长葛房地产市场.ppt

河南省长葛市房地产市场报告,目录,.城市概况发展研究.区域房地产市场研究.未来市场竞争研究,3,Part1:城市概况发展研究,I.城市区位分析,.城市未来前景研判,4,长葛：许昌主要的卫星城镇，依托产业转移和自身规划，极具发展活力,长葛市隶属河南省许昌市，位于豫中平原腹地，南邻魏都许昌，北接省会郑州，东观汴京开封，西望古都洛阳，辖8个镇和4个乡及四个街道办事处，总面积648.6平方公里，总人口约79万人，其中市区25平方公里、市区人口约16.4万人。,城市概况,5,交通：位置优越，交通便利,长葛交通发达，集铁路、公路、航空优势于一体，区位优势突出。长葛地处中原腹地，交通运输便利，国家南北交通大动脉京广深港高速铁路、京广铁路、107国道、京港澳高速公路、郑石高速公路穿境而过；城北25公里即是郑州新郑国际机场；优越的地理位置确定了其未来非常鲜明的发展前景。长葛距离郑州市40公里，距离许昌市10公里，处于30分钟都市生活圈中心，是建设中原城市群的核心区域。,城市概况,6,经济：区域经济增长快速,2009年综合实力在全省县域经济排序中居第12位。2010年完成生产总值257亿元，同比增长13.2%；增长16.3%；全社会固定资产投资160亿元，同比增长25.3%；农民人均纯收入7385元，同比增长12.8%；城镇居民人均可支配收入14045元，同比增长10%；城镇化率达到43.36%。,城市概况,7,八大产业聚集区，重工业发展实力强劲金刚石制造及制品、机械装备制造、电瓷电器、建筑卫生陶瓷、有色金属加工、农副产品加工、纺织服装、人造板材加工等八大产业集群。其中，金刚石制品加工业生产规模亚洲第一、世界三强；三轮汽车年产销量居全国第三；有色金属加工业长江以北规模最大；拥有黄河旋风、众品食业、森源电气3家上市公司。产业基地带动区域行业经济发展2009年11月18日，中国建筑卫生陶瓷协会正式授予长葛市“中国中部卫浴产业基地”称号，这标志着首个国家级卫浴产业基地在长葛诞生。2010年10月11日，长葛市被中国工程机械工业协会正式授予“全国小型建筑机械产业基地”称号,经济：产业结构发展清晰,城市概况,8,前景：中原城市群核心城市区节点城市、郑许经济联动发展节点城市,城市概况,中原城市群总体发展规划纲要（20062020）中提出，郑州与许昌之间县级城市中选择人口规模较大、综合经济实力较强、具有良好发展潜力新郑、长葛等市（县）作为重要节点城市加快发展。新郑、长葛被作为郑州与许昌、与群内南部城市之间的两个重要节点城市加快建设。长葛中心城区近期主要向南呼应许昌发展，远期向北呼应新郑发展。,9,小结：城市未来发展不可限量,1、政府政策大力支持；2、城市居民购买力增强；3、经济进入快速发展时期；4、产业及城市发展规划清晰。,城市概况,在中原城市群的规划整体环境下，长葛作为中原城市群核心区域的节点城市，城市正在进入一个快速发展阶段，而房地产行业作为城市领跑者，未来前景广阔。,10,Part2:区域房地产市场研究,II.区域市场研究分析,I.房地产整体市场研究,11,房地产整体市场,长葛房地产市场概况,长葛市房地产近两年来开始活跃。长葛市投放的产品品质较高，各项目的竞争力同样跃升至一个新层次。目前长葛商品房销量从08年40万平米，09年65万平米，到10年70，每年稳定逐步在增加。价格在08年的1830元/，09年的2100元/，10年的2500元/,价格稳步上涨。房地产市场处于稳步上升阶段,12,长葛商业概况,商业主要围绕市中心主干道八七路、长社路、文化路、人民路沿街向周围辐射，有长社路步行街、一峰购物中心、保盛生活广场（装修未正式开业）、盛世年华、福盈门购物广场、香港商业街、丽姿华都A、商业形态主要以沿街店及低档商场为主，中高档的综合百货店稀缺；B、中高端商业发展缓慢，无法较大的满足当地市场需求；C、长葛市紧缺以餐饮、娱乐为代表的商业形态。