万科产品线概况ppt课件

.,1,住宅产品线房地产企业的产品线开发,住宅：金色系列、城花系列、四季系列、高端系列，幸福系列等,住宅：别墅系列、桂花系列、地中海系列,住宅：城市海景系列、格林系列、天境系列、世家系列、名仕系列、褐石系列,商业：万达广场、万达酒店等；住宅：太湖公馆,住宅：香颂系列、老街坊、新里系列、世纪城系列等；商业：“创”系列、绿地中心,住宅：华府系列、绿洲、名都、恒大城等；旅游地产：金碧天下系列,住宅：滟澜山、蓝湖郡、大城小院；商业：天街系列旅游地产：“山海湖”系列,住宅：滨江豪宅系列,.,2,传统开发理念：通常都是开发商获取到土地再做产品（住宅）设计，其开发周期以及因此产生的时间成本较大；产品线开发理念：可以基于土地相关属性，在获取土地前就把产品模块制定好，拿到土地后进行快速组装复制，节省成本。,住宅产品线概念,住宅的三种属性,住宅产品线是指基于特定市场预测和研发的、适合目标市场某类消费人群需求的、适合地产企业自身开发能力的、在广大范围内可复制开发的、独特的（相对市场与竞争对手）、相对固化的、以标准化为基础的、多产品（产品模块）组合的项目类型。,.,3,澜德咨询公司研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过60%，净利率甚至可提高20%是差异化开发模式下平均净利率的一倍。另外，推行标准化产品线开发更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。,住宅产品线意义,.,4,基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型,住宅产品线技术模型,.,5,住宅产品线产品线标准化,产品线标准化是产品线形成的基础，也是快速开发的前提和保证。各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品体系基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程就是统一的，就可支撑产品的快速复制。规模不大的企业一样可以实施产品线标准化战略。,.,6,第一级,PDF产品简介,产品基本信息,典型平面资料,产品形式资料,第二级,第三级,全套施工图,部品清单及样板,工程量清单,销售资料,模型,产品基本资料,产品全套资料,产品基本信息,产品平面资料,产品形式资料,成熟产品成果,标准化产品成果,住宅产品线产品线标准化,.,7,产品线标准化是建立在客户细分研究基础之上，根据消费群体的细分，对其社会角色、家庭角色、个性特征等共性特征进行归纳研究，从而得出这一群体对产品及服务特性组合共性化的偏好、选择动机及需求特征等。,.,8,当前大部分房开企业还处在项目开发为主的产品导向阶段和市场细分定位的市场导向阶段，而万科从土地到产品的过程中以客户因素为主导，明确的土地决策为基础，辅以强大的产品设计能力。真正的进入以基于客户细分下的客户价值与需求导向阶段。灵活运用客户定位细分的工作思路，以满足彼此可以识别、彼此之间有差异、贯通所有环节的要求。,基于客户细分下的产品线,特征1：客户对房地产需求，是以家庭为单位，而非简单的个人需求！,特征2：客户对住房需求有若干层次住房需求层次模型,特征3：与购房行为最关键的指标，家庭支付能力、家庭生命周期、房屋价值观,.,9,首先按客户支付能力，将客户细分为富贵之家、主流市场及务实之家,客户划分,再根据市场调研，将主流市场进一步划分，形成富贵之家、望子成龙、社会新锐、健康养老与务实之家五大类型，确定各类型所占比例。,从生命周期角度来看，主流市场客户可进一步被细分为青年之家、青年持家、小太阳等9类,9%富贵之家,社会新锐,29%,健康养老,6%,望子成龙,31%,务实之家25%,.,10,客户划分收入特征,主流市场客户在50岁前，收入随年龄增长而增长，50岁后，随年龄增长而下降。,支付能力体现为积累财富和积累支出的差值，22-60岁为积累财富阶段，45岁左右达到峰值,万科以中高端收入水平为主，位于社会收入金字塔的顶端,.,11,万科将客户细分为5大类、11小类，各细分客户代表不同客户价值,客户划分,.,12,客群分类,客户细分及描述|务实之家,务实之家务实之家1：收入（包括教育、职务等资源）远低于其他家庭的家庭；务实之家2中年务实：资源相对较少，需求特征不明显的家庭（中年夫妇+18-24岁的孩子）,教育程度低、收入水平低、社会地位低的三低人群教育程度普遍为大专和高中家庭年收入仅6万左右大都在企业担任中低等职位，国企员工比例较高，置业等级低等较多休闲活动非常单调，主要是散步,基本生活需求突出，也有一定的改善型需求总价大都控制在100万一下，面积需求主要集中在90-120平米；户型主要选择2室1厅1卫和部分3室1厅1卫购房时对价格非常敏刚，对未来生活成本有比较大的顾虑、愿意为其他要求做牺牲,价格和方便的公交线路是主要区位选择标准经济务实片区为主,实用务实、价格敏感的社会底层人群,务实之家,.,13,客户细分及描述|社会新锐,社会新锐青年之家1：年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无孩子）青年之家2年