不动产登记讲义PPT演示幻灯片

不动产登记,河南省国土资源厅河南省不动产登记局高岚,1,课程内容,第一部分不动产登记制度第二部分不动产登记流程,2,CompanyLogo,不动产登记制度,第一部分不动产登记制度,3,CompanyLogo,不动产登记制度,一、不动产统一登记制度建设的依据和要求,4,CompanyLogo,不动产登记制度,（一）依据物权法第10条规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。,5,CompanyLogo,不动产登记制度,（二）要求国务院要求：由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。创造条件，逐步建立健全社会征信体系，促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠。推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。,6,CompanyLogo,不动产登记制度,省政府要求，各地要将房屋登记、林地登记、土地登记等职责,整合由国土资源管理部门承担;行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。要分清登记和审批职责边界,将申请、受理、审核、登记、发证、存档等不动产登记职责,统一、完整地整合到国土资源管理部门;条例规定的不动产登记,由国土资源管理部门统一办理,确保不动产登记职责和登记权利的完整性。在各级政府的主导下,各有关部门按照职责分工,相互配合,加强协作,从方便群众办事、提供产权服务的角度出发,做好不动产统一登记制度建设的各项工作,建立申请方便、内容清晰、程序简洁、结果规范的不动产统一登记制度。,7,CompanyLogo,不动产登记制度,二、不动产登记的规定,8,CompanyLogo,不动产登记制度,不动产登记暂行条例（国务院令第656号），2015年3月1日实施。不动产登记暂行条例实施细则（国土资源部令第63号），2016年1月1日实施。不动产登记操作指南（国土资源部）河南省不动产登记细则（省政府正在制定）,9,CompanyLogo,不动产登记制度,三、不动产,10,CompanyLogo,不动产登记制度,物权法所称的物，包括不动产和动产（第二条第二款）。不动产是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物。动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。土地是最核心的不动产类型。,11,CompanyLogo,不动产登记制度,12,CompanyLogo,不动产登记制度,不动产登记暂行条例规定的不动产本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。,13,CompanyLogo,不动产登记制度,不动产登记暂行条例将不动产分为两类：基础不动产：土地和海域地上定着物：房屋和林木,14,CompanyLogo,不动产登记制度,四、不动产的特性,15,CompanyLogo,不动产登记制度,（一）自然特性：不动产作为自然物的特性有：1.不可移动性：2.个别性：3.耐久性：4.有限性：,16,CompanyLogo,不动产登记制度,（二）社会经济特性：体现人们之间的社会关系和经济关系的特性。1.价值量大：2.用途多样性：3.相互影响性：4.权益受限性：5.难以变现性：,17,CompanyLogo,不动产登记制度,五、不动产登记,18,CompanyLogo,不动产登记制度,（一）登记的含义根据现代汉语词典的解释：登：刊登或者记载。记：记录、记载。登记：把相关事项写在特备的表册上以备查考。（二）不动产登记就是把不动产的相关事项写在特备的表册上以备查考。,19,CompanyLogo,不动产登记制度,（三）不动产登记的定义不动产登记暂行条例第二条规定：本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。将土地、房屋、林木统一作为不动产进行登记，从“物”的角度不再区分为三类。不再有“土地登记”、“房屋登记”、“林木林权登记”，只有“不动产登记”。,20,CompanyLogo,不动产登记制度,登记主体：不动产登记机构；登记依据：依照法律规定；登记内容：不动产权利归属和其他法定事项；登记形式：记载于不动产登记簿。登记行为：定义将不动产登记界定为“行为”，但该行为是“法律行为”还是“行政行为”或者是其他行为，定义未作规定。,21,CompanyLogo,不动产登记制度,六、不动产登记的权利,22,CompanyLogo,不动产登记制度,不动产登记暂行条例规定，不动产登记包括的不动产权利如下：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。,23,CompanyLogo,不动产登记制度,1.我省的不动产登记不包含第（七）项海域使用权。2.按照物权法的权利体系，登记的不动产所有权有三种：（1）集体土地所有权；（2）房屋等建筑物、构筑物所有权；（3）森林、林木所有权；登记时，集体土地所有权不填写权利性质。,24,CompanyLogo,不动产登记制度,3.