房地产周期的繁荣.ppt

第七章房地产周期,主要内容第一节房地产周期概述第二节房地产周期的影响因素第三节房地产周期的形成机制第四节房地产周期的测度第五节房地产周期与宏观经济周期,第一节房地产周期概述,一、经济周期理论（一）经济周期的含义正弦波周期、经济周期示意图,经济周期指总体经济活动的扩张和收缩交替反复出现的过程，包含物价、股价、存货量等相关重要经济指标的变化趋势，呈现周期性循环变动的情况。经济周期的过程可以分为扩张和衰退两大阶段，细分又可再分为复苏期、扩张期、紧缩期和萧条期四个小的阶段，其周期长度没有定论。,（二）经济周期的特征经济的周期性不同于随机性波动，其具有以下特点:第一，经济周期属于经济总体的波动，而不仅仅是某个经济局部的波动。第二，经济周期常表现为较长时间的波动，一般都是以年度为单位。第三，经济周期是指经济发展从扩张到收缩，再从收缩到扩张，依次出现的繁荣、衰退、萧条、恢复等各个阶段，并且各阶段周而复始地出现。,（三）经济周期的类型1基钦周期（短期波动，约40个月）2朱格拉周期（9-10年）3库兹涅茨周期（中长期波动，15-25年）4康德拉季耶夫周期（50-60年）5熊彼特周期1个长周期（48-60年）=6个中周期（9-10年/个）=6x3个短周期（40个月/个）,（四）解释经济周期成因的若干理论经济周期成为宏观经济学的研究主题之一，各个时代的经济学家分别从不同角度解释了经济周期的成因：1乘数加速原理2消费不足理论3投资过度理论4纯货币理论5技术创新决定论6心理预期理论7太阳黑子理论,二、房地产周期（一）房地产周期的含义代表性观点1.房地产周期说2.房地产景气循环说3.不动产经济周期说4.房地产市场周期说5.房地产生命周期说6.房地产经济运行周期说,（二）房地产周期的内涵与类型1.内涵：房地产周期指房地产业在经济发展过程中随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复的动态过程，表现为复苏、繁荣、衰退和紧缩循环出现的周期性波动现象。2.类型根据房地产物业类型不同划分根据房地产经营类别不同划分根据经济增长率划分根据时间长短划分根据波动的剧烈程度划分,三、房地产周期的阶段及表现房地产周期分为两个过程和四个阶段。扩张过程：复苏、扩张收缩过程：收缩、衰退,第二节房地产周期的影响因素,一、影响房地产周期的内生因素（一）市场供求矛盾市场供求矛盾是房地产周期产生的直接原因。市场供求矛盾通过开发成本、市场价格和销售利润等几个指标，最终反映在房地产投资的变化上，投资规模的大小，可以引导房地产投资走向的扩张和收缩，从而使房地产经济出现周期性的变化。,（二）价格预期市场参与主体对价格的预期是房地产波动的主要动因。消费主体：对房地产价格涨跌的预期将左右购买行为；投资主体：价格预期影响对土地的需求量和可作为投资的物业的需求量的增加或减少。,（三）投资房地产投资的变动，常常被人们看作是影响房地产波动的重要引擎。房地产的投资的变动与房地产周期的变动基本上是一致的。房地产投资波动比房地产周期的波动往往更活跃一些。,（四）预期收益率预期收益率不断提高，增加投资和扩大开发规模预期收益率不断下降，投资行为谨慎。,二、影响房地产周期的外生因素（一）经济因素1.经济增长率2.国民收入3.通货膨胀率4.产业结构5.利率,（二）社会发展因素1.传统置业观念及消费心理2.社会福利水平3.人口数量及状态4.家庭户数与规模5.家庭生命周期6.生活方式,家庭生命周期（1）青年单身期：参加工作至结婚的时期，一般为1-5年。（2）家庭形成期：指从结婚到新生儿诞生时期，一般为1-5年。（3）家庭成长期：指小孩从出生直到上大学前，一般为9-15年。（4）子女教育期：指小孩上大学的这段时期，一般为4-8年。（5）家庭成熟期：指子女参加工作到家长退休为止这段时期，一般为15年左右。（6）退休养老期：指退休以后。这一时期的主要内容是安度晚年，投资和花费通常都比较保守。,（三）城市发展因素房地产与城市化关系密切，城市化加剧了对城市基础设施、尤其是普通住宅的需求，并影响着人口增长、人口流动和交通运输业的发展；这些因素又进一步对地价上涨和房地产发展产生作用，进而影响房地产周期波动。,（四）政策因素1.房地产供给政策2.住房分配和消费政策3.房地产金融政策4.房地产产权和交易政策5.房地产价格政策,从左表可以看出，中国房地产业政策存在着明显的周期性特征，经济扩张政策和经济紧缩政策交替使用，形成中国房地产业的政策周期。,房地产市场的“羊群行为”对房地产波动的影响,政策因素对房地产波动的影响,第三节房地产周期的形成机制,一、房地产周期的外部冲击机制从经济波动所面临的外部冲击角度来看，对房地产经济系统产生干扰进而导致房地产周期波动的外部冲击主要有：（一）政策性冲击（二）体制性冲击（三）供给冲击（四）需求冲击（五）国际性冲击,二、房地产周期的内部传导机制房地产周期波动的内部传导机制，指的是由房地产经济系统内部结构特征所导致的经济变量之间的必然联系，以及对外在冲击的反应，主要的内部传导机制包括：（一）供求机制（二）价格机制（三）乘数加速数机制（四）产业关联机制（五）房地产增长制约机制（六）信贷利率机制,供求机制是指商品的供求关系与其他市场要素（如价格、竞争等）之间相互制约和联系而发挥作用的机制。