郑州项目市场调研报告2013

郑州楷林国际大厦项目市场调研报告,谨呈：河南楷林置业有限公司,合同编号：2007SH-B09,2,报告内容提纲,3,郑州市近年GDP及人均GDP增长迅速，房地产业进入高速发展期,数据来源：郑州市统计年鉴,4,GDP增速与房地产发展关系,人均GDP与房地产发展关系,房地产市场发展预警系统判断-郑州房地产处于快速发展期,郑州,郑州,数据来自世联分析模型,5,房地产市场各发展阶段特征分析：,郑州处于快速发展阶段,6,快速发展阶段明显呈现出“观望期”和“被迫接受期”两个阶段,7,三产分布比例第三产业结构及增长比较稳定，变化较小,第二产业占GDP比重逐渐上升，说明工业是郑州市的主导产业近年来第一产业和第三产业比例均小幅下降第一产业比重较低第三产业结构相对稳定，近年变化较小自2000年以来，第一产业的比重有所下降，与此同时第二产业的比率波动上升,数据来源：郑州市统计年鉴,8,第三产业总量反映郑州写字楼整体容量处于中等，经验值反映郑州写字楼市场相对于整体房地产市场处于较低水平,郑州=60/4244=1.4%,郑州2006年第三产业GDP总值853.9亿元，写字楼整体容量处于中等,郑州,9,社会消费品零售总额和人均可支配收入双双大幅增长，郑州房地产发展潜力较大,自2000年以来，郑州城镇人均可支配收入逐年稳步增加，与此同时人均消费支出也逐步增加，但其增加速度小于可支配收入的增加在七个省会城市中，郑州的人均可支配收入处于中等水平,数据来源：郑州市统计年鉴,10,报告内容提纲,11,城市房地产格局“东北富、西南贫”。中区和东区集中了大量政治和商务资源，而北区则以居住为主导方向。,东区：将成为未来郑州的新中心。规划聚集了全市最高端的住宅和商务办公物业，目前处于启动阶段。北区：以大规模、好环境、高品质的中高档住宅为主。中区：老城区，目前全市的政治经济中心。以小规模中高档物业为主，商住参半。西区：作为老城区，区域经济发展相对滞后，购买力较低。房地产开发不成规模，以多层、经济适用房等中低档次的项目为主。南区：经济发展相对缓慢，房地产开发相对落后，主要以经济适用房、多层物业开发为主。,东区,北区,南区,西区,中区,12,通过大量案例总结，城市写字楼的发展一般经历四个阶段,非市场化时期,市场化启动期,市场化发展期,市场化成熟期,写字楼市场发展阶段,经济总量增长,产业结构调整，三产比例上升,13,城市经济发展的初期，第三产业不发达，写字楼处于非市场化时期，以企业自建写字楼为主,14,市场化启动期：住宅开发商进入商住产品开发，小投资客占主流,15,市场化发展期：产品主导，板块逐渐形成，客户开始细分，领先开发商和市场标杆项目出现,16,市场化成熟期：地段主导，板块形成、客户充分细分，整购比例上升，小投资客退出,17,报告内容提纲,18,房地产投资自2004年增长迅猛，商业地产类投资近两年以40%的速度迅速增长,数据来源：郑州市房地局,市场供应量预判,单位：万平方,19,数据来源：房产信息网,未来市场供应主要集中在郑东新区，预计推量为80万平方近四年来销售面积每年平均以24%的速度增长,单位：万平方,市场供应量预判,20,销售速度,写字楼市场的月均销售速度：4697平方米,21,郑州写字楼分布图,郑东新区,中原区,金水区,管城区,二七区,22,按照物业档次、目前售价/租金将板块分级,金水区,郑东新区,二七区管城区中原区,平均租金区间(元/天/m2）,1.2-2.8,平均售价区间(元/m2）,1.0-1.5,0.5-1.2,5500-7900,5200-6500,4000-5000,依托省机关，区域配套成熟，商务氛围浓，交通便利，是办公楼最集中区域入住企业行业影响力大，实力雄厚,物业档次,高端纯写字楼供应的热点区域政策导向和城市发展趋势目前商务氛围较差,落成较早，规划功能落后；品质不高，硬件设施和物业服务都不完善入住企业规模较小在商住两用为主,23,金水区板块郑州高端写字楼最为集中的的商务圈。