商业银行房地产开发贷款项目风险评估模型

商业银行房地产开发贷款项目风险评估模型商业银行房地产开发贷款项目风险评估模型摘要信用风险是商业银行面临的最重要风险之一，房地产信用在商业银行贷款中占有很大比重，2008年底房地产信用所占比例已经达到18.3%，其中房地产开发贷款所占比例约为6.7%。 房地产信用风险来自贷款项目本身和商业银行房地产信用业务本身的缺陷。 商业银行房地产开发贷款具有单一贷款金额大、不良率高、政策影响大等特点。 因此，研究商业银行房地产开发贷款项目的风险分析与评价具有重要的现实意义。本文借鉴国内外风险研究相关文献，深入分析房地产开发贷款项目风险的特点、原因和原因，结合当前房地产开发贷款项目评价管理方法，建立评价指标体系，设置风险等级评价标准，为降低房地产开发贷款项目风险提供更科学的评价方法。 全文的主要内容包括：首先介绍了风险一般规律和项目风险的分析过程、内容和方法，为项目风险的分析提供了理论基础，其次，通过对房地产开发贷款项目风险特征、原因和原因的详细分析，结合项目风险分析一般规律，对房地产开发贷款项目的风险识别、 风险估算与风险评估第三，通过对现行房地产开发贷款项目评估管理方法的研究，运用专家调查法和层次分析法，建立房地产开发贷款项目风险评估指标体系，设置风险等级评估标准，量化房地产开发贷款项目风险评估， 第四，基于房地产开发贷款项目风险评估指标体系，通过定性与定量相结合的研究方法，将该评估指标体系应用于某房地产开发贷款项目风险分析与评估，在对项目风险进行评估与分析的最后，总结了本文的主要研究内容，进一步进行了本文的研究关键词：商业银行、房地产开发贷款、项目评价、风险分析、层次分析法第一章绪论1.1研究背景和意义1.1.1研究背景房地产业具有广阔、投资规模大、关联性强等特点。 随着房地产市场的繁荣，国内其他相关产业和整个社会经济也迅速上升，房地产业已经成为我国经济发展的重要支柱产业。 近年来房地产市场发展非常迅速，房价急速上涨，市场需求旺盛，为商业银行开拓房地产信用业务提供了很大契机，现在房地产开发贷款和个人住房消费贷款已成为商业银行的优质资产。 房地产业先天是高风险的行业，与金融业的密切关系决定了房地产信用风险存在的必然性。 房地产信用风险来自房地产业和贷款项目本身、银行体系和房地产信用业务本身的缺陷。 如房地产市场不确定性、项目千差万别、信用体系缺失、借方信息真实性、各银行信息不连通增加了房地产信用风险。 房地产信用在借款人财务危机和项目进展不利而无法偿还的情况下，加上当前转轨不畅和法律障碍，银行信用资金的本金按时回收能力受到很大制约。 这对于约5万亿元房地产贷款库存的银行业来说，潜在的压力和风险是显而易见的。 我国房地产信用的具体情况如下：(一)房地产开发贷款金额迅速增加；房地产行业是典型的资金密集型行业，仅为取得建设用地，开发商少的话就达数千万、数十亿。 没有银行信贷资金的支持，房地产业只能停滞不前。 1998年以来，我国金融业对房地产业的支持过去以房地产开发贷款的支持为主要转变为投资和销售两方面的支持。 特别是对个人的信用支持是当前房地产业发展的最大动力。 根据2008年中国房地产金融报告，2008年12月底，中国银行房地产开发贷款馀额已达1.93兆元，比1998年增加约8.5倍(详见图1 )。 同期个人住房消费信用馀额也从1998年的0.05亿元增加到2008年底的2.98兆元，增加了约64倍。 以上数据显示，房地产开发贷款盈馀呈上升趋势。 此外，房地产开发贷款增长速度明显快于同期全金融机构贷款增长速度，房地产开发贷款占全金融机构贷款盈馀额的比例越来越大。 2008年底，金融机构商业房地产贷款盈馀占人民币贷款盈馀的18.3%，其中房地产开发贷款所占比例约为6.7%，比1998年翻了一番。图11998-2008年中国房地产开发贷款剩馀发展趋势(二)商业银行房地产开发贷款金额大，不良率高；2002年11月，人民银行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发行的房地产贷款情况进行了检查。 