按照物权法规定的权利体系，登记的用益物权有五种（包含海域使用权）：（1）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（2）建设用地使用权；（3）宅基地使用权；（4）地役权；（5）抵押权；4.登记的其他权利一种：法律规定需要登记的其他不动产权利。,25,CompanyLogo,不动产登记制度,5.建设用地使用权的分类（1）按照土地所有性质，建设用地使用权分为:集体建设用地使用权国有建设用地使用权（2）按照取得方式，集体建设用地使用权的权利性质分为：批准拨用。入股。联营。,26,CompanyLogo,不动产登记制度,（3）按照取得方式，国有建设用地使用权的权利性质分为：划拨。出让。作价出资（入股）。授权经营。租赁。五种权利性质的关系五种权利性质是并行的关系，互不统属，不存在“谁相当于谁”的关系。,27,CompanyLogo,不动产登记制度,（4）物权法第一百三十六条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”此处的“建设用地使用权”仅指“国有建设用地使用权”。地表设定。以二维平面空间为准，对地表上和地表下没有限制。常用设定方式。地上设定。以二维平面空间为准，平面与地表距离应明确，需相互保护地下设定。以三维空间为准，最高点与地表的距离应明确，需相互保护。,28,CompanyLogo,不动产登记制度,按照权利性质、设定方式，国有建设用地使用权的种类如下：划拨国有建设用地使用权（地表）划拨国有建设用地使用权（地下）划拨国有建设用地使用权（地上）出让国有建设用地使用权（地表）出让国有建设用地使用权（地下）出让国有建设用地使用权（地上）作价出资（入股）国有建设用地使用权（地表）作价出资（入股）国有建设用地使用权（地下）作价出资（入股）国有建设用地使用权（地上）授权经营国有建设用地使用权（地表）授权经营国有建设用地使用权（地下）授权经营国有建设用地使用权（地上）租赁国有建设用地使用权（地表）租赁国有建设用地使用权（地下）租赁国有建设用地使用权（地上）共计15种,29,CompanyLogo,不动产登记制度,（5）地役权简介地役权定义。是指为方便自己不动产使用或者提高自己不动产的使用效率，而使用别人不动产，形成的权利。地役权设立。应根据物权法第一百五十七条规定“设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。”的规定设立，即地役权依照合同设立。,30,CompanyLogo,不动产登记制度,设立地役权的目的。物权法第一百五十六条规定“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。”他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。地役权登记。物权法第一百五十八条规定“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”因此，地役权不采取登记生效，而采取登记对抗。,31,CompanyLogo,不动产登记制度,（6）抵押权简介抵押权按照债务形式分为一般抵押权和最高额抵押权：一般抵押权。物权法第一百七十九条规定“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”,32,CompanyLogo,不动产登记制度,最高额抵押权。物权法第二百零三条规定“为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。,33,CompanyLogo,不动产登记制度,一般抵押权和最高额抵押权区别主要是担保的债权债务类型不同。一般抵押权担保的债务为“债务”，可以认为是债权数额和债务时间确定的单笔债务；最高额抵押权担保的债务为“一定期间内将要连续发生的债权”，可以认为是债权最高限额和债务时间确定，但实际债权数额不确定的多笔债务，存在连续变化的现象。,34,CompanyLogo,不动产登记制度,（7）建设用地使用权、房屋所有权与抵押权、地役权的关系抵押权、地役权是建设用地使用权、房屋所有权行使的一种形式，是处分权能的体现。抵押权、地役权是建设用地使用权、房屋所有权派生出的权利。,35,CompanyLogo,不动产登记制度,七、不动产登记的类型,36,CompanyLogo,不动产登记制度,不动产登记暂行条例适用的登记类型为：（一）首次登记（二）变更登记（三）转移登记（四）注销登记（五）更正登记（六）异议登记（七）预告登记（八）查封登记,37,CompanyLogo,不动产登记制度,（一）首次登记：是指不动产权利第一次登记。主要是指对从未登记过的不动产，第一次进行的不动产权利归属和其他法定事项的登记。通过登记，首次设定的不动产权利生效。不动产登记暂行条例实施细则规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。,38,CompanyLogo,不动产登记制度,（二）变更登记：主要是指已登记的不动产权利归属和其他法定事项中，不动产权利归属未变更，但其他法定事项的内容发生变更而进行的登记。不动产登记暂行条例和不动产登记暂行条例实施细则未对变更登记的定义进行规定。仅要求有下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：,39,CompanyLogo,不动产登记制度,1.