会展项目市场定位及产品设计建议

会展项目市场定位及产品设计建议,2010年4月,集团销售部,目录,公寓市场定位,2,商业市场定位,3,写字楼市场定位,4,酒店市场定位,5,项目定位总结,6,项目整体定位,1,形象定位,整体形象定位：中央商务休闲区标杆建筑群落关键词：CBSD：CentralBussinessShoppingDistrict，即中央商务休闲购物区，是聚集商贸、信息、文化、体育、会展、酒店、餐饮、休闲及办公为一体的综合体。标杆：会展经济的带动效应对周边产生聚集作用，从而形成项目在区域内的中心、标杆地位。唐山市第一个生态低碳5A级写字楼。高新区第一个国际知名五星级酒店。唐山市第一个国际品牌高档体验式购物中心。建筑群落：包括酒店、写字楼、商业、会展和公寓的多幢建筑群。,城市综合体发展模式研究：四种模式,模式1均衡发展的模式,模式3以酒店为核心功能的发展模式,模式4以商业为核心功能的发展模式,Complex=hotel+office+shopping+apartment+,Complex=office(主)+apartment(次)+,HotelShopping,Complex=hotel(主)+apartment(次)+,OfficeShopping,Complex=shopping(主)+,OfficeHotelShopping,模式2以写字楼为核心功能的发展模式,城市综合体发展模式,四种模式的内外因驱动,本案发展模式定位：各功能均衡发展模式,AAAAA,会展的龙头作用,人流的聚合效应产生规模效应。激发城市活力的发动机。,会展的升级可带动整个区域的商务氛围，带来写字楼、商业、酒店的入流。区域商业价值的预期，可为公寓带来较大的客户需求，包括投资客，而五星级酒店和高档写字楼则是最大的砝码。而会展、写字楼、酒店和公寓都会为商业带来高消费人群。,客户流,获得国家或省基地的称号获得国家或省部专项基金扶持获得优惠政策。,目录,公寓市场定位,2,商业市场定位,3,写字楼市场定位,4,酒店市场定位,5,项目定位总结,6,项目整体定位,1,公寓市场定位,公寓市场背景唐山典型公寓项目市场定位公寓产品及装修标准公寓客户及销售状况公寓市场定位产品定位客户定位价格定位公寓产品设计建议,唐山典型公寓项目定位,天元国际公寓,SOHO阳光,凤城国际公寓,户型面积及配比,天元国际,阳光SOHO,凤城国际,装修标准,市场上精装修报价在1000-1500元/平方米之间，但精装修成本在500-800元左右。,客户构成及销售情况,面积适中的户型销售情况较好，大户型和超小户型的销售情况欠佳。SOHO阳光因产品新颖，推广力度大，在不到一个月的时间，销售率达到80%左右。,物业管理,高档社区聘请专业酒店公寓公司管理，相应地物业费较高，在3元/平米月左右。,潜在公寓项目东润国际广场,项目位于路北区建设路与建华道交叉口东南角，总规划建设面积约16万平方米，预计2012年竣工投入使用。韩国乐天在河北省开设的第一家乐天玛特超市门店将落户东润国际广场。,二期住宅产品,一期公寓,东润国际广场施工平面图,项目投资主体为中能源电力燃料有限公司，项目开发主体为中能源公司全资子公司-唐山东润房地产开发有限公司，规划建设大型综合体公建项目。,其中大型综合性商业约3万平方米；写字楼2-3万平方米；酒店及公寓3-4万平方米，高档住宅约3万平方米，配套车库等2-3万平方米。写字楼规划建设为5A级高档写字楼，适合大型企业总部、银行区域管理总部等龙头企业办公使用，是目前唐山规划建设的少量高端的办公用房。