不动产买卖和租赁代理.ppt

11房地产销售与租赁代理、11.1商品房销售代理、11.2二手房销售代理、11.3房地产租赁关系中的代理练习与思考问题、11房地产销售与租赁代理、教学目标与要求：通过本章的教学，学生可以了解商品房(新房)销售代理、二手房销售代理和房屋租赁代理活动中的一些技巧和注意事项。11.1商品房销售代理11.1.1开发项目调查由于房地产开发商的素质参差不齐，对开发商的审查尤为重要。一般来说，应全面调查开发商的资质、资金、开发商内部人员以及开发项目的文件，并及时将可预见的风险告知代理人。具体内容包括：(1)开发商成立的时间。新公司的风险比旧公司大，新成立的新公司需要特别注意。(2)谁是开发商的投资者？投资者主要是指控制方，控制方的实力和信誉影响其经营。(3)开发商是否有明确的市场定位？市场定位反映了开发商的经营理念和管理水平。(四)市场定位是否与开发项目相匹配。市场定位是开发商经营的一个环节，必须与其他经营行为相匹配。它反映了开发商的运营水平，通常是欺诈的标志。(5)上一个开发者是如何成功开发这个项目的？反映开发商整体情况的最终证明。11.1商品房销售代理，(6)开发商是否卷入丑闻或诉讼。丑闻或诉讼可能带来意想不到的损失，必须密切关注。(7)发展商在业界的声誉如何？业内人士对行业内部的情况有了更好的了解。(八)开发商的注册资本是否与开发项目相匹配。所显示的注册资本必须占开发项目所需资金的四分之一以上。(9)开发商的资产负债表是什么？开发商是否负债过多，是否有银行不良贷款。(10)开发商的主要内部管理人员有什么变化？这是反映开发者操作稳定性或开发者问题的前兆。(11)开发商发布的广告是否有刻意炒作的卖点。广告中的卖点很重要，但热炒的卖点忽略了房地产本身的基本品质，价格可能会升得太高。(12)开发商的宣传是否夸张。对于开发商来说，夸大是最常见的问题，他们仅仅根据宣传来避免购买或不购买的决定。(11.1)商品房销售中的代理，(13)开发商员工的口头承诺是否符合实际情况。对销售人员的重要口头承诺应使用相关材料，重要承诺应以书面形式记录。(14)发展商的计划是否符合政府的意向。开发商的计划应符合政府的总体规划，否则其计划无效或具有欺骗性。(15)开发商或其他建筑公司是否直接参与施工？小开发商经常委托其他建筑公司来建造。总的来说，开发商自己的建筑公司相对稳定。(16)发包人聘用的建筑公司是否具备资质。房地产开发中存在多层次的分包，容易导致工程质量问题。(17)开发商是否取得国有土地使用权。开发商非法取得土地使用权或在没有土地使用权的土地上开发。后果由买方承担，买方风险很大。开发商取得土地使用权但拖欠土地出让金将影响业主取得土地使用权。(十八)开发商是否在未被国家征用的集体所有土地上进行建设。尽管开发商与集体所有土地的原所有人达成了协议，但开发商仍未依法取得土地使用权。(19)开发商是否有司法或行政机关的裁决，决定查封或以其他形式限制房地产权利。(20)房地产预售，开发商是否已取得预售许可证11.1代理商品房买卖，(21)预售房地产时，开发商是否非法取得该项目的预售许可证，即是否符合条件。开发商取得预售许可证必须具备以下条件：已缴纳全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书。(2)持有土地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑施工许可证。(3)商品房建筑安装工程投资竣工工程量符合规定标准。(4)商品房竣工交付日期已经确定，市政、公共和公共建筑配套建设计划已经落实。(5)已与本市从事房地产项目资金监管的专业机构签订预售监管协议。制定房屋申请公约，与物业管理企业签订前期物业管理服务合同。11.1商品房销售代理及(22)开发商在施工中是否违反国家有关规定。国家将对某些地区实施限制，如限制建筑高度、限制住宅开发以及保护古城带来的限制。(23)相关开发项目是否符合工程质量标准，未通过验收。现有房屋必须有相关单位的检验证明。(24)开发商是否履行了告知义务。(25)当前商品房销售应具备的条件。