权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；主要是指已登记的权利人因更换名称、更换身份证明类型、更换身份证明号码进行的登记2.不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；主要是指已登记的不动产事项或者内容发生变化进行的登记，也可以是已登记的不动产的自然状况发生变化进行的登记。,40,CompanyLogo,不动产登记制度,3.不动产权利期限、来源等状况发生变化的；主要是指已登记的不动产权利内容发生变化进行的登记，包括权利期限和权利性质的改变。如出让土地的年限发生改变；划拨国有建设用地使用权补办出让手续；企业改制划拨国有建设用地使用权处置等。4.同一权利人分割或者合并不动产的；主要是指不改变权利人的前提下，对宗地或者不动产登记单元进行的分割或者合并。,41,CompanyLogo,不动产登记制度,5.抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；6.最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；主要是指已登记的抵押权发生变化进行的变更登记，包括：（1）债权范围和数额发生变化；（2）债务履行期限（抵押期限）发生变化；（3）担保范围发生变化；（4）债权确定期间发生变化；（5）抵押权顺位发生变化等。,42,CompanyLogo,不动产登记制度,7.地役权的利用目的、方法等发生变化的；主要是指已登记的地役权取得原因和方式发生变化。如通行改为通水、无偿利用改为给予一定补偿等。8.共有性质发生变更的；主要是指已登记的共有权利，共有人未改变，共有方式发生变化，如共同共有经协商改为按份共有、按份共有经协商改变共有份额等。9.法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。,43,CompanyLogo,不动产登记制度,（三）转移登记主要是指已登记的不动产权利归属和其他法定事项中，不动产权利归属发生变更以及其他法定事项同时发生变更而进行的登记。不动产登记暂行条例和不动产登记暂行条例实施细则未对转移登记的定义进行规定。仅要求因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：,44,CompanyLogo,不动产登记制度,1.买卖、互换、赠与不动产的；主要是指不动产转让引起的不动产权利发生转移进行的登记，这也是最基本的、数量最多的转移登记。通过登记，不动产受让人的权利生效，权利也由“甲”转移给“乙”。对于建设用地使用权的转移，需要注意：划拨国有建设用地使用权的转让是否已经批准并办理相关手续；出让国有建设用地使用权转让是否符合“属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上”的要求等。不论任何情况，绝对不得出现“净地”转让。,45,CompanyLogo,不动产登记制度,2.以不动产作价出资（入股）的；主要是指不动产权利人将不动产作价，作为出资投入到设立的公司中，不动产权利人也随之变为设立的公司，原不动产权利人仅根据约定掌握设立公司的部分股权，不再是不动产权利人。不动产建设用地使用权作价出资（入股）的，应当注意公司法第27条“可以依法转让”的规定，不是任何不动产建设用地使用权都可以作价出资（入股）契税暂行条例细则第八条“以土地、房屋权属作价投资、入股；视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税”的规定，作价出资（入股）必须缴纳契税。,46,CompanyLogo,不动产登记制度,3.法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；主要是指两个及两个以上的法人合并为一个法人或者一个法人分立为两个及两个以上的法人，导致不动产权利发生转移。从目前的法人合并和分设情况看，合并的实质是“法人之间不动产转让”，分立的实质是“法人分设不动产分割”。4.不动产分割、合并导致权利发生转移的；与前款共同从权利主体和权利客体的不同角度，分别进行规定。前款从权利主体（权利人）的角度，本款从权利客体（不动产）的角度。分割后转让的应按照变更登记、转移登记分别办理。转让后合并的应按照转移登记、变更登记分别办理。,47,CompanyLogo,不动产登记制度,5.继承、受遗赠导致权利发生转移的；主要是指因继承、受遗赠导致已登记的不动产权利转移进行的登记。这类登记的数量仅次于转让引起的转移登记。登记的难点主要是如何确定“继承”、“受遗赠”的合法性以及“继承”与“受遗赠”的不同。司法裁定文件作为继承的合法要件是非常正确的。公证文件作为继承或者受遗赠的合法要件也是非常正确的，要求不动产登记机构开始就要确定这一规定。,48,CompanyLogo,不动产登记制度,6.共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；主要是指已登记的不动产共有状况，因共有人变化导致共有份额发生改变进行的登记。与变更登记的区别，变更登记针对共有人未发生变化，转移登记针对共有人发生变化。共有份额改变也视为转移登记。7.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；主要是指因裁决裁定引起的不动产权利转移进行的登记。属于“强制转让”的范畴。