,蓝钻（文瀼金城）,项目位于高新区大学道与华岩北路交叉口东北角，由唐山腾远房地产开发有限公司开发，项目占地41.6亩，建筑面积50766平方米，一、二层为金融、百货等商业门店；三、四层为餐饮、大型娱乐休闲中心，内设大型悬挑式通畅大厅；5层以上为高档酒店式公寓。,富丁国际,富丁国际由银安集团旗下的唐山银厦房地产开发有限公司开发，位于路北区建设路与建华东道交界处向东200米处，投资2.5亿元，规划报批时被唐山市政府定位为唐山市地标性建筑。项目本身为连体式建筑，共三栋楼，西侧为32层塔楼，中间为11层板楼，东侧为写字楼。总建筑面积9.43万平米，预计2012年初竣工。富丁国际建成之后将成为集住宅、商业和高档写字楼为一体的高档住宅社区。太阳能导光管系统、太阳能热水系统、太阳能光电照明系统的广泛使用将是这个社区的一大亮点。,41139左右中小户型为主，塔板结合设计，板楼一梯两户、塔楼三梯十户、穿厅入室，南北通透，大观景落地阳台，四明户型（明厅、明室、明橱、明卫）大面宽、独立的衣帽间。,富丁国际,紫金广场项目是集住宅、商业、娱乐功能为一体的大型综合配套建筑项目，位于唐山市建设路81号体育中心对面(原硅谷电脑城)，由唐山市妇兴房地产开发有限公司、开滦地矿、硅谷、南北4家单位共同开发建设，总用地面积102.57亩。宜高酒店、家乐福为紫金广场主力店。,紫金广场,其中妇兴房地产开发建设的项目建筑面积8.6万平方米，包括地上建成5万余平方米的3幢28层住宅楼，1.8万平方米的商业办公面积，剩余面积由地下支配使用。工程预计于2012年底交付使用。,紫金广场住宅部分面积区间：50-180（一居至三居）,公寓市场定位,道路,客户定位,星城时代,地块二公寓,会展二期公寓,为结婚而购房的刚需；年轻时尚单身人士；投资者（散户）；办公：小型咨询、公关、培训、美容等公司。,以居住客户为主，在周边办公的高收入人群；办公：不扰民的轻型工作室，如驻唐办事处、美容等；投资客户。,办公：IT、咨询、教育、广告等小型公司；特色公司：美容、摄影工作室等对上下水有需求的客户；SOHO（楼下办公，楼上居住）客户；为结婚而购房的刚需；高收入时尚单身人士；看好区域投资潜力（会展、五星级酒店、高档写字楼）的投资客（散户）；煤炭、钢铁等行业高级管理层（整层投资）等。,公寓价格定位,市场比较法,价格定位,价格定位,星城时代精装修定价6300元/平米，以保证快速销售，形成较好的市场口碑，并为后期商业、写字楼的开发提供资金支持。地块二公寓毛坯房定位7000元/平米，树立区域公寓的标杆，为会展二期公寓的销售保驾。会展二期公寓定价在5800-6500元/平米（平层、复式），为市场提供高性价比的产品，快速销售，降低市场风险。,星城时代产品建议精装修标准,装修标准建议入户门：盼盼（或同档次中低端产品）三防门，可视对讲机。厨房：海尔（或同档次中低端产品）整体橱柜、燃气灶和海尔冰箱。卫生间：淋浴房铺设高档木条，保温防滑，科勒（或同档次中低端产品）卫具。空调：海尔（或同档次中低端产品）分户空调。精装修成本：成本控制在300元/平米以内，报价500元/平米。,星城时代酒店式服务,由集团物业公司管理，聘请专业酒店公寓管理公司做顾问，提供星级酒店的服务功能和管理模式。