税务筹划论文关于房地产企业税务筹划方法论文范文参考资料

房地产企业税收筹划方法的税收筹划论文(天津商业大学宝德学院国际商务管理系，天津300384)摘要基于我国房地产企业税收筹划的现状，本文对房地产企业的税收筹划方法进行了初步探讨，重点介绍了四种具体的税收筹划方法，即营业税、土地增值税、企业所得税和房地产税，它们是我国房地产企业涉及的主要税种。最后，提出有效实施税收筹划方法的建议，供相关人员参考。关键词房地产企业税收筹划成本财务管理中国的房地产业有一定的基础。自1978年改革开放以来，经过30多年的发展，它已经与其他产业紧密联系，成为推动国民经济发展的支柱产业之一。因此，房地产企业能否健康、稳定、可持续地发展，在一定程度上影响着中国经济的走向。从近年来房地产企业的发展趋势来看，房地产企业的资金链比其他行业更加紧张。由于房地产企业开发的产品具有单位价值高、建设周期长、负债比例大、资金提取慢、融资难等特点。目前，房地产企业的税收设计不是很合理。许多税收都集中在流通环节，而且大多是以预付款的形式提前征收的。再加上高额的土地出让金和各种费用，房地产开发企业面临着巨大的经营压力。因此，科学有效的税收筹划可以降低企业的税收成本，有利于提高房地产企业的经济效益和竞争力。在利润率普遍趋同的今天，降低成本显然是企业保持竞争优势的法宝。税收筹划的实质是充分利用国家的相关税收优惠政策，通过对企业的投资、融资、管理等活动的合理分析和决策，在不触及税收法律法规界限的基础上，从不同的税收计划中选择最佳的税收计划，规避税收风险，最大限度地减少税收负担，从而实现利润最大化。随着xx年* * * * * *的关闭，房地产行业再次成为重要话题之一。房地产业与宏观经济密切相关。国家从政策上加强了对房地产企业的宏观调控，使得房地产企业的发展环境日益复杂，限制了其短期经济效益的增长。随着我国税制的逐步完善，近年来国内学者和专家开始对税收筹划进行研究。到目前为止，已经出版了许多与房地产行业税收筹划相关的书籍和专著，并取得了一定的成绩。首先，政府鼓励房地产企业进行税收筹划。一方面，房地产企业可以通过税收筹划在一定程度上提高纳税企业的积极性。同时，合法的税收筹划也规避了偷税漏税等违法行为。另一方面，对企业而言，有效的税收筹划要求涉税人员具有较高的财务管理水平，这可以提高企业资源的有效配置，优化产业结构。第二，中国的税收环境正在逐步国际化。自中国加入世贸组织以来，市场经济已逐步与国际接轨。纳税企业在依法纳税的基础上，一直在学习和借鉴国外税收法律法规。在国际税收背景下，它为房地产企业充分有效地利用各国的各种税收优惠政策和实施税收筹划提供了一个自由的平台。第三，随着现代市场经济的日益复杂化，相关税收法律法规存在一定的滞后性和缺陷，为房地产企业的合法税收筹划提供了自由空间。在经营过程中，房地产企业前期投资高，经营周期长，负债比例大，资金提取慢。此外，房地产企业的开发和运营也日益复杂。除了开发土地和房屋，企业还需要建设相应的基础设施和公共配套设施。该业务涵盖了征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售和售后服务等一系列环节。当然，所有环节都会涉及到涉税事项。其中，建设环节将涉及缴纳耕地占用税、营业税及其配套税；在销售阶段，还可能涉及营业税、附加税和印花税。在中国，房地产企业的管理涉及到许多税收。税收筹划主要有四种税种：营业税、土地增值税、房产税和企业所得税。营业税税率一般为5%(建筑业为3%)；土地增值税实行30%至60%的四级累进税率；房地产税率分别为1.2%和12%。企业所得税是25%，等等。房地产企业在业务流程的不同环节会有不同的营业税税率和税基。这主要采用两种方法：一种是用不同的营业税税率进行税收筹划，另一种是用营业税的税基进行税收筹划：1.营业税税率差异房地产销售与装修分离。根据营业税暂行条例和营业税暂行条例实施细则的规定，房地产企业必须按照“营业税-建筑业”的规定，为从房屋和结构装修中获得的价格缴纳3%的营业税。例1:目前，大多数房地产企业都收取精装商品房销售的全部价款，包括提供装修服务的费用。在计算营业税的应纳税额时，这部分装修价格将作为额外费用计入营业额，并相应适用“营业税房地产销售”的5%税率。因此，“营业税-建筑业”不能适用3%的营业税税率。因此，在销售精装商品房时，房地产企业建议将商品房销售和装修服务分开。也就是说，在销售毛坯房时，企业应单独与客户计算装修服务费，即与客户签订两份房地产装修和销售合同。换句话说，房屋销售价格按“营业税-房地产销售”税目的5%征收营业税，而房地产企业提供的装修价格按“营业税-建筑业”税目的3%征收营业税，这样就节省了房地产企业应纳税额的2%。