,49,CompanyLogo,不动产登记制度,8.因主债权转移引起不动产抵押权转移的；主要是指债权人将债权转让给他人，致使债权人发生改变，引起抵押权人改变，造成不动产抵押权转移进行的登记。变更登记和转移登记有一种情况未作出规定，即抵押人发生变化的登记类型。按照变更登记，条文未作规定；按照转移登记，又与条文规定不符。由于这种情况，是因为抵押权的来源发生改变造成的，参照“不动产权利期限、来源等状况发生变化”属于变更登记的规定，按照变更登记进行相对合理。,50,CompanyLogo,不动产登记制度,9.因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；主要是指需役地的不动产权利人发生改变，地役权也随之转移进行的登记。10.法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。,51,CompanyLogo,不动产登记制度,（四）注销登记根据现代汉语词典的解释，注销的意思为“取消登记过的事项”。注销登记主要是指将取消的登记过的不动产权利归属和其他法定事项进行记载。不动产登记暂行条例和不动产登记暂行条例实施细则未对注销登记的定义进行规定。仅要求有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：,52,CompanyLogo,不动产登记制度,1.不动产灭失的；主要是指已登记的不动产，因自然原因或者人为因素（拆迁）造成灭失，而取消已登记的不动产权属和其他法定事项。不动产登记机构应实地查看不动产灭失等情况。2.权利人放弃不动产权利的；主要是指已登记的不动产，因权利人放弃已生效的不动产权利，而取消已登记的不动产权属和其他法定事项。不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。,53,CompanyLogo,不动产登记制度,3.不动产被依法没收、征收或者收回的；主要是指已登记的不动产，因没收、征收、收回等原因不再由权利人占有、使用和收益，而取消已登记的不动产权属和其他法定事项。人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的；不动产登记机构可以直接办理注销登记。但应在登记事项记载于登记簿前进行公告。,54,CompanyLogo,不动产登记制度,4.人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；主要是指已登记的不动产，因法院或者有权裁定的机构作出生效的司法裁定，导致不动产权利消灭，而取消已登记的不动产权属和其他法定事项。因登记结果造成的行政诉讼败诉需要注销登记的，注销的依据，可参照本条规定。5.法律、行政法规规定的其他情形。,55,CompanyLogo,不动产登记制度,（五）更正登记主要是指已登记的不动产，根据权利人、利害关系人的申请，对不动产登记簿记载的事项错误进行的更正记载。不动产登记暂行条例和不动产登记暂行条例实施细则未对更正登记的定义进行规定。,56,CompanyLogo,不动产登记制度,1.更正登记的类型申请更正和主动更正。申请更正由权利人、利害关系人提出。主动更正由不动产登记机构作出，但应公告。2.更正登记更正的错误不动产登记簿记载的事项有错误。错误形态：不动产登记簿记载的内容与不动产登记申请材料的内容不一致。,57,CompanyLogo,不动产登记制度,3.更正登记的依据申请更正的依据利害关系材料、证实错误材料、其他必要材料。主动更正的依据不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误4.更正登记的限制不动产登记簿记载的权利人书面同意，登记机构应当予以更正。（物权法第19条规定）错误登记后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的不再更正。,58,CompanyLogo,不动产登记制度,5.可更正的错误登记人员在不动产登记簿上记载不动产权利归属和其他法定事项时，人为造成的记载内容与登记申请材料不一致。6.不可按更正登记更正的错误不动产登记簿记载内容与权属来源材料一致，但权属来源材料存在错误的，不应采取更正登记进行纠正。应由权利人、利害关系人或者批准权属来源的机关，先行纠正错误。,59,CompanyLogo,不动产登记制度,7.更正登记不予办理不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，并书面通知申请人。不动产登记簿记载无误可以理解为“不动产登记记载内容与登记申请材料一致”。,60,CompanyLogo,不动产登记制度,（六）异议登记异议登记是更正登记无法进行的“救赎”，是保护利害关系人合法权益的“手段”。主要是指对已登记的不动产，利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误要求进行更正登记未被采纳或者权利人不同意，而申请将异议情况记载于不动产登记簿。不动产登记暂行条例和不动产登记暂行条例实施细则未对更正登记的定义进行规定。,61,CompanyLogo,不动产登记制度,1.异议登记的条件权利人不同意更正异议人认为的不动产登记簿错误。将“权利人不同意更正”可具体理解为“不动产登记簿记载内容与权属来源材料一致，利害关系人对权属来源材料有异议，权利人不同意更正不动产登记簿记载内容”。