,常规服务公共区域清洁绿化设备保养维修24小时保安消防管理节日装饰定期报告等,酒店式礼宾服务前台接待前台留言物件寄存信刊收发代订服务代客搬运叫早服务预约出租车等,有偿服务家政服务儿童看护服务；商务服务；室内维修定期清洁订送早餐医护服务接送子女上下学服务等；,开发商直接出售，不承诺任何投资回报，同时引入专业酒店公寓管理公司作顾问。,发展商,物业管理公司,业主,委托,管理,销售,委托租赁,中介公司,服务,星城时代运作模式,专业酒店公寓管理公司,顾问,地块二公寓户型建议,以二居、三居为主南北通透，独立餐厅。全明卫生间动静分离，卧室私密性强洗手盆外移，更加人性化。,万科魅力之城,华润橡树湾,苏州中海,SOHO公寓,沿海美利山炫幕公馆6梯19户，分两个单元,建外SOHO2梯5户,SOHO公寓,户型特点客厅、卧室、餐厅、卫生间、厨房等各个功能区间完整，布局紧凑、实用；具备卧室、厨房两个开间；双阳台设计：卧室带有开放式阳台；厨房配备独立生活阳台；玄关设计。,2梯5户，四梯12户，公用会议室,SOHO现代城,建筑面积：98.40,户型特点布局方正，实用率高户型整体设计动静相宜，功能区间完整，满足开放与私密性的要求主卧设计270度独特视角窗，可充分采光、观景次卧设观景大阳台，提升舒适度北面设有观景阳台，满足采光与通风的要求,卫生间,增加附加值的设计,增加附加值的设计：Loft,户型特点原创LOFT双层空间，绝对舒适，形成实际百平米的LOFT尺度，卫生间配备超大豪华浴缸，及步入式衣帽间，空间运用合理，关注生活细节。,时尚Loft户型,建筑面积：56.50套内面积：49.67,大成国际中心,目录,公寓市场定位,2,商业市场定位,3,写字楼市场定位,4,酒店市场定位,5,项目定位总结,6,项目整体定位,1,唐山百货商业市场,定位：营造富含商业人文气息的高品质购物空间“GUCCI在亚洲最大的旗舰店。”“EQ:IQ全球第一家形象店”“CLUBMONACO北京的第一家店”“MAXa年净收益按以上公式计算:地块二写字楼：V1=13259元/平米会展二期写字楼：V2=9675元/平米,综合以上两种方法，东方广场二期生态写字楼的价格为：13000元/平米会展二期写字楼价格为：10000元/平米,写字楼价格定位,风险提示,目前写字量的供应量相对比较稀缺，市场租售情况很好，但随着写字楼的大量供应，而唐山写字楼的年吸纳量仅二、三十万平米左右，未来2-5年内大量写字楼的入市，可能出现写字楼价格与住宅价格倒挂的风险，所以需要开发商敏锐地把握市场变化，及时地根据市场变化调整市场定位。建设路周边潜在项目有：尚唐国际、东润地产、富丁国际、紫金广场、东方银座、恒丰大厦、硅谷科技园。,写字楼市场定位,写字楼市场背景写字楼市场定位地块二写字楼产品设计建议绿色生态建议低碳环保建议功能配套建议电梯建议空调建议停车场建议物管公司建议,绿色生态设计建议大堂,写字楼与酒店大堂分离大堂挑空两层或以上充分注重大堂绿化，打造绿色的大堂中庭、绿色的办公空间写字楼大堂以简洁、明亮为主酒店大堂设置服务台、行李存放处等，布置高雅、尊贵,空中花园,空中花园形态各异，可以栽花种草，也可以只摆几个石凳，只是给使用者提供一个交谈、休憩的共享空间，充分与室外新鲜空气互动,裙楼休闲商务吧、屋顶花园,裙楼屋顶、主体楼屋顶建造大型屋顶花园商业顶部大花园：与该层的室内功能间共同组成项目整体的商务休闲配套区。屋顶绿化设计，提高了屋顶的夏季隔热、冬季保温的性能，同时改善了生态与环境的质量，如果用佛甲草绿化的屋顶就像一部“天然空调”，在夏季可使室内温度降低3左右，同时，楼顶建造花园，可以形成休憩的空间。