8费率合同的经营思路.ppt

核算中心,费率合同的经营思路,各位领导、各位同仁，大家好!作为金螳螂公司的预决算员，我从2007年开始接触费率合同，至今四年有余，这期间在江苏的无锡、安徽的九华山、陕西的西安等城市经历过多个费率合同工程，对于费率合同的经营总结出自己的一些心得体会，借此机会向大家做一个汇报。,首先，在实践中我感觉到，费率合同适合的工程往往具备以下几个特征：,其次，在实践中我也发现，费率合同工程因不确定因素较多会导致风险的加剧，又同样因为这个原因，也会导致收益的扩大。曾经有人戏称，费率合同是冒险者的乐土，我觉得即便真的是乐土，那也是属于清醒而理智的冒险者的。因为他们从一开始就得步步为营，稳扎稳打，持如履薄冰之心，行勇猛精进之事，唯其如此，才取得最后的胜利。,也正因为费率合同模式被赋予了太多的冒险精神，所以，它在各个阶段都有很多问题需要我们认真地把握并切实加以解决。我尝试着将费率合同的全过程分解为三个阶段，并对每个阶段提炼出三个需要关注的重点。下面我就以此为纲，分别谈一些个人体会，不当之处，还请大家指正。,费率合同（全过程）,争取合约制定的主动权,合约构建,履约过程,决算编审,抓好协议书部分四要点,把控专用条款的五环节,把好编制工程预算关,把好工艺优化和材料更新关,把好隐蔽、材料报验等资料关,要确保竣工图与结算相吻合,在结算资料准备上要下功夫,要把做审计策划落实到实处,总结,合约构建是费率合同工程的前期核心，甲乙双方制定的合约就是游戏规则，作为承包方，这一阶段一定要在全面吃透游戏规则的基础上，紧紧把握规则，灵活运用规则，只有这样才有可能使自己立于不败之地。,一、关于合约构建,费率合同的工程，其招标程序往往都是议标，议标的内容将成为合同的各项条款。因此，整个合约构建的首要工作就是主动争取合同的草拟，通过主动草拟合同条款，来带动业主的思维，防止因主动权旁落而受到对方的钳制。如果争取到了主动，那么我们就已经向成功迈出了第一步。,一、关于合约构建,一份合同大致由四部分组成，即协议书、通用条款、专用条款、质量保修书。这四个部分都会涉及到一些商务条款，作为合同的核心，商务条款值得我们去仔细推敲，这也是我们探讨的重点。在协议书部分我觉得要抓好如下四个要点：,一、关于合约构建,第一，在承包范围上要有一定的弹性。承包范围之所以要重视，是考虑到以后总价的变更能找到依据。费率合同工程的设计都比较含糊，施工区域也很难界定，因此承包范围除了按照施工图纸范围外，还应备注上“具体以承包人报价或工程预算书的工程量范围为准”，或者注上更偏向我方的一句话“具体以承包人施工的实际的工程量范围为准”。两句话的意思其,一、关于合约构建,实都是在表达：如果施工过程中发现合同总价定低了，我方可以进行总价再调整，包括付款时不能仅按当时合同价同比例付款。同样，也可以为今后的增补合同或结算总价超出合同价过多而做好铺垫。第二，在合同价款上要确定合理基数。合同价虽然只是一个数字，但对整个工程收益影响很大，好比人生目标，如果连目标都不远大，,一、关于合约构建,日后想成“财”都难。合同价款涉及日后预付款、进度款的支付金额，只有基数高了，日后才能获得比较理想的资金效益。当然关注的重点并非只是强调暂定总价多少，在不能将总价定高的前提下，要尽量将“专业施工项目、艺术品、工艺品等”剔除在暂定总价范围之外，这也能为日后起到意想不到的效果。第三，在质量标准上要注意留有余地。如,一、关于合约构建,果业主一定要求创国优级奖项，那既是收益又是风险，收益是可以获得质量奖励，风险往往是有奖必有惩。有的时候工程无法获奖，主要责任不在我方，而是由于业主等其他单位原因造成的，因此在定协议的时候一定要有所防备，该明确业主责任的，要明确业主责任，该明确协同单位责任的要明确协同单位责任，在协议条款上不妨加上一些“配合土建单位（或,一、关于合约构建,业主）获得某某奖”，为日后留有活口。第四，在组成合同文件上要有前瞻性。组成合同的文件是在告诉我们规则的解释顺序，一旦出现前后相矛盾的文件，这个条款就可以发挥其力量。我们强调补充协议的优先，因为费率合同过程中往往会出现很多意想不到的事情，甚至会出现与总体合同相悖的协商，因此需要此条款进行支持。当然文件的解释顺序也,一、关于合约构建,是一把双刃剑，需要我们对相关文件相当熟悉且谨慎处理，尽量避免出现对我们不利的约定。,一、关于合约构建,通用条款受篇幅限制，我们今天暂不论。而专用条款则是整个合同里面涉及商务条款最多也是最复杂的，在这个方面我们要抓住如下五个重要环节：,一、关于合约构建,一、抓住合同价款与调整环节，讲究策略，强化专业知识积累和相关信息的采集。