(26)出售现有房屋是否需要取得大额产权证。(27)业主在出售现有房屋时是否已成功取得小产权证明。(28)是否有“五证”。11.1商品房销售代理。11.1.2商品房预售的房地产开发企业和买受人应当签订书面预售协议。预约协议应当包括当事人的姓名、房地产预约的地点、面积、价格、预约期限、定金金额和定金处理方式。代理人应提示客户预约协议可采用商品房预订协议示范文本，房地产开发企业不得拒绝采用买方提出的示范文本。代理人应提示委托人，如果出卖人接受买受人的定金作为通过认购、订购、预定等方式订立商品房买卖合同的担保。一、因当事人一方原因不能订立商品房买卖合同的，应当按照定金法的规定办理；因非双方原因不能签订商品房买卖合同的，出卖人应当将定金退还给买受人。如商品房认购、订购和预订协议具有我国商品房销售合同第商品房销售管理办法条第16款规定的主要内容，且出卖人已按协议约定接受购房款，则该协议视为商品房销售合同。11.1商品房买卖中的代理11.1.3房地产交易中的关键代理11.1.3.1商品房买卖的方式包括商品房现售、商品房预售、预售合同、售后合同。根据不同的交易方式，代理的内容也不同。(1)商品房现售(2)商品房预售(3)我国禁止销售的方法，11.1商品房销售中的代理人，11.1.3.2地区房屋面积的计算方法和误差处理(1)面积误差的计算和预测面积，又称临时测量面积和合同面积，是指商品房预售期间房地产开发企业或其授权的有资质的测绘部门根据设计图纸计算的商品房预售面积。实测面积，又称产权登记面积，是指商品房预售完成并经有资质的测绘机构现场验收测量后，房地产行政主管部门登记的房屋面积。面积误差比是指实测面积(产权登记面积)与预测面积(合同面积)之间的误差比，具体为：面积误差比=(产权登记面积-合同面积)/合同面积100%，11.1代理商业销售买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，买受人应当补足房价款中面积误差比在3%以内(含3%)的部分；房价的3%以上由房地产开发企业承担，产权归买受人所有。产权登记面积小于合同约定面积的，房地产开发企业应当返还面积误差比绝对值在3%(含3%)以内的房价款；如果绝对值超过3%，房地产开发企业将双倍返还给买方。11.1代理销售商品房，11.1.3.3建筑面积计算及误差处理(L)套内建筑面积成套房屋的套内建筑面积由三部分组成：套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积。套内使用面积包括：卧室、客厅、门厅、走廊、厨房、卫生间、卫生间、储藏室、壁橱等户门室内面积之和；(2)复式公寓室内楼梯按自然楼层总面积计入使用面积；(3)不包括在结构区域内的烟囱、通风管道和管道应包括在使用区域内；(4)内墙装修厚度计入使用面积。新建住宅每套(单元)使用空间周围的内墙、围墙或承重墙面积，包括公共墙和非公共墙。其中，房屋(单元)与房屋(单元)、房屋(单元)与公共建筑空间之间的隔墙、外墙(包括山墙)均为公共墙。公共墙应按墙水平面积的一半计入内墙面积。外壳(单元)中的隔墙是非公共墙。非公共墙的面积应按墙的水平面积计算。室内阳台建筑面积，封闭阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；未封闭阳台的建筑面积按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。11.1商品房买卖中的代理，(2)共用分摊建筑面积=共用建筑面积=共用建筑面积分摊系数。总建筑面积由以下两部分组成：电梯井、楼梯、垃圾道、配电室、设备层(室)、公共门厅和走道、地下设备室、值班警卫室等公用部分的面积，以及服务于整栋建筑的公共和管理用房的建筑面积。独立使用空间(如车库、自行车库、俱乐部或俱乐部、仓库、人防工程等。)具有单独的使用功能，门卫室、管理室、设备室等。为多栋房屋服务不包括在总建筑面积内。(2)设置(单元)与公共建筑空间之间的隔墙和外墙的公共墙(包括山墙)，建筑面积为该墙水平面积的一半。