2016年上半年福建省房地产估价师《理论与方法》：成本法的理论依据考试试卷

2016年上半年福建省房地产估价师理论与方法:成本法理论基础试卷本卷分为2个主要问题和50个项目。回答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题(共25道题，每道题2分，每道题的备选选项中，只有一件事最符合问题的含义)1.当开发商在成本和产品质量方面与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价方法是_ _。A.领导定价B.具有挑战性的定价C.伴随市场定价法D.渗透定价2.一个房地产在未来6年可以获得50万元的稳定年收入。预计房地产价值将增长20%，回报率为10%。如果用直接资本化法评估房地产的市场价值，资本化率为。答：6.67%乙：7.41%丙：12.60%D:13.33%工业用地监测点评估价格3.以下关于利率的说法是错误的。a利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率、市场利率和公共利率中国的金融机构一般对存款和贷款使用固定利率，所有金融机构必须使用国家规定的统一利率浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险中国利率的制定和调整由中国人民银行公布并组织实施。4.房地产开发商在安排开发项目的融资结构时，通常需要投资自己的资金或占项目总投资_ _的股权基金。A.15%B.20%C.30%D.40%5.项目成本控制的主要对象是_ _ _，即主要成本。A.可变成本B.共同成本C.材料成本D.劳动力成本6、下列关于房地产价格影响的陈述，正确的是()。A.在卖方市场，提高卖方税收通常会导致房地产价格上涨增加房地产税通常会导致房地产价格上涨在买方市场，增加卖方税收通常会降低房地产价格。严格控制房地产开发贷款通常会导致房地产价格下跌。7.根据国家城市区域环境噪声标准，三级标准适用于_ _。A.疗养区B.住宅区C.工业区D.大学区8.一家房地产开发商获得了一块面积为5000的土地使用权，并计划投资开发一个房地产项目。项目固定成本为6000万元，单位面积可变成本为2000元/，则房地产开发项目容积率至少为。(本问题中给出的条件不完整且有问题)答：2.0乙：3.0C:4.0D:5.0贷款合同9.王某打算租一套办公楼。在计算可出租面积时，他和房主有分歧。经测量，得到以下数据：出租单元的使用面积为30m2，外墙面积为6m2，单元间的隔墙面积为8m2，共用面积为3m2。那么，可出租的面积应该是_ _。A.33m2B.40m2C.43m2D.47m210.陈某购买了一套建筑面积为100平方米的商品房，单价为10000元/。买卖双方未就面积误差处理达成任何协议。房屋交付后，实测建筑面积为95。如果陈某选择购房，实际购房款为人民币10，000元。甲：90乙：91丙：93D:95e:行政一级的组织和协调11、既用于治疗热毒痢疾的药物，又用于治疗阿米巴痢疾的常用药物有_ _A.大青叶B.鱼腥草C.白花败酱D.水牛角E.白头翁12.估价对象为一套建筑面积为90的封闭式阳台住宅楼，其中阳台的水平投影面积为3。所选可比实例为一套建筑面积为95、阳台未封闭的住宅楼，其中阳台的水平投影面积为4,成交价格为90万元。如果阳台关闭，交易价格可能达到92万元。根据该可比实例，估价对象的市场价格估计为10，000元。答：83.51乙：85.26丙：85.36D:87.16监测点评估价格14.假设开发方法的基本理论基础如下。生产成本原则期望原则c:替代原则d:供求原则工业用地监测点评估价格15、对于商品房租赁，通常按房产原值征收，税率为_ _。A.7.5%B.3.5%C.2.2%D.1.2%16.假设日净营业收入为60万元，年经营成本为20万元，资本价格为750万元，项目年投资回报率为_ _。A.10.7%B.8.0%C.5.3%D.2.7%17.近期建设区域应编制详细的建设计划，区域范围一般在H以上.答：1乙：1.5C:2D:3e:行政一级的组织和协调18.50年收入期的房地产价格为4000元/平方米，回报率为9%。该房产30年的价格为每平方米_ _元。2400B.3748.93C.3567.41D.3821.9219.在房地产估价中，三个可比实例对应的具体单价分别为6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，三个可比实例对应的具体单价根据综合可比性评价的权重分别为0.3、0.5和0.2。如果分别用加权水平平均法和中值法计算最终单位价格，前者与后者的差额为人民币/答：-100B:-50列车员：50D:100工业用地监测点评估价格20.要使用_ _ value，首先需要有大量真实的交易示例。A.抽样法B.平滑C.指数加权法D.市场法21.发包人申请施工许可时，如果工期超过一年，到位资金原则上不低于工程合同价的_ _。A.20%B.30%C.40%D.50%22、是指有关国家机关依法将查封、扣押、冻结的财产强制拍卖的行为。答：随机拍卖强制拍卖丙：动产拍卖d:房地产拍卖e:行政一级的组织和协调23.按20%折现率计算的房地产开发项目净现值为16万元，项目财务内部收益率为。