房地产贷款20901笔，金额1468亿元，其中房地产开发贷款3654笔，金额1380.5亿元，个人住房贷款12158笔，金额44.1亿元，个人商用住房贷款5089笔，金额43.4亿元。 由此可见，房地产开发贷款数量较少，但贷款相关金额较高的风险一旦发生，就会给银行带来巨大损失，房地产开发贷款范围广泛，影响面也大。据2004年中国四大商业银行房地产贷款不良状况统计，除农行不良贷款率相对较高外，其他三大银行不良贷款率均在3%5%之间，四大银行汇总的不良贷款率低于5%。 其中总结的个人购房贷款不良贷款率为1.5%左右，房地产开发贷款不良贷款率为7%13%左右。 开发人员贷款不良率高于行业平均水平，资产质量低于行业平均水平(详见表1 )。 1997年以来，我国房地产开发企业资产债权率一直达到75%，其开发资金约55%直接或间接来自银行，房地产贷款担保、保险和房地产贷款二级市场发育明显不足，商业银行风险分散和转移机制不足，房地产市场集中风险集中在商业银行表1 2004年4大商业银行房地产不良贷款情况银行房地产贷款盈馀(亿元)房地产贷款不良率小计开发者贷款个人购房贷款小计开发者贷款个人购房贷款工业5810168541243%7.4%1.2%农活4099172323768.1%16.6%2.1%中行3784101827664.8%12.8%1.8%建行5709227834313.7%7.3%1.2%合计194026704126974.6%10.5%1.5%注：本表为“五级”分类标准，不良贷款包括“二次”、“可疑”、“损失”三类。资料来源： 2004年中国房地产金融报告(三)宏观调控政策频繁颁布，给商业银行房地产信用带来潜在风险在房地产业快速发展阶段，国家为防范房地产信用风险，制定了一系列宏观调控政策。 例如，2003年中央银行相继发布了关于进一步加强房地产信贷业务的管理的通知和商业银行房地产贷款风险管理指引，从宏观政策到加强对商业银行房地产信用风险的管理和引导的2007年到2007年，中国房价急速上涨，为了稳定房价，国家继续颁布了一系列措施，如0107年房地产行业是宏观调控影响较大的行业，过冷过热对中国商业银行的信誉有很大影响，带来更大的潜在风险。 更何况，目前我国商业银行信用风险管理还处于起步阶段，新的“房地产热”出现的房地产信用风险不容忽视。1.1.2研究意义在这样的原因和背景下，考虑到我国信用制度和商业银行内部信用制度的不足，房地产业对银行的高依赖性带来了潜在的房地产信用风险。 另外，宏观经济、政策、房地产市场发生变化，也可能给商业银行带来资产损失，成为不良资产。 例如，美国的次贷事件，不仅部分银行破产了，还引起了世界性的金融危机，更多的商业银行破产了。本文通过对当前房地产开发贷款管理方法的整理和房地产开发贷款项目风险研究，结合项目风险分析与评价的理论和方法，构建了商业银行房地产开发贷款项目风险分析与评价结构的更科学、直观、简便的评价指标体系，设立了风险等级评价标准。 研究的意义和作用主要表现如下：(一)为完善商业银行房地产开发贷款项目风险分析与评价提供参考。 由于我国市场经济体制不断处于规范和完善阶段，商业银行对房地产开发贷款项目的风险意识还很浅薄，集中于信用风险和操作风险，对房地产开发贷款项目的风险分析和评价意识很薄弱。 面对不断变化的房地产市场，贷款项目面临的风险更大，如何对房地产开发贷款项目进行风险分析和评价，降低贷款项目风险，成为商业银行房地产开发贷款管理部门应重视的问题。(2)通过研究现行商业银行房地产开发贷款项目评价不足，结合房地产开发贷款项目风险特征，构建商业银行房地产开发贷款项目风险评价指标体系，设置风险等级评价标准，为商业银行房地产开发贷款项目科学决策提供参考。1.2国内外研究现状1.2.1国外研究现状(一)国外风险管理现状；风险管理研究始于人们对早期保险的认识，在国外，公元前916年的共同海损制度和公元前400年的船舶抵押贷款是保险思想的原型，也是风险管理思想的原型。 直到18世纪产业革命时期，法国管理人亨利法约尔在关于切实稳定住房价格的通知 4书中正式将风险管理思想引入企业经营领域，但到了长期没有形成完整的系统和制度的1950年代，美国将风险管理发展成独立的学科。 