池州房地产基本市场分析

池州 基础市场分析和目标客群分析池州市场分析池州典型的江南人文小城，生态旅游城市，介于安庆和铜陵两个中型城市之间，角色非常尴尬。池州经济基础薄弱，工业化和城镇化发展较晚，自身的辐射能力并不强。近年来，随着池州城市建设的快速推进，房地产项目开发也由原先的主城区向周边新兴区域扩展。根据城市地形特征和组团布局大致可分为6个板块，即：中心城区、北环清风岭、开发区、站前区、南湖街道和杏花村。南湖板块是近年来一个亮点，未来的政务新区、一中和会展中心等大项目提升了该板块的地段价值，从开发规模，项目品质上看均可圈可点，价格表现一直坚挺，发展潜力巨大，后市看好。开发区和站前区是城市今后一个时期的主要发展方向，有很多不错的项目，如高速秋浦天地、碧桂园、英伦城邦、新城明珠等，由于新区配套缺失，与中心城区的距离被市场放大，难以获得普遍认同。目前池州城区市民的购房需求基本满足，房屋空置率比较高，开发项目的主要客源还是针对青年置业群体和乡镇市场。池州市板块特征分析中心城区：中心城区一直是开发商必争之地，现阶段开发项目主要集中在商业地产，具有代表性的楼盘是：同晖城市广场、东壹号、君悦广场和商之都城市广场等商业综合体项目。池州市商圈底蕴不足，商业业态处于初级阶段，这些商业项目无一例外的宣布引进主力店，以500强巨头的品牌影响力作为项目的核心卖点，目前有宣传与跨国连锁企业签约的就有3家，然池州市场能否容纳得下4家综超大卖场，这是个问号，或许只是个忽悠，商之都与永辉的联袂仍不能扭转红街的颓势，主要问题还是出在业态定位上。西北环清风岭：地段特征：清风西路与长江北路 旅游码头附近，优势：周边配套齐全、一站式教育、距离市中心较近劣势：不是城市发展的热点，原来是铅锌厂的老厂区主要开发项目：中央广场（售罄）、恒泰都市华庭（售罄）永华滨江名城（在售）、凯旋公馆（在售）、天堃国公馆（在售），鼎盛时代（已封盘禁售）南湖板块：地段特征：长江南路 湿地公园 池州一中 优势：城市发展的热点板块 地段价值和项目品质劣势：配套不完善，生活不方便主要项目：波斯曼广场、商会大厦（尾盘）、清溪凯旋门（在售）、盛世华庭（在售）、静安新城（售罄）、曼哈顿广场（44万未开工）站前区板块：地段特征：火车站和汽车总站对面 齐山风景区、商贸物流新区，优势：交通便捷，房价较低，劣势：配套不齐全、入住人口少距 离主城区较远主要项目：农工商英伦城邦（尾盘）、高速秋浦天地（在售）、绿洲桂花城（在售）、上海城（二期）、义乌小商品市场（在售）等。开发区板块：地段特征：九华山大道 平天湖风景区，新区政府等。优势：城市重点发展区域，环境较好，房价较低，有多层住宅。劣势：距离主城区较远，配套不完善，没有核心商圈主要开发项目：新城明珠、河滨花园、森桥印象、广联翠屿等杏花村：板块特性：杏花村是池州重点发展的旅游休闲板块优势：风景旅游区，环境优美，适宜人居劣势：非热点板块，升值空间有限主要开发项目：万成香格里拉（在售）、杏花江南（在售）、铜冠三江明珠（在售）池州市主要在售住宅项目分析：万成香格里拉：位于杏花村板块，该项目是池州城区市场规模最大的项目，共有5个地块总体量100万，其中20万拆迁还建。该项目于去年上市，前期造势比较成功，开盘时价格定位偏高，引起客户公愤，现场被砸，被随后开盘的杏花江南捡了个篓，后期，香格里拉多次使用噱头推广，但表现平平。清溪凯旋门：位于南湖板块，总规模40万平米，该项目定位高端，新古典主义的法式风格，感觉不错。项目前期推货200余套，去化大概在50%多，由于价格水位偏高，市场受众变窄，如果同地段的曼哈顿采用平价入市，项目后期市场压力将非常巨大。