开发企业一般以缴纳营业税为计税依据。5、水利建设基金依据中华人民共和国防洪发及中华人民共和国河道管理条例等文件规定：河道主管机关可以向受益的工商企业等单位和农户收取河道工程修建维护管理费，其标准应当根据工程修建和维护管理费用确定。收费的具体标准和计收办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。目前浙江房地产开发企业的水利建设基金的征收标准为企业当年销售收入或营业收入的1（浙财综（2011）5号规定我省水利建设专项资金继续按照现行办法征收政策执行）。6、土地增值税依据中华人民共和国土地增值税暂行条例（国发 1993 138 号）规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除条例规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他收入。土地增值税计算增值额的扣除项目包括： （1）、取得土地使用权所支付的金额； （2）、开发土地的成本、费用； （3）、新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格； （4）、与转让房地产有关的税金； （5）、财政部规定的其他扣除项目。（6）、加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20的扣除。说明：开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本的金额之和的5以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本的金额之和的10以内计算扣除。 土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率30。增值额超过扣除项目金额50，未超过扣除项目金额100的部分，税率40。增值额超过扣除项目金额100，未超过扣除项目金额200的部分，税率50。增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60。根据金华市地方税务局关于调整土地增值税征收政策的通知（金地税政20106号）文件规定：自2010年1月1日起，市区房地产开发企业土地增值税预征率调整为：（一）普通标准住宅，2%；（二）非普通标准住宅、别墅、排屋、营业房、写字楼等房产，3%。对经市政府批准兴建的经济适用房、拆迁安置房，暂不实行土地增值税预征办法。自2010年1月1日起，市区房地产开发企业土地增值税的预征计算依据由销售收入调整为预售收入，预售收入的确认比照营业税的相关规定执行。土地增值税清算申报的计税价格明显偏低的，主管税务机关要依据税收征管法的有关规定，参照同地段、同类房地产的价格，核定其计税价格，进行土地增值税清算。7、企业所得税依据房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发（2009）31号）文件规定，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，扣除企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税计算当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15。(二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5。(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。金华市国家税务局金华市地方税务局关于明确房地产开发经营业务企业所得税若干问题的通知（金市国税所20094号）规定：自2008年1月1日起，房地产开发经营企业销售未完工开发产品，开发项目位于金华市区(含婺城区、金东区)的，按10%的计税毛利率计算预计毛利额，属于经济适用房、限价房和危改房的按3%的计税毛利率计算预计毛利额，并计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结转计税成本，计算应纳税所得额。 8、城镇土地使用税根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（国务院令第17号发布）的规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，土地使用税按照当地主管部门公布的土地级别及单位税额计算缴纳。参考文件：财税2006186号、财税2008152号、财税200824号、财税2009128号等 金华市人民政府关于调整金华市区城镇土地使用税征税范围和税额标准的通知（金政发200823号）规定：市区一级土地，每平方米年税额12元；市区二级土地，每平方米年税额8元；市区三级土地，每平方米年税额4元；建制镇土地，每平方米年税额2元。本案属于市区二级土地。9、契税根据中华人民共和国契税暂行条例（国务院令第224号）的规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳契税。契税按照其计税依据（参见条例）3%5%税率计算缴纳。本案适用于3%税率。10、印花税根据中华人民共和国印花税暂行条例（中华人民共和国国务院令第11号）的规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照条例规定缴纳印花税。具体计算方式可参见印花税税目税率表。11、房产税根据中华人民共和国房产税暂行条例（国发198690号）文件规定，房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。根据财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税2010121号）文件规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。房地产开发企业的自有办公场所、自建的售楼处、样板房可能涉及缴纳房产税。12、耕地占用税根据中华人民共和国耕地占用税暂行条例（中华人民共和国国务院令第511号）及其实施细则规定，占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照条例规定缴纳耕地占用税。房地产开发企业较少涉及此税种，具体规定可参见条例及其实施细则。三、其他方面需要注意的纳税情况（一）向股东借款方面依据国税函2009779号文件和浙江省国家税务局2009年度企业所得税汇算清缴问题解答的规定：个人应当向企业提供税务机关开具的发票（营业税金及附加5.6%）企业为个人代扣代缴个人所得税20%。（二）个人所得税方面依据财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知 （财税201150号第二款规定：企业向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，取得该项所得的个人应依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴：1.企业在业务宣