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无孩子），老人为子女购房，且不和子女共同居住，称为青年之家2青年持家：年龄25-34岁单身或者已经结婚的青年+父母,受教育程度高，以本科和大专为主，60%是本科以上学历家庭年收入中等，集中在10-18万元多数在企业单位工作，职业等级以中等为主休闲活动非常年轻化：上网、健身、球类、唱歌跳舞、国内旅游都十分活跃,基本生活需要是主要的购房动机便利和务实是主要的房屋价值总价预算不高，平均为90万面积需求大多在100平米以下，户型以2室1厅1卫和1室1厅1卫为主,区位选择标准：离单位近、方便的公交路线，区域发展前景好,注重便利和实用的青年家庭,青年之家,受教育程度低于青年之家，大专学历偏多家庭年收入较高，大多集中在13-22万多数在企业单位工作，职业等级以中等为主休闲活动动静结合：健身、去公园锻炼等,改善居住和考虑父母是主要购房动机比较看重交通，生活配套和物业服务总价预算比青年之家高，平均为110万户型需求主要是3室1厅2卫和部分2室1厅1卫,区位选择标准：价位合理，交通方便，配套完善,考虑父母的青年家庭,青年持家,客群分类,.,14,客户细分及描述|望子成龙,望子成龙小小太阳：0-5岁小孩+父母小太阳：5-11岁小孩+父母后小太阳：12-17小孩+父母孩子三代：老人+中青年服务+18岁以下孩子,客群分类,.,15,客户细分及描述|健康养老,健康养老中年之家老人一代：（准）空巢中年或老年老人二代：老人+中年夫妻老人三代：老人+中年夫妻+18岁以上孩子,客户细分及描述|富贵之家,富贵之家富贵之家1：收入（包括教育、职务等资源）远高于其他家庭的家庭富贵之家2投资：收入相对较高，把买来的房子用来出租或再次出售,受水平不高，以高中和大专为主家庭收入偏高，平均22万职业等级较高，自家开公司或买卖接近公司规模也大都在10人以上休闲活动活跃，散步、国内旅游、健身不亚于青年人,改善住房条件是主要的购房动机提升性改善，使生活更加舒适和休闲购房预算不高，面积需求不大，集中在90100，户型需求主要是2室1厅1卫对周边配套相当看重，强调整体舒适性,区位选择上比较看重工作和生活的便利性和景观环境,中年之家,客群分类,.,16,客户关注点分析|关注点,一般而言，购房者对于产品的关注点主要集中在以下几个方面,通过对客群特征的梳理发现，不同客群经济实力（购买力）的不同，决定了各自的置业目的，并且对产品的关注点也有很大区别,社会新锐、望子成龙、富贵之家,传统中心城区,社会新锐,新产业功能集聚区,务实之家、健康养老,城市边缘、卫星城,客户关注点分析|区位,客户关注点分析|置业目的,客户关注点分析|交通,富贵之家、望子成龙、社会新锐,道路通达度,健康养老、务实之家,公交便捷度,社会新锐、富贵之家,对外交通便利度,经济实力,价格、交通的通达性,户型、环境与配套、交通,位置，繁华程度、保值与增值,服务、娱乐设施、自然景观,客群分类,.,17,客户关注点分析|建筑类型,客户关注点分析|户型,客户关注点分析|价位,客户关注点分析|配套,客户关注点分析|环境园林,客户关注点分析|物业管理,客群分类,.,18,客群分类,从客户生命周期存在两条主要演变路径,生命周期划分,生命周期划分,与市场相比，万科客户偏向年轻，青年之家占53%,.,19,由此，五种客群的关注点可以归纳如下,.,20,划分产品线,根据客户需求研发产品，划分产品线,提炼共同的核心特征，首置-单核心，首改-双核心，再改-多核心,根据客户的家庭结构提供与之匹配的产品,根据客户细分，寻找共性，进一步规整客户需求,根据客户的家庭结构提供与之匹配的产品,.,21,3房2卫、3房1卫、2房1卫是主要的选择。对于富贵之家，3房2卫、4房2卫为主流选择青年持家、孩子三代对3房2卫的选择比例更高，孩子三代同时对3房1卫也需求较高,样本量,总体526,青年之家69,青年持家127,小太阳90,后小太阳67,孩子三代76,老人之家11,中年之家46,富贵之家28,目标客群对户型的选择以广州客群为例,.,22,被访者预期的住房面积在8090M2左右，并呈正态分布。富贵之家显然需要更大的面积，平均达130平米，19要求144平米以上。此外，青年持家、孩子三代因家庭人口数多而相对略大的面积，大约大10平米左右。,目标客群对面积的选择以广州客群为例,.,23,总体而言，消费者对8-12层的小高层没有抗性，对13-17层的中高层以及18层以上的高层也基本没有抗性。富贵之家则更倾向于高层住宅及少量别墅。,目标客群对单体类型的选择以广州客群为例,样本量,总体526,青年之家69,青年持家127,小太阳90,后小太阳67,孩子三代76,老人之家11,中年之家46,富贵之家28,.,24,从产品研发逻辑到最终的市场销售有错位为统一认知市场，采用面积段作为划分产品线方式,用产品线认知市场,划分产品线,首置、首改产品市场份额不断缩小；再改、高端产品份额逐渐增加；再改类产品市场份额成为当前市场主流,.,25,以城市配套、土地位置、交通条件、自然与人文环境等土地属性将地块划分为四大系列，再以项目位置、客户需求分为8个产品品类共八种品类，全生命周期。