城市房地产管理法_PPT演示幻灯片

第七章城市房地产管理法，7.1概述7.1.1房地产及房地产是住宅财产和土地财产的统称，是指土地和土地的住宅等建筑和结构。房地产是指在法律上所有权明确的住宅所有，对住宅的所有权或其他权益。由于我国分别立法和管理土地和房屋的传统和土地的公有制、房地产和房地产是比较独立的关系，因此房地产所有者可以独立享受房地产的权利，而不是房地产的所有权。房地产业是指从事房地产开发、经营、管理、服务的产业。房地产业由土地开发、住宅建设、管理、维护、土地使用权转让、房屋买卖、租赁、抵押等结果产生的房地产市场组成。1，7.1.2城市房地产管理法城市房地产管理法是调整城市房地产开发、经营、管理和服务活动中形成的特定社会关系的法律规范的总称。基本原则：促进房地产商品化，合理利用土地。国家支持居民住宅开发，保护房地产权利人的合法权益。2，7.2房地产开发7.2.1房地产开发概述是指以土地开发和住宅建设为投资对象的生产经营活动。城市房地产管理法第2条规定：“房地产开发是在依法取得国有分公司使用权的土地上进行基础设施和住宅建设的行为。”一般房地产开发程序如下：3，7.2.2房地产开发地房地产开发地，以房地产开发为目的取得使用权的国有土地。房地产开发要先取得土地使用权。国家将国有分公司使用权转让给土地使用者一段时间，土地使用者向国家支付土地使用权转让金。土地使用权出让审批是政府管理土地使用权转让活动的一种行政措施。城市房地产管理法第11条：“土地使用权转让由市、县人民政府以有计划、有步骤的方式进行。”，4，土地使用权转让方法：合同、投标、拍卖、许可证转让方法。土地使用权转让期(1) 70年住宅用地；(二)工业用地50年；(3)教育、科学、技术、文化、卫生、体育用地50年；(四)商业、旅游、娱乐土地40年；(5)合并或其他土地50年。5，土地使用权分配，土地使用权分配由县级以上人民政府依法批准，土地用户支付赔偿、安置等，然后将土地交付其使用或土地使用权无偿提供给土地使用者的行为。分配土地使用权的范围(1)国家机关土地和军区(2)城市基础设施土地和公益事业地(3)国家重点支持的能源、交通、水资源等项目土地(4)法律、行政法规规定的其他土地。6，取得和转让土地使用权为7，7.2.3房地产开发企业房地产开发企业是依法设立的，以营利为目的从事房地产开发和经营的法人企业。房地产开发企业可以分为特许经营企业、兼营企业、项目公司。专营权是以房地产开发经营为主的企业，兼营企业是以其他事业为主，兼营房地产开发经营业务的企业，项目公司是以开发项目为对象，从事个别房地产开发事业的企业。法律对房地产开发企业的设立和资质都有明确的规定。8，7.3根据城市房屋拆迁7.3.1城市房屋拆迁概述、国家建设、城市改造、纠正和环境保护等需要，按照城市规划和国家特别项目的前期计划和地方政府的土地文件，取得房屋拆迁许可的单位依法拆除城市建设用地范围内的房屋，对拆除的房屋所有者进行补偿和安置。其中，获得房屋拆迁许可的单位是拆迁人，被拆迁房屋的所有者是被拆迁人。城市房屋拆迁的基本原则1)按照城市规划的原则2)城市旧城改造原则3)有利于改善生态环境的原则4)文物古迹保护原则5)保护当事人的合法利益原则6)谁拆除谁安置补偿原则9，7.3.2城市房屋拆迁管理1。拆迁管理机关：国务院建设行政主管部门2。拆除程序：准备工作、申请拆除许可、发布拆除公告、签订补偿安置协议、拆除7.3.3城市房屋拆除补偿、房屋拆除补偿，是拆除人员依法拆除房屋造成经济损失的合理补偿。房屋拆迁补偿的形式如下：货币补偿、产权交换。10，7.3.4城市房屋拆迁安置是指房屋拆迁人为被拆迁对象房屋拆迁所拆除的房屋用户额外提供住房使用和特定补贴费用。房屋拆迁安置补助费是拆迁人对拆迁或房屋拆迁造成的部分费用的必要补贴，包括搬迁补助费、临时安置补助费和停产、停业补偿费用。11，7.4房地产交易7.4.1概述1。房地产市场中国房地产市场分为三个阶段市场形式：(1)房地产一级市场。也称为土地使用权转让市场，国家作为土地所有者依法将土地使用权投入市场运营是政府和经营者之间的交易行为。