锦州市房地产市场报告2013

辽宁省锦州市房地产市场调查报告,二0一三年五月,一、区域及地块概况,在考察辽宁省锦州市城市发展状况、房地产市场现状、城市发展规划、投资政策的基础上，对位于锦州市的房地产市场进行研究，为集团房地产项目选址决策提供参考！,一、市场研究目的,1.1意向地块周边情况,渤海大学东校区,地块外道路状况,锦上花园别墅,河边绿地,高端4S店,竞品售楼部,1.2锦州城市概况,锦州地处辽宁省西南部，北依松岭山脉，南临渤海辽东湾，属辽宁省省辖市，下辖凌海市、北镇市、义县、黑山县等4县市，古塔区、凌河区、太和区、松山新区、锦州经济技术开发区（国家级）、龙栖湾新区等6辖区。面积10301平方公里，户籍人口307.9万人，其中城区人口124.1万人。锦州位于著名的“辽西走廊”东端，是连接中国东北地区和华北地区的交通枢纽。京哈铁路、秦沈铁路、京哈公路、京沈高速公路贯穿全境，与葫芦岛，盘锦，朝阳，阜新，构成一小时经济圈。（摘自锦州市2012年社会经济和发展统计公报）。,1.2锦州城市概况,2009年7月，辽宁省“五点一线”沿海经济带发展规划正式上升为国家战略。该战略具体涵盖范围包括大连、丹东、锦州、营口、盘锦、葫芦岛等六市。锦州作为“五点一线”的重要一点，各种临港工业、高新技术产业以及现代服务业蓬勃发展，为建设辽西沿海城市群中心城市“滨海新锦州”奠定了坚实的基础。是2013年世界园林博览会的举办城市。,1.2.1锦州市在辽西五地级市中的核心地位,1.3锦州市区概况,（摘自锦州市政府网）,凌河区：面积41km2，人口38万，锦州市的政治、经济、教育中心。区内新盘体量均在10万m2以下。,古塔区：面积28km2，人口40万，传统的商业中心、文化中心，人口密度大、配套成熟，新盘少、体量小。,松山新区：面积220km2，人口15万，市政府所在地，新开发区域、大盘集中，整体形象较好，生活配套相对较弱。,太和区：面积459km2，人口16.8万，锦州市的郊区，人口密度小，新盘多，体量较大。,意向地块,1.4锦州市经济GDP增长,锦州市的经济仍保持良好的发展态势，GDP保持年10%的增长。2012年，锦州市的国内生产总值达到1248.5亿元，人均GDP40001元，辽宁省排名第6位，在辽西五市排名第2位。,1.5锦州市经济全社会消费品零售总额,锦州市全社会消费品零售总额呈连年上升趋势，除2010年增长幅度较低外，2009-2012年的平均增长幅度为20%左右,1.6锦州市经济人均GDP和人均可支配收入的变化,2012年，锦州城镇居民人均可支配收入达22170元（约合3410美元）。09-12年平均增长幅度达到11%。2012年，锦州城镇居民人均可支配支出达15795元（约合2430美元）。09-12年平均增长幅度达到14%。2012年，锦州城镇居民支出/收入比达到71%，城市居民消费意识较强。2012年，锦州城镇居民支出中，家庭食品支出仍是主要支出，恩格尔系数为41.2%。,1.7锦州市经济投资分析,锦州市的房地产投资占全社会固定资产投资比重较低，房地产水平较低，发展缓慢。,1.8锦州市经济居民购房能力分析,近三年，锦州市的房价收入比有较大增长，显示房价增幅较快。但仍维持在5.56左右，大幅低于国内一、二线城市和相近城市。近三年，锦州市的房价储蓄比约为5.1。该比重高于购置首套商品房首付标准（40%）。,1.9锦州市发展规划,2009年7月，国务院批准的辽宁沿海经济带发展规划中的辽宁沿海经济带区域发展空间布局是：进一步提升大连市的核心地位，强化大连营口盘锦主轴，壮大渤海翼(盘锦锦州葫芦岛渤海沿岸)和黄海翼(大连丹东黄海沿岸及主要岛屿)，强化核心、主轴、两翼之间的有机联系，形成“一核、一轴、两翼”的总体布局框架。锦州发展的战略定位为：辽宁西部城市群区域性中心城市和重要港口城市。,1.9.1本章小结,城市条件优势：锦州市地理位置优越、交通发达、辽宁沿海经济带发展规划的重要支点；劣势：目前经济增长点不明显、现有产业对城市经济的支撑能力差，城市财政尚无力支持亟待改善的城市面貌，实现房屋产品升级换代。,二、当地房地产行业概况,2.1城市规划概况,2012年年初，在锦州市“两会”上，锦州市政府工作报告提出加快城市“东联、西进、南扩、北展”工程进程，进一步提升城市品位，提升空间价值。