亳州市2010年城市房地产市场评价报告

亳州市城市房地产市场评价报告 2010年11月亳州市城市房地产市场评价报告2010年11月14日星期日一、 运行可行性指标1、 面积与人口区划名称区域面积（平方公里）城区面积（平方公里）常住人口户籍人口亳州市8,522.5862.8（2015年）5,258,9345,969,300谯城区2,262.901,515,101涡阳县2,109.281,469,472蒙城县2,145.871,288,283利辛县2,004.531,516,041亳州市区位于安徽省西北部，处在由商丘、淮北、阜阳、周口4个城市组成的四边形的中心位置，辖谯城区和涡阳、蒙城、利辛3县，其中谯城区为市委、市政府机关所在地。亳州市常住人口占户籍人口的近90%，较低的人口流动性保证了城市文化的延续，同时也为住宅房地产市场提供了较高的自住人群。在人口分布中，一区三县平分秋色，其中谯城区和利辛县人口略占上风。谯城区作为全市政治、文化中心所在地保证了相对较高的人口素质，为经济发展奠定了一定基础。从亳州市户籍人口柱状图中可以看出，亳州市户籍人口6年来增长了近10%，约50万人。亳州房地产的发育时间约在2006年前后萌芽，目前尚处于初级阶段，绝大多数户籍人口的居住条件改善需求（换房）将引发巨量的新增居住需求；而目前亳州市房地产年供应量和交易量均有限，预示着亳州房地产将迎来一波快速发展的时期。观点：由于亳州当地户籍人口换房需求这一利好因素存在，加上亳州较强的民间财富这台发动机，乐观估计，20112015年，亳州房地产市场将稳定快速发展，成交规模将逐渐放大。2、 GDP与人均GDP亳州市于2000年5月经国务院批准正式成立省辖市，设市时间较短，经济规模相比周边城市较低，但经济发展势头强劲。2009年生产总值比上年增长12.7%，出口增速居全省第一位，财政收入增速居全省第二位，固定资产增速居全省第二位，规模以上工业增速居全省第三位，金融贷款增速居全省第四位，用电量增速居全省第五位。2010年前三季度，亳州市经济继续保持平稳较快发展态势，主要经济指标逐步攀升，预计全市生产总值增长13.5%左右。全市规模以上工业企业累计实现增加值75.4亿元，同比增长29.3%，居全省第4位。与GDP快速上升相对应，亳州市城市地位也在急剧提升，其功能定位从过去定位于带动周边地区的发展转向定位于带动全国中药产业的发展，有着“中华药都”、“华佗故里”、“养生亳州”的美誉。中国社会科学院2010年中国城市竞争力报告发展成本竞争力城市排行榜，亳州市位列全国第二，仅次于海口。2010年CCTV经济生活大调查发布结果，安徽亳州同江苏扬州、西藏拉萨等城市成为十大幸福省份中各自排名第一的城市。观点：经济快速发展的新兴城市亳州有着3000多年的历史文化底蕴，在未来的不长时期，亳州市将跳出周边有限区域，着眼于大区域、大市场，走大开放、大开发之路；预计到2020年，亳州市将成为生产总值将超过1000亿元的现代化城市。截至2010年，亳州人均GDP将超过9000元，因城镇面积比例较低，城市人口比例也不高，全市整体财富密度相对不高。3、 商品住宅年销售面积亳州市房地产市场尚处于初级阶段，年消化量不足百万平米，居民的住房需求还远远没有得到满足，商品住宅市场的发展空间较大。2009年，住宅市场年增幅骤增，预示了较好的市场发展趋势。因房地产市场刚处于萌芽阶段，商品用房缺乏明确的市场定位与有力的经营措施，如果能够将此规避，在一定程度上将会促进商品住宅市场的快速发展，也将大大增强住宅业主的改善置业信心和投资者的信心。观点：结合前面的人口和经济基本面指标，我们总结亳州房地产整体趋势为“经济强劲发展势头带动下住宅市场刚性需求量得以稳定的、持续的释放”。判断该趋势将在未来1015年间持续下去。