迁西房地产市场调研分析

迁西房地产市场调研分析,迁西房地产市场篇,迁西房地产项目分布图,华都丽城,山水华府,千玺广场,新蓝湾花园,美林峰景,水榭花城,华林园,壹品华府,东湖湾,迁西房地产项目调研,东湖湾,总建面积：33万容积率：1.86产品类型：高层（18、27、33层）、花园洋房、联排别墅总套数：约2300套（一期586套）户型面积：主力户型：二居90106，三居124.28（高层）；三居135155，四居168172（洋房）；三层268365，两层181194（联排别墅）销售均价：4000元/（高层，层差50元）、5600元/（洋房）入住时间：2012年6月1日（一期）付款方式：一次性95折、按揭97折物业管理：康景物业（托管）（别墅3.5元/、花园洋房2.5元/、高层1.8元/）销售分析：项目采取卖一栋开一栋的销售策略，目前已取得A2、A4两栋高层的预售证，由于前期蓄水时间较长，6月8日、21日A2、A4号楼高层开盘销售情况不错整栋楼去化约85%余下均为顶层和底层。但洋房由于价格较高户型大、没有太多产品优势，因此销售难度较大。个人观点：东湖湾由于其规模、地段以及丰富的产品线一直是我们潜在的竞争对手，由于我们项目先解筹占据了市场先机，因此东湖湾相对处于较为尴尬的境地，使得其前期销售的洋房由于其高价格以及与地下室捆绑销售的策略，直接导致销售艰难。但其高层住宅由于可以对比我们项目价格，其以低于我们项目200元的价格开盘还是吸引了部分客户的目光，但其产品优势不明显，未来高层并不看好，其联排别墅由于是迁西唯一的低密度产品且量不大，个人认为只要价格合适，其联排产品未来的市场比较看好。另外目前政府积极推进的滦河北岸新区的规划和发展也将对东湖湾未来市场前景起到一定的积极作用。,华都丽城,总建面积：8.2万容积率：1.2产品类型：多层6栋（15-16%）高层9栋（11层，3栋一梯四户、6栋一梯两户）总套数：419套（二期）户型面积：95135销售均价：3400元/（多层）入住时间：2012年8月（一期已入住）付款方式：一次性95折、按揭贷款97折物业管理：开发商自管（多层：0.25元/）销售分析：地段较偏，价位较低品质一般，主要就是以价格来吸引客户个人观点：该项目由于位于喜峰南路南段已接近南环路，位置相对而言比较偏，因此据了解其二期起价还不到3000元，其主要面对的客户是目前迁西的低端客户群体，与我项目不存在竞争关系。,美林峰景,总建面积：20万容积率：1.66产品类型：多层、高层（16层、18层）总套数：1700套户型面积：二居85100、三居110140销售均价：3500元/入住时间：2011年6月底付款方式：一次性94折、按揭95折物业管理：隆星物业管理公司（多层：0.25元/，高层待定）销售分析：代理公司全案营销策划，销售队伍相对比较正规。项目开发时间周期较长，有一定的知名度，老客户带新客户比较多，蓄水期短，即开即卖个人观点：项目是以低价策略进入市场，前期以2800开盘。目前是其最后一期，已进入现房入住阶段，由于目前迁西的很多新项目面世，给其带来较大销售压力，其利用现房以及赠送饮水机、特价房等策略也带来了一定的实际效果。但项目基本未设计地下车位，未来客户停车将是问题，其项目的品质一般，同时项目规划有较多非正南正北的楼座也给销售带来了难度。,千玺广场,总建面积：38.70万（一期：13.8万，4万商业、6万住宅）容积率：2.49产品类型：高层（17.5层）集中商业（地下1层、地上3层）总套数：一期：商业320户左右、住宅486套。（回迁户420多套，对外销售50多套）户型面积：二居97105，三居122160（住宅）销售均价：商业（三层内铺：7000元、二层：8500、一层10000元，沿街底商：沿景忠西街2万元以上，其余底商1.41.7万元）；住宅未定入住时间：2012年底付款方式：商业一次性99折，按揭无折扣，住宅未定物业管理：爱购物业管理公司，物业费未定销售分析：该项目由于拆迁及回迁量巨大，因此住宅进入市场销售不多只有50多套，因此其先期进入市场销售的首推3层商业，根据多方调研核实，其地上二三层内街铺销售情况较好，达到90%以上，一层内街铺推出时间有一个半月时间，目前销售近50%，近期即将推沿街底商，目前正在蓄客期。