,62,CompanyLogo,不动产登记制度,2.异议登记的限制异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。异议登记申请人如未提交诉讼、申请仲裁的材料，异议登记期限只有15天。已提起诉讼的，异议期限应至诉讼结束。异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。（物权法第19条规定）,63,CompanyLogo,不动产登记制度,3.对权利人的限制异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。该限制也应适用第三人。4.出具证明不动产登记机构受理异议登记申请的，应当将异议事项记载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明。,64,CompanyLogo,不动产登记制度,（七）预告登记主要是指债权人为保证将来物权的实现，按照约定到登记机构申请办理带有预告性质的登记。物权法第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议（债权），为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。,65,CompanyLogo,不动产登记制度,1.预告登记的情形（1）商品房等不动产预售的；主要是指签订商品房预售（销售）协议（债权）后，预售购房人和预售人可以按照约定向登记机构申请预告登记，以保证房屋竣工后，取得合法的房屋所有权（物权）。预告登记后，预售的房产再销售的其他人的，未经预告权利人同意，不发生物权效力，即不得登记。,66,CompanyLogo,不动产登记制度,（2）不动产买卖、抵押的；主要是指签订买卖合约（债权）后，出售人和买受人可以按照约定向登记机构申请预告登记，以保证按照买卖合约获得不动产权利（物权）。主要是指签订抵押合约（债权）后，抵押权人和抵押人可以按照约定向登记机构申请预告登记，以保证按照抵押合约获得优先顺位抵押权（物权）。,67,CompanyLogo,不动产登记制度,（3）以预购商品房设定抵押权的；主要是指签订商品房预售（销售）协议（债权），预售购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款（按揭贷款）（债权），其所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保，抵押权人为保证房屋竣工，其取得合法的房屋所有权（物权）后，取得抵押权（物权），抵押权人和抵押人可以按照约定向登记机构申请预告登记，以保证按照抵押合约获得优先顺位抵押权（物权）。本条是对城市房地产抵押管理办法（建设部令第98号）中“预购商品房贷款抵押登记”的再明确，即将此种登记规定为预告登记。（4）法律、行政法规规定的其他情形。,68,CompanyLogo,不动产登记制度,2.预告登记的时限物权法第20条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。非常不易掌握！但给预告登记的时限明确提供了依据。,69,CompanyLogo,不动产登记制度,3.注销预告登记预告登记未到期，有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料，以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记：（1）预告登记的权利人放弃预告登记的；（2）债权消灭的；（3）法律、行政法规规定的其他情形。,70,CompanyLogo,不动产登记制度,（八）查封登记根据现代汉语词典的解释：查封是检查以后，贴上封条，禁止动用。对不动产可以引申为检查以后，就地封闭，禁止动用。采取的“封闭”方式是在不动产登记簿上记载查封的事项；“禁止动用”是占用、使用、收益、处分等4项权能中，处分权能不得行使。主要是指不动产登记机构根据人民法院生效的法律文书和协助执行通知书；人民检察院、公安机关等的协助查封通知书，在不动产登记簿记载查封的事项，以限制权利人的处分不动产的行为。,71,CompanyLogo,不动产登记制度,1.查封登记的办理根据人民法院生效的法律文书和协助执行通知书；人民检察院、公安机关等的协助查封通知书，不动产登记机构直接办理不动产查封登记。,72,CompanyLogo,不动产登记制度,要求：（1）不对生效的法律文书、协助执行通知书、协助查封通知书的实体内容进行审核。（2）应当及时办理查封登记。办理不及时，造成查封登记无法记载，不动产登记机构要承担法律责任。（3）人民法院执行人员出示并留存了本人工作证和执行公务证的复印件。人民检察院、公安机关的执行人员也为参照此规定执行。,73,CompanyLogo,不动产登记制度,2.查封登记的灭失（1）查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。查封效力灭失的，应当在不动产登记簿记载查封期限届满人民法院未再办理继续查封的内容。（2）依据人民法院作出的裁定，解除查封。解除查封的，应当在不动产登记簿记载依据人民法院的裁定解除查封的内容。,74,CompanyLogo,不动产登记制度,3.查封登记对不动产登记的限制不动产登记机构对被人民法院依法查封的不动产，在查封期间不得办理抵押、转让等登记手续。