,TOP系列高档住宅,城市配套,土地位置,交通条件,自然与人文环境,GOLDEN系列城市住宅,CITY系列城郊住宅,TOWN系列郊区住宅,城市住宅,城郊住宅,郊区住宅,高档住宅,.,26,.,27,根据地块品类与客群特点的细分结果以及聚类，即可确定相应的产品类型，而产品类型的具体指标包括不同客群的比例、主力户型、建筑类型与核心价值点等内容,地块品类,客群特点,商务住宅城市改善城市栖居城郊改善郊区栖居郊区享受城市私享郊区私享,青年之家青年持家小小太阳小太阳后小太阳孩子三代中年之家老年一代务实之家富贵之家,产品类型,.,28,TOP系列|品类的划分,.,29,.,30,万科的产品线发展历程,00,00,万科住宅工业化发展历程,万科产品线发展历程,.,31,上海万科的产品线住宅产品线,三大住宅产品线,首次置业万科幸福系,改善型住宅万科国际系,高端住宅万科翡翠系,万科悦城,万科梦想派,万科金色梦想,万科金色华亭,万科金域蓝湾,万科金域缇香,万科有山,万科南桥项目,万科城,万科城,万科海上传奇,万科虹桥源墅,万科琥珀墅,万科翡翠公园,万科翡翠滨江,万科翡翠别墅,注：近年来，随着“城市深耕战略”的实施，同城项目数量越来越多，万科在项目命名上趋于多元化，例如在北京有蓝山、公园5号、长阳半岛、新里程等。但产品设计更加标准化，例如长阳半岛和新里程的户型几乎一样,.,32,高性能健康住宅产品线万科幸福系产品线，是万科2012年研发的高性能健康住宅产品线。针对青年群体购买力有限、关注性价比，同时不忘追求生活品质等需求，打造出全面升级的新一代标准版城市主流住宅。拥有万科金街或万科红等级的社区商业配套。幸福系产品是为首置首改的普通家庭准备的，设计面积在75-130平米之间。,住宅产品线万科幸福系,产品特征：为首次置业客户量身打造，总价更经济、空间更实用、专修更贴心；新一代标准版城市主流住宅,幸福系产品线特点第一，该系产品为首次置业客户量身打造，通过空间布局的合理规划，有效控制面积，以更经济的总价让更多人买得起。第二，空间更实用、装修更贴心。以玄关、厨房、卫生间以及卧室的收纳系统为突破重点，通过人性化设计，使空间的使用更符合青年客群的生活习惯，提升空间生活的宜居性。第三，社区内“万科金街”或“万科红”多重商业配置，第五食堂、四点半学校等万科自持服务品牌，轻松解决客户开门七件事。第四，交通系统临近地铁或其他公共交通，快速对接市中心，实现了不同生活场所的快速切换。总而言之，万科幸福系将大大提升青年群体的生活舒适度和幸福感。,据悉，“幸福系”产品，不是某个具体的楼盘，而是一个全新的住房标准。在2011年，万科进行了一次全国范围的家庭调研，样本数量超过到20000家，收集了数千条生活中出现的矛盾和需求，然后邀请国内外的医学健康、空气质量、建筑物理性能、建筑设计、儿童行为学等领域的专家，通过对人体健康生理、城市气候、风环境、光环境、居住健康、色彩学等方面的研究，提出了一套全新的住房标准，这就是幸福系。,幸福系突破面积局限，让三室两厅、独立玄关、主卧套间、卫生间干湿分离、双阳台、大厨房、独立储物间全部功能集于一户，以89平米挑战120平米传统户型，更配备媲美日本的强大收纳系统，每件物品都有自己的空间。另外降低入户门槛方便老人和婴儿车的进出、防滑地砖、卫浴间扶手、小夜灯等细节体现人性关怀。,；生活满意度高的幸福社区。幸福系产品是为首置首改的普通家庭准备的，设计面积在75-130平米之间。操刀设计的是HMD(汉米敦)深圳公司，HMD总建筑师李建波说：“在幸福系的设计之初，就把家庭生命周期变化带来的需求考虑周全，如何满足在更长生命周期里的这种需求变化，而且让孩子和老人住的更健康，正是万科幸福系研究的发力之处。”,万科悦城,万科梦想派,万科金色梦想,万科金色华亭,万科金域蓝湾,万科金域缇香,万科幸福系产品主力面向25-35岁家庭主力家庭结构：青年之家（新上海人、上海人）和小太阳客户价值需求更专注成长性及儿童适居具体价值关注重点1.合理控制空间尺度，保证房间采光、通风等功能基本完善2.满足家庭成员变化的需求3.关注儿童安全、健康和成长4.充分使用空间，保证合理的居家收纳5.延长室外活动时间6.社区专有物业服务,.,33,住宅产品线万科幸福系,.,34,住宅产品线万科幸福系,.,35,住宅产品线万科幸福系,.,36,住宅产品线万科幸福系,.,37,住宅产品线万科幸福系,.,38,住宅产品线万科幸福系,.,39,规模化社区，多元化国际生活。万科国际系，为年轻人打造宜居的生活之外，上海万科还始终践行着“造城”的使命。以万科海上传奇、万科城为代表的国际系产品，致力于为居住者打造功能齐备、接轨国际的成熟生活社区，丰富的产品线，覆盖家庭全生命周期，辅以成熟完善的商业配套及教育资源，助长成长型家庭及精英商务群体，享受多元化的国际生活。同时，万科国际系通过集约利用和创造资源，使得家不再是90平方米的概念，而是整个住区，万科项目所在之处，区域发展快速成长，区域魅力绚丽绽放，真正实现造福上海的城市梦想。,住宅产品线万科国际系,产品特征：为居住者打造功能齐备、接轨国际、高品质、高科技含量的成熟生活社区,万科有山,万科城,万科海上传奇,万科虹桥源墅,万科琥珀墅,.,40,万科高端翡翠系：时代在进步，城市在改变，万科也在转变。三大高端翡翠系产品，作为第四代高端住宅集30年之大成，雄踞上海城市精华地段，创造出符合城市性格的质感居住生活。