例2:大多数房地产企业是与其他建筑单位一起开发的，也就是说，它们被“分包”给其他建筑公司。根据营业税暂行条例和营业税暂行条例实施细则的规定，房地产企业作为业主，将扣除支付给其他承包商的分包合同后的总价款和额外费用的余额作为营业额。如果承包商只负责施工项目的组织和协调，承包商将按“营业税-服务业”税目5%的税率征税；但是，建筑单位承包建筑安装工程的，无论是否参与施工，都应当按照“营业税建筑业”税目3%的税率纳税。因此，在业主与建设单位合作开发的过程中，房地产企业需要签订建筑安装工程合同，并按“营业税-建筑业”3%的税率计税，节省2%的应纳税额。2.营业税计算基础的差异减少了额外费用。根据营业税暂行条例和营业税暂行条例实施细则的规定，营业税的计税基础是营业额，营业额等于总价加上额外费用。房地产企业可以采取法律措施减少自己的超值费用，从而达到减轻税收负担的效果。例如，大多数房地产企业在出售房地产时，在收取总价时通常会收取一部分其他费用，如取暖费、物业管理费、水电初装费、基本安装费等。根据规定，所有这些费用都被视为额外费用，营业税一并征收。因此，房地产企业可以自己成立一家房地产公司，在出售房屋前处理和收取这部分超价费用。因此，收取的部分费用不再列为房地产企业的相关超值费用，从而减轻了房地产企业的税收负担。因此，通过以上实例的分析，通过单独计算营业收入，是房地产企业实现少纳税的关键。分散经营收入减少了土地增值，使房地产企业的税收负担减少了85万元(240-155=85万元)。2.巧用扣除项目降低土地增值率。房地产企业可以通过增加允许扣除额来降低土地增值率或增值额，这也是房地产企业实现少缴税的另一个关键方法。因此，通过以上实例的分析，房地产企业明智的做法是提供金融机构证明，并增加可抵扣项目的金额，以减轻税负。3.利用税收优惠政策中20%的临界点进行税收筹划。根据土地增值税暂行条例实施细则第11条的规定，增值税金额不超过本细则第七条扣除项目之和的20%，纳税人可免征土地增值税。但是，增加值超过扣除项目总额20%的，应当按照规定纳税。房地产企业可以充分利用这20%的临界点进行税收筹划。关键是房地产企业在建造普通标准住宅出售时，可以将土地增值率控制在20%以内，并获得免税待遇。1 .房地产企业可以合理延迟产权转让。根据税法的有关规定，房地产企业出售房屋时，只有当房屋所有权关系发生变化时，才确认销售收入的实现。这一次是纳税义务发生的时间。因此，房地产企业可以推迟房屋所有权等权属关系的转移时间和* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *2.房地产企业可以合理推迟销售成本的最终确认时间。根据税法的有关规定，房地产企业在生产经营过程中， 经常发生的情况是，房屋的所有权和其他所有权关系发生了变化* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *因此，房地产企业财务管理人员可以推迟房屋销售成本的最终确认，推迟企业所得税的缴纳，在资金紧张的情况下减轻房地产企业的税收负担，实现企业利益的最大化。1.房地产企业自住住房的房产税，应当按照房地产的残值计算。房地产的残值是扣除房地产原值10% 30%一次后的残值。扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。房子的原值是指ori例如，房地产企业采用从价税，并使用房地产的剩余价值作为其征税方法。根据房产税暂行条例的相关规定，房地产税根据征税对象分为财产税。房地产是以房屋的形式存在和表现的财产，不包括独立于房屋的相关建筑物。准确把握税法中房屋的定义，不要对独立于房屋的建筑物征收房产税。因此，企业财务人员在核算房屋原值时，应正确划分房屋、可分离建筑、各种附属设施和配套设施，并分别确认和核算。2.另一种计算财产税的方法是租金。如果一个房地产企业租了一栋房子，它会根据租金来计算税收。房屋租金与财产税呈正相关。租金越高，税收越大。目前，一些房地产企业在与客户签订房屋租赁合同时，在收取全部租赁价格时，通常会收取一部分其他费用，如水电费、取暖费、物业管理费等。这些其他费用与房屋租金放在一起，从而增加了房屋租赁的金额，扩大了税基，使企业自然要缴纳更多的财产税。因此，房地产企业应从租金中扣除水电费，并由承租人独立向其他水电费支付租金。如果承租人不愿意自己支付水电费等相关费用，双方将在房屋租赁合同中明确将这部分费用作为企业的预提项目，并通过“其他应付款”进行核算，以降低房产税的计税基数，达到减轻税负的目的。房