工程结算标准一般按当地最新定额及其计价程序进行计价。定额的计价程序，简单一点讲就是取费基数，取费基数不一样，势必会影响到结算的最终结果。比如安徽的计价基数都是建立在定额人工费+定额机械费上，江苏省的取费基数是建立在分部分项人工费+机械费上，这,一、关于合约构建,两个偏差很大，陕西省的取费基数是分部分项工程费，这个区别更大。因此熟悉当地的计价程序，也就是了解了当地的游戏规则。另一个需要我们重点去关注的是综合工日单价。很多人都觉得设计复杂、施工难度大的项目不应该使用定额计价。其实不然，工艺的确与定额不符，但不代表定额计价就不能满足我们的结算要求。其中关键的一项综合工日单价的问题如,一、关于合约构建,得到很好的解决，那么定额计价将不会存在什么困难。如果我们不采用定额计价，一来很多业主觉得没有依靠，感觉不妥，二来我们自己也没有组价依据，审计时困难重重，全盘依靠业主签价，成功的几率不高。关于措施费，议标项目往往都协商确定，因此不妨将措施费归为三大类：一类即通用措施费，如冬雨季施工费、测量放线费、检验实验费等国家规的各项,一、关于合约构建,措施费，一个不落尽量收取。第二类即专业措施费，这里就是我们自己提出的各项取费，如：垂直运输机械费、建筑超高费、赶工措施费及其他各项质量、进度的奖惩费，这些取费国家也都有明文规定，只不过没有取费标准，那么我们能取则取，毕竟不是我们凭空臆造出来的。第三类即其他项目费，如脚手架费、吊装费、配合费等，这些取费更没有标准可言，,一、关于合约构建,完全在于我们自己去谈判争取。而且这种争取必须是目标明确、策划清晰的争取，否则势必造成条款描述词不达意，为日后审计留有隐患。在我经历第一个费率工程审计上，因脚手架条款上少了两个字，导致理解意思上众说纷纭，致使我们最终做出近一百万的战略性让步，此事件为全公司敲响警钟。而后来的某费率合同项目上，我们吸取教训，成功获得期望,一、关于合约构建,的条款，致使此项费用略有盈余。同时，安徽某费率工程也是利用对大型材料吊装的签证，致使大型石材的安装人工保持不亏，弥补了定额人工费的不足。另外，费率合同背景下往往我们的配合单位比较多，在配合费的问题上也需要多方面考虑，不妨可分为四个类型：即业主对合同范围内的项目另行专业发包，业主指定分包；甲供材；甲控材。针对四个类型进行,一、关于合约构建,不同情况收取配合服务费。当然这四类配合费也并非我们凭空想象出来的，有些省市对于配合费也有明文规定，甚至能明确具体的比例，如陕西省的费用定额，就规定了总包配合费按其分包工程价款的2%4%收取，对于这些信息，切不可遗漏。,一、关于合约构建,二、抓住工程预付款环节，争取工程在一开始就取得资金上的优势。这个问题一般比较敏感，国家规定预付款不低于10%不高于30%，可以作为我们谈判的依据，必须据理力争。另外关于预付款的扣回，要尽量延长扣款的时间，许多费率工程的经验证明，只有资金有保障，整个工程才能赢得主动并实现良性循环。,一、关于合约构建,三、要抓住工程进度款环节，确保资金及时回笼。强调每月进度款和完工付款的比例，一般情况下60%75%的进度款支付都还算比较靠谱，当然实施过程中能多收尽量多收。另外大型工程审计进度往往都很慢，因此，完工后付款的比例比审定付款的比例来的更实惠一点。同时还要强调“因设计变更和工程量增加产生的追加工程价款同比例支付”，避免合,一、关于合约构建,同总价定的过低而导致付款受到限制。最后还要强调质保金逐年支付，确保工程资金能尽快回笼。四、抓住发包人供应材料设备的结算环节，防止出现结算偏差。重点强调“按甲方、乙方、监理、供货方共同验收确认的数量和实际采购价格结算”，保证数量不会因重大偏差而出现较大扣款。另外如果甲供材较多且比较,一、关于合约构建,贵重，那么按业主采购价进入结算进行相关取费会给我们带来很多实惠。因此，在材料被甲供不可逆转情况下，控制住数量、确保按采购价取费，并抓住前面的讲的配合费等，则是明智之举，这就是说，我们可以开辟新的利润点。五、要抓住工期违约处罚环节，努力降低风险。特别强调罚款上限，如“工期违约责任的上限为50万元（包括但不限于违约金、赔偿,一、关于合约构建,及罚款）”，避免真的按照罚款比率算下来不菲的罚金。同时这一环节要与合同工期紧密结合，在工期上不能定的过死。我们不仅要关注工期总日历天数，而且在开、竣工日期后面加上备注：“发包人提供完整的施工图纸，具备开工条件后，由承包人递交书面开工报告，以双方签字确认的开工日期为准”。工期有罚也必会有奖，在很多条款不能达成一致情况下，,一、关于合约构建,我们可以改变策略，要求对方给与“奖励”，如工期的奖励等。