有关收益法的基本概述(ppt 45页).ppt

第五章收益法,房地产估价,收益法,学习内容,主要内容5.1收益法的基本原理5.2收益法的计算公式5.3净收益的确定5.4资本化率的确定5.5收益法的派生方法5.6收益法运用举例,（一）概念：收益法是预测估价对象未来的正常净收益，然后选用适当的资本化率或报酬率、收益乘数将其转换为价值来求取估计对象价值的方法。采用收益法估价求得的价格称为收益价格。,基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,（二）理论依据：预期原理,基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,年房地产净收益不变资本化率每年不变获取收益的年限为无限年获取房地产收益的风险和获取银行利息的风险相当的条件下,假设,（二）理论依据：预期原理,基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,1可获净收益的大小2可获净收益期限的长短3获得该净收益的可靠性,基本思想表述,将现在视为估价时点，那么在现在购买有一定收益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可以不断地获取净收益，若现在有一货币额与这未来预期净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该房地产的价格。,（三）收益法的适用的对象和条件,基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,房地产未来的收益能较准确地量化风险都能较准确地量化,适用对象,适用有收益或有潜在收益的房地产如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等房地产对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用如：政府办公楼，学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价，收益法大多不适用。,条件,（四）收益法的估价步骤,基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料；2.估算潜在毛收入；3.估算有效毛收入；4.估算运营费用；5.估算净收益6.选用适当的报酬率或资本化率、收益乘数。7.选用适宜的收益法计算公式求出收益价格,潜在毛收入、有效毛收入，运营费用、净收益均以年度计,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,式中:V房地产在估价时点的收益价格i年份Ai房地产第i年净收益(假设发生在年末)rj房地产的第j期资本化率（折现率）n房地产自估价时点起至未来可获收益的年限,（一）最一般公式,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,V房地产在估价时点的收益价格A房地产每年净收益(假设发生在年末)r房地产的资本化率（折现率）,（二）收益年限无限且其他因素不变的公式,例5-1有一房地产正常情况下的年纯收益为20万元，资本化率为10%，其经济耐用年限可视为无限年，试计算该房地产的收益价格。,式中:,适用条件：（1）净收益每年不变为A；（2）资本化率r每年不变且大于零；（3）收益年限为无限年,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,（三）收益年限有限且其他因素不变的公式,【例5-2】某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，土地出让年限为50年，现已使用了10年；该房地产正常情况下的年净收益为20万元，资本化率为10%，则该房地产的收益价格为多少？,此公式的假设条件是：（1）净收益每年不变为A；（2）资本化率r每年不变且大于零（当r=0时，V=An）；（3）收益年限为有限年n。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,（四）净收益在未来的前若干年有变化的公式,有限年,无限年,假设前提是：（1）净收益在前t年（含第t年）有变化，分别是A1，A2，At,在t年以后无变化为A；（2）资本化率r大于零；（3）收益年限为无限年。,假设前提是：（1）净收益在未来前t年（含第t年）有变化，分别是A1，A2，At,在t年以后无变化为A；（2）资本化率不等于零为r；（3）收益年限为有限年n。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,【例5-3】某宗房地产，预测其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元和30万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的资本化率为10。试计算该宗房地产的收益价格。如果该房地产的收益年限为50年，则该宗房地产的收益价格为多少？,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,（五）预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式,转售价格-销售税费=Vt,【例5-4】某宗房地产现行的市场价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，资本化率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成后，该地区该类房地产的价格价格达到5000元/m2。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价值。,（1）已知房地产在未来第t年末的价格为Vt；（2）房地产在未来前t年（含第t年）的净收益有变化且已知；（3）期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率r。,【例5-5】某市郊有一宗房地产，年出租净收益为100万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，但规划等到3年后该处开发为新的市中心，预测到时，将其转卖的售价会高达1500万元，销售锐费为售价的6。如果投资者要求该类投资的收益率为10，则求该宗房地产目前的价值。【解】由题意：,【思考题】某处租旧办公楼的租约尚有两年到期，在此最后2年的租约中，每年可收取净租金80万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的资本化率为10%。该旧办公楼的价值为多少？,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,（六）净收益按等差级数递增的公式,无限年,式中：b为净收益逐年递增的数额，如净收益第一年为A，则第二年为A+b，第三年为A+2b，第n年为A+（n-1）b。