房地产产权产籍管理.ppt

第11章房地产产权产籍管理,地籍测量与房地产测绘,第11章房地产产权产籍管理,11.1房地产登记制度11.2房地产产籍管理11.3物权11.4商品房销售,地籍测量与房地产测绘,第11章房地产产权产籍管理,产权是产籍组成的核心内容，产籍又是确认产权的依据和凭证；是房地产行政管理的基本工作，是国家房地产行政机关的职能，是房地产行政主管部门为保障产权人合法权益而对产权的取得、灭失及合法变动行为的确认以及为此目的而进行的一系列管理活动。,地籍测量与房地产测绘,11.1房地产登记制度,房地产产权登记又称房地产权属登记，是指房地产管理部门依其职权，对房地产权利人合法的土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、设典、租赁等房地产其他权利的登记。,地籍测量与房地产测绘,11.1房地产登记制度,11.1.1各国房地产产权登记制度的种类和特点世界各国房地产产权登记制度分为三种：即契据登记制度、权利登记制度以及登记发证制度。1.契据登记制度2.产权登记制度3.登记发证制度4.我国房地产登记制度,地籍测量与房地产测绘,11.1房地产登记制度,4.我国房地产登记制度我国房地产存在着全民、集体、私人所有以及股份制等多种所有制形式，其登记制度具有如下特点：（1）具有强制性。（2）登记部门是政府职能部门，无异议时方可登记。（3）登记具有较强的公信力，受到法律保护。（4）产籍资料由登记机关长期保存，作为产权产籍变更的合法依据。,地籍测量与房地产测绘,11.1房地产登记制度,11.1.2我国房地产权属登记的类型房地产权属登记的类型，是指房地产权属登记中的各种存在形式，即房地产权属的各种具体方式。1.房地产总登记2.初始登记3.转移登记4.变更登记5.他项权利登记,地籍测量与房地产测绘,11.1房地产登记制度,1.房地产总登记房地产总登记指在一定期限内，对本辖区范围（市或县）内的全部土地或者城镇村庄内的全部土地或城市内的全部房屋，进行普遍登记。2.初始登记以出让方式取得的土地使用权，以划拨方式取得的土地使用权，新建商品房屋和新建非商品房屋，应当进行初始登记。,地籍测量与房地产测绘,11.1房地产登记制度,3.转移登记因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。4.变更登记权利人名称变更和房屋现状发生变化的，应当进行变更登记申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。,地籍测量与房地产测绘,11.1房地产登记制度,5.他项权利登记这是指除土地使用权和房屋所有权以外，又在土地使用权和房屋所有权基础之上产生的他项物权和其他权利的登记。申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。,地籍测量与房地产测绘,11.2房地产产籍管理,房地产产籍管理是指对房地产登记等一系列权属管理法律和测绘过程中所形成的各种图、档、卡、册、表等产籍资料，经过加工整理分类，运用科学的方式进行的综合管理。房地产产籍资料是由房地产平面图、房地产档案、房地产卡片、房地产权属账册（表、簿册）四方面组成（简称图、档、卡、册）。,地籍测量与房地产测绘,11.2房地产产籍管理,1.房地产平面图，是由测绘专业人员按国家规定的房产测量规范、标准和程序勘测和绘制出的反映城市房屋的分布、占有、使用等方面情况的专业图，主要包括房地产分幅平面图、分丘平面图和分层分户平面图等。,地籍测量与房地产测绘,11.2房地产产籍管理,2.房地产产权档案，是把产权管理中的各种证件、证明、文件、历史资料等收起来，用科学方法加以整理分类装订而成的卷册。反映了房地产权利及房地演变过程和纠纷处理结果及其过程，是审查和确认产权的重要证据。,地籍测量与房地产测绘,11.2房地产产籍管理,3.房地产卡片，对房地产权利人的情况、房屋所有权、土地使用权状况以及产权来源等情况扼要摘录而制作的一种卡片。它按丘号（地号）顺序，以一处房屋中一幢房屋为单位填制一张卡片。其作用是为了查阅房地产基本情况以及对各类房地产进行分类和统计。,地籍测量与房地产测绘,11.2房地产产籍管理,4.房地产登记簿册，在房地产权属登记、发证中根据工作需要而分类编制的各种表册的总称。它是产权状况和房地产状况的缩影。