4、 商品住宅年度均价随着销售面积的稳步上升，亳州市商品住宅刚性需求逐步释放，商品房住宅销售价格也在稳步攀升。目前，亳州市住宅销售均价涨幅与地价成本升幅不成正比，地价成本已开始消化未来预期，说明投资者对该区域房地产市场持积极乐观态度，政府也对未来前景看好；而住宅销售价格依然良性稳定，短期内涨幅将放大。观点：随着刚性需求的日益放大、住宅建筑品质的加速提升和开发商经营水平的不断提高，相信在未来几年内，亳州市房地产市场将迎来一个爆发的春天！5、 土地机会2000年设市后，亳州市大力发展基础设施建设，至2009年，固定资产投资175亿元，增幅51.4%；2010年前三季度，完成固定资产投资184亿元，同比增长66.9%。其中房地产开发增长更加明显，完成投资29.59亿元，同比增幅达133.3%。城乡面貌得到重大改善，土地价值也得以快速提升，反映在土地市场的招牌挂上，则是竞争愈发激烈，地价涨幅迅猛。从总量看，亳州住宅土地市场基本供不应求，政府在加快城市大建设的同时，加大了工业园用地的供应量，但住宅土地供应有限。相信在基础设施完善、产业布局合理、配套设施齐全后，住宅土地的价值提升将会更加明显。亳州市政府斥资5.3亿元精心打造南部新区，利用新区在区位、交通、产业等方面的独特优势，将其打造成一座适宜居住、具有浓厚时代气息的生态新城，成为亳州对外形象的新窗口。目前，亳州一中、人民医院、亳州师专等项目已相继落成率先“走进”这片新城。观点：百业待兴、含苞待放的亳州市区存在较高的土地溢价空间，在南部新区大开发的带动下，亳州将迎来新一轮城镇化进程的高峰，“改善人居环境，提高生活品质”必将提上议事日程，亳州的房地产市场也即将进入快速滚动开发的浪潮。6、 政府配合效率设市后的亳州市政府体现了廉洁、高效的服务特征。目前的亳州市急于吸引投资，并给予了外来投资一系列的优惠政策；且当前房地产市场处于萌芽阶段，相信在报建审批环节可以有一定弹性空间。观点：亳州市政府即将大力发展房地产业，出台鼓励房地产业发展的政策措施，逐步放开户籍限制，引进知名房地产企业开发建设中高档小区，合理引导住房消费，促进房地产业健康发展。随着我们房地产专业化团队的组建，经营管理日益规范，我们深信亳州政府对我们这类专业型开发商将更加支持！同时，我们也有良好的政府基础，已取得政府的信任，结合我们专业化的经营团队，项目必将以较低的风险创造高额的回报！二、 市场趋势预测辅助定性指标1、 产业结构特征及产业发展趋势亳州是全国重要的药材、商品粮、优质煤、优质大豆生产基地和著名的白酒之乡；已探明煤炭储量57亿吨，占全省的20%,且储量会进一步增加；初步探明，亳州地下还有铜、铁、煤层气、浅层地热、优质矿泉水资源。亳州市目前正在全力培育第二产业，壮大现代中药、能源化工、汽车制造、食品加工等支柱型产业；同时，第三产业发展态势稳定，政府也日益开始重视金融业、房地产业等服务性行业的发展，为招商引资创造良好政务环境。亳州已明确将中药业定位为城市的主导产业，并围绕该产业大力发展相关的配套产业，以便形成整体效应，增强主导产业的吸引力和集聚力，“中华药都”将成为亳州的第一形象品牌，在城市经济发展中扮演着十分重要的作用。此外，酿酒工业和农副产品加工业作为主导产业的重要依托协调发展；在不久的将来，亳州市将成为中国药酒的最大生产基地。观点：亳州市是以中药产业及其加工、酿酒工业、能源化工、农副产品加工等为主导的第二产业的蓬勃发展，为房地产积蓄了大量的购买力，为房地产行业可持续发展奠定了良好的基础。2、 民营经济发展状况安徽省具有传统的优质经商环境，亳州市至明清时就已成为全国四大药都之一，重商文化传承久远，商业氛围非常浓厚，从而民营经济蓬勃发展，民营经济占GDP得份额一直保持在50%左右。2005年起，民营经济得到快速健康发展。当年实现民营经济增加值125.39亿元，增长13%，民营经济占GDP比重达到47.3%。