假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；（2）资本化率大于零为r；（3）收益年限为无限年。,【例5-6】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为8。试求该宗房地产的收益价格。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,（六）净收益按等差级数递增的公式,有限年,假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；（2）资本化率r不等于零；（3）收益年限n为有限年限。,【例5-7】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为8。试求该宗房地产的收益价格。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,（七）净收益按等差级数递减的公式,只有有限年,式中：b净收益逐年递减的数额，如净收益第一年为A，则第二年为A-b，第三年为A-2b，第n年为A-（n-1）b。假设前提是：（1）净收益按等差级数递减；（2）资本化率r不等于零；（3）收益年限为有限年n，且nA/b+1。（当nA/b+1时，第n年的净收益为负，以后各年的净收益均为负值，任何一个“理性经营者”在A/b+1年后都不会在经营）。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,（八）净收益按一定比率递增的公式,无限年,【例5-8】某宗房地产预计未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为10。试求该宗房地产的收益价格。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,（八）净收益按一定比率递增的公式,有限年,假设前提是：（1）净收益按等比级数递增（2）收益年限n为有限年。,【例5-9】某宗房地产预计该房地产未来第一年的净收益为20万元，此后在使用年限50年内每年的净收益会在上一年的基础上增长2；该类房地产的资本化率为10。试求该宗房地产的收益价格。,收益会不会减为零,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,（九）净收益按一定比率递减的公式,无限年,式中：g净收益逐年递减的比率假设前提是：（1）净收益按等比级数递减；（2）资本化率r大于零；（3）收益年限为无限年。,【例5-10】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上降低2，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为10。试求该宗房地产的收益价格。【解】由题意：,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,（九）净收益按一定比率递减的公式,有限年,假设前提是：（1）净收益按等比级数递减；（2）资本化率r不等于零；（3）收益年限n为有限年。,【例5-11】某宗房地产预计该房地产未来第一年的净收益为20万元，此后在使用年限50年内每年的净收益会在上一年的基础上降低2；该类房地产的资本化率为10。试求该宗房地产的收益价格。【解】由题意：,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,(一)概念：净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的纯收益。,排出了其他生产要素所产生的收益部分，而仅属于房地产所带来的收益,1潜在毛收入：是假定房地产在充分利用无空置状态下可获得的收入。2有效毛收入：是由潜在毛收入扣除正常的空置，拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。3净运营收益：简称净收益，是由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,(二)种类（净收益的取舍）：,实际净收益：目前状况下的收益客观净收益：合理使用状态下的正常收益（有租约除外）,有形净收益：无形净收益：商誉、实力,4税前现金流量：是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。5期末转售收益：是在房地产持有期末转售房地产可以获得的净收益。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,(三)类型：,1.每年基本上固定不变；2.每年基本上按某个固定的数额递增或递减；3.每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4.其他有规则的变动情形。,每年基本上固定不变的净收益的求取方法（实际估价中最常见）调查估价对象过去35年的净收益，求均值预测估价对象未来35年的净收益，求均值,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,(四)房地产净收益测算的基本原理：,（1）潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计；（2）空置等造成的收人损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计算；（3）运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税；,净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用=有效毛收入-运营费用,1基于租赁收入测算净收益（基本公式）,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,其业主与经营者是合二为一的，如旅馆、娱乐中心、加油站等。一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入；二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如经营者的正常利润。,2基于营业收入测算净收益,特点,年净收益=年经营收入-年经营费用,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,(五)不同类型房地产净收益的求取,净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。出租人负担的费用，一般包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。