,75,CompanyLogo,不动产登记制度,4.查封登记审核的内容查封登记审核不影响查封事项登簿，应当同时进行。（1）查封的不动产权利人是否是被执行人。（2）查封期限是否超过2年；（3）查封起止时间是否明确；（4）查封的不动产权属是否有误；（5）整幢房屋分割查封的，查封房屋与不动产登记单元是否一致；整幢房屋整体查封的，整幢房屋是否有其他不动产登记单元；（6）整宗建设用地分割查封的，是否提供明确的分割界线材料；（7）查封的不动产是否已办理抵押登记；（8）查封的不动产是否已办理查封登记；（9）查封的不动产是否在查封裁定书和协助执行通知书等材料送达前已办理完毕转移登记，以不动产事项是否记载于登记簿的时间为准；（10）其他需要核对的内容。,76,CompanyLogo,不动产登记制度,5.查封审查建议有下列情形的，根据审核结果，向作出查封、预查封裁定的人民法院，送达或者寄送审查建议，由其裁决是否查封或者补充相应材料。（1）查封期限超过2年；（2）查封起止时间不明确；（3）查封、预查封的不动产权属存在错误；（4）整幢房屋分割查封的，查封房屋与不动产登记单元不一致；（5）整幢房屋整体查封的，整幢房屋有其他不动产登记单元；（6）整宗建设用地分割查封的，未提供明确的分割界线材料；（7）查封的不动产已办理抵押登记；（8）查封的不动产在查封裁定书和协助执行通知书等材料送达前已办理完毕转移登记。（9）其他需要提出的建议。,77,CompanyLogo,不动产登记制度,6.查封与预查封预查封主要是指对未取得不动产权利的不动产进行的查封，如房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋；已部分缴纳土地出让金的土地等。预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭,78,CompanyLogo,不动产登记制度,7.查封与轮候查封两个以上人民法院查封同一不动产的，不动产登记机构应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记。轮候查封登记的顺序按照人民法院协助执行通知书送达不动产登记机构的时间先后进行排列。办理轮候查封登记的，应书面告知人民法院该不动产已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的不动产全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的不动产部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮侯查封自动转为查封。,79,CompanyLogo,不动产登记制度,八、不动产登记机构,80,CompanyLogo,不动产登记制度,根据不动产登记暂行条例第6条规定，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。根据省政府办公厅关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（豫政办【2015】107号的规定，各地要将房屋登记、林地登记、土地登记等职责,整合由国土资源管理部门承担。要分清登记和审批职责边界,将申请、受理、审核、登记、发证、存档等不动产登记职责,统一、完整地整合到国土资源管理部门;条例规定的不动产登记,由国土资源管理部门统一办理,确保不动产登记职责和登记权利的完整性。,81,CompanyLogo,不动产登记制度,我省各级不动产登记机构为各级国土资源管理部门，成立的不动产登记局（科、股）以及不动产登记中心为国土资源管理部门内设的具体承担不动产登记行政管理和事务办理的部门。,82,CompanyLogo,不动产登记制度,九、不动产登记的基本单元,83,CompanyLogo,不动产登记制度,不动产登记暂行条例第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。（一）不动产单元设定不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地权属界线封闭的空间为不动产单元。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地权属界线封闭的空间为不动产单元。,84,CompanyLogo,不动产登记制度,1.宗地划分。宗地是权属界线封闭的地块和空间。（1）依据宗地的权属来源，划分国有土地使用权宗地和集体土地所有权宗地。（2）在集体土地所有权宗地内，划分集体建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地、土地承包经营权宗地和其他使用权宗地等。（3）两个或两个以上农民集体共同所有的地块，且土地所有权界线难以划清的，应设为共有宗。（4）两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划清的，应设为共用宗。（5）土地权属未确定或有争议的地块可设为一宗地。,85,CompanyLogo,不动产登记制度,2.定着物单元划分。定着物单元是定着物权属的基本单位。在使用权宗地内，应将房屋、林木等定着物划分为不同的定着物单元。