张家口市房地产市场摸查报告(市区)PPT幻灯片.ppt

张家口市房地产市场摸查简报（市区）,北京区域策划部2017年6月,目录,城市概况城市发展价值梳理城市经济发展情况,城市概况,张家口位于北京西北向180公里，京津冀蒙四省交界处，是京津冀（环渤海）经济圈和冀晋蒙（外长城）经济圈的交汇点。幅员面积3.7万平方公里，常住总人口443万。城市等级为四级城市。,城市发展价值梳理,城市实体产业结构正在调整：钢产业退出，旅游业兴起，装备制造业、食品加工在提升和强化，特色可再生能源（风能）发展迅速。宏观战略层面有京津冀协同发展、2022年冬季奥运会两大发展机遇利好。,2016至2018年棚户区三年攻坚战，集中改造438个棚户区，涉及12.58万户拆迁户（非市区，全市范围），其中2016年改造棚户区191个5.13万户，2017年169个4.42万户，2018年78个3.03万户。官方要求80%的货币补偿比例。,京津冀一体化,城市发展建设进程加快大规模棚改拆迁,提高对外经济联络便利性完善交通体系规划,现状交通路网完善：京藏高速（G6）京新高速（G7）张承高速京张铁路宁远机场建设中京张城际高铁，2019年底建成。京张段时长1小时。,旅游度假资源,2022年崇礼冬季奥会使张家口正式进入大众视野,2016年是京张成功申办冬奥会第1个整年，张家口旅游产业爆发式增长。共接待国内外游客5193.7万人次，同比增长35.0%；旅游收入519.2亿，同比增长45.7%。重点布局滑雪温泉、草原风情、民俗精品、历史文化、长城古道和葡萄(酒)品游六大品牌。,产业结构,钢产业退出，旅游业兴起多产业并举,原宣钢，张烟，张煤机三大名企中宣钢迁出至唐山沿海旅游业快速兴起；新能源发展迅速：风电装机和并网容量排名全国地级市第二；装备制造业需改造提升；食品加工业需要扶强。,城市经济发展情况,城市经济发展动力良好，但人口吸纳能力弱，连年人口净流出状态，外流人口近30万；根据河北统计局信息，2016年张家口城镇非私营单位人员年平均工资50311元，城镇私营单位人员年平均工资30477元，收入水平低。人均可支配收入稳增，但增速逐年呈减缓趋势。,张家口市近5年城镇人均可支配收入,城市人口分级市场板块分布市场近期大事件细化板块市场摸查,市区人口分级,企事业单位工资水平偏低，城市工薪阶层基数大；富裕人口多为私营企业主，中产阶层主要为个体工商户。,中产阶层,富裕阶层,工薪阶层,张家口市各财富阶层人口结构现状,城市具有购买力的人群主要集中于公务（党政机关）、泛公务（事业单位，电力，邮电，电信，银行，医疗）机关单位的高级管理者以及当地大型单位的高层管理人员，私营企业主。,张家口作为河北省资源型城市和老重工业基地，近几年受城市产业转型影响，大量产业工人收入下降，目前城市中产阶层人群以公务（党政机关），泛公务（事业单位，电力，邮电，电信，银行，医疗）机关单位中层管理者、个体工商户为主。,企事业单位职工、其他第三产业职工，城市白领阶层相对较少，蓝领及服务行业从业者是工薪阶层主力军。,市区市场板块分布,受限于东西北三面环山的地形因素影响，城市发展大方向为向南发展。桥西区为老城区，城市面貌破旧，人口倾向于流入桥东区；经开区为近年重点发展区域。,桥西区板块最早城区，目前由于配套陈旧，城市发展空间受限，市场逐渐萎缩住宅均价：11000-13000元/客户情况：下县进城改善客户，地缘刚改刚需客户,桥东区板块概况：传统城区居住板块，配套成熟，城市富人居住区住宅均价：12500-14000元/客户情况：地缘改善刚需客户，下县进城客户,经开区板块概况：城市新区，新区规划、京张高铁站、产业引入等利好板块热度持续增高住宅均价：12500-15000元/客户情况：本地改善客户，下县进城客户，投资客户,市场近期大事件,5月26日发布限购政策，响应国家抑制投机型购房的大主题，实质条文要求并不严厉，未设置外地户籍购房资质条件；但对于本地改善客户将产生影响：本地户籍中心城区内禁购第3套及以上。,板块细分摸查|温泉板块,与桥东区不同，桥西刚需属性更强：市场规划、供应、销售主力榜前三依次为83-101平米两居、108-124平米三居、75平米左右两居室；后续货量仍以两居室居多，83-101平米两居微高于108-124平米三居,2,1,3,板块细分摸查|温泉板块,主流两居产品：80-100，1T2或2T4边户两居户型，或小面宽大进深，或刀把。,天宝中苑93两房户型,西泽园枫谷100两房户型,板块细分摸查|县城板块,由于是近年发展新区域，故经开区项目尚未沉淀区域市场属性，刚需改善投资兼有，现状偏倾于刚需型，规划及后续货量主力为90-102平米两居室和120-140平米三居室,2,1,3,板块细分摸查|经开区,主流两居产品：90-102，多纯南户型，南北不通透；少数南北通透边户户型，产品实现优化。,滨河公馆99两房户型,美林书院90两房户型,板块细分摸查|经开区,主流三居产品：120-140，尺度舒适，边户户型，格局方正，少数产品加入主卧套房设计。