,1出租的房地产净收益求取,费用的扣除视租约而定,【思考题】有一建筑面积为1000m2的写字楼，其月毛租金水平为100元m2，空置率为13，租金损失为毛租金收入的2，合理运营费用为有效租金收入的30，试求该写字楼的净收益。,【思考题】对某商住楼其一层20间商铺进行评估，平均每间商铺的月租金为2000元，年均空房率为20%，该营业费用平均每月花费1万元；据调查，该地段同类商铺月租金为2500元，年均空租率为10%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的15；该类房地产的资本化率为10。试选用所给资料估算该商铺的价值。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,（1）商业经营的房地产：净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润等。（2）工业生产的房地产：净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润等。（3）农地：净收益是由农地年产值扣除种苗费、肥料费、水利费、农药费、农具费、人工费、畜工费、机工费、农舍费，投资利息、农业税和农业利润等。,2营业的房地产净收益求取,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,可采用市场比较法，即根据同一市场上有收益的类似房地产直接比较得出净收益。,3自用或尚未使用的房地产净收益采取,4混合收益的房地产净收益求取,分别根据不同经营各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。,【综合思考题】某商店的土地使用年限为40年，从1998年10月1日期计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于1999年10月1日出租，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的资本化率为9%。试估算该商场2002年10月1日带租约出售时候的价格。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,(六)收益年限的确定,估价对象房地产自然寿命法律规定（如土地使用权法定最高年限）合同约定（如租赁合同约定的租赁期限）房地产剩余经济寿命来确定,收益期限时估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。,1对于单独土地和单独建筑物的估价,根据土地使用权年限和建筑物经济寿命来综合确定收益年限。然后选用有限年的收益法计算公式。注意净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。,考虑因素,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,2对于房地合成体的估价对象,对于建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的就根据土地使用年限确定未来可获收益的年限，选有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。,对于建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的以建筑物的经济寿命确定未来可获收益的年限，选用有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费；然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,（一）概念：资本化率将房地产的净收益还原或转换成价格的比率，通常用r来表示。,（二）资本化率的类型,1、综合资本化率应用于评估复合房地产时所采用的资本化率。所对应的净收益是土地和建筑物产生的年净收益之和。,2、建筑物资本化率运用收益还原法评估建筑物时所采用的资本化率。所对应的净收益也是建筑物的年净收益。3、土地资本化率运用收益还原法评估土地时所采用的资本化率。所对应的净收益是土地的年净收益，这个净收益不应包括其他方面带来的部分。,在房地产估价中应用最广泛的三种资本化率是：综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,（三）资本化率求取的方法,1市场提取法(市场比较法)是通过搜集市场上相类似房地产的净收益、价格等资料，反求出资本化率的方法。,2安全利率加风险调整值法（累加法）以安全利率加上风险调整值作为资本化率的方法。安全利率又称无风险投资的收益率。资本化率=安全利率风险调整值风险调整值=投资风险补偿管理负担补偿缺乏流动性补偿投资带来的优惠,3投资收益率排序插入法,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,4、利用土地与建筑物的资本化率,式中：ro综合资本化率；rL土地资本化率；rB建筑物资本化率；VL土地价值；VB建筑物价值。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,ro=LrL+BrB,式中：L土地价值占房地产价值的比率；B建筑物价值占房地价值的比率，LB=100,【例5-12】某宗房地产，土地价值占总价值的30，土地资本化率为7，建筑物资本化率为9，试求综合资本化率。【解】由题意：ro=307（130）9=8.4,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,（一）投资组合收益率法包括:抵押贷款与自有资金的组合土地与建筑物的组合,1、抵押贷款与自有资金的组合时,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,例5-13某房地产，在其购买中通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率为8%，自有资金的年收益率为15%，则该房地产的资本化率为多少？,例5-14某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金要求的年收益率为12%，抵押贷款的年利率为8%，则该房地产的价格为多少？,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,2、抵押贷款与自有资金的组合时（见前面资本化率确定）,（二）残余法所谓残余法，就是从房地合为一体所产生的总收益中，根据收益法以外的其他估价方法，扣除归属于土地（或建筑物）的收益，剩余部分即为归属于建筑物（或土地）的纯收益，再将此残余的纯收益进行资本还原，从而就可求得建筑物（或土地）的收益价格的估价方法。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,1、土地残余法的公式为：,【例5-18】某宗房地产每年净收益为30万元，建筑物价值为150万元，建筑物资本化率为12，土地资本化率为10。试计算该宗房地产的价值。解：土地价值=（30-15012%）/