,行政导向，依托省机关商业、交通配套成，商务氛围浓,第一层级,核心驱动力,未来发展趋势,租金：1.2-2.8元/m2/天，售价：5500-7900元/m2物业管理费：1-1.5元/m2/月,租金/售价,行业：多集中于高增长性和高附加值行业如投资咨询、信息通讯、房地产、保险、文化传播等；客户：国际国内知名企业驻杭机构、河南省及郑州市著名企业；以行业内的大中企业为主选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质及配套、交通的成熟度：,客户特征,未来5年内将继续保持领先地位；土地供应稀缺，后续供应量有限；,租售状况,高品质的物业招租良好，出租率在85以上；销售客户以自用客户为主；,金水路,农业路,北环,花园路,文化路,经三路,中州大道,24,花园路经典写字楼扫描,25,经三路经典写字楼扫描,26,金水区其他经典写字楼扫描,27,郑东新区板块郑州最具发展潜力的商务圈，主要由会展业带动区域发展，代表郑州未来写字楼最高水平的CBD区,政府导向，会展业带动成熟公建配套高档住宅区,第二层级,核心驱动力,未来发展趋势,租金：1-1.5元/m2/天售价：5200-6500元/m2物业管理费：1.2-2元/m2/月,租金/售价,行业：区域内国际会展中心的带动相关行业，如会展，贸易等；客户：国际国内知名企业驻杭机构、以行业内的大中企业为主选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质,客户特征,未来5年内将继续保持领先地位；土地供应稀缺，后续供应量有限；,租售状况,交通不便，商业配套不成熟，出租率在50左右；销售状况较好，以投资客户为主；,28,绿地峰会天下,顺驰第一国际,新芒果大厦,蓝码地王大厦,中油大厦,河南国际商会,格拉姆国际广场,联合广场,温哥华大厦,保险大厦,商业银行,国泰财富广场,成功大厦,奥园世贸大厦,农业银行大厦,龙湖大厦,中华大厦,郑东新区郑州未来最具活力商务板块,29,CBD各发展阶段客户分布特征高比例投资客中型服务性企业500强实业型企业,2002年,郑东新区正处于雏形CBD阶段,30,郑东新区CBD已初步形成规模效应，提升市场信心,CBD地区由内、外环两条环路组成，将建成60幢高档商业楼宇；经过5年的大规模建设，CBD已经基本完成了写字楼和公寓的建设并部分投入使用，增强了市场对新区开发的信心。,31,郑东新区CBD代表楼盘,32,郑东新区CBD代表楼盘,33,西北区板块现存写字楼陈旧且品质不高物业形态以商住的形式为主，客户外溢。,传统商业中心，商业配套成熟市政府行政配套,核心驱动力,未来发展趋势,租金/售价,潜在供应规模小，客户外溢，出租率下降客户将存在外迁郑东新区或金水区板块现象,租售状况,平均出租率在60以上；在售楼盘较少,租金：集中于0.5-1.2元/m2/天；售价：4000-5000元/m2；物业管理费：0.6-1元/m2/月,行业：以贸易、信息科技、广告及政府类相关企业为主，客户：入住企业以中小型企业为主；办公成本较低比相对金水区是吸引中小型企业的主要因素之一,客户特征,第三层级,34,经典写字楼扫描,35,经典写字楼扫描,36,同期上市竞争对手对比分析,产品力一般，不具有竞争优势,37,综合比对，楷林国际有多项指标在竞争中占有优势,同期上市竞争对手对比分析,38,报告内容提纲,39,问卷调查样本：选取金水区、二七区、管城区、中原区、郑东新区内代表性写字楼客户调查内容：1、客户购买需求分析2、客户购买渠道分析3、客户基础背景调查调查目的：了解客户需求，对本项目定位有很强指导意义。