针对国际化高端人群的万科翡翠公园，将打造一个突显国际主流精英文化的综合性大社区。我们把纽约大都会的国际感与公园生活的舒适感移植到住区，结合万科擅长的文化底蕴和人性关怀，赋予项目国际社区的生活感。54%的公园绿地，4个层级、7种类型的开放空间，形成了公共空间与城市生活的完美结合。入口设置公园大道、城市庆典广场、中区为集中商业和风情商业区街，组团绿化穿插其中，结合中环城市天际线，产生丰富的城市意象。旨在打造万科首个公园主题的国际综合体，定义国际公民高尚人居典范。万科翡翠别墅则倡导了大家族的生活方式，打造了满足高端人群全家共享的多元化、个性化功能空间。约27米极致面宽亲地大宅，不仅引入引入更多美景和阳光，更尽显名门望族风范。全套房设计，配以超大全景露台和全落地玻璃窗，保证家族每一位成员都拥有宽大的独立领域，不被冒犯的生活隐私。一层全景会客区、二层私密家庭区，负一层全开敞式个性化空间通过细致考量的功能配置，在尊崇中为业主打造生活功能性最强而居住体验最舒适的居住空间。独创的14大精工体系，创新多项居住细节，处处展现万科的贴心与智慧，为业主提供人性化的精装定制，与世界居住潮流接轨。万科翡翠滨江为全球高净值人群度身定制，项目凭借极致奢美的精工体系、兼具高端性与幽静的滨江环境，以及当代最具影响力的建筑大师严迅奇、西萨佩里、罗伯特斯特恩的标志性设计，成为国际高端客户在陆家嘴中心安家或进行优质投资的绝佳之选。建成后的翡翠滨江将与耗资10亿元改建的未来浦东“新天地”民生路码头联动，推动城市界面的全面优化，缔造黄浦江畔独一无二的复合型高端生活场。三大高端项目地理位置、资源禀赋不同，有着各自的创新，但它们所秉持的理念是一样的，就是应对人们生活方式的变化，满足当代高端人群的细分生活需求，实现万科的战略转型。,上海万科高端翡翠系产品覆盖三个项目。针对国际化高端人群的万科翡翠公园，将打造一个凸显国际主流精英文化的综合性大社区；翡翠滨江系为全球高净值人群度身定制，成为国际高端客户在陆家嘴中心安家或进行优质投资的绝佳之选；万科翡翠别墅则倡导了大家族的生活方式，打造了满足高端人群全家共享的多元化、个性化功能空间,高端系以不凡的内心，引领城市的品味占据城市核心或稀缺资源为讲究高素质生活的国际化精英或名流阶层精心打造满足其非凡生活享受的高端产品,人本理念。万科高端系，国际知名大师设计，国际一线品牌配置，符合国际化精英的生活品味，内享顶级时尚社区商业配套、高端物业管家服务，外享城市核心级生活配套，或尽享独特的自然资源，始终追求注重人的“感官体验”。依托前滩优势的翡翠别墅开创了15大高端生活体系，如此精工独栋别墅创沪上先例；位于三林地区的万科五玠坊首次采用黄色陶土百叶设计，折射城市细腻的审美意识与万科的精雕细琢，超越大平层，保留近半个淮海公园面积的中央景观以人的居住的舒适度为出发点，万科高端系在品质、人性化、安全感等方面苛求舒适度的完美，强调为城市高净值家庭提供追求生活本真的舒适生活空间。,住宅产品线万科高端系,产品特征：凸显国际主流精英文化的综合性大社区,万科翡翠公园,万科翡翠滨江,万科翡翠别墅,.,41,住宅产品线万科物业上海分布,.,42,万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域确实动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心，商业面积达150万平方米。,万科的产品线商业地产,四大商业产品线,购物中心万科广场,写字楼万科大厦,社区商业万科红,高端社区商业万科2049,.,43,.,44,.,45,.,46,万科的产品线商业地产,.,47,万科广场是万科意欲打造的一站式购物中心品牌，面积一般在10万平米以上，定位为城市级中高端购物中心。以“挚爱”为主题，全面体现万科一贯的人文关怀。,商业产品线万科广场,万科广场定位为城市级中高端购物中心，其目标消费人群面向全客层，并以家庭消费人群为重点，坚持“以家庭型综合性消费为主，以快速流行时尚为特色，以餐饮休闲娱乐为亮点”的商业原则规划。作为一站式家庭型购物中心品牌，万科广场将以“挚爱”为主题，力图从最初商业规划、设计细节、商家的组合到服务设施环节等全面体现万科一贯人文关怀。购物中心产品为自持,万科大厦写字楼系列定位于区域地标办公中心，以城市综合体为依托，商业中心和高档写字楼、住宅处于同一区域。至于万科红系列则以生活配套和餐饮为主，旗下包括“万科红生活中心”和“万科红新街坊”两个子品牌。,万科广场品牌的系列产品，将由万科自己持有经营。商业管理公司的运作模式为：前期定位（商业管理公司）-招商贯彻和实施（招商中心）-负责所有的运营管理（运营中心）-企划、推广和落实（推广中心）-物业管理中心,万科广场规划的业态分布以餐饮、时尚服饰为主，兼顾精品超市及高档影院和娱乐休闲与一体。在业态组合方面，类似于万达广场模式，并没有太多创意。但就目前来看，万科推出的购物中心系列针对社区家庭消费为主，以区域CBD为核心。决定了其高端定位或许面临消费不足的难题。,.,48,商业产品线万科广场,万科广场全国分布,.,49,商业产品线万科广场,代表项目：万科面世的第一个综合体项目龙岗万科广场,项目位置：龙岗区龙翔大道与吉祥中路交汇处东南角；占地面积：236330平方米，其中净用地面积212546平方米，规划用途为商住用地；建筑面积：约100万平米；集中商业：15万平米，占比15%；写字楼：10万平米，占比10%（万科大厦）；住宅：70万平米，占比70%。