,长葛商业概况,13,长葛商业概况,14,商业现状综述：1、整体商业发展层次较为落后，尤其体现在商业规划、物业供应及业态组合分布上；2、商业布局多沿主干道呈自发性发展，没有形成一个核心概念，规划性弱，核心商业不明；3、物业供应多为街铺，大中型商场几乎为零，4、业态经营同质化严重，底商与商业街基本占有95%以上的比例；5、业种层次较为丰富，但种类组合单一,长葛商业概况,15,商业发展前景随着经济发展步伐的加快，未来长葛区域经济及个人消费将呈现以下三个特征：1、整体需求将由日常满足型向时尚特色型转换，个人消费也将出现明显的选择性及品位性；2、消费构成也将由单纯的购物向多元化发展，更多地体现在休闲、娱乐方面；3、经营模式更多地体现在新的业态组合及业种经营模式的引入上经济的稳定发展、社会整体消费层次以及个人消费能力的不断提升，促使长葛城市商业发展需要注入新的商业模式、新的经营内容。这不仅是城市发展的必然、也是提高居民生活水平以及区域商业层次的必然。因此，长葛必须要有一个标杆性的城市综合体商业项目（业态全面、管理先进、服务一流）来带动和引导整个城市的经济发展，这正是长葛商业地产市场发展的潜力价值所在。,长葛商业概况,在售项目分布图,区域住宅市场分析,在售项目分布较为分散，办案周边有四个竞争项目,17,住宅竞争个案分析-宏基钻石城,区域个案分析,18,项目目前一期二批次清盘，三批次现在认筹排号中预计7月开盘推出5栋多层，约400套左右，价格在3500元/，包含89平米两房到08平米五房。目前整个楼盘销售有60%，销售情况较好。,宏基钻石城是长葛新区中高端楼盘，体量大、设计新颖。水景园林式庭院。已5500亩生态园林为主打造成熟社区，园林别墅，生态园林预计规划河南最大的人工湖与人工山消费群体中。许昌和长葛消费者占一半以上，整体销售情况良好。,目前在售全部为多层为带电梯洋房，三房占60%，两房占15%，客户主要是公务员和周边郊县、许昌市私企老板等高收入人群。,区域个案分析,19,社区配套：大型购物中心、生活超市、室内羽毛球场、室内篮球场、健身娱乐中心、水吧、书吧、体操房、棋牌室、社区医疗、儿童游乐场、乒乓球室、烧烤场、银行、邮局,周边配套：市民广场、林荫大道、游艇码头、音乐大道、森林欢乐谷、CS战场、马术俱乐部、野营世界、冰雪世界、山地公园、水上乐园、阳光沙滩、垂钓场、音乐岛、18洞高尔夫球场、会议中心、疗养基地、学校教育园区、温泉会所,依托占地6000亩的葛天生态园（35万平米的葛山、33万平方米的豫湖、100万平方米的18洞国际标准高尔夫球场、会议中心、老年疗养基地、精品生态园、学校教育园区、高端温泉会所、风情商业街等众多配套于一身）作为宣传亮点，本着绿色环保理念及人性化设计，立体景观、商业气氛等打造出欧洲景观的风格，金牌物业管理，营销推广很到位，定位明确，户型精良，销售目标针对性强，但项目体量过大，施工时间过长导致生活、商业配套设施的完善需要一个较长过程。,整体属于高端项目,区域个案分析,20,三房两厅两卫建筑面积：143,三房两厅二卫建筑面积：124,全明户型设计，通透性好，动静区分明显。主卧设有独立卫浴、观景飘窗，弧形大阳台。是目前长葛市唯一的多层电梯洋房,区域个案分析,21,住宅竞争个案分析-远大瑞园,区域个案分析,22,远大瑞园是长葛高端楼盘之一，项目本身定位为高品质、高绿化、低密度。,项目分期为二期，一期多层销售60%小户型房源不多二房售完，以三房为主在售、五房复式在售，多层价格为2300-2700元/。小高层11层，二期规划高层为主。客户以公务员、私企老板和周边上班族较多。,户型以大三房为主,区域个案分析,23,四房两厅两卫建筑面积160,三房两厅两卫建筑面积：129,南北通透，全明设计，入户花园、局部架空，赠送面积大,区域个案分析,24,住宅竞争个案分析-世纪豪庭,区域个案分析,25,世纪豪庭的户型以实用性户型为主，104142的户型占到了80%，以三室两厅一卫为主力户型。目前尾盘剩余少量房源。价格2400-2800元/。客户主要为本地客户和周边乡镇客户。,区域个案分析,26,两房两厅一卫建筑面积：85,三室两厅一卫建筑面积：104,三室两厅二卫建筑面积：142,户型设计紧凑合理，通透性、采光好，全明设计、大阳台面积赠送等卖点,区域个案分析,27,住宅竞争个案分析-世纪鑫城,区域个案分析,28,本项目现况处于清盘，商铺售完，住宅剩余几套房源。入住时间为今年年底。