物业前期招标范本

珠海市怡泰雅苑前期房地产招标珠海市物业管理招标文件第一部分是招标邀请根据国务院物业管理条例、广东省物业管理条例和珠海市物业管理招标投标暂行办法的规定，目前决定对怡泰雅苑(项目名称)的物业管理服务进行邀请(公开/邀请)招标。 邀请合格的投标人密封投标书。一、招标项目的简要说明该项目位于珠海市金湾区赤旗镇藤荣路18号。本项目规划设计的房地产类型为“商住”。本项目总用地面积约为25840.5平方米。 占地构成为建筑用地平方米(其中公设用地平方米)、道路用地平方米、绿化用地平方米。本项目总建筑面积为平方米。 其中地下总建筑面积8576.67平方米，地上总建筑面积65012.09平方米(住宅建筑面积59853.33平方米，商用住宅建筑面积4119.01平方米)。本项目共计建筑物3栋(其中住宅3栋589栋)建筑结构为框架剪力墙结构。本项目建筑密度为20 %； 综合容积率2.5绿化率为35%。本项目计划建设汽车停车场346个，其中地面停车场400个，地下停车场246个，按照计划设计建设了非汽车停车场平方米。二、项目开工和竣工交货的使用时间本项目于2010年07月开始建设，共分期开发建设。 整个建设项目(计划)于2012年12月竣工使用。三、物业管理用住宅的配置情况房地产管理企业办公室等房间：建筑面积180.77平方米四、房屋专业维修资金建设情况开发建设部门按标准保管，核算原住宅购买者按标准存款，有核算原住宅特别修理资金的补充来源，建设的住宅特别修理资金现在存在。五、投标书的发售投标公司应于20101年4月2日16时30分前在珠海市红花湖房地产开发有限公司怡泰雅苑小卖店购买投标书。 (出售的投标书每套投标书费用一百元)。六、保证金的缴纳1、投标人在购买招标书的同时支付投标保证金50000元。 未中标者在投标人和中标人签订怡泰雅苑前期房地产服务合同后5天内退还保证金、利息(不计算)。2、未按规定提交投标保证金的投标，视为投标无效。七、投标地点珠海市珠海市怡泰雅苑销售部办公室。八、投标期限为2014年4月22日9时30分，逾期未交或不符合规定的投标文件不得接受。九、招标说明会2011年4月5日15时30分向投标人共同调查招标房地产现场举行说明会。十、开标时间、地点1、开标时间： 2011年4月22日9点30分2、开标地点：珠海市怡泰雅苑大楼卖场。十一、关于这次招标问题，请在2011年4月5日之前联系(姓名) (技术问题请写信或传真)。地址：珠海市金湾区红旗镇藤荣路18号邮政编码： 51900电话： 0756-传真： 0756-联系方式：谢永春：电话：珠海市红花湖房地产开发有限公司2011年4月26日第二部分技术规范和要求本房地产服务按照珠海市住宅区物业管理公共服务等级标准级标准，具体技术规范和要求与部分差异如下一、物业管理服务的内容1、物业管理区域内物业共用场所、共用设施设备的管理和维护养护(一)维护物业管理区域内的公共秩序和环境卫生；(二)物业管理区域内的绿化养护和管理；(三)物业管理区域内车辆(汽车和非汽车)的行驶、停车和场所管理(四)供水、供电、供电、电信等专业单位在物业管理区域内完善相关管道、设施的，要进行必要的协调和管理(五)物业管理区域日常安全巡逻服务；(六)房地产资料存放和房地产服务费用的会计管理(七)物业管理区域内业主、用人单位装饰物业的服务；(八)根据需要组织丰富多彩的社区文化。二、物业管理服务的要求1 .根据专业化要求部署管理服务人员2 .物业管理服务与收费质量价格一致3、建立市级、省级房地产区；三、物业管理服务标准房地产共享部的维护、房地产共享设施设备的日常运行和维护1、共通部(一)房屋结构：每年检查房屋结构、使用安全相关部位两次以上，有记录，发现破损时安排专业维修，通知有关业主、使用者。(2)门窗隔扇：每周巡视一次楼内公共场所门窗隔扇，妥善保持玻璃、门窗附件，开关正常。(3)楼房内墙面、顶面、地面：墙面、面粉层无明显剥落，瓷砖、地面砖平整，无缺损，墙面修补应与原墙面材质一致。