容积率：2.8；商业类型：Mall；开发商：深圳万科；建筑设计单位：凯里森；,.,50,商业产品线万科广场,代表项目：万科面世的第一个综合体项目龙岗万科广场,定位：城市级中高端购物中心；目标客群：以家庭消费为重点，面向全客层；商业功能：一站式家庭型购物中心品牌；商业原则：以家庭型综合消费为主，以快速流行时尚为特色，以餐饮休闲娱乐为亮点；建筑特色：三中庭设计、“大眼睛”天窗、巨型浮蛋等创新设计亮点；楼层规划：地上五层、地下一层；开业时间：2013年12月,.,51,.,52,产品特征：与城市综合体味依托，打造“购物中心”+“高档写字楼”+“住宅”的复合式项目,商业产品线万科大厦,“万科大厦”写字楼系列定位于区域地标办公中心，目的在于提升周边区域整体办公品质和环境。目前，第一个万科大厦项目已经在龙岗破图动工，其第二个项目已随盐田万科广场一同进入了前期规划设计阶段。在写字楼方面，万科试图效法华润，以城市综合体为依托，商业中心和高档写字楼、住宅处于同一区域，以便更好的帮助住宅销售。,.,53,万科大厦高约155米，是龙岗的第一高度，是龙岗最核心地段的首席商务地标。“天际office”是万科大厦特别推出的31和32层高楼层单位，高度达到140米（高度大于120米即可称为天际office）。,商业产品线万科大厦,产品特征：与城市综合体味依托，打造“购物中心”+“高档写字楼”+“住宅”的复合式项目,.,54,商业产品线万科大厦,沪上首个面市的商业房地产项目万科VMO,项目位置：闵行浦锦路和江梅路交界处；所属商圈：与虹桥枢纽港、海港新城等形成半小时商务圈，并毗邻轨道交通8号线芦恒路站，能直达人民广场、南京西路等重要商务节点；占地面积：9万平米，其中建筑用地约3.8万，绿化用地近5万；建筑面积：88762平米，两期开发;容积率：2.8；产品组成：商务办公独栋别墅，双拼别墅以及“花园广场”多层写字楼（3栋5层）；产品套数：别墅办公单元30套，多层写字间297套；开发商：万科集团、中粮集团；竣工时间：2011年底,.,55,商业产品线万科大厦,定位：城市独栋商务别墅产品类型：低密度生态型高端商办项目，沪上罕有的产权式工房；面积区间：每栋商务别墅的面积为500-1200平米，每套赠送250-750平米的采光地下空间，配3-6个停车位；VMO的花园广场由三栋5层的办公建筑组成，大堂双层挑高，标准层面积达2100-3000平方米。空间可塑性强，内部分割。2010年开盘的单套写字间的主力户型仅为50-150平米。总价相对较低。设计理念：最大化利用场地与周边自然环境，创造“生态办公”、“绿色办公”的新环境；销售模式：一期写字楼将全部对外销售，二期将部分持有。,产品特征：不走寻常路，放弃传统写字楼模式，将住宅领域积累的产品优势与物业服务优势延伸到写字楼产品，开发低密度特色写字楼,.,56,商业产品线万科红,万科红系列以生活配套和餐饮为主，旗下包括“万科红生活中心”和“万科红新街坊”两个子品牌。,.,57,商业产品线万科红,万科红生活中心代表项目布吉万科红,项目位置：龙岗区布吉街道锦龙路与惠康路交汇处；所属商圈：布吉罗岗中心商贸区核心范围内，距布吉客运站300米左右；占地面积：3.1万平方米；建筑面积：15万平方米，其中商业面积约3.6万平方米；住宅总户数：1588套；业态组成：1.6万平米大型超市，剩余1.6万平米则是各种商业业态：乐购超市以及麦当劳、必胜客、屈臣氏、华润万家便利店、illy咖啡喝毛家饭店等众多品牌商家；五年统一经营管理容积率：12.7；商业类型：社区商业；开发商：北京新奥西郡房地产开发有限公司；投资商：中粮集团,.,58,万科2049产品线高端社区商业产品线万科2049位于万科TOP系产品五玠坊项目内，作为万科社区商业配套。虽然与万科同期规划的万科红产品线同属社区商业，但2049产品线定位更加高端。2049有统一的规划、专业的宣传及后期营运管理团队，致力于将高端社区商业标准化并不断复制，今后与2049达成战略合作的所有品牌，也将随着万科高端项目推广至全国各地。,商业产品线万科2049,在“万科2049”商业品牌首度面市的五玠坊社区，商业部分主要分为创意办公园区、零售、餐饮以及社区活动几个部分。项目南区主要规划为创意办公园区，挑空四层的云顶中庭将常年吸引国内外高端艺术展品展出，底层沿街租户除可作为工作室以外，还可展示产品及售卖；北区布局零售及餐饮，重点关注家庭活动、儿童教育、健康运动、老人关爱，致力于引入定制类、健康类、运动类品质型业态。,.,59,THANKS,.,60,上海万科首次推出高端社区商业地产品牌“万科2049”。这个主要针对高端社区及周边业主提供商业服务的高端社区商业品牌，与“万科广场”、“万科大厦”、“万科红”系列品牌一起，支撑起万科商业地产四大产品线，并将在全国得以复制。“开发商做商业，这已经不是做不做的问题，而是怎么做的问题。上海万科将会投入更大精力和资源，做好商业地产。”上海万科总经理孙嘉在“2049五玠坊”招商会上如此表态，这也是国内不少一线开发商在住宅市场屡遭调控的情况下，不得不思考的转型之路。