,86,CompanyLogo,不动产登记制度,（1）定着物为房屋等建筑物、构筑物的，按以下情形划分定着物单元：同一权利人拥有的独幢房屋可划分为一个定着物单元。,87,CompanyLogo,不动产登记制度,具有多个权利人的一幢房屋，应按照界线固定，且具有独立使用价值的幢、层、套、间等封闭空间划分定着物单元。,88,CompanyLogo,不动产登记制度,同一权利人拥有多套（层、间等）界线固定且具有独立使用价值的房屋，每套（层、间等）房屋可各自划分定着物单元。,89,CompanyLogo,不动产登记制度,同一权利人（如：行政机关、企事业单位等）拥有的两幢或两幢以上的房屋可共同组成一个定着物单元。,90,CompanyLogo,不动产登记制度,（2）定着物为森林林木的，按以下情形划分定着物单元：权属界线封闭、独立成片的森林、林木可划分一个定着物单元。属于同一权利人多片森林、林木可共同组成一个定着物单元。（3）定着物为其他类型的，按以下情形划分定着物单元：每个定着物可各自单独划分一个定着物单元。属于同一权利人全部同类定着物（如水塔、烟囱等）可组成一个定着物单元。,91,CompanyLogo,不动产登记制度,3.不动产单元设定（1）集体土地所有权宗地单独设定不动产单元。,92,CompanyLogo,不动产登记制度,（2）无定着物的使用权宗地单独设为一个不动产单元。,93,CompanyLogo,不动产登记制度,（3）有定着物的使用权宗地，宗地内的每个定着物单元与该宗地设为一个不动产单元。,94,CompanyLogo,不动产登记制度,（二）不动产单元编码不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地代码与定着物代码构成。不动产单元应具有唯一代码。,95,CompanyLogo,不动产登记制度,1.宗地代码为五层19位层次码，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、宗地特征码、宗地顺序号，其中宗地特征码和宗地顺序号组成宗地号。2.定着物代码为二层9位层次码，按层次分别表示定着物特征码、定着物单元编号。,96,CompanyLogo,不动产登记制度,3.不动产单元代码结构如下图所示：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx行政区划编码地籍区码地籍子区码宗地特征码宗地顺序号定着物特征码定着物单元编号不动产单元代码在表示时，段与段之间可用全角字符“空格”进行分隔，“空格”不占用不动产单元代码的位数。,97,CompanyLogo,不动产登记制度,4.编码方法第一层次为县级行政区划，代码为6位，采用中华人民共和国行政区划代码（GB/T2260）规定的行政区划代码。第二层次为地籍区，代码为3位，码值为000999。第三层次为地籍子区，代码为3位，码值为000999。,98,CompanyLogo,不动产登记制度,第四层次为宗地特征码，代码为2位，由英文字母组成。其中：第1位用。用G、J、Z表示。其中：G表示国家土地所有权；J表示集体土地所有权；Z表示土地所有权未确定或有争议。第2位用A、B、S、X、C、D、E、F、G、H、W、Y表示。其中：A表示集体土地所有权宗地；B表示建设用地使用权宗地（地表）；S表示建设用地使用权宗地（地上）；X表示建设用地使用权宗地（地下）；C表示宅基地使用权宗地D表示土地承包经营权宗地（耕地）；E表示土地承包经营权宗地（林地）；F表示土地承包经营权宗地（草地）；H表示海域使用权宗海；G表示使用权无居民海岛；W表示使用权未确定或有争议的土地；Y表示其它使用权土地，用于宗地特征扩展。,99,CompanyLogo,不动产登记制度,例如：GB表示国有建设用地使用权宗地（地表）JB表示集体建设用地使用权宗地JC表示集体宅基地使用权宗地ZB表示土地所有权未确定或者有争议的建设用地使用权宗地（地表）GW表示国有土地使用权未确定或者有争议宗地JW表示集体土地使用权未确定或者有争议宗地GD表示国有土地承包经营权宗地（耕地）JE表示集体土地承包经营权宗地（林地）,100,CompanyLogo,不动产登记制度,第五层次为宗地顺序号，代码为5位，码值为0000199999，在相应的宗地特征码后顺序编号。根据河南省宗地统一代码编制实施细则（豫国土资发201353号）9.2.1的规定，宗地顺序号以地籍子区为单位，按照确定的宗地，在相应的宗地特征码后顺序编号。,101,CompanyLogo,不动产登记制度,第六层次为定着物特征码，代码为1位，用F、L、Q、W表示。其中：F表示房屋等建筑物、构筑物；L表示森林或林木；Q表示其他类型的定着物；W表示无定着物。,102,CompanyLogo,不动产登记制度,第七层次为定着物单元编号，代码为8位。要求；定着物为房屋的，定着物单元在使用权宗地内应具有唯一编号。前4位表示房屋的幢号，房屋幢号在使用权宗地内统一编号，码值为00019999；后4位表示房屋的户号，房屋户号在每幢房屋内统一编号，码值为00019999。定着物为森林、林木的，定着物单元在使用权宗地内应具有唯一的编号，码值为0000000199999999。其他的定着物，定着物单元在使用权宗地内应具有唯一的编号，码值为0000000199999999。使用权宗地内无定着物的，定着物单元编号用“00000000”表示。,103,CompanyLogo,不动产登记制度,例如：410105132003GB00136F00030005郑州市金水区132地籍区003地籍区国有建设用地使用权宗地（地表）00136房屋0003幢0005户。