(4)管道、排水沟、屋顶：每季度清扫、疏通屋顶排水沟、大楼内外排水管道，保证排水顺畅。 半年检查一次屋顶，发现防水层有意识、破裂、隔热板有裂缝、缺口的，应及时修理。(5)围墙：每月巡视一次围墙，发现破损后立即修复的铁栅栏围墙表面没有明显锈迹，保持围墙健全。(6)道路、场所等：每半个月巡视道路、路面、侧石、井盖等，发现损伤时立即修复，路面基本无平坦积水，侧石平坦无缺损。(7)休闲椅、室外健身设施等：每周巡视2次以上，发现损伤时立即修复，保证仪器、设施的安全使用(需要更换时除外)。(8)安全标志等：在危险场所设置安全防范警报标志，在主要通道设置安全避难指示和事故照明设施。 每月检查一次，标志清楚，保证设施正常运行。2 .供水系统(1)普通泵每周检查供水设备3次以上，每季度供应泵润滑点，每季度除锈、油漆泵房、管道等，每年保养一次泵，保证两次供水正常，泵房清洁。每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。高层住宅每年加载减压阀两次记录。水箱、蓄水池盖板应保持完整状态，上锁。 溢流喷嘴应安装金属防护网，保持完整状态。 每年秋天和冬天防止暴露水管冻结。3 .排水系统(1)二次生化处理(如有)每天检查污水泵、泵、泵两次，每季润滑加油一次。每年全面维护两次污水处理系统。控制柜电气性能完整，工作正常。污水处理系统正常运行，周围基本无异味及明显噪音，滤网无堵塞，污水排放符合环境保护要求。每年清洗两次暴风雨压缩机的空气过滤器，如有破损立即更换。4 .公共照明公共灯：每周两次巡视公共照明设备，修复损坏的插座、灯泡、开关等，并维持高楼灯、邻居灯的98%以上的点亮率。公共电盘：每月检查维护一次室内室外公共电盘，每年检查一次电气安全。公灯：立即修复损坏的灯座、灯泡、开关等，完全保持照明器具，园区内楼灯、邻近灯点亮率不低于98%。景观灯、节日彩灯、电梯厅吊灯等：保持灯具干净，亮灯率在98%以上。5 .升降系统保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明器具等部件保持整齐，轿厢清洁。委托专业维修公司定期维修，每年进行安全检查拥有有效的安全使用许可证，房地产公司应监督电梯维修，管理电梯运行。电梯发生一般故障的，专业服务人员应在2小时内到达现场进行维修，电梯遇到困难或其他重大事件的，房地产管理人员应在5分钟内现场抢救，专业技术人员应在30分钟内现场抢救。电梯门上没有安全关闭装置，没有自动重量检测装置，没有紧急呼叫装置，或者业主大会要求专家开车的，驾驶员不得离开工作场所，必须保证安全运行。6 .消防系统消防泵每月启动记录一次，每年维护一次，保证正常运行。消火栓每月巡逻一次，消火栓箱内各种部件完整。每天检查火灾报警功能、报警功能是否正常。每年测试一次探针，对所有控制装置进行一次测试，火灾探测器运行两年后，每三年全部清洗一次，不合格的必须更换。半年一次给消防软管、阀杆补充润滑油，进行放水检查。每月检查一次灭火器，接近故障时立即更新或充电。7 .防雷设施：每年检查两次防雷装置，保证18层以上楼宇每年一次，其性能符合国家有关标准。8 .弱电系统大楼对话系统(视觉):不定期进行调整和维护，确保其24小时运行正常，对话主机选话功能正常，且选话后对话功能正常，语音(图像)清晰，对话内线解锁功能，门体关门器自动关门功能正常。住户警报：不定期进行调整和维护，保证其24小时运行正常，中心警报控制主机应正确显示发生警报和故障的信息，同时发出声音警报信号。周边警报： 24小时的防范和正常运行，不定期的调整和维护，保证该系统的警戒线关闭，没有死角和死角，中心控制室可以用显示器、警报控制器或电子地图正确识别警报区域，在收到警报的同时发出声报信号。监控系统：不定期调整和维护，保证各监控设备24小时正常运行，可清楚显示出入人员的面部特征和车辆号码、视频功能正常。