,低碳环保写字楼发展2大趋势，8大技术,趋势二：深入研究室内热工环境（光、声、热、气流等）和人体工程学的基础上（人体对环境生理、心理的反映），创造健康舒适而高效的室内办公环境,关键词低能耗、低污染、可持续发展,关键词健康舒适、高效,相关技术,低碳环保建议智能呼吸式玻璃幕墙,选用呼吸式玻璃幕墙利用自然光实现照明减少空调的使用通过开启窗实现自然通风通过遮阳百叶防止日晒室内无眩光,呼吸式玻璃幕墙原理示意,立面安装了绿遮阳板，不但可以遮挡阳光，还可以以其上部把光线发射到靠窗的倾斜天花板然后再反射到室内，从而使室内有充足而柔和的阳光。,在双层的low-e玻璃增加了第三层玻璃，使用后的冷气被收集到玻璃之间，如果室外是31度，立面玻璃和内层玻璃之间的温度仅为26度，起到良好的缓冲作用，这样一来我内的人们即使靠近玻璃也不觉得热,利益：比常规幕墙采暖节能40%-50%，制冷节能40%-60%。装机容量（空调系统）下降了2030,低碳环保建议自然通风系统,双层幕墙与自然通风系统的配合，使得建筑全年70%的工作时间完全放弃空调，只在不到30%的时间里（炎热、飓风等）需要送风和供暖制冷。,国外大量研究结果表明全封闭式空调建筑不利于人体健康，降低办公效率，并导致一种病态建筑综合症（Sick-Building-Syndrom,SBS）。德国科学技术部一项官方研究结果，封闭式空调办公空间对人的健康有相当不利的影响：感冒、呼吸道病症、风湿病、浑身乏力，头脑不清等病症，发病率比自然通风采光办公室发病率高约1倍。,自然通风系统自然通风在实现原理上有利用风压、利用热压、风压与热压相结合以及机械辅助通风等几种形式。是一种具有很大潜力的通风方式，它具有节能、改善室内热舒适性和提高室内空气品质的优点。,原则：与酒店设施互动，避免重复投资写字楼功能配套：中型多功能会议室、商务中心、CEO脑库等。酒店互动设施：大型多媒体会议室、宴会厅、健身房、水疗中心、中西餐厅、咖啡吧、酒吧等。,功能配套,建议项目酒店部分配置SUPERVIP会所，和写字楼部分资源共享，以此提升项目整体档次。引进顶级会员俱乐部：设高档西餐、酒吧（名贵红酒和雪茄品尝）、音乐咖啡茶座等，提供高质量的社交场所，更好地开展高端商务人士社交活动。,京城俱乐部层的奢侈专用电梯代表会员：李泽楷许荣茂王军诞生时间：年会员人数：一千一百多名会员构成：国内外大公司的总裁使馆人士入会费：个人会籍10万元人民币公司会籍12.5万元，此外还要每月交纳月费1350元。,中国顶级会所介绍,长安俱乐部代表会员：李嘉诚、霍英东、杨元庆、段永基诞生时间：年会员人数：九百多名会员构成：政府官员占的比重较大，而来自商界的会员也大多来自传统产业。入会费：个人会籍美元，公司会籍.万美元。,从市场调查中的出结论，唐山市高层写字楼的电梯速度为2.5米/秒左右，而超高层（100米以上）写字楼为46米/秒之间，为保证项目与普通高层写字楼的差异化，建议保持与超高层写字楼的硬件水平。建议选用欧洲知名品牌的原装进口电梯，高区电梯的速度在34米/秒。建议采用双轿厢电梯。电梯内饰建议：,电梯建议,液晶显示音乐背景空调系统按钮错误修正功能采用双排发光按钮考虑残疾人使用便利性吊顶后高度不低于2.6米,选择全球四大品牌中央空调主机（约克、开利、特灵、麦克维尔），分户计量系统，配备独立新风系统，可考虑使用冰蓄冷、负离子等先进空调系统；项目的客户定位为国际型跨国企业和国内大型企业公司，故建议项目写字楼采用24小时中央空调分户计量系统。