,京润现代城126三房户型,美林书院132三房户型,主流产品总价两居121-138万，三居162-189万；客户以市区客户为主，投资客户比例较大；其他：多毛坯，少赠送，车位12-14万元/个，地下储藏间1300-1680元/，商业1.5-2.9万/,板块细分摸查|经开区,市场小结市场发展趋势及支撑客户描摹,市场小结,中心城区中：经开区重点发展区域，开发程度中等，市场调性刚需和改善均衡，价格居高位，后续供应及潜在供应量大，各项目处于取证+拿地阶段；市场主力客源市区+周边县镇，是中心城区中投资客户占比相对较多的区域；桥东区传统核心城区，开发程度高，市场属性偏重于改善型，价格居中，后续供应基本可计，各项目处于取证阶段；市场主力客源市区+周边县镇，投资客户不高于10%；桥西区老城区，开发重点为旧城改造，市场属性偏重于刚需型，价格低于另外两区，后续供应可计，各项目处于取证阶段；市场主力客源周边县镇+市区，投资客户不高于10%；共性特征：1、不同建筑高度的产品无区别；2、项目由于监管严格被动封盘，大户型及产品力差的有效供应变为积存滞销；3、市场去化速度去积存项目月均销售10套；偏远整体品质偏低项目月均销售约20套；常规项目月均销售30-50套，市场高峰期月均可达60-80套。,市场发展趋势及支撑,城市产业结构调整，老重工业退出，现状实体经济偏弱；借势京津冀一体化利好战略，城市发展进程加快，大规模旧改拆迁为市场创造了大量的购房群体：规划2016至2018年棚户区三年攻坚战，集中改造438个棚户区，涉及12.58万户拆迁户（非市区，全市范围），其中2016年改造棚户区191个5.13万户，2017年169个4.42万户，2018年78个3.03万户。官方要求80%的货币补偿比例。但拆迁补偿标准严格，货币补偿标准12000-15000元平米，与市场价格相比无优势，拆迁群体主要转为刚需客户。借势冬奥会契机及京张高铁规划建设，旅游业迅速兴起，具备导入旅游度假客户的基础环境和条件，城市购房客群的结构正在调整改变。城市改善人群基数大，但新政对于本地户籍禁购第3套，将削减部分改善需求。,客户描摹,中心城区市场较长时间内仍将保持“市区客户为核心主力+周边县镇客户为次主力”的结构；随着城市发展进程的逐步推进及大环境交通利好，返乡置业客户、旅游度假客户将逐步增多泛环京地区中多地政策束紧，张家口市区政策相对宽松，外地投资客户成为机会客群。,维多利亚广场占地：450亩，建面100万,容积率3建筑：高层户型：一居65；两居80-120；三居120-190；四居260开盘时间：2016-12，下期预计6月销售均价：毛坯13500元/销售情况：截至2017年4月，累计销售约22.2万建面，销售额约28.9亿元.二期房源3150套房源，约24万建面,金域首府（尾盘）占地：67亩，建面14万,容积率2.5建筑：小高层、多层（无电梯）户型；两居80-100；三居110-130；四居180开盘时间：2013-3销售价格：毛坯12000-13000元/销售情况：截至2017年4月整体剩余房源179套，约20000建面。,水岸云天（尾盘）占地：80亩，建面16万容积率3.2建筑：小高层户型：两居83-114；三居120开盘时间：2016-11销售均价：毛坯12300元/销售情况;：截至2017年4月，剩余1层和顶层尾房,新东亚城市花园占地：250亩，建面：25.7万，容积率：1.5建筑：小高层、洋房、高层户型：两居94-104；三居120-158开盘时间：2010-4销售均价：毛坯11000-12800万元/，层差100元/，4-17层绑定地下室28000/个（14-15）销售情况;：截至2017年4月整体剩余房源72套房源，2万抵4万排号。,悦澜湾占地：139亩，建面32.4万，容积率2.6建筑：小高层、高层户型：一居77；两居90-120；三居124-160；四居240开盘时间：2014-2销售均价：毛坯14000元/，层差120元/，绑定车位14万销售情况：截至2017年4月整体剩余336套房源，约45000万建面.,蓝城雲璟(待售)占地：180亩，建面：20万容积率：1.35建筑：联排/双拼/叠拼/小高/高层，洋房120-180，叠拼180-200，双拼联排250-300开盘时间：预计2017-10,融强御山墅(待售)占地：180亩，建面13.2万，容积率1建筑：别墅（300以上）、洋房171-252销售均价：预计别墅17500元/、洋房13500元/开盘时间：预计2017-7,东方苑（待售）占地：490亩，建面：32.7万，容积率1.73建筑：别墅（户型无信息）、洋房68-114两居三居开盘时间：2014-12销售情况;：共8期，售完6期，7期待售。,容辰首府(待售)占地：190亩，建面：29.1万，容积率2.3建筑：小高层、高层户型：两居95三居125-175，四居220开盘时间：预计2017-10销售均价：预计毛坯1.6万元,在售,待售,板块市场分析|住宅项目,板块整体在售房源较少，半数项目受限市场监管，在办理销售证件，预计下半年可入市；小高/高层在售主流均价12000-14000元/，高端项目16000元/，产品两居90-100总价120-135万，三居120-150总价160-200万，四居以上200-250总价250万以上；市场供销主力产品两居为为120-140三居室。别墅项目尚未销售，面积300以上，总价预计530万以上；,板块市场分析|项目总表,板块市场分析|项目-悦澜湾,（1）悦澜湾项目分析,效果图,板块市场分析|住宅项目-悦澜湾,（1）悦澜湾项目分析,总占地139亩总建面32万方,未售建面4.5万方,无预售证可售面积4.4万方,未开发占地0亩建面0万方,已开发占地139亩总建面32万方,已售建面27.5万方,有预售证可售面积0.1万方,未交楼32万方,已交楼0万方,板块市场分析|住宅项目