民营经济提供的税收达3.06亿元，增长24.4%。年末实有私营企业家，从业人员5.3万人，注册资金20.48亿元。至2010年前三季度，民营工业产值年均增长30%以上，民营经济对社会贡献日益增大。中医药作为亳州市主导产业，政策扶持，形成了一个社会广泛参与的产业群体，有巨大的市场潜力，发展前景十分广阔。2010年为“十一五”的最后一年，亳州市已日渐形成以中药材加工业为龙头，以中药材贸易为主体，以中药材种植业为基础，以中药产业现代化为主要手段的全国中药产业中心。和记黄埔、江中制药等大型企业已经落户，重庆啤酒、捷众制药、蜀中制药等项目开工建设，与广药集团、天津制药、三精制药等一批知名企业合作积极推进。同时，“中国（亳州）中药材交易中心”年交易额于2005年就超百亿元，至今已成为最大的中药材交易中心和最大的中药材价格形成中心。2010年，亳州市的民营经济正处于改变增长模式，做大做强的初始阶段，后劲十足！观点：民营经济的发展，造就了大量的民间财富，亳州属于典型的“藏富于民”的社会，在这样的城市，一方面，我们应该看好亳州的市场购买力，增强信心，挖掘具备投资价值的项目，迅速出击；另一方面，我们必须仔细考量我们的产品策略和经营策略，必须提供给这样的社会民众所需要的消费产品！3、 房地产开发水平亳州房地产开发尚处于起步阶段，并未吸引来有实力的全国性品牌开发商进驻；但政府于2009年起已着眼大力开发房地产业，完善房地产交易、中介、物业管理服务体系，并斥资完备基础设施工程建造，完善配套景观环境，促进房地产业健康稳定发展。观点：优质的项目可以点醒一个沉睡的市场，成为一个城市的住宅名片，也将为股东带来巨大的收益；同合肥、芜湖等相对成熟的市场相比，亳州房地产市场还略显稚嫩；但亳州重要的地理位置、广袤的资源优势、大量的民间财富决定了他必将成就一个“肥沃”的市场，也必将引领各大开发商“逐鹿中原”！我们凭借专业的开发队伍、理性的经营管理、高品质的产品打造能力必将抢占亳州房地产市场的先机！4、 未来城市规划及重大建设项目l 城市规划亳州市域空间发展城镇体系空间结构：“一带一心三核”“一带”指：沿涡经济文化产业带“一心”指：亳州市中心城区（谯城区）“三核”指：涡阳、蒙城、利辛三个县城“中华药都”的首选城市品牌形象，明确了未来亳州围绕中医药产业链系统规划，集中财力、物力造势，结合道家文化发源和博大精深的历史文化古迹，拓展旅游业，力争泛长三角特色旅游城市，彰显亳州特色。亳州有着广阔的市场前景。l 中心区规划“安徽省特色经济强市”：“南进、西拓、东跨”的空间发展战略，拉开城市发展框架，打造“一带六区”的总体空间布局。南部新区：“现代之城、生态之城、宜居之城”，定位为高新技术发展区，社会事业聚集区，配套齐全的居住区。该定位让未来的南部新区从众多的区块中脱颖而出，成为亳州新城最靓丽的区域。（南区新区位于亳州中心城区南部，地处307省道以西、105国道以东、药都大道以南、南环路一杯，面积约24.86平方公里。凭借着便捷的交通，南部新区将成为展示亳州市对外形象的新窗口。）l 重大建设项目A. 南部新区基建设施继续加大投入力度：推进南部新区扩区及路、水、电、气等基础设施建设；B. 改造北关历史街区主要街巷建筑立面，综合整治历史建筑。稳妥实施“城中村”改造。C. 完成火车站改造，加快推进亳州至宿州铁路、亳州至蚌埠铁路、济宁至祁门高速公路、省道307线亳州段一级公路改建和引淮济涡等重大基础设施项目；结合商杭高铁建设加强客运站场扩建和货运战场建设。D. 城市道路广场改扩建，推进药都大道、古井大道、京港大道、华佗路、西二环路等主干道建设；加快火车站广场、光明路广场、华佗广场等建设。E. 建设沿涡河4座旅游码头，推进机场建设可行性论证和选址论证。F. 引进家乐福、沃尔玛、大润发等大型商贸企业集团。G. 