多层价格为1700，小高层为2800此次推出户型主要针对私企老板和长葛周边的年轻客户群，产品以实用为主，低总价和较高的经济性是其最大的卖点。,客户多为长葛的年轻上班族和周边年轻客户,区域个案分析,29,三房两厅二卫建筑面积143,两房两厅一卫建筑面积110,客厅主卧朝阳，180度景观大飘窗的设计，增加了房间的采光性和通透性,区域个案分析,30,住宅竞争个案分析-百禾都市领域,区域个案分析,31,本项目已三房为主以居住为中心。主打年轻和首次置业、经济实力较弱的客户。,其紧邻商都大道，低总价、高实用性也降低了投资客的投资门槛,客户主要是年轻购房者和部分投资客,区域个案分析,32,一梯两户，南北通透和采光性较好，设计有飘窗和大阳台设计,区域个案分析,三室二厅二卫建筑面积：139,三房二厅二卫建筑面积：116,33,住宅竞争个案分析-城市花园,区域个案分析,34,本项目是共19栋楼2栋小高层17栋多层住宅，多层1700元/小高层2690元/平米，车位3000元/，明年3月入住，地下商铺未售，项目销售阶段为80%，存量不多，多为顶层房源。外立面为涂料。周边配套比较完善相对来说销售较好。,本项目户型为三房、二房为主，居住为中心，商业配套完善。,客户主要是本地的投资客、年轻的购房者、乡镇部分年轻客户,区域个案分析,35,户型南北通透，全明设计，增加有飘窗和大阳台，居住舒适性强,区域个案分析,两室两厅一卫建筑面积：90,三室二厅二卫建筑面积：139,36,在售项目情况,区域住宅市场分析,37,1、项目都有一定的规模，10万以上项目较多，并且出现了区域性远郊大盘2、价格水平：多层均价在1700元/平米左右，高层在23002700元/左右，别墅产品在7800元/左右。价格差很大主要是因为多种建筑形态并存造成的局面（小高层、高层、花园洋房、别墅），虽然本区域消费能力有限，但开发商凭借自身独特的环境、位置、品牌等优势把销售对象目标推向了整个长葛市乃至许昌、郑州的中高层消费者（政府官员、私企老板、白领），定位准确，销售前景可观3、产品：市场上产品目前以小高层为主，附带少量多层、别墅；未来发展趋势也是以小高层、高层为主。户型面积段在80160平米之间，两房在80100之间，三房在115平米以上，市场上主力户型为三房。多层一梯两户，高层一梯两户、或者两梯三户。4、产品的附加值：在长葛由于出现了定位较高端的楼盘，所以智能化设施、双气设施、品牌物业管理、会所、高端建材、生态园林等已经出现，并被赋予较高的产品附加值被客户认可。未来必将是高端社区的必备条件。5、项目的销售情况较好，尤其是远郊的配套较好的高档楼盘，客户定位精准，倡导绿色生态园林式住宅，销售非常好。,38,住宅分析-区域产品特征分析,区域个案分析,39,区域产品特征分析小结,已售在售项目中多层、小高层物业目前是市场上的主流产品，高层产品在市场上比例正在逐步增加。并且出现了别墅产品。市场中的主力户型是85100的两房和110-140左右的三房；中小户型套数保有量较多。这意味着市场对85100两房和110-140左右三房客户争夺严重，而50左右小户型和140以上大三房、四房户型属于明显市场空白点。部分高性价比产品、产品创新项目，如宏基钻石城电梯洋房产品，因此以产品为导向的销售执行推广原则是目前市场中最有效果的竞争武器。,区域个案分析,40,住宅分析-区域客户分析,区域个案分析,41,区域客户分析小结,长葛本地的客户占到了60%左右，其余40%为外地客户，主要为下面乡镇客户。高档项目周边的区域客户更多。主力客户年龄在30-40岁，多为首次自住置业，投资性客户较少。其它年龄段的客户有待挖掘。,对区域外客群的把握和本地客群的挖掘将是未来客户挖掘的主要方向,区域个案分析,42,整体商品房市场价格分层与产品强烈相关，区域之间差别并不是很大。目前市场价格基本趋同，个楼盘差异性不大，需要在产品优势、附加值方面、性价比等方面发力。客群目标趋同，需要进一步细分，挖掘细分市场高性价比产品、产品创新项目受市场追捧。项目营销推广手段普遍有限，主要以户外为主，形象包装差。未来市场竞争更加激烈；本案周边市场外部环境竞争异常激烈。未来中原城市群的核心地位对房地产市场来说是极