“万科2049”品牌首度亮相以万科五玠坊为例，该项目在前期规划定位中，就考虑到商业配套的建设。“作为上海第五个城市副中心，三林区域也正成为中产阶层主流居住地，但目前周边商业的匮乏，也给了万科2049市场机会。”上海万科商业资产管理中心总经理叶挺向记者介绍。在“万科2049”商业品牌首度面市的五玠坊社区，商业部分主要分为创意办公园区、零售、餐饮以及社区活动几个部分。项目南区主要规划为创意办公园区，挑空四层的云顶中庭将常年吸引国内外高端艺术展品展出，底层沿街租户除可作为工作室以外，还可展示产品及售卖；北区布局零售及餐饮，重点关注家庭活动、儿童教育、健康运动、老人关爱，致力于引入定制类、健康类、运动类品质型业态。对于社区型商业自持比例，叶挺表示主要以自持为主。在万科五玠坊，建筑面积近4万平方米的商业体，仅8000多平方米的办公对外出售，剩余部分作为企业自持物业，统一招商管理。而“万科2049”作为商业品牌，将逐步推广至万科开发的高端社区。孙嘉告诉记者，上海万科下一个社区型商业项目位于大陆家嘴板块，而万科在虹桥和七宝的商业项目也正在开发中。今年上海万科旗下将有多个商业地产项目陆续进入人们的视线。四大商业地产品牌并举事实上，近年来万科在商业地产领域的运作颇为低调，但很迅猛，并对商业地产的产品线进行了清晰定位。万科今后将形成包括购物中心“万科广场”品牌、写字楼“万科大厦”品牌、社区商业“万科红”品牌以及高端社区商业“万科2049”等在内的几大商业地产品牌系列并举的发展格局。据记者了解，除“万科2049”这个高端社区商业品牌外，其他三大产品定位也各有特点：万科广场定位为城市级中高端购物中心，该产品线首个项目将于2012年底在深圳龙岗开业；万科大厦写字楼系列则定位于区域地标办公中心，第一个万科大厦项目也已于去年在深圳龙岗破土动工；万科红系列以生活配套和餐饮为主，旗下包括“万科红生活中心”和“万科红新街坊”两个子品牌，作为社区底商及街铺的“万科红新街坊”，将在住宅配套建成后直接销售。除在北京、上海、深圳等一线城市进行了大规模的商业地产投资外，万科在全国多地也投入了大量的资金运作商业地产项目。根据万科计划，80%做住宅的定位不会改变，其余20%将开发持有型物业。预计未来三年内万科将建成220万平方米商业配,.,61,从2002年进入广州以来，万科已推出“V-House”、“云山珠水金色”等多个产品系列。专利产品“情景洋房”、彰显人性化设计的十字户型，都体现了万科孜孜追求创新、进取、领先的精神。发布会当天，广州万科营销总监庄小珊立足十年辉煌，全面解读2013年万科在广州的产品战略，广州万科产品策划部经理吴晓菁从提升人居体验性、诠释理想城市、升级产品质量三个方面介绍了万科在专业技术方面领先行业的探索实践。四大产品线亮相2013年广州万科将推出“幸福派”、“完美派”、“乐享派”、“创想派”四大产品系共11个项目，涵盖首置、首改、再改、度假以及商办、酒店等新领域产品。据悉，2013年万科在广州将有6个全新项目：万科金色梦想、万科峯汇、万科峯境、万科云、万科派、清远万科白天鹅度假酒店，将于下半年陆续面世。“幸福派”包含了万科的城中规模大盘，以首次置业及首次改善居住的刚需客群为主，代表项目有位于广州科学城的万科东荟城、番禺的万科欧泊、黄埔区区府旁的金色悦府、超级大盘北部万科城洋房、清远华府以及萝岗全新项目金色梦想。其针对的客户是首次置业的刚需人群，社区规模大，周边配套齐全，户型设计上多采用“十”字户型结构，80-90多平方米就能很建造出很舒适的三房两卫户型，最大限度提升住房实用率。“完美派”代表了万科的城中品质楼盘，享有黄金核心地段，专为追求高品质城市生活，尤其是有广府情结的高端客户人群量身打造。代表项目有同福西万科峯汇、白云新城万科峯境。“完美派”的社区位于城央，地理位置优越，交通便利，有较好的市政配套。以精装修见长的万科也将以更高标准打造城中精品。“乐享派”代表了万科的度假型项目，项目多位于自然资源丰厚之地，如花都芙蓉嶂度假区内的万科兰乔圣菲、北部万科城花园里的鱼别墅。优美的自然、建筑景观，完善的配套功能和较高的投资价值是其最大的特点。值得一提的是，万科VO乐享联盟等特色配套也将重点在这一系列产品发力，将享乐生活发挥至极致。“创想派”填补了广州万科在商务办公与酒店业务的空白。2012年6月，万科成功获得天河软件园一商业地块，标志广州万科首次进入商业地产领域。“创想派”产品涵盖商业、办公、酒店类，包括天河软件园项目万科云、江燕路项目万科派、清远万科白天鹅度假酒店等，简约灵动的风格，或将受到商业人士及SOHO一族的青睐。2013年，万科商业项目即将面世。,.,62,刚才跟各位一起回顾了万科在广州发展点滴，接下来跟大家介绍今年新产品。后百亿时代，万科将秉承大道当然、精细致远精神，在住宅专业化，产品精细化道路上继续前行，将开启酒店新业务，为客户带来全新产品体验，今年即将上市的项目一共有11个，按照产品不同形态和功能划分出全新4大产品系列，接下来为各位一一介绍。首先介绍“幸福派”，代表万科旗下规模大盘，主要面对首次置业，首次改善刚需，以中小户型为主，布局城市中心，实现普通人居住梦想。这个产品系列包含五大项目，项目是万科欧泊，业界朋友对它有一定了解，这个项目是去年开盘的，在开盘有15.6个亿销售额，获得广州销售冠军，面积40万平方米，临街就是万达广场，小区内有小学，作为番禺的明星项目，在今年下半年还会继续发力，有95平方米的精致产品。