教育设施完善：建设亳州一中南校区、亳州九中、亳州师专新校区、华佗药业技师学院，推进职教基地建设。H. 文化设施改建：花戏楼改建工程，华佗中药博物馆、曹操纪念馆建成，推进涡阳老子文化生态园、蒙城庄子文化园、利辛西淝河生态水乡旅游项目。有望进一步提升城市形象。观点：亳州从阜阳分离，自立建市，十年时间，城市规划、基础设施建设有条不紊，主要着眼点就在三个方面：皖西北区域中心城市，泛长三角特色文化历史旅游名城，“中华药都”。目前，随着基础设施的持续大力投入，亳州离“皖西北中心，旅游名城，中华药都”的目标越来越近了！城市地位也随着GDP一样在全省乃至全国直线上升。城市地位的上升，为房地产行业的发展提供了强大的契机！5、 地方政策导向招商引资政策：亳州突出招商引资力度，以大投入促大发展，对重大招商项目实行“一事一议、一企一策、特事特办”，坚持产业招商，成立药业、农业产业化、房地产业、文化旅游产业四大产业招商中心。旧改政策：稳妥实施“城中村”改造。住房消费政策：逐步放开户籍限制，吸引农民进城买房。经济适用房政策：亳州主流认为“亳州房价偏低”的论调，所以经济适用房或者廉租房建设方面估计不会提上议事日程，反而会鼓励商品房的开发建设投资，从而进一步改善亳州中坚力量的居住条件。观点：亳州地方政策倾向于鼓励房地产行业的发展。6、 重大城市活动作为“中华药都”和“天下道源”的亳州，历年办好药博会、老子文化节和白酒养生文化节等活动，深挖民间养生之道、长寿秘诀，将城市的生态环境与悠久的历史、人文景观结合，引领亳州市经济持续快速发展和社会的全面进步。观点：有特色、有文化的亳州市通过每年的城市活动，将会提升城市影响力，并带来部分外来人口，增加人才流动，活跃市场客户群体。三、 城市房地产市场趋势评价指标1、 房地产开发投资额 / 固定资产投资额观点：单从房地产投资水平看，2010年前三季度房地产投资同比增幅达到133.3%，除了地价增幅大，土地购置投资额大幅上升带来的影响，同时，也反映了开发商对亳州房地产后市充满信心，加大了拿地的投入力度。20062009年，亳州市政府加大基础设施建设的投入，固定资产投资额每年投入保持均衡。到了2010年，随着基建设施日益完善，部分开发商也看到了亳州房地产的利好因素，导致房地产投资额占固定资产投资额的比例也在加速提升。比例仍然在非常合理的范围内，亳州房地产投资属于偏低的水平，不存在过热现象，投资风险很低。2、 商品住宅价格增幅 与 人均GDP增幅观点：因亳州房地产市场尚处于初级阶段，房价不高，住宅均价涨幅围绕人均GDP增幅表现出不规则的曲线运动；2007年大幅分化趋势表明存在房价存在过热的可能，2008、2009均回归理性，且房价基数也在提高。随着亳州基建设施日益完善，亳州房价一定会向规模型城市商品房销售均价的方向靠拢，增长幅度短期内将会放大，增长趋势不会改变。3、 商品住宅价格增幅 与 人均可支配收入增幅观点：同“住宅均价增幅与人均GDP增幅”的曲线关系相仿，不规则的房价增幅预示着亳州市房地产市场的萌芽。按图示，亳州人均可支配收入涨幅趋缓，该统计结果并不能完全证明当地人均收入的实际增幅。这与亳州当地“藏富于民”的城市特征相关，亳州不少民间收支无法统计，如中国最大的“亳州中药材交易中心”就存在暗藏交易，且数额巨大。富裕的亳州市民有足够的房价支撑能力。4、 房价收入比算式：房价收入比=住宅销售均价房屋建筑面积/（人均可支配收入家庭平均人口）房屋建筑面积分别按照90和130两个口径计算；家庭平均人口按照3.5人/户计算。观点：亳州的房价收入比在全国范围内来看尚处于较低水平，未来房价依然有上行空间。5、 城镇居民恩格尔系数观点：亳州市城市居民恩格尔系数低于全国城镇居民平均水平36.3%，城市富裕程度较高。6、 城镇居民人均住房面积观点：亳州市城镇居民人均住房面积呈年度递增，结合亳州市户籍人口和常驻人口的比例，说明当地