2017年浙江省房地产估价师《相关知识》：工程量计算作用考试试题

2017年浙江省房地产鉴定师相关知识 :工程量计算作用试验问题本卷共分两大题50小题，回答时间180分，总分100分，60分合格。一、个别选择题(共25题，1题2分，1题预选中，最符合题目的只有1个)。据统计分析，在大城市中心，土地费用已经占总开发成本的_ _。A.20%30%B.30%40%C.40%50%D.50%60%2、根据慎重原则，用收益法评估房地产抵押价值时，预计未来收益增高的可能性也可能降低时，一般采用的收益估计数。a :很贵b :低c :最棒d :最低e :工业用地监测点评价3、按照成本法评价房地产的话，房地产的现值是_。a .住房重新定价-住房年折旧额b .房子重置价格使房子成为新的一度c .房屋重新定价-年折旧额使用年限d .住房重置价格-年折旧额仍有年限4 .只考虑房地产的投资特性时，销售自行车的店铺比购买生产自行车的现场投资风险要小，前者比后者要小_。a .更长的经济寿命b .更显着的异性c .更强的适应性d .更专业的物业管理5、以下表达正确的是：答：在实际评估中，不同的评估方法影响评估结果b :在实际评估中，不同的评估时间点影响评估结果c :在实际评估中，不同的评估目的影响评估结果d :在实际评估中，不同的评估工作期会影响评估结果e :工业用地监测点评价6、某面积为5000m2的工业用地，容积率为0.5，楼宇地价为600元/m2。 现按城市规划改为商业用地，容积率为4.0，楼宇地价为800元/m2。 理论上应该弥补地价的金额是_万元。A.1450B.2900C.320D.25007、以下市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是：a :指数平滑法b :市场因子推导法c :戴尔欺诈行为d :销售人员的意见合法e :借款合同8、权利税实行_税率。a .比率b .分配c .渐进d .振幅分配9、最适合市场法评价的是。a :用于生产的房地产b :可销售的房地产c :出租或经营的房地产d :仅适用于个人物业e :工业用地监测点评价10、必要资金需要快速转换房地产时，房地产价格往往很低。 这主要是因为房地产具有_的特性。a .个别性b .独占性c .流动性差d .易受限制十一、()是社会保障的政策性商品住宅，政府对土地供给和税收征收给予了很多优惠，但售价和销售点必须接受政府的指导。a .廉租房b .经济适用室c .市场价格商品住房d .商社12 .在英国和其他英联邦国家，法院一般判断不动产估价的误差范围。a :使用待评估物业的实际成交价格b :使用政府颁布的房地产交易指导价格c :使用近年来房地产的平均成交价格d :取决于专家证人计量的受评物业价值e :工业用地监测点评价13、_意味着房地产市场没有两处完全相同的房地产。a .不同之处b .各向异性c .特色性d .独立性14 .在房地产评估中，遵循独立、客观、公正原则的核心是评估机构和评估人必须站在_的立场，对各方公平合理地评估价值。a .委托人b .评估报告中的预期用户c .管理部门d .中立不符合以下建筑安装工程费用的有_。a .进入各类建筑工程和建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、燃气等设备费用及其安装、装油工程费用，是进入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆接线工程费用b .设备基础、支柱、桌子、烟囱、水塔、池塘等建筑工程以及各种窑的建筑工程和金属结构工程的费用c .为使施工地点平整而产生的费用d .土地使用费、工程建设的其他费用、未来企业生产经营的其他费用16 .在房地产市场自然周期恢复阶段，房地产市场空缺率与合理空缺率之间的关系是_。a .空缺率合理空缺率b .空缺率合理空缺率c .空缺率=合理空缺率d .无法判断十七、资质有效期届满，房地产评估机构继续房地产评估活动的，资质许可机构应当根据申请作出是否许可继续的决定。 允许继续，有效期为年份继续。A:1B:2C:3D:5e :执行一级的组织协调18、一家房价评估机构评估北京住宅，估价300万元。 按照国家规定，该评价机构征收评价费最高_元。A.9000B.10000C.12000D.1500019、关于收益性物业管理中的经营费用出错的是。答：多数收益性房地产费用因房地产类型、规模及房地产管理委托合同而异b :盈利性物业管理收入包括租金收入和其他收入c :收益性物业管理中的收入包括保证金和准备金d :经营费用的数量和类型因房地产的类型、规模和地区而异，但有房地产管理行业公认的共同费用项目e :借款合同20、拆除公益事业单位，通常采用评价。a :市场法b :路线价格法c :假设开发法d :成本法e :房地产评估机构必须盖印章关于以下的价格效果、收入效果、代替效果，正确的是_。a .替代效应=收入效应；价格效应b .价格效应=替代效应收入效应c .收入效应=替代效应价格效应d .价格效应=替代效应/收入效应22 .横道图法和网络图法在工程管理中常用作_的方法。a .质量控制b .进度控制c .合同管理d .成本控制23、在假设开发法的现金流折扣中，与评价对象的开发完成后的价值对应的时间是一般的。a :占用房地产开发的时间b :开发期间的某个时间c :开发完成后的时间d :开发完成后的一段时间e :工业用地监测点评价24、某房地产投资项目采购投资4500万元，流动资金500万元。 投资者投入资本1500万元，经营期内年平均利润650万元，年平均税后利润500万元。 这个投资项目的资本利润率是_。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%25、某建筑工程项目计划建设混合结构仓库2000，总预算400万元，评价时，建筑工程中基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未完成。 