郑州市金水区132号地籍区003号地籍子区00136号国有建设用地使用权（地表）宗地上的0003幢0005号房屋。,104,CompanyLogo,不动产登记制度,十、不动产登记簿,105,CompanyLogo,不动产登记制度,不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产登记簿以宗地为单位编成，同一宗地范围内的所有不动产编入同一不动产登记簿。不动产登记簿具体分为宗地基本信息、不动产权利信息和抵押权登记、地役权登记、预告登记、异议登记、查封登记信息等部分。（一）不动产登记簿样式不动产登记簿采用“活页”方式。,106,CompanyLogo,不动产登记制度,107,CompanyLogo,不动产登记制度,108,CompanyLogo,不动产登记制度,109,CompanyLogo,不动产登记制度,110,CompanyLogo,不动产登记制度,111,CompanyLogo,不动产登记制度,112,CompanyLogo,不动产登记制度,113,CompanyLogo,不动产登记制度,114,CompanyLogo,不动产登记制度,不动产权利及其他事项登记信息表格中，一般情况纵向记载不动产权利及其他事项的首次登记信息，横向记载变更登记、转移登记、注销登记、更正登记等信息。登记簿可以根据实际情况续页。纸质介质的登记簿可以单面设置，也可以双面设置。,115,CompanyLogo,不动产登记制度,（二）使用示范1.集体土地所有权,116,CompanyLogo,不动产登记制度,封皮：将相关信息填入封皮页。,117,CompanyLogo,不动产登记制度,宗地基本信息将宗地基本情况填入本页。,118,CompanyLogo,不动产登记制度,附图按照权籍调查要求，绘制宗地图。,119,CompanyLogo,不动产登记制度,土地所有权登记信息将集体土地所有权人名称及身份信息以及登记事项的信息等依次填入左数第一列。其他列记载变更登记的内容。,120,CompanyLogo,不动产登记制度,上述四页合在一起，组成集体土地所有权登记簿。,121,CompanyLogo,不动产登记制度,（2）无定着物的使用权宗地,122,CompanyLogo,不动产登记制度,封皮：将相关信息填入封皮页。,123,CompanyLogo,不动产登记制度,宗地基本信息将宗地基本情况填入本页。,124,CompanyLogo,不动产登记制度,附图按照权籍调查要求，绘制宗地图。,125,CompanyLogo,不动产登记制度,建设用地使用权登记信息将建设用地使用权人名称及身份信息以及登记事项的信息等依次填入左数第一列。其他列记载变更登记的内容。宅基地使用权也使用本表。,126,CompanyLogo,不动产登记制度,上述四页合在一起，组成建设用地使用权登记簿。宗地抵押的，应增加抵押权登记信息。加入不动产登记簿。地上定着物建设完成后，按照划分的定着物单元，采用相应的表格，记载登记信息。与上述四页内容共同组成同一不动产登记簿。,127,CompanyLogo,不动产登记制度,（3）定着物与使用权宗地共同组成不动产单元。宗地多幢房屋组成一个定着物单元。,128,CompanyLogo,不动产登记制度,封皮：将相关信息填入封皮页。,129,CompanyLogo,不动产登记制度,宗地基本信息将宗地基本情况填入本页。,130,CompanyLogo,不动产登记制度,附图按照权籍调查要求，绘制宗地图。,131,CompanyLogo,不动产登记制度,建设用地使用权登记信息将建设用地使用权人名称及身份信息以及登记事项的信息等依次填入左数第一列。其他列记载变更登记的内容。,132,CompanyLogo,不动产登记制度,房地产登记登记信息将房屋所有权人名称及身份信息以及登记事项的信息等依次填入。房屋按幢号分别填写。宗地内房屋幢数超过3幢的，可以加页，“房屋所有权人”至“土地使用期限”的内容直接过录，幢号应顺序编制，并于附图标记的幢号相符。记载变更登记的内容应另加页。,133,CompanyLogo,不动产登记制度,还应附宗地内建筑物平面位置图，显示宗地内各建筑物的相对位置，并标明幢号、总层数、规划用途、房屋结构、建筑面积等内容。以幢为单位，附建筑物平面图。整幢建筑物分套的，以幢为单位，附户型图。,134,CompanyLogo,不动产登记制度,上述四页合在一起，组成建设用地使用权登记簿。不动产抵押的，应增加抵押权登记信息。加入不动产登记簿。,135,CompanyLogo,不动产登记制度,（3）定着物与使用权宗地共同组成不动产单元。宗地多幢房屋分别设为定着物单元。上图按住宅用房屋统计约为150个定着物单元,136,CompanyLogo,不动产登记制度,封皮：将相关信息填入封皮页。,137,CompanyLogo,不动产登记制度,宗地基本信息将宗地基本情况填入本页。,138,CompanyLogo,不动产登记制度,附图按照权籍调查要求，绘制宗地图。,139,CompanyLogo,不动产登记制度,建设用地使用权登记信息将建设用地使用权人名称及身份信息以及登记事项的信息等依次填入左数第一列。其他列记载变更登记的内容。,140,CompanyLogo,不动产登记制度,房地产登记登记信息每个定着物单元都与宗地组成不动产单元，共计150个不动产单元。分别填写每个不动产单元登记信息，每个单元“一张”