国家对一级市场实行垄断经营，通过垄断经营，达到对房地产市场的宏观调控。(2)房地产二级市场。据悉，房地产开发经营市场房地产经营者依法开发房地产后，出售开发的房地产，表现为经营者和消费者之间的交易行为。(3)房地产第三市场。也称为房地产调整市场。这表示房地产投入后，用户之间、经营者之间以及这些人之间的交易行为作为交易市场。购买商品房的主人再租赁或租赁商品房的情况。2.房地产交易管理的基本制度1)房地产交易价格申报制度2)房地产价格评价制度3)房地产价格评价公司资格认证制度，12，7.4.2房地产转让是房地产权利人通过买卖、赠与或其他法律手段将房地产转让给他人的法律行为。法律规定了禁止和允许多种类型房地产转让的条件。房地产转让程序：合同、申报、审查、调查和评价、纳税、发行凭证。房地产转让合同是房地产转让当事人之间签订的，是为了明确各方的权利和义务关系而达成的协议。房地产转让合同是根据平等、自愿、有偿原则签订的。房地产合同要书面签订。房地产转让必须签订合同，法律还规定了合同必须具备的主要内容。13，7.4.3商品房预售是指房地产开发经营者将正在建设的房屋提前出售给贴现者，贴现者支付定金或房价的行为。为了限制商家销售行为，防止“房地产投机”等，确保正常的房地产开发活动，城市房地产管理法和城市商品房预售管理办法规定了销售住宅销售条件和程序。14，7.4.4.4商品房悬售是指将房地产开发企业收购的合格商品房出售给买方，买方支付房价的行为。据商品房销售管理办法第7条规定，商品房现卖(1)现卖住宅房地产开发企业必须持有企业法人营业执照和房地产开发企业资格证。这主要是为了确认销售商家的房地产开发主体资格是否合法。(二)土地使用权证明或土地使用批准文件。这主要是确认商品房目前的销售是否合法。(三)持有建设计划许可证和建设许可证。这主要是为了确保销售商品房的规划、建设程序的正当性。(4)已经通过了竣工验收。这主要是为了确保销售的销售符合工程建设质量标准。(5)已实施拆迁安置。这主要是为了充分保护拆迁户的合法权益，房地产开发项目完成销售后，拆迁户的股权尚未落实。(六)供水、供电、供暖、煤气、通信等辅助基础设施具有交付使用条件，其他辅助基础设施和公用设施具有交付使用条件，或者规定了建设进行和交付日期。这主要是为了确保销售销售达到基本使用条件。(7)财产管理方案已实施。这是为了避免住宅交付后房地产管理纠纷。15，商品房目前的销售广告和合同商品房销售宣传广告内容必须真实、合法、科学、准确。商品房买卖合同应明确以下主要内容：(一)当事人的姓名、姓名、住所；(二)商品房的基本状况；(三)商品房销售方法；(四)商品房价格确定方法和总价、支付方法、支付时间；(五)使用条件和日期的传递；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供暖、煤气、通信、公路、绿化等支持基础设施和公共设施的交付承诺和相关权利、责任；(八)公共支持建筑的产权所有；(九)面积差异处理方法；(十)处理产权登记相关问题；(十一)争端解决方法；(十二)违约责任；(十三)双方商定的其他事项。16，商品房销售价格商品房销售可以按套(单位)或套内的建筑面积或建筑面积定价。商品房建筑面积由集内建筑面积和分配的共享建筑面积组成，集内建筑面积部分是独立财产权，分配的共享建筑面积是共享财产权，购买者对依照法律和法规享有其权利负责。按套(单位)计算或按套内的建筑面积计算，商品房买卖合同应当规定与建筑面积分摊的共同建筑面积。此外，还对商品房的交货、违约责任、担保等有规定。17，7.5房地产所有权管理7.5.1概念房地产房地产所有权管理分为房地产产权管理和盗匪管理两个方面。房地产行政主管部门也称为房地产所有权登记管理，根据国家有关的房地产法律、法规和政策，区分房地产的性质、类别，通过产权审查、产权确认、产权登记、产权保护和产权监督等，维护正常的交易秩序和交易安全。