某大道地块改造项目评估概述(PPT 31页).ppt

1,西安大区西安市西咸新区三桥-世纪大道项目备选址地块分析,2011年7月,2,一、城市概况人口经济数据指标二、商圈概况1、城市商业格局2、城市商业分布3、城市内各商圈概况4、备选址所在商圈分析（1）商圈区位图（2）地块分布三、备选址所在商圈1、备选址地块区位分析2、备选址所在地块规划指标分析3、备选址地块政府发展规划分析4、备选址地块地块现状四、备选址周边土地市场信息分析1、备选址周边土地市场土地出让信息2、备选址周边土地市场土地成交信息五、备选址周边住宅市场信息分析1、备选址周边在售楼盘信息分析2、备选址周边二手房信息分析六、备选址周边商业市场信息分析1、备选址周边商铺租金信息分析2、备选址周边写字楼租金信息分析3、备选址周边酒店信息分析七、备选址所在商圈商业企业分析八、备选址地块总结分析,目录,3,一、城市概况人口经济数据指标,家电市场容量按社会消费品零售总额的10%估算,4,主要商业节点有龙首村、未央路、北二环、凤城四路、太华路等,主要商业节点有土门、三桥、丈八路等,主要商业节点有金花路、胡家庙、纺织城、咸宁路等,主要商业节点有小寨、高新、雁塔曲江、李家村、电子商城等,城南,城东,城北,城西,城中,二、商圈概况1、城市商业格局,备选址位置,城北,主要商业节点有钟楼、解放路等,城西,城东,城南,城中,5,备选址所在商圈,二、商圈概况2、城市商业分布,02,03,06,07,08,09,17,16,12,18,13,19,11,14,15,10,地铁2号线,地铁1号线,04,01,05,地铁3号线,6,未央路：百货超市商圈，代表企业为赛高国际、人人乐。,龙首村：百货超市商圈，代表企业华润万家、龙首商业街,胡家庙：超市、服装批发商圈，代表企业为易初莲花、多彩商城、康复路批发市场。,土门：超市百货综合类商圈，代表企业为华润万家、苏宁、国美、秋林百货、土门市场。,解放路：购物中心商圈，代表企业为万达广场、民生百货、新玛特、人人乐。,二、商圈概况3、城市内各商圈概况,凤城四路：购物中心商圈金鹰国际、世纪金花、沃尔玛。,钟楼：百货综合类商圈，代表企业为开元商城、民生百货、百盛、世纪金花、大洋百货、苏宁、国美、迪信通、迅捷。,高新：购物、CBD商圈，代表企业为世纪金花、金鹰国际、创业广场、西部国际广场。,太白南路：3C、建材商圈，代表企业为赛格电脑城、太白建材市场。,地铁3号线,7,太华路：家居电器商圈，代表企业为大明宫建材家居城、苏宁、国美、家得宝、华润万家。,三桥：客运站+酒店用品+家具批发商圈，代表企业为城西客运站、万国贸易、西咸家居城,纺织城：超市百货商圈，代表企业为秋林百货、万兴购物广场、东关超市。,金花路：批发市场、家电商圈，代表企业为轻工市场、义乌市场、苏宁、国美、华润万家。,咸宁路：购物中心、家居城商圈，代表企业为利丰国际广场、华润万家、韩森寨家具城。,二、商圈概况3、城市内各商圈概况,北二环：家居建材、电器商圈，代表企业为明珠家居、中联家具、居然之家、苏宁、国美。,李家村：购物中心商圈，代表企业为万达广场、华润万家、赛格电脑城、东新科贸电脑城。,丈八路：超市类商圈，代表企业为人人乐、华润万家。,小寨：百货综合类商圈，代表企业为百盛、金鹰国际、好又多、宜品生活、军人服务社。,雁塔曲江：购物中心商圈，代表企业为大唐不夜成、华润万家、国美、银泰百货。,地铁3号线,8,比例尺：1：100米,待评估地块,二、商圈概况4、备选址所在商圈分析4.1商圈区位图,公交车站,其他地块,地铁站,9,通过对三桥商圈排查和对沣渭新区管委会政府拜访。排查出A地块（备选地块）。,二、商圈概况4、备选址所在商圈分析4.2地块分布,A地块：备选地块,欧亚达家居预留地101亩；立丰国际预留地44亩；商业用地预留地24亩；安置住宅区预留地47亩；住宅区预留地159亩；地铁编组枢纽；欧洲城预留地商业用地147亩；住宅预留地308亩；住宅预留地85亩；机电市场预留地71亩；启航佳苑预留地小区；开元商城预留地；大明宫建材家居城预留地106亩；华润万家预留地410亩；住宅预留地91亩；保利地产预留地；中建地产预留地；奥林匹克花园小区。,10,三、备选址所在商圈地块项目分析,该地块位于西安市城西，东连西安三桥，西接咸阳市渭河南岸城区。现为西咸新区五大组团之一的沣东新城核心区。交通方面，地块紧邻世纪大道（312国道），交通便利。