其中优先开发区域：重点是龙栖湾新区、开发区、松山新区、太和区以及高速公路、102国道沿线的节点县（城镇）等区域。锦州市的老城区以中央大街为中轴分为古塔区和凌河区，以京哈铁路为界，铁路北侧尚余大量棚户区亟待改造。铁路南侧的棚户区改造已于上世纪80年代中期完成，现状多为6-8层住宅。因物业维护较差，现状住宅显破旧。临街为商业，多为底层单间商铺，整个区域容积率在1.8-2.2之间。锦州市的住宅升级换代产品主要分布在太和区和松山新区，有大量高层板式住宅和低层别墅式住宅出现，位置相对较偏，整个区域容积率在2.5-3.0之间。,意向地块,2.2锦州市房地产住宅市场板块分析,太和板块：大盘集中，高端盘多销售均价：6800元，目前报价：5200-7180元,2.3锦州市各区1-5月份商品房销售分析,2013年，锦州房地产开发热点基本集中在太和区及松山新区。,就供求面积看，太和区和凌河区供求最多，新开发项目多集中以上两个区域内；就成交价格看，由于太和区和松山新区大盘较多，所以成交价最高；由于太和区和松山新区环境配套较好，大盘多，所以去化相对较多，凌河区价格低，对刚需客户吸引大，去化其次。,数据来源：锦州市建委,2.4锦州各板块在售典型项目情况,东湖花园：规模7.2万，13年均价5300元/,城北阳光5期：规模14万，13年均价4320元/,万成中融国际：规模23万，13年均价5100元/,锦城四月天：规模16万，09年均价2800元/,南郡天下：规模50万，13年均价5600元/,亿隆国际广场：规模27万，13年均价6000元/,曼哈顿：规模160万，13年均价6800元/,上河城：规模20万，13年均价4380元/,西班牙风情花园：规模30万，13年均价4220元/,意向地块,项目位置：凌河区解放东路渤海大学东区对面建筑面积：30万物业类型：住宅建筑形态：高层装修标准：毛坯户型区间：51-130容积率：3.7开发商：锦州大兴房地产集团,2.4.1凌河板块个案分析-西班牙风情花园,位于凌河区边缘，渤海大学东区对面，周边基本无新开发住宅项目，是该区域唯一的在售住宅项目。,2011年开始销售，目前已经完成一期10万方的销售，销售均价3600元/；目前在进行二期排号，预计二期销售均价4300元/。,2.4.2太和区板块宝地曼哈顿个案分析,2012年消化量为15万，销售均价6800元/；目前以现房销售电梯豪宅，最小115平米，销售报价达到7180元/左右。,项目位置：凌南东里宝地城7-10号建筑面积：160万物业类型：住宅建筑形态：高层、多层装修标准：毛坯户型区间：70-150容积率：1.7开发商：宝地建设集团,当地大盘之一，档次相对较高，是近年锦州销售最好的项目，目标客户基本为当地有钱人，刚需购房和改善购房首选，主要以环境配套和成熟社区作为销售卖点。,2.4.3松山新区板块南郡天下个案分析,项目位置：凌西大街渤海大学附近建筑面积：50万物业类型：住宅建筑形态：高层、小高层、多层装修标准：毛坯户型区间：80-135容积率：1.9开发商：宏发集团,目前高层报价5200元/起，多层报价6700元/起。,属于松山新区新开大盘，位于渤海大学新校区附近，周边环境较好，靠近湿地公园，现项目处于一期销售阶段，同时正在开发其20万平米的商业配套，于近期推出。,2.4.4房地产市场小结,2013年，锦州市商品房市场供需差距加大，市场供大于求；近三年，锦州市商品房价格逐年递增，目前市区售价基本在5000元/平方米以上；目前锦州房地产热点区域集中在城南的太和区及凌河区，以上两个区域的商品房供需量约占整个市区供需的80%；城南的太和区和城西南的松山新城为中高端居住区；未来几年，随着新开发楼盘的入住，太和区及松山新区将迎来大量的人口迁入，成为人口密集区域。,2.5锦州部分住宅产品配置情况万通公寓,结构形式：框架外墙：贴转单元门：白钢玻璃门入户门：盼盼防盗门窗：彩色塑钢电梯装饰：电梯吊顶电梯品牌：蒂森电梯楼梯栏杆：铁艺镶木，地面铺砖单元入口：地面、墙面贴转标准层：地面、墙面贴砖对讲系统：彩色可视对讲停车管理：智能管理，地面地坪漆,当地老项目，档次较高，外墙贴转，单元入口及标准层地、墙面均采用贴砖，门为盼盼防盗门，安装彩色可视对讲系统，窗为地产彩色塑钢，蒂森牌电梯，吊顶装修，车库智能化管理，地下一层停车，地面为地坪漆处理，项目装修档次高于其它项目。