它按丘号顺序，以一处房屋为单位分行填制，装订成册；其作用是用来掌握房屋基本状况和变动情况。,地籍测量与房地产测绘,11.3物权,11.3.1房地产产权及其类型房地产产权是财产权在房地产中的具体化，亦即存在于土地和房屋中的，以其所有权为核心的一系列排他性权利集合体的“权利集”。房地产产权的内容是指其所有权法律关系中权利主体所享有的权利和义务。就权利而言，具体体现为房地产所有人在法律规定的范围内，对其土地或房屋享有的占有、使用、收益和处分的权能。,地籍测量与房地产测绘,11.3物权,1.占有权是指产权主体对土地或房屋的实际的掌握和控制。占有权通常由所有人行使，但也可以根据所有人的意志和利益分离出去，由非所有人享有。2.使用权是指产权主体按照土地和房屋的性能和用途进行事实上的利用和运用。使用权是房地产所有人所享有的一项独立权能，所有人可以在法律规定的范围内，依自己的意志使用土地和房屋。,地籍测量与房地产测绘,11.3物权,3.收益权是指产权主体在土地和房屋之上获取经济利益的权利。也可以说，收益权是基于行使房地产所有权而取得的经济收入的权利，是所有权在经济上实现的表现。4.处分权是指所有权人在法律允许的范围内对土地和房屋的处理权利。,地籍测量与房地产测绘,11.3物权,11.3.2我国房地产他项权利的主要类别1.抵押权2.租赁权3.典当权4.地役权5.地上权,地籍测量与房地产测绘,11.3物权,1.抵押权房屋所有权及以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权。抵押开始，抵押权人即取得房屋或土地的抵押权，抵押人（产权人）和抵押权人（债权人）要订立抵押契约，规定还款期限及利息。到期不还清债务的，抵押权即消失。,地籍测量与房地产测绘,11.3物权,2.租赁权我国的房屋及经出让的国有土地使用权可以出租，承祖人对所承祖的房屋或土地有租赁权，这是我国的一种较为特殊的房地产他项权利。3.典当权简称典权。它是产权人将房地产以商定的典价典给承典人，承典人在典期内享有房地产的使用和管理权的行为。,地籍测量与房地产测绘,11.3物权,4.地役权地役权是指为自己土地的便利在他人的土地上所设定的权利。地役权的种类有：通行、用水、开发富源。5.地上权地上权是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利。作为他物权的一种，其实质在于利用他人土地建筑房屋，从而达到使用他人土地的目的。,地籍测量与房地产测绘,11.3物权,11.3.3现代建筑物区分所有权所谓建筑物区分所有权，是指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。1.专有所有权2.共有所有权3.成员权,地籍测量与房地产测绘,11.3物权,11.3.4房地产产权取得方式房地产产权取得有两种主要方式，一是原始取得；二是继受取得。它们是以是否按原所有权人的所有权和意志为依据而取得所有权来区分的。1.原始取得原始取得也叫最初取得，它指房地产所有权是根据法律的规定，不以原所有人的所有权和意志为根据，而直接取得所有权的方式。,地籍测量与房地产测绘,11.3物权,2.继受取得继受取得也叫传来取得，它是指房地产所有人通过某种法律行为从原所有人处取得的房地产所有权，它是最常见的所有权取得方式，如通过各种合同关系和继承关系取得的房地产所有权。房地产所有权继受取得的方式主要有：（1）土地所有权继受取得（2）房屋所有权继受取得,地籍测量与房地产测绘,11.4商品房销售,11.4.1商品房销售流程商品房销售中最常用的12个流程是：客户接待流程、客户分派流程、认购书开具流程、客户退订流程、客户签约流程、客户退房流程、客户换房流程、更名流程、优惠流程、权证办理流程、结算流程和成功销售确认流程。,地籍测量与房地产测绘,11.4商品房销售,11.4.2商品房销售前的准备1.必要法律文件的准备期房销售准备：土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证。现房销售：商品房开发商资质证书、取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证、通过竣工验收、拆迁安置落实、配套基础设施交付使用条件、物业管理方案落实。,地籍测量与房地产测绘,11.4商品房销