答：不到20%达到目标回报率丙：超过20%达不到目标回报率的要求贷款合同24.以下关于房地产价格影响的陈述是正确的。在卖方市场，提高卖方税通常会导致房地产价格上涨。增加房地产税通常会导致房地产价格上涨。在买方市场，增加卖方税收通常会降低房地产价格。严格控制房地产开发贷款通常会导致房地产价格下跌。工业用地监测点评估价格25、资本化率公式为。答：b:c:d:工业用地监测点评估价格两个多项选择题(总共25道题，每道题2分，每道题2个或更多选项，至少有一个错误。选错了，科目不计分；如果你选择较少，你将获得0.5分的选择)1.在下列评估目的中，被查封的房地产视为未被查封的房地产。房地产抵押估价房屋征收评估房地产司法拍卖估价d:房地产转让估价e:房地产投资信托基金的估值2、供水工作的任务是向建筑物内供应不同类型的水，以满足其对()等的要求。A.水量和水质B.生活，生产C.水压和温度D.消防3、工程设计资质分为。工程设计综合资质王成的设计资格丙：工程设计专业资格d:工程设计服务资格工程设计职业资格4.经济增长通常以某一时期的实际平均增长率来衡量。答：国内生产总值b:国民生产总值c:国民收入d:国民消费水平e:行政一级的组织和协调5.假设一个房地产投资项目总负债为3000万元，总资产为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。然后是屁股买方和卖方都有完整的信息。丙：买卖双方出于自私的动机进行了交易。由于特殊利益，卖方没有额外的报价。在适当的时间内完成交易7.下列数据表达正确。答：以上数据的模式是100以上数据的模式是101丙：以上数据的算术平均数是101以上数据的中位数是101e:行政一级的组织和协调8.一家房地产开发商向银行借款3000万元，期限为3年，年利率为8%。如果贷款的还款方式为该期间的季度利息，并一次性还本付息，则开发商为贷款支付的利息总额为()万元。A.378.49B.678.22C.779.14D.804.739.一个盈利物业的潜在总租金收入是20万元。假设某个报告期的空置率为20%，所有用户都能按时支付租金，该房产的其他收入为2万元，该房产在该报告期的实际总收入为1万元。甲：16乙：18列车员：20D:22贷款合同10、商品房销售时，购房者和售房单位应签订维修资金支付协议。购房者应按购买价格的比例向售房单位支付维修资金。A.1%B.2%C.3%D.4%11.房地产抵押贷款二级市场的发展实现了房地产抵押贷款市场和资本市场。答：分离b:独立性c:对立面d:一体化贷款合同12.会计要素主要包括_ _。A.资产、负债、所有者权益B.资产、负债、所有者权益、收入、费用C.资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润D.资产、收入、利润13.相邻的两块地，甲和乙的价格都是50万元。如果这两块土地合并成一块土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果包b的所有者购买包a，包a的所有者的合理价格范围是_ _百万元。A.050B.5075C.50100D.10015014.以下关于会计期间的陈述是正确的。答：会计分期的目的是将持续经营的生产经营活动划分为连续的、相等的期间，以此来结算损益，按时编制财务报告，从而向有关各方及时提供企业的财务状况、经营成果和现金流量等信息。会计分期是指将企业连续经营的生产活动划分为不同长度的连续时期。会计期间也叫会计期间。年度财务报表也叫年度报告。由一年决定的会计期间称为会计年度。15.在计算土地的再建设价格时，通常假设土地上不存在建筑物，然后用()等方法计算再收购价格或再开发成本。A.比较法B.成本法C.基准地价修正法D.土地价格校准修正法E.假设开发方法16、假设开发方法是在房地产出租或经营的情况下完成的，个人使用、开发和经营期限是()。A.开发期间的运营期B.开发期间的运营期C.开发期、运营期-前期-建设期D.开发期、运营期-前期-建设期E.施工前运营期17.2004年10月，国有企业a在县城建了b小区。2008年10月，通过房改，小区内所有住宅楼全部出售给员工，其中企业员工李某以3万元的价格购买了小区内60栋住宅楼。当地房改的成本价是800元/年。根据规定，员工李某在第一期居住期间存入的专项维修资金金额为人民币。甲：800英镑乙：960丙：1080D:3600e:行政一级的组织和协调18、在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋拆迁活动。(2009年问题)答：变更商务c:礼物d:租赁e:扩展19、由于技术创新、设计优化等原因造成的建筑过时出售，属于_ _。A.自然折旧B.材料折旧C.功能折旧D.实质折旧20.在计算企业所得税和确定可抵扣项目时，应当扣除工会经费21、房地产是指土地、建筑物和地面上的其他固定物体，是_。A.装备B.实物C.兴趣D.地区E.环境22、回顾性房地产估价，估价对象现状与房地产市场情况的共同关系是()。估价对象的状态是过去，房地产市场是现在。B.估价对象现状和房地产市场现状估价对象的状态是过去，房地产市场的状态是过去估价对象的现状是现在，房地产市场的现状是过去。23.以出让方式取得土地使用权的住宅用地已使用10年。根据国家规定，住宅剩余土地的最大使用年限为_ _年。A.40B.50