电子巡逻：根据需要设置巡逻路线、时间，不定期调整和维护，保证正常运行，巡逻时间、地点、人员和顺序等数据显示、归档、查询和打印等功能正常，巡逻违规记录提示功能正常。九、水景每周一次巡查喷水池、水泵和其他附属设施，修复损坏的部分，保证正常运行。重大节日前进行景观设施安全、功能检查，保证节日期间各设施运行正常。10、公共绿化养护服务(一)草坪；修剪：每年4次以上，草坪基本平整。清杂草：每年除去杂草5次以上，杂草面积在6%以下。灌溉、排水：及时灌溉，保证有效供水，有积水立即排除。施肥：每年推广有机肥料一次。病虫害防治：发现病虫害时，立即驱除。(二)树木修剪：乔、灌木修剪每年2次以上，无二级枯枝蓑，球应修剪超过同一平面线10cm，每年4次以上，表面圆形，几乎不脱离的土地被植物适时修剪，每年修剪2次以上。中耕除草、松土：每年中耕除草5次以上，土壤基本稀疏。施肥：根据植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥，每年推广一次基肥，部分花灌木增加一次追肥。病虫害防治：及时清除，主要病虫害发生率低于10%。扶正加强：倾向于倒伏，立即扶正、加强。其他：乔灌木生长良好，树冠完整的花灌木基本开花球、篱笆、地面生长正常，枝缺，中性不明显。(3)花坛花境:一年有两次以上花卉配置。灌溉排水：维持有效供水，无积水。防止补种：的树枝倒下。修剪、施肥：保持花卉生长良好。病虫害防治：及时进行病虫害防治。11 .房地产公共区域清洁卫生服务(一)大楼内的公共区域；地板：每天1次，大厅每天2次，隔日1次，地板清洁。楼梯的扶手、扶手、窗边：每周擦两次，保持几乎没有灰尘的状态。消火栓、标志等公共设施：每周擦拭一次，外观不灰尘也不脏。天花板，公共灯具：每季度除尘，目视几乎没有灰尘，也没有蜘蛛网。门窗等玻璃：每月一次，其中大厅玻璃每月两次，眼睛明亮而不脏。天台，屋顶：清洁无垃圾。垃圾收集：上层按楼设置垃圾收集点，多层按房地产管理需要配置收集点，收集点每天清理两次，收集点周围地面无垃圾掉落，无污垢，无明显异味。电梯轿厢：每天擦拭一次以上进行清扫，以免用肉眼看到脏东西。(二)楼外公共区域；道路的地面、绿地、明沟：道路的地面、绿地每天清扫2次，目视地面、绿地清洁无垃圾的明沟每周清扫2次，明沟无垃圾、无积水。公共灯具、广告栏、小物品等：每周一次，表面无污垢。垃圾桶(房间) :有管理员。 生活、建筑垃圾封闭保管，垃圾桶(房间)每天洗两次，垃圾桶(房间)及其周围基本清洁，无污垢，无积水，无明显异味，灾害对策完善。果皮箱，垃圾箱：合理设置。 每天打扫一次，擦拭一次，箱子(桶)没有溢出，没有异味，没有污垢。每消毒减害：季度向人孔、明沟、垃圾室喷洒1次药液(6、7、8月每月1次)，每半年减害一次。12 .维持公共秩序服务(一)人员要求；专职保安员中55岁以下的人占总数的60%以上，健康，工作认真负责。具有较强的安全防范能力，可正确使用各种消防、物防、技术防范仪器和设备。离港时穿统一标志，穿统一制服，配备对话装置和必要的安全防护器具。(2)门冈住宅区的出入口有24小时值班的警卫，有轮换记录和门诊车辆的记录封闭管理区域的外来者和配送业者记录，阻止未经许可的外来者进入区域。对进出住宅区的车辆进行管理和指导，记录出入口环境保持清洁、秩序、道路顺畅的大型对象的搬出。(三)巡逻岗位；白天每2小时巡逻，夜间不定期巡逻5次以上，重点部位有明确的巡逻要求，有巡逻记录。发生异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，立即向管理所和有关部门报告。(四)技术防卫设施和救助(监测岗位)园区拥有视频监控、大楼对话、周边警报等3个以上技术设施，24小时内开通，关注各设备传递的信息。监测中心收到报警信号后，保安人员应按规定赶到现场进行处理，同时接受用户的救援要求，回答用户的问题。(五)车辆管理地面、墙面应车辆道路行驶要求设置标志，车