根据了解项目目前签约的商业大客户有大地数字影院、金客隆超市、豪客来牛排、电玩巴士等。个人观点：千玺广场项目的商业销售方式基本照搬新华贸模式，由于迁西在之前除了远大购物中心外没有这种形式的商业，且远大只租不售，因此在一开始就销售火爆，但是其未采取包租的形式销售，未来的招商经营问题目前并不明确，其对外宣传是统一招商经营，但开发商已经将内铺以产权形式销售给小业主，未来如何将小业主的物业统一管理将是商场经营管理的核心问题，同时其在内部无中央空调设计存在较大的问题，项目未来前景如何，需要进一步观察。该项目的住宅部分基本全部回迁，因此进入销售的住宅数量较少，对我项目而言没有太大的参考价值，只有等其二期开发后才可进一步了解住宅情况。,山水华府总建面积：20万容积率：2.5产品类型：高层（一期21层栋高层住宅）总套数：488套(一期）户型面积：90145销售均价：3700元/（住宅）、9000元/（底商）入住时间：2011年底付款方式：一次性95折、按揭98折物业管理：未定销售分析：项目自2009年下半年开始统一排号，销售策略为10万抵十五万，20万抵28万，30万抵40万，销售情况一般，目前一期工程即将封顶。个人观点：开发商根据了解是迁安的，公司实力一般，自从09年推出10万抵15万的策略后，并没有引起客户的强烈反应，其宣传退款要等到开盘后才可，并且不是一次性全退，而是以10万作为一个退款限额，反而给市场造成了开发商是在集资的印象，给项目销售带来了一定的阻力。,水榭花城,总建面积：22万容积率：1.8产品类型：多层、小高层（12层）、高层（17层、23层）总套数：2600多套户型面积：80150销售均价：3500元/入住时间：2012年10月1日付款方式：按揭99折，一次性97折物业管理：锦绣家园物业管理公司销售分析：前期多层售价3400-3500，后调至3800左右，小高层价格3100-3400，层差不固定，单朝户型价格稍低，大户型（140）价格3100-3300之间，层差较低，后期调价在100-200之间。限售房屋以小户型为主，价格3700左右，但节假日优惠幅度较大，价格在3100-3300之间，过期不候，以排号为主，可退。个人观点：项目内设计有50米的标准泳池是项目一大特色，其前一阶段推出的“5万元成就家的梦想”活动较为成功，吸引了迁西较多年轻人购房。以后需要持续关注。,新蓝湾花园,总建面积：7万（一期）容积率：2.0产品类型：高层（10栋，15层、18层）总套数：1200套户型面积：60130销售均价：4000元/入住时间：2012年底付款方式：无折扣物业管理：开发商自管销售分析：由于其主力户型面积80110之间，属于客户需求量较大的，再加之其紧邻远大购物中心是目前迁西商业繁华区域，在围挡竖起以后，客户成交速度较快，起价为3400元，中间层达到4200元，高区部分价格又有所降低，基本未进行大量宣传就销售近80%，目前主要进行一期尾房及二期蓄客工作，销售员接待能力一般，对项目的优势表达不够清楚，项目销售好主要是位置及总价低两方面原因。个人观点：新蓝湾花园是2011年唐山保障性安居工程。同时也是我们项目最直接的竞争对手，其户型设计一般，但控制总价的策略还是比较有效的，未来需要持续关注。,泰隆华林园总建面积：11万容积率：2.7产品类型：高层（17层、20层、25层共5栋）、独栋别墅（三层1栋）、叠拼别墅四层（共4栋）、联排别墅（1栋）总套数：550套户型面积：高层90140、独栋别墅500左右（三层带阁楼露台）、叠拼别墅350500（四层带露台）销售均价：住宅3500元/、别墅8000元/入住时间：2013年付款方式：一次性、按揭，折扣未定物业管理：未定销售分析：项目低价入市，对外宣称高层3100起价，目前推出1万抵2万的预定金，可退等优惠措施。