这些条款往往能得到认可或者让对方有勇气向他们的领导请示。,返回,一、关于合约构建,费率合同的施工过程十分艰难，在没有投标预算的前提下，很难对成本进行有效的把握，稍有不慎就会陷入走一步算一步的困境，即不清楚未来成本还需要发生多少，不清楚未来结算能算到多少，不清楚“节流”和“开源”如何进行等等。如果这样，即便是合同签得最好，结局也未必会是“喜剧”。要解决好这一问,二、关于履约过程,题，重点是把好三关：一、把好编制预算关。合同暂定总价确定了，要立刻组织项目部成员编制工程预算，通过预算，争取让项目部做到先知先觉。这个预算不应该是预决算员一个人的事情，而应该是项目团队大家的事，是共同熟悉、了解图纸的过程，是共同对效益预测、分析计算的过程。这个过程既能达到项目部各个成员有一定的共,二、关于履约过程,识，例如对区域的划分、对工艺的了解、对班组确定等，又能达到为日后的材料供应提供准确的数据，避免重复劳动。二、把好工艺优化和材料更新关。费率合同结算方式都是按实结算，在本质上只有多做才能多算，多投入才能多获得。因此费率合同的经营并非仅仅是如何简化工艺如何节约成本，我觉得在高投入的同时，更重要的是如何,二、关于履约过程,进行“工艺优化”和“材料更新”。对于“工艺优化”来说，这是我们在施工实践中经常遇到的问题，设计师发给我们的施工图有时不够详细，其基层工艺描述不是很清楚，甚至有些施工方案本身就差强人意，这时候就需要我们的施工员针对设计方案进行重新优化，力争做到即不影响施工质量，又降低成本，为日后的结算打好基础。例如图纸上是木,二、关于履约过程,龙骨封基层板，能否考虑使用轻钢龙骨基层；图纸上钢骨架基层过密，能否考虑重新排版；图纸上接扣件数量过多，是否考虑其他连接方式等等。我在无锡某项目在审计结束后统计过，施工员针对设计图工艺进行优化处理的就达十多处，其中仅一堵琉璃墙的钢结构调整就产生近5万元的额外收益。对于“材料更新”来说，现在很多基层材,二、关于履约过程,料的价格都很透明，我们很难获得额外的利润，这就需要我们另辟蹊径，利用一些具有特殊性的的材料来开辟利润增长点。如墙面钢骨架干挂石材，如还是采用普通钢骨架做法，一旦后期图纸无法完善，估计很难在钢材上获利。但如能建议业主采用“新型无焊接骨架”，不仅工艺先进，且各个主、辅材均可签证确定，避免了辅材不签价的问题。当然“更新”,二、关于履约过程,并非一定要是“新材料”，改变以往的施工模式，也是“更新”的一种方式。如吊顶的灯槽，采用轻钢龙骨制作，几乎无新的利润可言，但如果能建议业主采用小型方管制作，虽然投入的确较高，但能保证结构不易变形，而且利润也会更多一点。三、把好隐蔽图纸和材料报验关。按实结算的结算模式注定需要现场多种资料的支持，,二、关于履约过程,其中“隐蔽报验资料”和“材料报验资料”显得尤为重要，可以讲这两类资料是整个决算的核心。以往的经验说明，费率合同经营的成功与否，很大程度上取决与“隐蔽报验”和“材料报验”这两种资料。隐蔽验收资料主要包含隐蔽报验单和隐蔽图纸。过程中的隐蔽报验资料必须两者齐全，不可单纯考虑隐蔽报验资料申报速度，报验无,二、关于履约过程,图或者附上的图纸无效。隐蔽报验的附图须预决算员详细核算确认无误后，方可作为隐蔽资料的一部分或竣工图的一部分。材料报验资料的重要性体现在对工程用材的确认，等同于向所有人以书面形式宣布，该工程使用的是哪一种、那一类的材料。这个报验同样需要策划，一方面避免暴露曾使用过对我们结算不利的材料，另一方面书面确认我们,二、关于履约过程,需要经营的材料，如热镀锌8#槽钢、18MM细木工板，40*60*3MM热镀锌方管等，当这些标识在竣工图上被质疑时，材料报验单将为我们解决很多问题。,返回,二、关于履约过程,如果把决算审计过程当成一场战争的话，决算书就是我们的军队，审计协商就好比双方指挥官的谈判，前方军队打得越好，后方谈判就越有利。在实践中，费率合同的体量往往都很大，决算总价也会很大，能不能保证决算编制的质量，是关系利益全局的大事，一点也不能疏忽。,三、关于决算编审,首先，要确保竣工图与决算相吻合。在按实决算的工程中，竣工图的作用举足轻重。如果编制的决算不能与图纸吻合，往往会降低决算的可信度，或者降低竣工图的可信度，那么审计势必会被拖入泥潭。因此一定要保证决算的各个部分、各个环节与竣工图一一对应，尤其是对量大的、重点的区域要进行仔细核对，确保不自相矛盾。,三、关于决算编审,其次，在决算资料的准备上要舍得下功夫。要认真斟酌取舍，保证资料全面、细致、准确，内部逻辑关