盗匪管理是指通过对房地产产权的反复申报登记和测绘，组织和完整准确地维护各种图表、卡和档案数据，提供财产管理和城市规划和建设的数据。18，7.5.2房地产所有权登记制度房地产所有权登记是土地使用权登记证书和住房所有权登记发放制度的总称。房地产所有权登记的主要任务是在全国房地产总登记工作的基础上，做好首次取得的土地使用权和新建住宅所有权、房地产所有权转移、变更、他的权利等登记、验证、准确性和发行工作、房地产消亡、土地使用权年限届满、他的权利终止等取消工作。住房所有权登记分为总登记、初始登记、前期登记、变更登记、其他登记、注销登记等。19，7.5.3住宅所有权管理系统住宅所有是指反映城市住宅产权记录、知识图纸和账簿、表格卡等产权现状和历史的其他资料。在房地产所有权登记、产权调查、产权变更等一系列所有权管理活动和房地产测绘过程中形成。城市住宅产量要由县级以上地方人民政府房地产主管部门统一管理，制定房地产记录及住房测绘管理制度。20，7.6物业管理7.6.1物业管理概述物业管理、业主和物业管理企业根据物业服务合同，通过物业管理企业的选择，在住宅和支持设施及相关场所进行维护、维护、管理、维持当地环境卫生和秩序的活动。2003年6月8日，国务院公布了物业管理条例。，21，7.6.2业主和业主大会业主是住宅业主，业主在物业管理活动中享有的权利主要是(1)接受物业服务合同规定的物业管理企业提供的服务；(2)提议召开业主大会，对物业管理相关事项提出建议。(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。(四)参加业主会议，行使表决权。(五)选举业主委员会委员，享有被选举权。(六)监督业主委员会的工作。(七)监督物业管理企业物业服务合同的履行。(八)对财产共享部件、共享设施设备和相关场地的使用具有知情权和监督权。(九)监督财产共享部件、共享设施和设备的特别维护资金的管理和使用。(十)法律、法规规定的其他权利。在物业管理活动中，业主要履行的义务是：(1)遵守业主公约、业主会议议事规则。(二)遵守财产管理区内财产共享部件和共享设施设备的使用、公共秩序和卫生维护等有关规定和规定。(三)执行业主大会的决定和业主大会作出的决定。(四)按照有关国家规定支付特别维护基金。(5)按时缴纳房地产服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。22，业主会议是代表和保护物业管理区域内全体业主物业管理活动合法权益的组织。业主大会应(1)制定、修改和修改业主公约和业主大会议事规则。(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；(三)财产管理企业的选拔、解聘；(四)确定特别维护基金的使用、更新方案，监督执行。(五)制定、修改财产管理区内财产共享部件和共享设施设备的使用、维护公共秩序和卫生等规章制度；(六)有关财产管理的法律、法规或业主会议议事规则下的其他义务。业主委员会是业主大会的执行机构，履行以下任务：(一)召开业主大会，报告财产管理实施情况；(二)代表业主与主业会议选任的物业管理企业签订物业服务合同。(三)及时了解业主、房地产用户的意见和建议，监督和支持物业管理企业履行物业服务合同。(四)监督业主公约的实施；(五)业主大会赋予的其他义务。23，7.6.4物业管理服务物业管理企业是依法成立的，具有独立法人资格从事物业管理服务活动的企业。建设部于2004年3月17日公布物业管理企业资质管理办法，规定了房地产管理企业资格的条件、等级、申请、批准、动态管理等。业主大会选定物业管理企业后业主委员会应与业主大会选定的物业管理企业签订书面物业服务合同房地产服务合同应当有以下主要内容：财产管理问题；服务质量服务费用双方的权利和义务；特别维护资金的管理和使用；物业管理用房；合同期限违反合同的责任。房地产服务费根据物业服务收费管理办法分为政府指导价格和市场调整价格。业主和物业管理企业可以利用租金或保修制等协议房地产服务费用。24，7章沉思问题1。什么是房地产？什么