项目由代理行销售，接待人员较专业。由于目前刚开始推盘，需要持续关注。个人观点：项目规模不大但产品线较为丰富，是目前迁西首个推出叠拼别墅的项目，但别墅面积较大，未来市场前景需要时间验证。目前对外宣称“迁西城市中心北移，重建新城区，未来项目的升值空间较大”。,迁西房地产住宅项目一览表,综合分析,根据上表统计，迁西今后23年以内大约投入市场的总量为188万，但根据我们实地了解，目前迁西潜在的项目还有原教育局项目、硫酸厂项目、百合花园、龙凤嘉园四期等多个项目，因此我们初步估计迁西未来投入市场的房地产总量约为220万；据上表统计，未来几年内即将或已经投入迁西市场的住宅总套数约为11343套，这里面不包括潜在项目和一些如海德花园、丰泽园、融鑫园小区的尾房以及千玺广场二期等，如果将这些全部统计在内我们估计今后23年投入迁西市场的住宅总量约在1500018000套，如果按照3口人一套房的比例关系计算，消化这些住宅需要45000人到55000人，占到目前迁西县城总人口的65%75%，应该说比例是非常巨大的；目前迁西住宅的产品形式以高层住宅为主，但大多本地开发商以多层和高层共同开发，随着迁西城市化的进程及下辖乡镇富裕人群的进城，独栋、联排和叠拼开始进入市场；目前投入市场的住宅户型区间基本在80140之间，这个区间之下或之上销售相对而言速度较慢，从我项目的销售也验证了这点；从销售均价上看，目前迁西的住宅项目销售均价基本在35003800元之间，目前均价能上4000元的是我项目、新蓝湾花园及东湖湾的洋房，可以看到目前迁西市场还是比较认同地段及好的产品；目前调研的项目，除了美林峰景和山水华府是在今年下半年交房外，其余项目均在2012年下半年和2013年上半年交房，而我项目也在此时间段内。,迁西城市发展篇,迁西发展趋势分析,1迁西经济特别是第三产业迅猛发展，城市迈入新的发展时期2011年1-6月份，迁西县全社会固定资产投资完成534403万元，与去年同期完成相比增长35.3%，完成市达计划95亿元的56.2%。按产业划分，一产完成13790万元，同比下降30.5%，占完成总额的2.6%；二产完成218765元，同比增长18.6%，占完成总额的40.9%；第三产业完成301848万元，同比增长58.4%,占完成总额的56.5%。全县开工建设投资百万元以上项目245项，计划总投资183.7亿元，已完成投资52.1亿元。其中第三产业项目开工126项，计划总投资117.1亿元，已完成28.7亿元。2011年，迁西县计划投资46亿元推进重点城建项目建设，以实施“北岸新区启动年”活动为载体，以加快城市基础设施和公共服务设施建设为重点。2011年被确定为“北岸新区启动年”,着力抓好规划、拆迁、融资、土地指标争取等前期工作，努力将北岸新区建设成为现代化的行政办公中心、文化体育中心、休闲娱乐中心和城镇建设三年上水平的标志性区域；加快改造提升南岸老城区，目前已完成13个片区、近18万平方米的拆迁任务，下步要尽快完成未开工片区的土地出让、规划设计等工作，推进千玺广场、新蓝湾等项目开发进程，确保如期回迁入住。,2经济的快速发展要求城市发展思路的深刻变革,随着发展思路的不断转变，迁西县委、县政府已明确提出新的发展思路：紧紧围绕建设“和谐迁西、魅力山城”两大任务，强力实施“新型工业化、新型城市化、新型社会化”三大战略，壮大“强钢经济、园区经济、乡镇经济”三大支撑，打造“中国板栗之乡、世界一流H型钢生产基地、生态旅游名县”三大品牌，奋力争先，保强进位，努力走在建设沿海经济社会发展强省前列。围绕建设“魅力山城、塞上水城、休闲名城”来定位和展开城市规划。全县需要重新调整县域城镇空间体系和县城空间布局，新的发展思路急需在总体规划中得以体现。