科学城的东荟城，72万平方米，近地铁六号线，我们有肯德基、711便利店等众多品牌，生活非常便利，还有省一级幼儿园，小学已经落成，部分业主已经入住，包括70-125平方米户型，丰富的产品线可以满足客户不同阶段的购房需求。接下来我们还有北部万科城，进入大广州生活圈，250万平方米的总建筑面积，高层洋房，低建筑密度，有医疗、教育等配套，带给业主全程无忧的生活，下半年将推出80-106平方米的三房，让众多工薪阶层实现入住梦。我们再来了解清远的万科华府，这个离轻轨非常近，以皇家欧陆风格融合，为清远带来高品质的产品，将会推出80平方米的两房，106平方米的三房户型。还有今年全新上市的项目，这个项目位于萝岗，总建筑面积30万平方米，离地铁六号线非常近，户型非常紧凑，全部都是小三房，首期产品在下半年推出市场，请各位一起期待。接下来跟大家介绍“完美派”，代表万科城市中的品质楼盘，面对改善型客户，为城市精英提供理想居所，“完美派”有两个高端的项目，万科峯汇，200多年前许多名人贵族都居住在这里，可谓藏龙卧虎，配套100米的空中会所，180米高的游泳池等，下半年会推出市场，这是改善性客户的首选产品。“完美派”另一项目位于白云新城的万科峯境，我们打造绿色、环保高素质的住宅，建筑设计充分考虑通风采光，大部分户型都可以欣赏到白云山，离地铁三号线非常近，交通便利，配套齐全，产品涵盖75-145平方米的产品，预计下半年面市。“乐享派”，以健康生态为出发点，山水资源非常丰富。北部万科城的度假别墅，拥有30万平方米的原生态湖，还有阳光别墅，面积虽然不大，但风格非常齐全，部分户型还拥有私家泳池，还可以享受定制度假服务，白天鹅度假设施，给全家开心的悠长假期。最后跟大家介绍“创享派”，这是今年万科即将进入的全新领域，包括商务办公酒店，今年也是广州万科的商办元年。天河软件园项目（万科云）总建筑面积8.3万平方米，周边有大量科技软件企业，这个产品预计下半年上市。万科派是万科开发首个商业中心，总建筑面积3万平方米，保留广州生活气息，生活乐趣，为广州街坊打造一个创意广场，预计下半年启动招商。今年我们不仅要在这些项目有所开拓，还进入酒店领域，白天鹅是我们第一个酒店，在北部万科城社区，拥有得天独厚的山水资源，充满浓郁的东南亚风情，为都市人倾力打造的尊享服务，明年上半年开业，请各位以后多多捧场。,.,63,HMD建筑设计有限公司设计总监，幸福系产品设计师李剑波先生，解读幸福系产品，掌声有请！李剑波：幸福系这个产品实际上，我们同样经历过了这样一个过程，我自己孩子今年6岁，这个过程中，这位80后提到所有的无奈，所有困扰，我也经历过，因为这个原因，所以说，我们这个产品设计当中不仅仅是一个设计，当中企事业庆祝了整个设计团队大量的感受和心血。我们整个设计团队有相当一部分成员就是80后，作为一个户型设计，常规设计周期大约一个月过程一个半月左右，这次幸福系产品，我们用了两年，之所以用这么长时间，我们是希望给现在的80后，在这样一个高房价时代给他们真正幸福的生活，给普通人做一个好房子。接下来，讲讲设计上怎么做的。小户型因为面积小，大家的第一个直觉，就是功能很有限，品质也很有限，事情一定是这样吗？万科不这样认为，我们也不这样认为，幸福系产品希望给出一个不同的答案。万科给我们的要求很多很多很多，刚才80后已经讲了很多，罗列在一起不太可能完成，这么小户型解决这么多事情，特别提到在七八十平方同时满足五口人居住，之间还要和平共处，生活还要有品质。我们也做了很多市场调查，还没有这个参照，只能靠我们自己努力。最终，大家看到这张图，就是最终幸福的产品，每个产品面积都不大，其中小三放86平方米小两房，都是69、67，这是考虑到80后承受房价有限。幸福系产品一共有五大特点：小面积，大功能。面积小，我们希望功能齐全。先从形体设计下手，我们选择正方形布局，有几个好处，有最紧凑的形体设计，还有一个好处，从电梯厅出来，到入户有一个最快入户流线，正方形流体在同等面积，边长最小的，这样，在一个高容积率的情况下，它所形成的园林是最大的。它形成最宽松的庭院，也有最宽广的视线效果。正方形体型，我们有一个最小的核心设计。刚才讲到小面积大功能，怎么小面积左到大功能，第一个压缩公摊面积下手。公摊面积越小，可以拿出更多面积补贴给这个住户。正方形核心同设计所占面积最小。传统的电梯厅是环绕式设计，走道面积非常多，现在采用梯形设计，传统的设计到最尾的户型走道长度比较长，我们用比较巧妙的方式，通过这个几端，把公摊面积做到比较大的效果。从传统的78左右做到83%意味着平均80平方米，通过核心统社给每户额外带来38平方米的使用面积。剩下来的用来改善公摊功能。在整个设计之前，我们的团队和万科的团队都是先做了一个客户的行为模式研究，我们系统地研究年轻的夫妇、老人、孩子一天24小时不同的行为模式，这个目的，是从中找出他们的共性和特性，针对他们的行为模式改善我们的户型设计。从行为模式看，我们之前的传统的设计很多和这种行为模式是有冲突的，或者是不吻合的。这就是为什么在以往的小户型设计，大家都感觉住进去以后，总觉得很别扭，使用起来不方便。下面讲几个细节特征。入户悬棺。