银行房地产贷款的资料

我国房地产业发展周期? 目前经历了两个周期? 第一个周期：19901998年? 第二个周期：1999我国房地产业发展第一周期? 起步：1990、1991年? 高速发展：1992、1993年上半年? 整顿：1993年下半年1995年? 停滞：19961998年第一周期中的起步阶段? 1990年国务院出台城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定（55号令），规定国有土地使用权依法可以出让和转让，并规定了各类土地最高出让年限：商业、旅游用地40年；工业、办公、综合用地50年；住宅用地70年? 55号令拉开了我国房地产业发展的序幕第一周期中的高速增长阶段? 背景：1992年，南巡讲话；十四大召开，确立了市场经济体制的改革目标? 数据：1992年房地产开发投资比1991年增长117.5%，1993年增长165%? 特征：以土地为主要交易对象，俗称“炒地皮”? 热点地区：海南、北海、惠州第一周期中的整顿阶段? 1993年下半年起，国家对房地产业实施宏观调控，规定商业银行一律不得向房地产企业提供贷款? 1994年出台城市房地产管理法，规定了土地转让的条件：交清土地出让金，取得土地使用权证书；属于房屋建设工程的，完成25%的投资，属于成片土地开发的，形成工业用地或其他建设用地条件取得的效果? 遏制了“炒地皮”风气? 房地产开发投资增速回落，1994年为31.8%， 1995年为23.3%第一周期中的停滞阶段? 新开工项目锐减? 烂尾工程比比皆是? 房地产开发投资增长率：1996年2.1%， 1997年-1.2%， 1998年13.7%第一周期房地产开发投资情况我国房地产业发展第二周期? 救市：1998年下半年、1999年? 持续发展：2000? 宏观调控：2003年下半年政府采取的措施? 住房体制改革：建立住房补贴制度? 鼓励住房消费：契税减半征收? 发展住房金融：延长个人住房贷款期限到30年，实行优惠利率，并多次下调利率第二周期房地产开发投资情况? 我国房地产业发展历程? 本轮房地产宏观调控主要政策? 宏观调控对房地产业及房地产金融业务的影响? 银行采取的策略本轮房地产宏观调控的背景? 房地产开发投资持续在高位运行? 房价上涨过快：2004年全国商品房价格上涨15%，2005年上涨18%。部分城市涨幅还要更大? 住房供应结构不合理：大户型、高档商品房供过于求与中低档房供不应求形成反差 ? 房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业（2004年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（18号文件）明确提出）? 基于此，本轮宏观调控不可能采用1993年“急刹车”的方式本轮宏观调控主要政策概览? 2003年6月5日，人民银行出台关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（121号文件）? 2004年3月30日，国土资源部和监察部联合下发通知 ，规定“8.31大限” ? 2004年4月27日，国务院提高房地产开发项目资本金比例到35%及以上 ? 2004年9月30日，银监会下发商业银行房地产贷款风险管理指引? 2005年，国务院办公厅下发了关于切实稳定住房价格的通知和转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见的通知（两个“八条”） ? 2005年,银监会下发关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知（212号文件）? 2005年12月2日，国务院出台关于发布实施的决定，将别墅类房地产开发项目列为限制类投资项目，要求金融机构不得发放贷款 ? 2006年4月25日，五部委联合下发关于加强宏观调控，整顿和规范各类打捆贷款的通知 ? 2006年5月17日，国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展六条措施（“国六条” ）? 2006年5月24日，银监会刘明康主席提出房地产调控措施? 2006年5月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部委起草的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见? 2006年5月，人民银行下发关于调整住房信贷政策有关事宜的通知? 2006年7月，银监会下发关于进一步加强房地产信贷管理的通知? 2006年7月，六部门下发关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 ? 2006年8月，五部委下发新开工项目清理工作指导意见? 2006年9月，建设部出台关于落实新建住房结构比例要求的若干意见? 2006年9月，国务院下发关于加强土地调控有关问题的通知? 2006年10月18日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，提出：坚持把好土地、信贷闸门和市场准入门槛；严格审批新增建设用地，加快落实国家土地督察制度；严格控制中长期贷款；控制固定资产投资规模，优化投资结构，把房地产调控措施落实到每个城市? 央行五次升息，两度上调商业银行存款准备金率195号文件主要内容? 2001年6月19日，人民银行下发关于规范住房金融业务的通知，主要有三条规定，成为121号文件的前身? 严格住房开发贷款条件：企业自有资金不得低于30，项目必须“四证”齐全，防止将房地产开发企业将流动资金贷款用于住房开发项目195号文件主要内容? 强化个人住房贷款管理：严禁发放“零首付”贷款，严格工程进度规定多层封顶，高层完成总投资的三分之二? 规范个人商业用房贷款管理：贷款比例不得超过60%，贷款期限不得超过10年，所购商业用房应为现房121号文件主要内容? 2003年6月5日，中国人民银行以银发2003121号文关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 ，被称为121号文件? 121号文件共八条，分别对房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业贷款、个人住房贷款、个人商业用房贷款、公积金委托贷款业务进行了规范 对房地产开发贷款的规定? 贷款对象：应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业 。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控 ? 支持重点：重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制? 项目准入：四证齐全（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证 ）? 贷款性质：商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行? 自有资金定义：指所有者权益，应不低于开发项目总投资的30? 