,3迁西城市建设已发生重大转变,近五年，全县累计投入建设资金15亿元，城市基础设施及城市环境得到极大改善，特别是投资近3亿元新修了滦河特大桥及其引线工程，使“一河两岸”城市建设构想提前实现，以滦河北岸为主体的外围城市发展用地被纳入城市发展框架之中，引起了城市发展结构的深刻变革。,5工业化的快速发展要求进一步推进城市化建设,工业化是促进城市化的核心动力，而城市化是工业化持续推进的必然要求。快速推进城市化是迁西高速发展的必然选择，城市也必须从分散走向集中。,4工业化进程快速推进，发展空间拓展迅速,为适应迁西工业的高速发展，迁西已提出“在县城西侧围绕津西钢铁集团建设循环经济工业区，在县城东侧，滦河下游地段建设高科轻工工业区”的发展思路，在主城区外围规划工业用地，进行园区建设，在更高效的利用土地资源的同时，改善城市环境，提升城市品质。,迁西发展面临的问题,1用地空间狭促是限制城市发展的最大制约,山地城市共有的先天不足,迁西全县居民点及工矿用地7398.8公顷，仅占全县总面积的5%，山水资源赋予了迁西独有的特色，但“七山一水分半田，半分道路和庄园、”的格局使迁西可供建设的土地资源弥足珍贵；,早期粗放型发展造成的资源浪费,城区内80%均为1-2层的建筑，多层及高层的建筑较少，导致有限的土地并未得到充分利用，土地的核心价值仍未体现。,高密度低强度的建设极大地浪费了有限的土地资源。,2交通联系不足是阻碍城市发展的最大瓶颈,外部交通联系不足,既无铁路交通，又无与高速公路的紧密联系，是迁西对外交通最大的问题！“随着周边县市唐曹高速、迁曹高速、唐承高速的陆续开工建设，迁西将成为唐山唯一一个不通高速公路的县。特别是与曹妃甸新区之间还没有一个快捷的公路和铁路连接通道，迁西能否融入沿海经济建设瓶颈制约在交通。”迁西融入沿海经济发展的思考,迁西的板栗、钢铁、旅游三大特色产业无一不受制于薄弱的对外交通！,3中心城区偏弱难以成为拉动城市发展的动力,“小马拉大车”已不堪重负,中心城区综合实力不强，多数指标低于周边同级县市;城市集聚效应和带动能力不足，难以支撑作为一个经济增长极的地位，难以引领县域城乡发展,城市规模与经济总量极不相配，过小的城区难以拉动迁西高速行驶的经济列车！,服务设施极不匹配,城区内现状服务设施用地82.69公顷，占总用地的11.76%，大多沿街分散布局，未形成明显的中心。包括酒店服务、体育健身、文化娱乐、大型商业在内的各种配套设施均无法达到城市发展。,服务设施品质不佳使迁西整体面貌大打折扣！,板栗缺少品牌效益,虽然迁西板栗极具特色，但缺少大型企业及响亮的品牌，产业化程度不高。,板栗尚未形成带动第一产业发展的核心动力。,4引以为傲的特色产业同样面临尴尬,全县板栗常年产量2500万公斤，年出口量1000万公斤，年创总产值3亿多元，不到迁西经济总产出的0.6%。,钢铁“一枝独秀”,钢铁工业比重偏大，支柱产业类型相对单一，缺乏产业的抗风险能力；以劳动密集型为主的加工制造业不足，降低了劳动力的就业机会，不利于城市化进程的推进及城市规模的拓展;经济外向度不高，外资利用不足。,过分依靠资源拉动经济增长的发展模式和单一支柱型经济结构急需改变,迁西13个行业在全国的区位商,迁西13个行业在河北省的区位商,旅游“酒香也怕巷子深”,2010年，全县共接待游客113.5万人次，实现旅游综合收入4.6亿元。社会效益不到全县GDP的2%，整体实力不强。,迁西打造“休闲名城”之路任重道远！,宣传不足，知名度不高交通薄弱，联系性不强,秦皇岛市：2010年全市接待国内游客首次突破1880万人次，入境游客首次突破20万人次，旅游社会总收入首次突破147亿元。,承德市：2010年全市共接待中外游客1300万人次，其中接待入境游客25.6万人次，实现旅游收入88亿元。,河北省经典旅游线路：线路一：承德皇家风情之旅，尽享帝王的休闲生活。线路二：秦皇岛海滨海岛观赛度假之旅，看足球、吃海鲜，体验北戴河的激情浪漫。