房地产市场调查报告蚌埠市蚌山区荣盛南山郦都

房地产市场调查报告蚌埠市蚌山区荣盛南山郦都一、蚌埠市住宅市场概况 1蚌埠市区位于安徽省东北部，淮河中游，京沪、淮南铁路交点。因盛产河蚌而得名 。辖蚌山区、禹会区、淮上区、龙子湖区4 区及怀远县、五河县、固镇县3县。面积 5832平方千米，2006年人口352.4万（市区91.43万）（2008年市区人口突破百万），民族主要为汉族 。目前中心城市建成区面积为99.7平方公里2、 近年经济发展趋势、生活水平、购买力水平概括 2010年蚌埠市主要经济指标：1、蚌埠市地区生产总值600亿元，全市社会消费品零售总额达到200亿元，社会消费品零售总额约占地区生产总值的33%。2、中心城市人口100万人。3、商业金融用地面积450公顷。4、中心城市人均零售面积达到0.8平方米。5、中心城市零售网点总营业面积达到80万平方米。2020年蚌埠市主要经济指标：1、蚌埠市地区生产总值1000亿元，全市社会消费品零售总额达到519亿元，社会消费品零售总额占地区生产总值的50%以上。2、中心城市人口145万人。3、商业金融用地面积695公顷。4、中心城市人均零售面积达到1.0平方米。5、中心城市零售网点总营业面积达到145万平方米。3、 近年蚌埠市住宅市场的发展特点、成交市场的具体特点 安徽省蚌埠市住宅市场深度分析1. 总体发展情况及特征2002 年蚌埠市房地产总开发量为 138.66 万平方米，住宅为 114.75 万平方米，其中别墅及高档公寓开发 22330 平方米。房地产发展逐步走向成熟，城区逐步向周边扩展，其中尤以东部的发展势头最猛。住宅市场快速发展，住宅需求和开发都呈稳步上升，房地产发展势头好。1.1 蚌埠市房地产总体概况1.1.198 年是蚌埠房地产业的转折点从蚌埠 1991 年至 2002 年销售给个人的住宅面积趋势图可以看出，蚌埠在 1998 年之前与 98 年以后销售给个人的住宅面积出现了明显的差距，说明在 1998 年之前一直处于计划经济下的分房阶段，1998 年房改制度出现效果，房地产业进入快速发展阶段。1.1.2 住宅开发量总体呈上升趋势，但幅度较小据蚌埠的统计年鉴显示，蚌埠的房地产住宅开发量上升较为平缓，如上图所示。1.1.3 房地产开发量和销售量较低蚌埠作为一个地级市，房地产年开发量仅为 100 万平方米左右，而商品房实际销售面积也仅不足五十万平方米。与同规模级别的其他相对发达城市相比，差距很大。在一定程度上说明蚌埠的市场容量较小，对住宅的消化能力有限；这种市场状况对凤阳新城的住宅开发而言，是一个考验。1.2 蚌埠市旧城市改造及二手房市场分析1.2.1 二手房交易量高于新建商品房根据蚌埠市房地产交易市场 2003 年 1-9 月份交易量信息显示蚌埠市 2003 年 1-9 月份新建住宅商品房交易量为 11.44 万 M2，而二手房交易量为 16.51 1.2.2 城市拆迁激活二手市场，带动一手市场蚌埠的旧城改造力度继续加大，对棚户区改造继续加快，同时在 2003 年蚌埠的旧城改造全面铺开，大面积的旧房拆迁，激活了二手房市场，并同时带动了一手市场的发展，为本案的住宅开发描绘了美好的蓝图。1.2.3 政策的干预，促进了经济适用房的介入蚌埠市的大面积拆迁，一方面拉动一手市场，另一方面使市民住房成了问题，因此，政府通过政策干涉，促进了经济适用房和廉租房的介入，使得有望扩容的消费市场变化不明显。1.3 蚌埠近期楼市分布情况蚌埠市行政区域分为四区三县，但房地产发展则主要集中于东区和中区，西区和郊区占有比例较小。三大板块构成了蚌埠房地产市场发展的基本格局，并逐步形成了“以中区和东区为发展核心，向东继续发展”的市场态势。但由于各个区域的市场基础，城建发展，经济水平，消费能力以及发展定位等方面各有差异，造成了各个板块房地产发展水平参差不齐。 建筑类型变化 其中除了由于开发的建筑类型中，小高层和别墅类中高档产品切入市场，抬升了整个楼市的平均价格，也增加与之共同开发产品的附加值。