调查数量：本次问卷调查共200份，回收有效问卷178份。分析工具：Excel软件,问卷调查统计说明,40,成长型公司占主流,需求面积60-300平方米的成长型公司占主流；目前大部分客户对金水区和郑东新区认可度高。,一、客户购买需求分析,表1：构买面积(平方米),表2：构买区域,41,一、客户购买需求分析,表3：构买单价,表4：构买总价,5000-7000元为主,50-200万元为主,42,一、客户购买需求分析,表5：构买楼层选择,选择中低区为主，注重性价比,表6：写字楼气质喜好,客户喜欢的写字楼气质大气尊贵型占34%，其次是现代简约型。,43,一、客户购买需求分析,表7：配套设施需求,客户对配套设施需求前三位的是：银行、商场、商务中心,44,一、客户购买需求分析,表8：项目本体条件,客户最关注的项目本体条件：电梯、停车位、物业管理,45,一、客户购买需求分析,表9：项目外部条件,客户最关注的项目外部条件：商务氛围、周边环境、交通配套,46,关于写字楼配套设施满意情况调查,图11：关于停车位的看法,图10：关于中央空调的看法,图12：关于办公环境的看法,图13：关于电梯使用的看法,一、客户购买需求分析,47,大河报的收看人群量最大，占50%有30%客户会到房地产信息网查询项目信息客户购买写字楼主要通过朋友介绍、报纸等渠道获取信息。,二、客户购买渠道分析,表14：常看的报纸,表16：客户购买渠道,表15：常看的房产网站,48,图19：对直邮的看法,图20：对短信的看法,图18：对楼盘广告推广的看法,图17：对房展会的看法,二、客户购买渠道分析,49,客户以中小型企业为主，现在办公面积100-300平方米的企业占多数公司现有办公人数10-49人居多。,三、客户基础背景调查,表21：现有办公面积,表22：公司现有办公人数,50,调查客户所属行业以咨询、贸易、物流客户居多；企业类型以私营为主,三、客户基础背景调查,表23：公司所属行业,表24：公司类型,51,三、客户基础背景调查,图25：受访人姓别,图26：客户类型,图27：受访问人年龄层段,图28：公司成立时间,52,受访者工作区域：在金水区和二七区为主，郑东新区目前商务氛围尚未形成，老城区写字楼配套较低,三、客户基础背景调查,表31：购买决策,表30：公司现有物业情况,表29：公司所在区域,53,各类型客户特征及对办公物业的关注点,客户访谈小结,54,项目区位解析位于省级行政大道和城市主干交汇处，区域内商务氛围成熟。,本项目地处郑州市金水区，紧邻开发中的郑东新区。项目北依金水路，是郑州市迎宾大道，东邻中州大道，即将成为景观大道。项目与郑东新区CBD一路之隔，又处于中心区政务与商务中心，兼顾历史与未来,政务区,高尚住宅区,商务区,CBD,区域属性判定,55,项目地块现状及四至,项目地块北面为“企业一号”写字楼、住宅小区,企业一号,项目地块东面为广汇PAMA高档住宅小区,CBD立交,CBD,项目地块南面为河南信息广场，盛润，银基王朝住宅小区,项目地块西面为兴亚饭店，工商银行，荣勋赢座，曼哈顿广场,荣勋银座,兴亚饭店,企业壹号,广汇PAMA,郑东新区CBD,楷林国际,河南信息广场,盛润国际,项目属性判定,住宅小区,56,区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法,57,劣势（W）：,机会（O）：,威胁(T）：,随着新的高品质写字楼的入市，原有的低品质写字楼及商住楼的客户需求将得到激发，需求层次将得到提升金水路片区房地产整体价格支撑,市场同质化产品放