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文档简介

第四章房地产价格评估,第一节房地产价格评估概述一、房地产的概念,天马行空官方博客：,二、房地产特点三、房地产类型四、如何描述房地产五、房地产价格评估的理论基础（一）地租理论（二）土地价格理论六、房地产价格的构成七、房地产价格种类八、影响房地产价格的因素九、房地产价格评估原则十、房地产估价的程序,第二节房地产价格的成本法评估一、成本法理论MV=LV+（RCN-D）二、重置成本估算（一）重置成本的构成（二）重置成本估算方法1、工料测量法2、分部分项法3、单位比较法4、指数调整法（三）土地（重置）价格估算土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益,三、建筑物贬值（折旧）的估算（一）贬值原因（二）贬值的估算第三节房地产价格的市场法评估一、比较法基本原理二、市场比较法估价步骤1.搜集交易实例2.选取可比交易实例3.建立价格可比基础4.进行交易情况修正5.进行交易日期修正6.进行区域因素修正,7.进行个别因素修正8.确定比准价格三、回归分析法四、基准地价修正法五、比较法应用举例第四节收益法一、收益法的基本理论二、净收益估算1.潜在毛收入估算2.有效毛收入估算3.经营费用估算4.净收益估算,三、折现率估算1.市场提取法（比较法）2.资本资产定价模型3.投资资本结构组合法4.债务保证率法四、残余法A=VL*rL+Vb*rbVL=（A-Vb*rb）/rL或Vb=（A-VL*rL）/rb五、收益法应用举例第五节房地产价格的假设开发法评估一、假设开发法基本理论（一）假设开发法原理及适用范围,（二）假设开发法估价步骤:1.调查估价对象的基本情况2.选择最佳开发利用方式3.估计开发周期4.预测开发完成后的房地产价值5.估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买估价对象应负担的税费6.进行具
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