这是影响蚌埠房价上涨的原因之一。 外来开发商的推动 外来开发商进入蚌埠市场，带来了全新的开发理念和优质的产品，有力的推动了蚌埠房地产市场的发展。例如，由浙江康恒开发的 “沁雅花园”楼盘品质相对较好，价格定位过高，使得周边地段以及整个蚌埠的住宅市场价格受其影响相应提高。形成了一个价格上的跳跃。 投资成本的增加 产品质量提升的同时意味着投资增加，建筑材料在不断推陈出新的同时质量也“更上一层楼”，更好的基础设施，更好的环境、配套、服务，项目素质全面提升，投资成本也随之上升。 二、 蚌埠经济发展概况 2.11 经济发展速度（GDP分析、第三产业分析） 2011年，我市完成地区生产总值（GDP）780.24亿元，按可比价计算，增长14.0%，其中第一产业完成增加值144.38亿元，增长4.3%；第二产业完成增加值384.88亿元，增长20.2%；第三产业完成增加值250.98亿元，增长10.8%。GDP增速高于全省平均水平0.5个百分点，居全省第4位。增速自2005年以来首次超过全省平均水平，居全省位次创2005年以来新高。2.12 金融业与房地产消费市场 居民生活水平与住宅消费 2012年6月蚌埠市人社局、统计局联合发布了2011年度我市城镇非私营单位在岗职工及国有经济单位主要行业在岗职工平均工资金额，金融业以年人均收入53770元位居行业首位。 数据显示，2011年度全市城镇非私营单位在岗职工年人均收入为32853元，比上年增长14.4%；全市国有经济单位在岗职工年人均收入为38120元；全市城镇集体经济单位在岗职工年人均收入24476元。此外，全市其他经济单位在岗职工平均工资额为26307元/人、年。 在我市18类国有经济单位主要行业中，金融业、电力、燃气及水的生产和供应业、批发和零售业，这三大行业在薪水榜上名列前三。其中，金融业以53770元/人、年的平均工资额位居第一；电力、燃气及水的生产和供应业以51887元/人、年居第二；紧随其后的为批发和零售业以49765元/人、年。2011年度在岗职工年平均工资额逾40000元/人、年的行业还有：制造业46101元/人、年；科学研究、技术服务和地质勘查业43736元/人、年；交通运输、仓储及邮政业41443元/人、年；信息传输、计算机服务和软件业40967元/人、年。住宿和餐饮业以15117元/人、年的平均工资额居于末位。2.2 阻力因素 蚌埠近期楼市分布情况蚌埠市行政区域分为四区三县，但房地产发展则主要集中于东区和中区，西区和郊区占有比例较小。三大板块构成了蚌埠房地产市场发展的基本格局，并逐步形成了“以中区和东区为发展核心，向东继续发展”的市场态势。但由于各个区域的市场基础，城建发展，经济水平，消费能力以及发展定位等方面各有差异，造成了各个板块房地产发展水平参差不齐。三、 项目区域市场概况 蚌山区是蚌埠市核心老城区，住宅成交均价维持在较为稳定的水平线上，但苦于市区没有大型的可供开发住宅的地块，产品品质无法与经开板块进行抗衡，再加之产品供应偏少，且散落在核心片区周边，致使版块市场潜力不足，均价增长的动力欠缺。长期依靠成熟配套和地段保持住宅的去化量。3.1 整体供应与成交分析 交占比略低，与供应量偏低有直接的关系。指标成交套数成交面积（平方米）蚌山区31632973全市销售2147占全市比例15%15%成交价格分析三季度均价提升迅猛，高出全市均价水平257元/平方米指标蚌山区住宅成交均价（元/）全市住宅成交均价（元/）差 额二季度3507345651三季度37783521257差 额15465三季度蚌山区成交量价走势三季度中，住宅成交受限于产品供应和龙湖红叶山庄（拆迁还原项目）的入市，住宅成交均价呈下降态势。