,车库,入户门,立面图,单元门,电梯间,2.5.1锦州部分住宅产品配置情况巴黎豪苑,结构形式：框架外墙：真石漆单元门：白钢玻璃门入户门：盼盼防盗门窗：塑钢电梯装饰：电梯吊顶电梯品牌：上海三菱楼梯栏杆：铁艺，水泥地面单元入口：地面铺砖、墙面涂料标准层：地面铺砖、墙面涂料对讲系统：彩色可视对讲停车管理：智能管理物业：宝地物业,当地老项目之一，售价较高，达到5000元/以上，外墙真石漆，单元入口及标准层地面均采用贴砖，墙面涂料，门为盼盼防盗门，安装彩色可视对讲系统，窗为地产塑钢窗，上海三菱牌电梯，车库智能化管理，地下一层停车，物业管理较好。,中心庭院,小区拱门,电梯门及单元门,室内装修,2.5.2锦州部分住宅产品配置情况曼哈顿,结构形式：框架剪力墙外墙：1-4层贴砖，以上涂料单元门：白钢玻璃门入户门：盼盼防盗门窗：彩色塑钢电梯装饰：吊顶电梯品牌：上海三菱楼梯栏杆：白钢扶手，地面铺砖单元入口：地面贴砖、墙面涂料标准层：地面贴砖、墙面涂料对讲系统：彩色可视对讲停车管理：智能管理,目前销售最好的项目，外墙1-4层贴转，其余部分涂料；单元入口及标准层地面采用贴砖，墙面为涂料；楼梯白钢扶手，地面铺砖；门为盼盼防盗门，安装彩色可视对讲系统，本地产海螺牌彩色塑钢窗，上海三菱牌电梯，采用吊顶，车库智能化管理，地下一层停车。,小区外立面,电梯厅及入户门,入户门,电梯门及轿厢装饰,2.5.3锦州部分社区产品配置情况黎明东方园,结构形式：框架剪力墙外墙：1-4层贴砖，以上涂料单元门：白钢玻璃门入户门：东虎防盗门窗：彩色塑钢电梯装饰：无电梯品牌：富士达楼梯栏杆：白钢扶手，地面铺砖单元入口：地面贴砖、墙面涂料标准层：地面贴砖、墙面涂料对讲系统：彩色可视对讲停车管理：地面停车,距离地块最近的新项目，外墙1-4层贴转，其余部分涂料；单元入口及标准层地面采用贴砖，墙面为涂料；楼梯白钢扶手，地面铺砖；门为地产东虎牌防盗门，安装可视对讲系统，窗为海螺牌彩色塑钢，电梯富士达，无装修，地面停车。,小区外立面,走道及单元门,楼梯间,外墙及外窗,2.6锦州市商业分析,锦州目前的大型商业基本集中在老城区商业中心，整体档次较低，仍处于商业发展初级阶段；而新兴大型社区的商业也基本上以底商配套形式出现，整个城市缺乏中高端大型商业。锦州的松山新区和解放路体育场附近有综合体项目规划。,2.6.1锦州大型商业分布情况,锦州百货：地上3层，以百货商场为主，档次一般。,千盛百货：地上7层，地下2层，以百货、餐饮、健身、超市为主。,中百商城：地上7层，以百货商场为主，档次较好的老商场之一。,大润发：地上2层，以超市为主，经营情况较好。,新玛特购物广场：地下1层，地上5层，百货类为主，经营情况较差。,新玛特超市：地上1层，综合超市，经营一般。,2.6.2锦州商业案例介绍千盛百货,千盛百货，位于城市中心核心商圈，隶属大商集团，于2010年春节开业。是集百货、超市、美食、健身为一体的综合类商场，为当地人眼中的高档购物中心。现状：周边道路拥挤，停车困难。,面积：6万地下二层：停车场地下一层：小商品地上一层：化妆品、珠宝、名表地上二层：男女服装、流行饰品地上三层：女装、家居、流行饰品地上四层：户外、运动休闲地上五层：家电数码、儿童用品地上六层：超市地上七层：健身、美食广场、美容美发,大润发，位于古塔北街，距离中央大街核心商圈约1.5公里，是目前锦州经营最好的综合型超市。业态规划：双层营业面积约2万停车方式：楼顶停车（免费）。现状：商品种类全，停车便捷，经营最好的超市，当地市民比较愿意光顾。,2.6.3锦州商业案例介绍大润发,锦州百货大楼位于锦州城市核心区，解放路与中央大街交叉口的东南角，是锦州目前最老的商业中心，4层建筑，面积：2.5万，以经营服装百货为主。目前为大商集团所有。,2.6.4锦州商业案例介绍锦州百货大楼,锦州中百商厦位于锦州城市核心区，解放路与中央大街交叉口的东北角，是锦州目前最老的商业中心，6层建筑，面积近4万，以经营服装百货为主。,2.6.5锦州商业案例介绍锦州百货大楼,2.6.6锦州商业案例介绍新玛特,锦州新玛特商厦位于锦州中心区，4层建筑，面积近2.5万，以经营服装百货、超市为主。,2.6.7锦州商业地产市场小结,成熟商圈：老商业中心，以传统百货和商业街为主，档次相对较低；人流相对密集，目前区域购物的首选之地；区域百货地下租金15-30元/平方米，临街商铺首层租金70-160元/平