,空调建议,停车位建议,目前唐山市高端写字楼停车位面积比约为180平方米，停车位基本能满足各个时间段停车使用需求，为商业经营提供良好条件。建议本项目停车位面积比不高于200平方米，并建议在地下二层设置地下大堂（双大堂设计），以增加产品档次。,目录,公寓市场定位,2,商业市场定位,3,写字楼市场定位,4,酒店市场定位,5,项目定位总结,6,项目整体定位,1,分布：三家位于高新区，两家位于路南区。档次：基本均号称五星级酒店，档次较高。潜在规模：35万平米左右。开业时间：2011年-2012年左右。,万达广场酒店,新华一号酒店,唐山五星级酒店潜在供应,经典案例1万达索菲特大饭店,五星级奢华酒店，将法式的浪漫高雅与中国文化的巧妙融合。为索菲特酒店集团亚太区的旗舰店。417间豪华房及套房。1个能容纳1250人的大宴会厅（1368平米），共10个多功能厅。全国唯一的米其林三星级西餐厅。拥有北京最大、最奢华的总统套房（888平方米）。全国首家引进的法国著名水疗品牌“LESPA”。,北京万达索菲特大饭店,背景资料位置：北京建国路93号万达广场C座建筑面积：6.5万平方米开业时间：2007年8月19日层数：共27层,万达索菲特大饭店,石齐先生为酒店创作的大唐盛世,由施华洛世奇水晶雕刻的巨型牡丹,奢华大堂,客房,客房-豪华客房、行政客房,23至27层为行政楼层。标间、行政豪华房面积：38-46平米。豪华客房备有法式索菲特MyBed卧具，配备了37寸的液晶电视、客人免费享用高速互联网、宽大舒适的工作台、纯皮老板椅、精美的设计师家具以及自下由上开式内嵌保险箱、浴室中提供法国欧舒丹LOccitane沐浴护体套装，有内嵌式液晶电视。行政房配备了独一无二的自动玻璃隔断，将浴室与客厅分割开，宾客只需轻按电钮，采用了前沿科技的玻璃隔断就立即会由透明变为不透明。,客房-套间,套房面积从61到888平房米不等，分为索菲特套房、尚尊套房、剧艺套房以及索菲特总统套房。套间配有液晶电视、高速连接上网、高保真音响系统、电动式控制窗帘、由原装进口的高档石材完美打造的化妆台、浴室中的欧洲品牌洁具、欧舒丹洗浴用品等。时尚的设计师家具、雅致的古董玉器、北京色彩浓郁的相画、东方色彩极浓的窗格设计以及著名的中国文学书籍，让每位客人可以在舒适前卫的法式天堂环境中得到充分的放松。,客房-总统套房,索菲特总统套位于酒店27层，面积达888平方米，为北京最大的套房索菲特总统套房由客厅、书房、餐厅以及两个风格迥异的男主人及女主人卧房组成。餐厅以金色作为主色调，与宫廷的气度无二，可以在此举办私家宴会，招待宾客。独立的厨房配备了先进前沿的厨房设施，是女主人展露高湛烹饪的绝佳场所。书房内的家庭办公系统，包括高速连接上网及宽带服务、语音自动留言系统，宽大的玻璃办公桌以及商务办公椅都为提供了有利的商务保障。精心设计的宽敞浴室内拥有旋流浴及桑拿、落地式玻璃设计，为宾客缔造了最为完美、奢华的沐浴体验。,会议室&宴会厅,共有10个会议厅，集中在第7层，整个楼层面积达7,000平方米。大宴会厅面积达1,368平方米，可承接850人的大型宴会，并可以分隔成三个独立房间。所有会议厅内均配有世界顶级会议设备。,会议室：包括大宴会厅在内，共10个会议室,会议室&宴会厅,餐厅&酒吧,拥有法国著名Lenotre品牌的米其林法餐厅。此外还有五个与众餐厅与酒吧：VIC国际美食、Vous大堂吧、老上海中餐厅、烧肉笼屋八兵卫日本料理以和法国风情的M吧。,水疗健身中心,酒店5层为休闲健身中心，包括25米泳池、健康中心以及健身房。