另据调查，基础工程、结构工程和设备安装工程的成本占建筑工程总成本的比例分别为15%、60%、25%，该建筑工程在评价时的完成度为“2004年问题”A:30%B:45%C:65%D:75%e :工业用地监测点评价二、多选题(共25题，每题2分，每题选项中有2个以上符合题意，至少有1个错误。 错误的选择，不能区分本问题的选择，则选择的各选项为0.5分)1、直接资本化法的优点是。a .不需要预测未来几年的净利润，通常只需要计量未来第一年的利润b .表明房地产价值是未来各期净收益现值之和，这是预期原理的最形象表现，考虑到资金的时间价值，逻辑严谨，具有较强的理论基础c .各期净利润和现金流量明确，直观易懂d .没有必要直接依赖与被评价的净利润流模型相同的类似房地产来求出适当的资本化率e .资本化率或收入乘数可以直接取决于市场上所呈现的收入与价值之间的关系，来更好地反映市场的实际情况根据工程量清单价格法，建筑工程的安装工程费中，脚手架费所属。a :直接成本b :间接费用c :直接工程费用d :措施费e :企业管理费3、某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格，2002年1月10日交付买家。 开发人员应承担该商品房顶防水工程的最低保修期A:2002年1月10日B:2004年1月10日C:2005年1月10日D:2007年1月10日e :执行一级的组织协调4、房地产评估公司在员工房地产评估方面为过失、过失责任投资的保险是什么？a :财产损失保险b :责任保险c :信用保险d :保险担保e :执行一级的组织协调5、以下有关登记册的措辞是正确的。答：登记册是不动产权的法律依据b :房地产总帐是物权的归属和内容依据c :房地产权的设立、变更、转让和消灭，应依照法律规定登记的，在登记在房地产登记簿上时生效d :除有证据证明房地产总帐有错误外，以房地产总帐为准根据e:中华人民共和国物权法和房屋登记办法的规定，国务院印刷了房屋登记簿管理试行办法6、在下列情况下，工作人员可以提取住房公积金：a :购买商业零售商店b :修理自营住宅c :偿还住房贷款利息时d :房租超过家庭工资收入规定比例的；e :工作人员失去保管条件7、税收的本质决定了它所具有的特征。a :强制b :固定性c :无偿性d :一致性e :有偿8、商业银行可能发行个人住房贷款的信用风险不包括在内。 (2009年问题)a :开发人员非法销售b :借款人无法偿还借款c :借款人拖延还款d :房地产市场供求不平衡e :借款合同9、普通股持有人的权利和义务主要体现在原则上。a :有限责任原则b :无限责任原则c :股份有限原则d :平等原则e :不平等原则10、收益性房地产税前现金流计算的相关概念和数据是_。a .潜在毛租金收入b .空房和租金损失c .准备金d .经营费用e .抵押贷款偿还本利息支付11、征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应归所有。a :县级以上人民政府土地管理部门b :乡(镇)人民政府c :农村集体经济组织d :地上附着物和青苗所有者e :执行一级的组织协调12 .根据有关系统计资料，将某类房价统计数据整理如下表。 其中，2006年房地产价格统计数据不足。 对于这样的房地产价格，据说是正确的()a .按平均增减量法模拟2006年价格为7482元/m2b .采用平均增减量法预测2010年价格为8826元/m2c .用平均发展速度法模拟2006年价格为7438元/m2d .采用平均发展速度法预测2010年价格为7438元/m2e .平均增减量法无法预测2010年的价格为8873元/m2从宏观上说，在分析房地产市场结构时，除了分析总量结构外，通常还应该分析。a :价格结构b :区域结构c :产品结构d :供求结构e :投资结构14、净利润每年都有不变的官方作用。答：用来直接测量价格b :用来计量房地产这样的价格c :用于换算按期间列出的价格d :用于比较不同期间房价的高低e :在市场法中用于期限不同的价格调整15 .以保险基金来源差异为准，可分保险。a :商业保险b :社会保险c :政策保险d :财产保险e :人身保险十六、城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件不明确的预计开发房地产，由_评价。a .很难采用假设开发法b .可采用比较法c .难以采用成本法d .可采用收益法17、可构成设计变更的事项如下：答：更改相关部分的标高、基线、位置和尺寸b :增减合同约定的工程量c :变更有关工程的施工队伍和人员d :改变有关工程的施工时间和顺序e :其他工程变更所需追加工作18 .投资者在准备进行房地产投资时，重视房地产宏_的研究。a .区域b .环境c .政策d .文化19、被抵押的房屋。a .不可转让b .转让是可能的，但只能转让给抵押权人c .转让是可能的，但必须通知抵押权人d .可转让但转让的价格应由抵押权人决定20、关于权利责任产生制的原则，以下说法错误的是：答：收入和费用实际发生时确认b :在实际收到现金或支付现金时确认c :本期获得的收入或应负担的费用应当作为本期收入或费用，无论是否已经支付d :不属于本期的收入和费用，只要本期已经收到或者已经支付，就必须作为本期的收入和费用e :权利产生制与支付实现制相对应21 .房地产市场租金与租赁租金差额现值之和计算得出的价值为()a .在租赁限制下的价值b .分享房地产的价值c .无租赁限制的价值d .承租人权益的价值22 .不动产评估原则与同一评估对象_的评估结果相似，因为不同的评估者认识到不动产评估的基本前提是一致的。a .同一评价原则，同一评价时间点b .同一评价目的，同一评价方法c .同一评价目的，同一评价时间点d .同一评价原则，同一评价目的23、路线定价法用于区划评价