对于传统的入库悬棺，设计师都忽略了，打开房门，最多前面有一个鞋柜，这次小户型设计反而有很大玄关，提供了非常大的收纳量。为什么这么小户型玄关做得这么大？小户型反而往往居住着人口最多，刚才那位80后已经讲到了，有孩子以后，自己搞不定，父母一定要进来，有五个人进来，它的收纳量是相当惊人。大家有小孩，知道添了小孩会增了多少空隙。常规的非常有限，放不下来的东西，很多人堆在衣柜上面，角落，堆在客厅周边，或者阳台上，整个看上去，小户型越来越小，所以提高收纳空间，这是解决小户型空间第一步做法。通过玄关设计，这是其中一个，它的容量相当于6个冰箱的容量，这就提供了相当大的收纳。同时，在设计里面，第一步把室内设计进来，从精装修角度详细地处理。在收纳的时候，注意到以前不曾不注意的问题，老年人收纳不可能放在很高的地方。小孩是最复杂的，01岁婴儿有手推车，不用的时候，有自己的单车，56岁有花滑板，而且不用说，把童车推到阳台里，客厅里。另外，像巨大的收纳量，像鞋，可以提供30双，加上过季15双，像胶鞋、雨具等等特殊的东西，雨伞等等都可以在玄关里解决，让整个空间感变大。接下去讲讲厨房。这次小户型在厨房面积，实际做得是比较放松，像小三房，净使用达到6.5平方米小两房达到5.5平方米。这也是通过节省公摊面积补贴在厨房上。我们叫做小户型里面的大厨房。再一个的基础上，再去提升它的性能，对人的行为模式做了非常充分地研究，部分主妇洗菜、切菜，这个流程都做了精心处理，整个的流线非常简捷，流畅，没有任何交叉。比如说炒菜的时候一转身就是切菜的地方，不用跑来跑去，洗菜的时，这个流程非常流畅，可以在最小交通面积营造最完整的实用功能。同时，厨房也是一个收纳要注意的地方，比如，很多时候，在厨房里面忙碌的是主妇或者是父母，可以经常看到，包括我自己家里，父母要拿东西，需要拿凳子爬上去找高柜的酱油、醋，这是很危险的事情。同时，厨房使用的每一件东西在里面都可以找到合理的位置。在样板房里，大家可以去体会。卫生间。我们这次做了一个分离式卫生间，卫生间是小户型最大的矛盾，通过行为模式，特别在早上上班高峰期，还有晚上吃完晚饭以后，在小户型往往不够用，一般是做不了两个卫生间，只能有一套。我们怎么处理呢？通过我们的研究发现，最大最大的矛盾在于上厕所的空间和洗澡这两个时间功能冲突最大。这次虽然只有一套卫生间系统，我们做了分离，一个卫生间面积，设备也不增加情况下，通过我们的模拟，基本上能达到有两个卫生间的使用效果。还有一些细节。比如在面积很小的空间里面，室内设计通过精心设计，通过墙面立体方面应用，让卫生间非常方便使用。以前不太注意给小孩洗澡，不可能自己给自己洗，往往需要父母帮忙，所以淋浴间需要容纳两个大人，一个孩子，是什么样的尺寸，什么样的形式，我们都做的充分研究，大家在样板房也可以去感受一下。工作阳台。有时候，往往在小户型把这个事情省略了，洗衣服，晾衣服都在阳台上，包括采光、通风都会很不健康。我们提出来，小面积，大功能其中一个重要特点，小户型也应该有两个阳台，其中一个工作阳台。而且工作阳台是量身定造，不是在边角地方。所有的工作阳台，包括它里面的洗衣机位置，操作台，收纳空间，以及洗涤用品，煤气表方方面面都做得仅仅有条安排。接下去居住里面最重要的空间，大家最常使用的客厅和卧室，幸福系产品这次有革命性进步。这个进步体现在哪里？大家都知道，传统大家认为最好住的住宅一体两户，南北对流。这是最舒适的住房，小户型里面，特别在现在的城市用地越来越紧张的情况下，这是无法做到的。这次，我们希望达到的一个效果，也就是说在塔式住宅有板式功能。传统的塔式住宅中间是交通面积，中间是居住面积，因为塔式很深，户主比较多，所以常规产品纵向不足及进去以后会感觉特别昏暗，不通风、潮湿、闷热。这次，我们的塔式完全更换了种思路，中间是交通的面积，我们把所有不需要过高要求的功能，比如说卫生间、厨房、玄关，走道、工作阳台全部集中在中圈，也就是说，核心通往外拓展的地方。然后，整个的外圈不再有这些次要功能，全部是卧室、客厅。这个设计，我们所有的户型100%卧室、客厅都是直接面对室外平面，而且是全面的，比如说，卧室开间是站立式，整个都是直接面对庭院，没有任何转折，也不通过任何的凹缝。最终这种设计大大提高客厅、卧室的居住能这张图，把所有的客厅、卧室都涂上颜色，从塔式转变成像板式一样，浅进深的设计，使我们塔式住宅在彩光、通风具备了板式住宅基本接近的性能。小面积达功能，实现这点，要尽量地增加功能。另外的一个方法，我们减少户内不必要的面积，就是交通面积。比如说，从玄关去客厅，从客厅去房间，这里边会产生很多的走道空间。传统走道是占到16平方米，最后剩下只有6平方米，现在的幸福系产品在小三方设计从16下降到11，节省了5个平方，收纳两从6个增加到11个平方，大大改善小面积的功能。我们的室内设计从开始的第一分钟就介入，在整个设计里面不断地对每个功能进行详细地研究，包括父母给孩子洗澡这个淋浴间多大，我们都进行了反复模拟、实验，最后找到一个最合适的数字。这样，我们每个空间都是采用最准确的尺寸设计，达到最佳功能。,.,64,第二个特点，会成长的房子。为什么需要成长呢？前面80后讲的很清楚，现在房价越来越高，换房可能性越来越低了。这么高的房价，买了房子以后，小孩要长到读小学，才能买到下一套改善住宅，对于我们也是新的挑战。我们这套房子要做到一个心里准备，住户在这里住710年，从二