3.11市场发展概述蚌山区住宅供应与成交情况 成交总金额占全市份额及月度走势成交总金额占全市比重较低指标蚌山区全市占全市比例成交金额11741万元78280万元16.5%月度总金额走势图在均价持续上涨的态势下，受限于产品的限制，成交总金额持续下滑区域供应量住宅供应量较低，且补充不足区域二季度新增套数三季度新增套数套数环比二季度新增面积三季度新增面积面积环比蚌山531200-38%5760917974-32%全市29311488-51%-30%可售量 住宅可售量较低，且多个项目处于尾房销售，引导市场能力较弱区域二季度可售套数三季度可售套数套数环比二季度可售面积三季度可售面积面积环比蚌山1041925-89%11.12万9.62万-87%全市57075048-12%60.1万52.3万-13%库存去化周期预估 区域住宅月度去化速度与市区市场平均水平相对差距较大，产品去化周期较长。区域可售套数2009年度平均每月售套数预计去化周期可售面积2009年度平均每月售面积预计去化周期全市50489575.3（个月）52.3万10万5.23（个月）蚌山9256614（个月）9.62万0.67万14.3（个月）三季度区域住宅成交排行榜拆迁还原项目龙湖红叶山庄成交占比较大，其他项目成交情况惨淡。项目名称成交套数成交面积成交总金额龙湖红叶山庄716,974.0325,075,239.00滨河外滩花园333,687.8112,725,759.40清大德人生物科技研发中心272186.2111,206,696.27玫瑰花园131,182.853,978,984.36亿发久家园111,077.294,437,879.00宏都花园6664.762,293,540.00香逸名苑5490.88淮上人家5244.721,524,412.00书香门邸3620.013,120,524.003.12 市场交投活跃原因当前，经济社会发展对房地产业的需求越来越多元及迫切，人民群众对房地产交易工作的要求越来越高。随着经济社会快速发展和人民群众生活水平不断提高，经济社会和人民群众对房地产工作的要求越来越高。3.13 规模效应及价格档次 金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资，并带动其他行业投资机构进入房地产领域。随着房地产投资者特别是炒家进一步涌入，各类房地产物业，尤其住宅价格上涨，租金飙升，同时房地产空置率大幅下降，房地产市场交易量快速上升，土地市场和三级市场开始活跃，物业开发与建设加速开展。伴随着房地产快速增长，与房地产业具有密切相关的建筑业、建材业等行业也快速发展，带资开发房地产项目的建筑企业数目明显增加，由此推动了房地产业的进一步扩张。市场分析楼盘档次 中低档次 中高档盘均价（元/米 2） 1200-1700 1700-3000、6000物业形态 以多层为主、极少量的联排别墅和小高层主力户型 二室二厅 75-95 米 2、三室二厅 115-175 米 2消费群体 较集中，主要以中高收入阶层为主楼盘数量 40 个左右项目规模 规模较小，一般在 50 亩左右四、 项目区位特性分析 项目地块的地点特征 南山郦都项目位于东海大道南侧，朝阳路与燕山路交叉口，东接虎山路，紧邻老虎山，分为A、B 、C2和D四个地块。地块总用地面积达392亩，约平方米，土地规划用途为居住用地，是蚌埠住宅开发热区经济开发区内的大型山景生态住宅用地。该地块坐落于风景优美的老虎山脚，建成后将是蚌埠市为数不多的山景生态大盘，属于目前市场极为稀缺的优质住宅，而且地块规模较大，地势规整，项目附近竞争性住宅看法物业发展状况 五、项目楼盘开发物业供应情况 物业公司: 荣盛物业 物业费用: 7.5角每平米/月 暖气: 自采 供水系统: 市政 土地年限: 70 配套设施：花鼓灯嘉年华游乐场、老虎山景区、光彩大市场、农贸市场等 开盘时间: 2011-11-135.2 销售与卖点 蚌埠荣盛南山郦都11月在售一期 1#、4#楼，二期10#、14#、16#、17、18#楼；三期期在售1#、2#、3#、4#、12#；四期在售4#。面积96-140平方米不等。