商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用 对土地储备贷款的规定? 基调：在土地储备机构贷款管理办法颁布前，审慎发放此类贷款 ? 担保方式：抵押? 贷款额度：不得超过所收购土地评估价值的70? 贷款期限：最长不得超过2年? 禁止性规定：商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款 对建筑施工企业贷款的规定? 贷款用途：只能用于购买施工所必需的设备 ，不得用于施工垫资? 贷款准入：对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款 对个人住房贷款的规定? 基调：重点支持中低收入家庭购买住房的需要 ? 工程进度要求：主体结构已封顶 ? 首付款比例：购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例 ? 贷款利率：购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），执行中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行 对个人商业用房贷款的规定? 重申195号文件的规定：借比不得超过60，贷款期限最长不得超过10年 ? 明确了现房的定义：经过竣工验收的房屋 ? 商住两用房规定：一律按照个人商业用房贷款管理规定执行 对公积金贷款的规定? 严格执行中国人民银行关于加强住房公积金信贷业务管理的通知（银发2002247号）的有关规定，切实加强账户管理，理顺委托关系 ? 住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金（包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等）委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办 风险管理指引主要内容? 出现最多的是“关注”、“密切关注”、“应”等字眼，很少能找到“必须”、“严禁”等强硬措辞，贯穿了监管部门引导商业银行识别和防范风险的立法主旨，而不是出台新的房贷政策? 揭示了房地产信贷业务四类风险：市场风险、政策风险、法律风险和操作风险? 分土地储备贷款 、房地产开发贷款和个人住房贷款业务品种分别制定了风险管理措施，土地储备贷款和房地产开发贷款部分主要是重申以前的规定? 个人住房贷款业务新规：建立面谈制度；设置两条控制线，即借款人房产支出与收入比控制在50%以内和所有债务支出与收入比控制在55%以内；建立抵押物价格评估制度 关于切实稳定住房价格的通知 ? 2005年3月26日 ，国务院办公厅下发该通知，提出了八条意见? 1、高度重视稳定住房价格工作：房地产业是我国国民经济的重要支柱产业 ；各地区、各部门把做好稳定住房价格工作作为加强和改善宏观调控的一项重要内容，采取有效措施，抑制住房价格过快上涨 ? 2、地方各级人民政府要切实负起稳定住房价格的责任：对住房价格涨幅超过当地居民消费价格指数一定幅度的地区，有关部门可采取暂停审批该地区其他建设项目用地、暂停提高公用事业价格和收费标准等措施；对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任 ? 3、大力调整和改善住房供应结构：着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给；增加普通商品住房和经济适用住房土地供应；抓紧清理闲置土地 ，对已经批准但长期闲置的住宅建设用地，要严格按有关规定收回土地使用权或采取其他措施进行处置 ? 4、严格控制被动性住房需求：严格依照土地利用总体规划和城市总体规划，加强拆迁计划管理，合理确定年度拆迁规模；要坚决制止城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行为；2005年城镇房屋拆迁总量要控制在2004年水平之内 ? 5、正确引导居民合理消费预期：加大控制投资性购房需求的力度，严肃查处违规销售、恶意哄抬住房价格等非法行为，有效遏制投机炒作 ；同时，要规范引导措施，避免挫伤市场信心，引起房地产市场大的波动 ? 6、全面监测房地产市场运行 ? 7、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施 ? 8、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查 关于做好稳定住房价格工作的意见 ? 2005年4月30日 ，建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会七个部门起草了该意见，2005年5月11日国务院办公厅转发，提出了八条具体措施 七部门意见主要目的 ? 为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展 一、改善住房供应结构 ? 各地要尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排 ? 住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主；严格控制低密度、高档住房的建设 ? 2年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查 二、加大土地供应调控力度? 对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量 ? 继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应 ? 进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力? 严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为 ? 加大对闲置土地的清理力度，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权 三、调整住房转让环节营业税政策? 加大对投机性和投资性购房行为的调控? 自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 ? 房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管 四、加强房地产信贷管理? 人民银行及其分支机构要加大“窗口指导”力度，督促商业银行调整和改善房地产贷款结构 ? 银监会及其派出机构要严格督促各商业银行进一步落实商业银行授信工作尽职指引，切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查的尽职工作，建立各类信贷业务的尽职和问责制度 ? 加大对房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为? 对市场结构不合理、投机炒作现象突出，房地产贷款风险较大的地区，要加强风险提示 五、明确普通住房标准? 对中小套型、中低价位普通住房给予信贷、契税优惠政策支持 ? 普通住房的标准