书香名邸：西北环与建设西路交口，一期组团已基本售完，基本价位在3700元，二期组团西苑于6月开盘，地段稍偏，以2750元起价，书香名邸在池州市场一直是价格战的典范。华府骏苑：清风东路与九华山大道交口，清溪河东侧，市委对面，总建面17万余平米，其中商业部分约7万平米，该项目于6.30首次开盘，推货约200套，均价4500元，目前去化在60%以上，相当成功，该项目的竞争力主要体现在户型设计上，74、93的三房是针对刚需的必杀技。高速秋浦天地：位于站前区板块，总体量21万平米，目前已推出734套，8万余平米，完成去化50%左右，秋浦天地在池州市场的知名度和口碑还是不错的，产品力和营销工作也非常到位，但是站前区配套劣势和整体形象是影响其销售的重要原因。华邦阳光城 ：秀山南路与西一环交口，华邦阳光城一直以来是池州市场住宅产标杆项目，其地中海风格高端品质社区，再加上内部景观绿化非常给力，目前项目已进入开发中后期。滨江名城：清风西路，金融大厦旁，总体量20万平米，该项目推广比较到位，优惠活动不断，并抓住了团购机会，在清风岭板块是销售最好的，目前已推出5#和8#，去化在30%左右，因板块价值决定，后市压力依然存在。除上述的部分主流项目外，还有很多中小楼盘的存量房源仍在积极去化，杏花江南尚有200余套多层住宅，铜冠三江明珠推货约300套，剩下约40%，广联翠屿余200多套等等，在市场态势不是很好的情况下，中小盘的状况更加纠结，降价将成为去化的主要手段。2012年5月和6月池州市单月销售均在600余套，表现稳定，说明刚性需求正在逐渐释放，成交楼盘还是以加推新盘和优惠力度较大的项目，市场对非热点项目反映平淡。项目目标客群分析目标客群定位：池州市区置业客群 安庆铜陵投资客群 入迁集中区购房客群目标客群细分：1、池州市区刚性购房群体客群特征：7080后、购买力有限、家庭住房或结婚用房客群诉求：中小户型、价格低、交通便捷、教育和生活配套、注重未来潜力2、返乡投资置业群体特征：在外地工作或经商的客户、有一定的积蓄、关注家乡发展、投资理念偏向于房地产诉求：地段、项目品牌、价格、有发展前景3、入迁集中区购房群体特征：因工作关系来集中区的客户、需解决居住生活问题诉求：方便工作与生活、过渡性住房、价格和回报率等4、池州单位团购群体特征：行政机关或企事业单位职工、多数已有1套或2套房。诉求：自主性关注交通、户型和价格，投资型关注价格、品牌和品质5、江北（枞阳）置业客群特征：有较强的购买力、经商文化浓厚、比较认同集中区诉求：城市生活、项目品质、发展潜力关注价格与发展空间目标市场分析市场基本面：世纪长江城乃至于江南集中区都处于前期开发阶段，对市场的影响力还只能停留在媒体报道和舆论上，客户对其的认知不够，项目前期市场推广可能更多的是在进行品牌营销和概念传播。前期推货的基础市场在于池州市区和铜陵市场。利用两个城市市场平台进行推广渗透，相对于池州和铜陵两地的房价，长江城具有明显优势，且集中区的规划和开发愿景所带来的机会是具有不可抵抗的诱惑力，以此卖点可以锁定一批潜在客户，覆盖刚性需求和投资性置业的两大客群。项目先期启动的E3地块，住宅房源并不多，去化压力并不是很大。首批推货的目标以此打开市场，为后续产品上市销售打开通道。市场拓展面：池州市场和铜陵市场容量有限，难以满足超级大盘的快速开发、快速销售和快速回款的诉求，因此，项目市场推广可能更多的关注周边城市，如安庆市场、合肥市场、皖南市场和江浙市场等，以针对投资性置业为诉求，吸引客流。以外地市场激活本土市场，均衡发展，实现项目快速去化最终目标。市场提升点：长江流域人文厚重，经济基础在安徽算是发达地区了，与江浙等发达地区较近，民间投资意识较为普遍，建议长江城全面推货时，可重点关注江北市场，江北民间经济活跃，购买力相当，对房地产投资热衷，枞阳、无为一直是安徽民