线路三：高尔夫、温泉休闲养生之旅，可抽空来河北放放松。线路四：坝上森林草原之旅，爽爽的草原并不遥远，请来皇家猎苑尽情驰骋。线路五：白洋淀风情之旅，千顷荷花，万顷芦苇,南北向：城市山体景观视线阻隔严重；,东西向：城市山体景观视线通畅,坐拥山水资源却难以体现山水特色,5城市特色：高端资源的低端开发,干涸,污染,死水,污染,污染,工业设施临近河道，缺乏环境保护措施城市生活远离水体，滨水岸线缺乏有效利用,坐拥山水资源却难以体现山水特色,高压线：城市的一道道“疤痕”,阻碍迁西发展的核心问题总结,用地空间狭小,交通瓶颈,城市综合功能弱，服务设施匮乏,产业发展不均衡特色产业缺乏品牌效应,坐拥山水资源却难以体现山水特色,如何解决用地空间小,城市北扩。积极发展北岸新区，重新规划新城,如何解决交通瓶颈,38,迁西一号“圆梦工程”京秦高速公路迁西支线工程,长期以来，迁西县主干线道路无高速公路和一级公路，且多纵少横、缺少连接，滞后的道路交通成为制约迁西发展的一大瓶颈。新开工的京秦高速公路迁西支线工程竣工后，将成为迁西县另一条通衢大道，为所涉区域经济繁荣、优势产业发展提供强有力的交通支撑；京秦高速公路迁西支线工程，南起京秦高速公路公里处，北止于省道三抚公路，沿线涉及滦县、丰润、迁西三个县区，全长公里，路基宽米，双向四车道，设计时速公里。京秦高速公路迁西支线工程，已于2009年12月29日开工，预计2011年10月竣工。,如何解决城市综合功能弱，服务设施匮乏,加快迁西南岸旧城区城市改造，加快交通大厦、规划展馆、板栗博物馆、东湖湾等在建项目进度，启动游客集散中心、长途汽车站、青少年宫等一批精品城建工程；加快小城镇建设和园林景观建设，按照“一核七星”（县城和7个重点镇）的规划布局，在投资10.9亿元新建和续建一大批样板街、规模住宅小区和中心广场等工程基础上，进一步加快公共基础设施建设。老城区新的商业中心的形成，如以远大及千玺广场为核心的喜峰中路商业区；以壹品华府、百货大楼改造及新华书店为核心的新的文化商务休闲区；根据了解现迁西客运站地块将引入唐百集团进入，形成迁西北部商业区。这些新商业商务区的不断涌现将进一步完善迁西城市功能，提供更为多元化的服务设施。,如何解决产业发展不均衡,世界一流的H型钢生产基地北方最大的林板一体化产业基地北方最大的系列锰产品生产基地,策略一：打造燕山工业走廊，构建“T”型工业布局,打造燕山工业走廊是完构唐山北部产业隆起带的重大举措,重点打造优势产业：钢铁产业：围绕津西钢铁公司形成钢铁铸造联合体，铸就强钢经济新优势；铸造产业：围绕大方铸造公司、迁西奥帝爱机械公司、林汇精密铸件公司等核心企业形成特色铸造业。加快培育劳动密集型产业和高新技术产业提升等级：在促进高新技术产业和传统劳动密集型产业相互渗透的同时，发展具有迁西比较优势和潜在优势的高新技术产业；拓宽类型：在加速高科技产业发展的同时，更要注重林果产业、板材加工等传统劳动密集型产业的技术创新改造，同时，积极承接发达国家和地区的劳动密集型产业转移；建设平台：加快“T”型工业园建设，为多种形式的劳动密集型产业创造成本更低、条件更优的发展平台。,策略二：拓展工业类型，平衡产业结构,2010年，迁西县投入旅游业的资金达到了创纪录的1.8亿元，迁西县精品景区建设和乡村旅游建设获得了强大动力；着眼于“谋划大项目、建设大景区、构建大产业”思路，迁西县确定了“整合旅游资源、挖掘文化内涵、突出生态休闲特色”的规划编制战略。目前，迁西县旅游聚集区发展规划和迁西旅游形象品牌策划、迁西县旅游演艺节目策划、三屯营镇府旅游规划等专项规划都已成型；迁西县9大重点景区建设项目总投资将达到7.07亿元的历史高位。,策略三：强力打造旅游产业经济增长极,如何解决山水特色如何体现,山带来博大、淳朴与豁达,城区山水城交相辉映的集中体现,水带来灵气、生气与活力,城四面环山、两河交汇处,现状城市山水格局,现状城市山水格局,“城外阡陌纵横，山环水绕；城内林木苍