总建筑面积的分摊系数是整栋建筑的总建筑面积除以每套整栋建筑的建筑面积之和，得到该建筑总建筑面积的分摊系数。代理人应合理提醒委托人，该商品房建筑面积由套内建筑面积和共用建筑面积组成。内部建筑面积是一项独立的产权，共有建筑面积是一项共有产权。买受人依法享有权利并承担责任。11.1商品房销售代理，(3)错误处理代理人应提示委托人，如果按建筑面积计价，双方应在合同中约定套内建筑面积和共用建筑面积，当套内建筑面积有错误且建筑面积不变时，套内建筑面积和套内建筑面积均有错误时，还应约定处理方法。根据有关规定，商品房预售合同约定的建筑面积与交付时实测建筑面积不一致的，按照分摊建筑面积和套内建筑面积分别处理：分摊建筑面积增减的处理方法。(2)治疗因规划部门批准的规划变更和设计单位同意的设计变更，以及合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的变更，导致商品房的结构、类型、空间大小和朝向发生变化的，房地产开发企业应当自有关部门批准之日起10日内书面通知买受人。买方有权在通知到达之日起15天内书面答复是否退房。自通知送达之日起15日内，买受人未作书面答复的，视为已接受规划设计变更及其引起的房价变动。房地产开发企业未在规定期限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当承担违约责任。11.1商品房买卖中的代理11.1.4房屋买卖合同在中国各地的住房和土地管理部门有不同的合同模式。11.1.4.1现有房屋买卖合同(1)双方合同的主要内容。(2)住房状况。(3)关于房价和付款时间的约定。(4)交付期限。(5)权利保障。(6)违约责任。(7)合同双方约定的其他事项。11.111.1.4.2商品房买卖合同的主要内容商品房买卖代理(1)双方及法人机构的名称和地址必须有法定代表人的签字或盖章。(2)目标是预售商品的位置和数量。(3)预售商品房的数量、数量和面积一般以平方米为单位计算，无论是建筑面积还是使用面积、公寓数量都要明确。(4)价格就是房子的价格，比如每平方米多少元。(5)交付方式和期限，包括预售款的支付方式和期限以及房屋的交付方式和期限。(6)房屋的使用性质，明确是住宅用房、办公用房或营业用房或其他用房。(7)房屋产权转让的方式和期限。(八)违约责任。(9)双方约定的其他条款。11.1商品房买卖代理11.1.5房地产开发商在11.1.5.1合同中频繁设置的合同陷阱中的权利扩张(1)认购保证金难以返还。花园商品房认购书中规定“如果认购人选择一次性付款，他/她应在签署上述买卖合同的同时支付全部房款。认购保证金将自动转换为房价，逾期支付的认购保证金不予退还。”评论商品房销售是大众消费。经营者应该给消费者留一个合理的“犹豫期”，让消费者能够深入研究相关资料，充分了解自己的权利和义务，自主决定是否购房。如果在“暂停期”内要求退还保证金，则不适用保证金罚款。11.1商品房买卖代理，(2)单方扩大终止权花园商品房认购协议书规定：“如乙方违反本协议约定的任何条款，甲方有权终止本协议并另行出售本协议所指的商品房。乙方不得提出任何异议，乙方支付的定金不予退还。”评论任何组织和个人都无权“没收”公民的合法财产。一方要求终止合同的，应通知另一方，不得擅自变更或终止合同。该条款非法增加了经营者的权利，侵犯了公民的基本权利。这是非法和无效的。11.1商品房销售代理，(3)责任免除设计城市的两个开发企业共同建造的一栋别墅在其商品房补充合同中规定：“该房屋是用空心砖建造的(而这种空心砖容易产生裂缝编者)。当房屋交付使用时，如果梁、板、墙等出现裂缝。乙方不得以此为由提起任何诉讼或索赔。”评论格式条款将建筑商应该对开发商承担的风险转移到开发商不仅没有履行告知义务，而且在上述补充条款中表达了含义模糊的合同标的，实质上是试图获取消费者的装修资金。11.1商品房销售代理，(5)面积误差陷阱房地产有限公司规定的商品房买卖补充协议，“如发生面积误差，买受人不退房。面积误差部分，双方根据实际每平方米房价款结算房价款。”评论当住房面积有误差时，消费者的主