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郑港第二市民服务中心商业定位配套分析李昊2016.9.21,项目简介,郑港办事处第二市民服务中心，位于北港区综合生活服务区，郑港二街与盛祥路交汇处，周边安置房和商品房众多，区域目前处于初步开发阶段。,本案,分析：项目周边安置房商品房众多，后期有大量人口入住，商业氛围不成熟，但沿街商铺与本案形成同质化竞争，安置房客群购买力有待分析。,区位配套,郑港办事处第二市民服务中心，地上总建筑面积48060m，市政服务所占面积43410m，商业面积4650m，满足周边居民、市民中心活动人群和办事处工作人员的需求,分析：商业面积小，无法承接大型商超，小型商铺又会与安置房临街产生同质化竞争，建议招商中端连锁品牌走差异化竞争。,对项目核心问题定位准确,商圈划分合理，并且有各个商圈的运营状况详细分析报告,进行了典型案例分析，但案例没有与本案实况结合，不符合本案定位,平面图分析,银行没有靠近出入境大厅入口及卫生站,定位生活超市后期是否会与周边临街便利店产生冲突,建议美甲玩具靠近母婴用品,区域村民消费水平一般餐饮主要面向周边居民，学生及办事处人员办事处下面需要个银行超市需要大些，生活用品齐全,标明为商业入口，但进门首先却是银行。,快餐靠近传染病去及体检站,规划形态建议,银行,冲印店,饮品,通讯,快餐简餐饮品,玩具美甲,总结：,劣势：1、项目商业规划面积为4650，规划范围内功能区过多，无法形成大型商超商业中心。2、生活超市后期与周边安置房临街便利店产生同质化竞争，不利于后期经营。3、周边客群多为安置房居民及办事处工作人员，消费欲望不明显，项目没有居民收入分析。4、商业化区域业态划分不具备便利性。建议：(为避免与周边商圈形成同质化竞争，建议走中端连锁品牌）1、餐饮业走特色化品牌连锁，与周边形成差异性，并考虑客群消费水准。2、业态规划是餐饮围绕文化广场设立。银行靠近出入境大厅及医院方便业务办理。3、生活超市商品尽量全面化，注重生活必需品，与周边便利店拉开差距，同时避免临近商圈的大型商超形成竞争。,建议招商顺序：银行快餐简餐冲印店通讯生活超
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