1963年，美国梅尔(Mehr )和赫斯渥(Hedges )合作的国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 4 5 (riskmanagementinbusinessenterprise )系统地分析了风险管理理理论。 1975年，美国成立了美国保险管理学会(ASIM )、风险和保险管理学会(RIMS )，风险管理一直以来以保险方式处理风险，实际上以风险管理方式处理风险。 70年代以来，西方发达国家基本上形成了系统的新学科和独立的研究领域。 在1983年的RIMS年会上，世界各国专家共同讨论了101条风险管理规范，作为各国风险管理的一般规范，包括风险识别和衡量、风险管理、风险财务处理、索赔管理、国际风险管理等。 此次行动表明风险管理和研究已成为全球性的国际运动，风险管理研究提升到了新的水平。在风险评估中，西方国家通过了从定量定性评价方法向定量定性结合评价方法转变的途径。 20世纪80年代初，英国的C.B.CHAPMAN教授提出了“风险工程”的概念6，该框架模型的构建弥补了单一过程风险评价技术的不足，使大规模应用风险分析领域的研究成果成为可能。 1995年，美国空军电子系统中心(ESC )提出了风险评估矩阵7，给出了一种新的风险评估方法。 操作简单、具有客观优势的Tixier等总结了62种风险分析方法，包括2002年工程常用的定量、定性及定量与定性结合等，并提出了评论8。(二)海外商业银行房地产贷款风险管理；国外商业银行对于房地产贷款的风险管理，一般都有风险贷款的销售、风险贷款证券化、银行跨行业经营等做法。美国20世纪80年代以来，美国银行预防和控制贷款风险的经验主要有两个方面，一是加强贷款流程监控，二是控制贷款风险。 监测贷款过程主要强调第一防线审批，重视各种警告信号以及预防和监测等综合控制等三个方面。 控制贷款风险的选择主要有两类：积极回收贷款和风险贷款的出售等。 在房地产贷款风险管理方面，除采取以上措施外，美国商业银行最成功的经验就是房地产贷款证券化。 美国是世界上房地产抵押证券化最早、最成功的国家，从20世纪70年代到现在，房地产抵押市场已成为世界最大规模的房地产贷款业务市场。瑞典瑞典银行实行总分行制，总行和分行是独立核算中心，总行参与各分行贷款风险的是通过不良贷款制约机制利润再分配来表现的。 也就是说，各分行贷款延误60天的，其贷款的债务全部转交总行资产保险处理，认真分析之后，分开贷款情况，采取积极的催缴、债务重组、风险贷款诉诸法律等方式回收超期贷款，同时各分行向总行缴纳罚款因为各分行是独立计算的实体，所以这种利益制约机制的有效性是显而易见的。 有了这样的机制，完善的金融市场休息系统，瑞典银行的贷款风险得到了有效的控制，保证了不良贷款的及时处理。泰国20世纪90年代末发生的亚洲金融危机中，危机国家商业银行处理贷款风险也很罕见。 如果是危机发生地泰国，处理不良资产的方法可以总结为三点。 一是销售不良资产向想承担风险的第三者转移贷款风险；二是通过与借款企业协商，或者通过法院的裁定用借款企业的资产偿还债务，将债务转换为资本，修正其他债务条件等方法进行债务重组；三是增加银行资本金(提取坏账准备金，修正其他债务条件)国外各商业银行对于房地产信用风险管理，一般有以下3种方法：1)风险克隆销售。 银行自身掌握高质量资产，降低贷款风险，在国外商业银行采取的重要措施中，一般将风险贷款销售给希望从自身剥离，在市场承担风险的人，如金融资产管理公司。 2 )利用完整的金融市场体系； 国外商业银行非常重视依赖金融市场体系预防和解决贷款风险。 健全和完善金融市场体系，使商业银行能够及时有效地防止贷款风险，处理不良贷款。 例如转移贷款风险时，房地产抵押贷款证券化是普遍成功的做法。 3 )银行跨行业经营。 世界经济空前繁荣，金融服务自由化，全球化和国际化成为21世纪金融业发展的新趋势。 现阶段银行业竞争空前激烈，兼并重组激烈。 随着经济形势的发展，日本和美国相继通过法案，允许金融机构跨行业经营，为商业银