索菲特LeSpa中心将传统地道的华韵美容之道与前卫时尚的法式护肤理念完美结合，启用中国本草植物为宾客提供美容疗程，使其领略身心的双重愉悦。,休闲健身中心,经典案例2丽思卡尔顿酒店,是丽思卡尔顿酒店集团在北京的第二家酒店。305间装修精美的客房和套房。1,100平方米设施先进的会议区，包括650平方米的大宴会厅。3个独具特色的餐厅，1个酒吧及大堂酒廊。水疗中心共2,500平方米，位于酒店顶层。,客房,丽思共有305间装修精美的客房和套房。价格：豪华间（48平米）1900元/天，套间（72平米）2900元/天，高级套间（109平米）3900元/天。,标间标准（48平米）,丽思卡尔顿标准床上用品电子触控板，方便控制房内灯光、空调及窗帘42英寸平面液晶电视大理石浴室并带有15寸液晶电视长毛绒棉浴袍高级卫浴用品天然光化妆镜、吹风机和体重计大型行政写字台思科IP触摸屏电话高速互联网接入带语音信箱功能的多线路电话茶点吧，美食俱全房内保险柜熨斗/熨衣板24小时房间送餐服务每日两次客房清洁，晚间开床服务每日免费早间报纸过夜免费擦鞋服务,168平总统套间标准,位于酒店15层华贸中心花园景观著名美国设计公司HBA主持设计设备齐全的厨房8人餐桌3台纯平液晶电视环绕音响娱乐系统独立淋浴间提供三种不同花洒淋浴体验宝格丽沐浴用品超大型进入式衣柜扩充基座的AM/FM钟控收音机可使用行政酒廊，每日提供五次免费餐饮美食服务，持续整天可提供私人管家服务丽思卡尔顿标准床上用品电子触控板，方便控制房内灯光、空调及窗帘环绕音响娱乐系统,大理石浴室并带有15寸液晶电视长毛绒棉浴袍天然光化妆镜、吹风机和体重计大型行政写字台思科IP触摸屏电话无线上网电脑和打印机接口带语音信箱功能的多线路电话茶点吧，美食俱全咖啡机房内保险柜熨斗/熨衣板熨斗/熨衣板24小时房间送餐服务每日两次客房清洁，晚间开床服务每日免费早间报纸过夜免费擦鞋服务,会议室,1100平方米的会议空间648平方米的宴会厅，可分为四个厅9间会议室董事会议厅独立婚礼堂和户外花园设施齐备的商务中心科技管家服务宴会厅、会议室和临近区域有无线互联网接入提供先进的音像设备、独特的场地和丰盛的佳肴,餐厅,玉餐厅传统与现代结合的广东菜肴坐落于酒店二层港式点心和正餐可容纳120人拥有6个私密包间,丽思有3个独具特色的餐厅，1个酒吧及大堂酒廊，共4000平米。,巴罗洛融入现代风格的经典意大利美食。酒店二层60可容纳60人,水疗健身中心,丽思卡尔顿水疗中心共2,500平方米，位于酒店顶层（17层），配有室内恒温游泳池、按摩浴缸、蒸汽和桑拿房。北京丽思卡尔顿水疗中心拥有一支专业的服务团队，包括来自巴厘岛的理疗师和中式按摩师。北京丽思卡尔顿水疗中心除了豪华的独立理疗间之外，还设有一间VIP双人间，内置巴厘式按摩床、美甲台和旋流按摩浴缸。水疗中心共设有10间功能各异的理疗室，包括修甲台，维奇浴间，6间独立的理疗室和户外阳台。,酒店市场定位,五星级酒店,市场定位：位于中央商务休闲区的超五星级酒店经营模式：引进全球品牌酒店管理公司客房：设有豪华客房、行政客房、豪华套间、豪华行政套间及总统套房配套：会议室、餐厅、健身及水疗中心,酒店配套公寓,市场定位：在租金上与五星级酒店形成互补经营模式：出售，返租，并承诺租金回报。户型：1-3居为主，50-120平米之间。配套：共享五星级酒店的配套,产权式酒店,市场定位：在租金上酒店配套公寓形成互补经营模式：出售，返租，并承诺租金回报。户型：0-2居，面积在30-90平米之间。