均价5000元/左右，另外四期1#楼于11月16日开盘，户型面积97-103平方米，价格5000元/左右，5.3 项目楼盘户型面积分析 A户型面积约96，三室两厅一厨一卫一阳台，南北通透，对流通风，格局空间方正雅致；整体格局方正科学，通透流畅，万种风情了然于心；奢华主卧配大面宽飘窗，放宽领界，提升心境；飘窗、阳台、卧室，畅享户型与生活的多重增值。5.4 项目楼盘规划设计及建筑设计特点 南山郦都完美升级 醇熟生活97-103新品4445元/升级上市区位升级：城市“南拓”助推区位升级交通升级：两纵三横路网俨然呈现建筑升级：依山而筑的新古典主义风格户型升级：经典实用全明通透设计园林升级：17年园林规划的优雅沉淀景观升级：场、街、院、带、岸五大主题配套升级：蚌山小学入驻，让您的孩子赢在起跑线限量稀缺山景准现房96折起，年末交房荣盛南山郦都(阿尔卡迪亚5期)D户型图 户型：两室两厅两卫建筑面积：108.00平方米 荣盛南山郦都(阿尔卡迪亚5期)A户型图 户型：两室两厅一卫建筑面积：89.00平方米 荣盛南山郦都(阿尔卡迪亚5期)三期18#A户型图 户型：两室两厅一卫建筑面积：86.00平方米 5.3 项目附近同类楼盘开发及物业供应情况调查范围：蚌山区楼盘规模：一期到五期调查时间：2012年11月1日7日5.3.1 已开发楼盘供应情况恒业金鼎皇庄，目前在售1号楼，2号楼，3号楼，14号楼。均为两梯四户。所有房源总共：300套。 90131的2房3房预计在2013年10月31号前交付。容积率：2.5 绿化：30% 公摊：20%现有优惠政策如下：凡一次性付清：每平米减100元，按揭：每平米减50元。 5.3.2项目周边地块的开发动态及未来供应量分析现均价在：5400元/。注：现14号楼仅剩房源10%金鼎皇庄位于蚌埠市老城区核心地段工农路与前进路交叉口南侧100米，交通便利。 并且周边商业繁华，淮河路商业街、万达广场、商之都、世纪联华超市、光彩大市场围绕周边，升值空间不可估量。5.4项目附近楼盘开发状况本次开盘的是14号楼，两梯四户，共68套房源，地上一层为商铺，住宅面积92-98，均价5500元/，一次性付款减150元/，按揭减100元/。5.4.1 售价与销售率分析均价: 5400元/平方米更多房价走势记录时间最高价均价最低价价格描述2012-11-145400元/ 2012-10-235500元/ 2012-10-235600元/ 5.4.2销售与卖点完美生活品质 六大生活引擎 交通便利，位于老城区核心地段-工农路与前进路交叉口。 商业繁华，淮河路商业街、万达广场、商之都、世纪联华超市、光彩大市场 文体娱乐，紧邻城市文化广场、体育场、珠园、南山儿童公园 金融配套，交通银行、建设银行、前进路邮政储蓄银行、徽商银行、中国银行 医疗服务，蚌埠市一院、三院、禹会区人民医院、蚌山区人民医院 文脉熏陶，前进二小、胜利三小、蚌埠一中、二中、四中。 5.3项目附近同类楼盘户型面积分析户型面积: 二居92-98 建筑面积: 占地面积: 51738.3 户型信息: 二居92-98 5.4项目附近同类楼盘规划设计及建筑设计特点规划总占地面积51738.3，总建筑面积，规划总户数1505户。社区由高层、多层、沿街门面及小区幼儿园等建筑业态组成。零距离簇拥都市繁华，尊享城市生活梦想，全新的现代元素，立足于城市生活高度，诠释了一个现代都市社区，为追求完美生活品质的都市人营造一个生活殿堂。 5.5 小结 蚌埠荣盛南山郦都项目位于东海大道南侧，朝阳路与燕山路交叉口，东接虎山路，紧邻老虎山，分为A、B 、C2和D四个地块。地块总用地面积达392亩，约平方米，土地规划用途为居住用地，是蚌埠住宅开发热区经济开发区内的大型山景生态住宅用地。该地块坐落于风景优美的老虎山脚，建成后将是蚌埠市为数不多的山景生态大盘，属于目前市场极为稀缺的优质住宅，而且地块规模较大，地势规整，对蚌埠市人居水平的提升有着极为重要的意义。六、 市场调研结论及发展建议 总结：总体特