最近通过的西咸新区总体规划（2010-2020年），延伸西安地铁1号线（沿世纪大道-沣渭大道），备选址地块旁即为地铁延伸线第一站出口。备选址旁边地块，已确定的大型商业体包括：中联家居、欧洲城、欧亚大家具等，距备选址以东1.5公里还有华润集团、保利地产、中建地产、开元集团、大明宫集团入驻。备选址周边已建成多个住宅项目，如奥林匹克花园、金泰丝路花城、亿龙金河湾、世纪优盘等楼盘，未来还有多个住宅项目开工建设。该区域未来必将成为西咸新区核心商业聚集区和住宅集中区。,A地块分析（备选址地块）-1、区位分析,11,三、备选址所在商圈地块项目分析,A地块分析（备选址地块）-2、规划指标分析,12,三、备选址所在商圈地块项目分析,A地块分析（备选址地块）-3、政府发展规划分析,13,三、备选址所在商圈地块项目分析,A地块分析（备选址地块）-2、规划指标分析,净用地（44亩）,世纪大道,双向八车道,世纪大道,14,三、备选址所在商圈地块项目分析,A地块分析（备选址地块）-3、政府发展规划分析,2010年12月，国务院颁布的国家主体功能区规划明确要求，“推进西安、咸阳一体化进程和西线西区建设”，标志着西咸新区建设已提升到国家战略层面。备选址所在的沣东新城，原为沣渭新区，现为西咸新区5大组团之一。沣东新城规划范围161平方公里。主体功能是建设西部地区统筹科技资源示范基地和体育会展中心。以高新技术为主，重点发展高新技术研发和孵化、体育、会展商务、文化体育等产业。,15,三、备选址所在商圈地块项目分析,A地块分析（备选址地块）-3、政府发展规划分析,备选址,西安市,咸阳市,西咸新区规划示意图根据国务院批准实施的关中-天水经济区发展规划，为加快推进西咸一体化建设，着力打造西安国际化大都市，陕西省政府决定设立西咸新区，确定范围为西安和咸阳两市接合部，以渭河为中轴线，西起规划中的西咸环线，东至泾渭交汇口，东西横贯50公里、南北扩展510公里的整体板块。2011年6月13日，“西咸新区规划”新闻发布会正式举行，它标志着又一个国家级新区已经诞生。西咸新区分为：沣东新城、沣西新城、秦汉新城、空港新城、泾渭新城。,16,三、备选址所在商圈地块项目分析,A地块分析（备选址地块）-3、政府发展规划分析,备选址,沣东新城（沣渭新区）位于渭河以南，老西宝公路以北，东接西安市西三环，西接规划中的西咸绕城新线位，规划总面积195平方公里。该区域是西咸两市中心城区距离最近的接合部，也是西安国际化大都市向西拓展的重点区块，发展空间和潜力巨大。重点打造城市特色功能区和生物产业聚集区两大功能区，建设西咸都市圈人居环境最为适宜优美的新型都市商务中心和西部地区重要的生物及环保产业基地。力争到2020年生产总值达到1000亿元。城市特色功能区以完善基础设施、提升集聚功能为重点，加快发展电子信息、智能电器、微电子制造等高技术产业和总部经济、物流配送、住宅产业等现代服务业，打造沣河“大水大绿”生态景观，力争到2020年生产总值达到700亿元。生物和环保产业聚集区依托大型骨干企业，重点发展生物医药、环保节能和精细化工产业，建设西部地区重要的生物和环保产业基地，力争到2020年生产总值达到300亿元。,17,三、备选址所在商圈地块项目分析,A地块分析（备选址地块）-4、地块现状,备选址,备选址,世纪大道,绕城高速,备选址地块目前为净地,18,三、备选址所在商圈地块项目分析,A地块分析（备选址地块）-4、地块现状,绿线范围为备选地块区域，净用地44亩,世纪大道,绕城高速,备选址,19,三、备选址所在商圈地块项目分析,A地块分析（备选址地块）-4、地块现状,绿线范围为备选地块区域，净用地44亩,备选址,世纪大道,20,三、备选址所在商圈地块项目分析,A地块分析（备选址地块）-4、地块现状,绿线范围为备选地块区域，净用地44亩,备选址,绕城高速,世纪大道,21,三、备选址所在商圈地块项目分析,A地块分析（备选址地块）-4、地块现状,绿线范围为备选地块区域，净用地44亩,备选址,世纪大道,22,22,四、备选址周边土地市场信息分析,4.1、备选址周边土地市场土地出让信息,23,23,四、备选址周边土地市场信息分析,4.2、备选址周边土地市场土地成交信息,24,24,五、备选址周边住宅市场信息分析,5.1、备选址周边在售楼盘信息分析,25,25,五、备选址周边住宅市场信息分析,5.2、备选址周边二手房信息分析,26,26,六、备选址周边商业市场信息分析,6.1、备选址周边商铺租金信息分析,27,27,六、备选址周边商业市场信息分析,6.2、备