配套：共享五星级酒店的配套,五星级酒店市场定位及产品建议,经营定位综合酒店，包括商务、旅游、娱乐等客户的综合酒店。主要服务人群：大中型公司出差、政府机关领导、会议人员、会展带来的高端客户等。主题定位现代与“唐朝风韵”的融合。功能定位客房：约300间标间价格：1200元左右/天会议室和宴会厅：约1000平米餐厅、咖啡吧和酒吧：约4000平米健身及水疗中心：约2500平米唐山顶级俱乐部：设置在顶层,特点：酒店配套公寓位于酒店附近或根本就为酒店的一体，其依附于酒店，配套于酒店，由管理酒店的酒店管理公司管理。公寓服务客户群为短租客和长租客，与酒店的日租形成互补。共享酒店配套和酒店公共区域。,物业实质:酒店的配套公寓酒店配套服务公寓是酒店的一种延伸，与酒店共享资源。,酒店配套服务公寓,开发商反租运营。聘请管理公寓附近酒店的酒店管理公司负责公寓管理，提供酒店式服务和销售支持。,酒店配套服务公寓的运作模式,开发商销售给投资者，反租回来。然后交给酒店管理公司运营，支付酒店管理公司管理费。酒店管理公司给予开发商经营利润。,产权式酒店,地域特征,强势景观资源或经济活跃区域,交通的易达性,客户定位,城市的高收入阶层,经营特点,产权完全归属业主,专业第三方管理,管理方经营，不保证业主的收益,快速回现，减小开发商资金压力开发商可以减小甚至免除酒店经营带来的风险开发商可以获得酒店使用权以及未出售产权部分（如配套设施）的长期性收益。,开发商可保留酒店配套等的产权而获得长期收益,投资客为主,产权酒店权益关系投资合同期间,开发商利润投资合同期内，开发商占有使用权因此获得收益分配投资收益业主拥有的产权部分获得的收益分配佣金由于开发商拥有使用权，因此通过合同将使用权衍生的经营权委托于第三方，第三方因此获得佣金。合同到期后，若业主愿意，仍可继续签订类似投资合同。,产权酒店,所有权,使用权,专业第三方,开发商,投资客户,酒店住客,经营权,投资回报,开发商收益,佣金,专业酒店公寓管理公司推荐高力国际物业服务公司戴德梁行物业服务公司第一太平世邦魏理仕,目录,公寓市场定位,2,商业市场定位,3,写字楼市场定位,4,酒店市场定位,5,项目定位总结,6,项目整体定位,1,各物业综合价值平台,会展是整个项目的龙头，是宣传点。成功的会展中心，可衍生多层次的商务服务公司，为写字楼带来大量的商务客户，增加酒店的客户需求，从而催化整个区域的商务价值。商业在整个综合体中占据最核心的价值，也是整体档次和形象支撑的关键因素；为商务办公提供高档次的商业配套，为公寓提供高品质的商务人流；写字楼作为综合体的商务平台，支撑酒店和公寓的商务人流，提供给商业高消费力的商务人群；酒店为商业和写字楼提供了高档次的商务配套，为公寓提供经营管理平台，提升公寓档次；公寓作为酒店和写字楼的补充，也是发展商实现资金回现的有力保障。,区别其它项目的宣传点吸引客户的卖点但是最不赢利的,提供现金流,五星级酒店，提升项目形象和影响力,品牌百货公司,低碳生态写字楼,各物业盈利模式,公寓,商业,写字楼,酒店,星城时代：出售，代租地块二公寓：出售，代租会展二期公寓：出售，代租,地块二商业：自持，品牌商业公司经营会展西广场：出售，统一招租会展改造商业：自持，自主经营，自主招商星城时代底商：出售，代租。,地块二写字楼：一栋出售，联合经营。一栋自持，上半部整租，下半部散租会展二期写字楼：上半部整层出售，下半部散售。,五星级酒店：自持，国际品牌酒店公司管理。酒店配套服务公寓：出售，返租