房地产产品的特性造成了房地产市场供求机制的特殊性：供需弹性不同；供给的滞后性：供给的地域性；市场价格主要由需求来决定。,价格机制,乘数加速数机制,产业关联机制,房地产增长制约机制,供求机制,信贷利率机制,价格机制,乘数加速数机制,产业关联机制,房地产增长制约机制,供求机制,信贷利率机制,价格机制是指价格形成的机理以及价格变动引起各种经济利益关系调整而对经济活动产生影响的过程和结果。价格机制左右着房地产企业的投资行为：看到盈利机会就会进入市场，直到市场中挤满了竞争者，当价格下跌、利润减小甚至没有利润时，企业就会自动退出市场。价格机制也左右着消费者的行为。价格机制还调节着房地产买卖市场和租赁市场的结构。租金和房价之间存在一定的合理比值（租价比）。价格机制起着调节租价比的作用，使租金和房价维持在适当的范围内。,价格机制,乘数加速数机制,产业关联机制,房地产增长制约机制,供求机制,信贷利率机制,乘数加速数模型，是现代西方经济学中最为典型的经济周期理论。乘数原理，主要研究社会经济活动中某一变量的变化，所引起的一系列连锁反应的状态和结果，如投资增长对国民收入的倍数影响；加速数原理则主要研究国民收入变动对投资的影响，国民收入增长（下降）将引起投资的加速增长（下降）。在房地产周期波动中，乘数-加速数原理能够较好地解释需求冲击对房地产周期波动的作用机制。,价格机制,乘数加速数机制,产业关联机制,房地产增长制约机制,供求机制,信贷利率机制,产业关联机制反映了国民经济各产业之间前向、后向以及旁侧的关联效应。对于房地产经济系统来说，投资部门、建筑部门、中介部门相互间的利益关系、结构关系等关联机制，成为房地产系统的内部传导机制。,价格机制,乘数加速数机制,产业关联机制,房地产增长制约机制,供求机制,信贷利率机制,房地产经济扩张要受到很多的约束，例如土地资源和资金的约束；房地产经济的收缩也存在下限约束，如对于住宅来说，人类生存的基本需求决定了住宅的最低供应量。,价格机制,乘数加速数机制,产业关联机制,房地产增长制约机制,供求机制,信贷利率机制,信用制度使利率机制加入到经济周期波动的传导机制中，利率对房地产经济的影响首先体现在两个方面：一是对房地产开发投资的影响，多数开发商的主要资金来源于银行，利率的高低影响开发的成本和利润；二是对房地产消费的影响，利息高低影响到消费者的贷款信心、还款压力和支付能力。,三、房地产周期的冲击传导过程大体经历以下四个阶段：1.外部冲击阶段2.初始响应与内部传导阶段3.振荡衰减阶段4.进入稳定状态或复原状态阶段,外在冲击机制,内在传导机制,外在因素和内在因素一起，形成了房地产经济系统的波动。内在因素是房地产经济波动的必要条件，决定波动性的必然性和规律性；外在冲击，是波动的充分条件，不能改变波动的基本规律，但是可以影响波动状态,四、外部冲击和内部传导在房地产周期中的作用,第四节房地产周期的测度,一、房地产周期测度的指标（一）房地产周期频率又称为房地产周期频度，指在一段历史时间内波动所经历的周期次数，用以衡量房地产增长的稳定程度。周期频率越高，说明这一时期经济发展越不稳定；反之，如果波动频率低，则表明这一时期经济增长较为稳定。其计算方法如下：,（二）房地产周期平均长度是指在一定时间内每个房地产周期平均持续或经历的时间长度，以反映房地产行业运行的稳定程度。周期平均长度越长，说明这一时期的房地产经济运行越不稳定；反之，周期平均长度越短，表明这一时期的房地产经济运行越稳定。其计算公式为：,（三）房地产波动系数指一段时期内房地产实际增长状况对长期增长趋势的变动值，衡量在特定时期内房地产增长的波动状态。其计算公式为：,（四）房地产周期波动振幅即为房地产周期波动的幅度，可用同一周期内波峰到波谷之间的指标差额来表示，是衡量和反映房地产周期波动程度的重要指标。振幅越大，说明房地产业运行越不稳定；相反，振幅越小，则说明房地产业运行越稳定。其计算公式为：,（五）房地产平均涨落比是指房地产周期波动中扩张和收缩对于产业增长趋势线偏离程度的对比，可用扩张阶段的波动振幅平均长度与收缩阶段的波动幅度平均长度之比来计算。其计算公式为：,二、房地产周期的基本测度方法（一）直接测度法这种方法也被称为环比测定法，是用代表房地产经济主要变量指标的时间序列，把每年数值直接与上一年的数值相比，求得经济变动的相对数，以此反映房地产周期波动状况的测定方法。该方法的计算公式为：其中，CtIt为第t年的周期性波动及不规则变动相对数；Yt为第t年代房地产经济主要变量数值；Yt-1为上年房地产经济主要变量的数值。如：本期销售额为500万，上期销售额为350万环比增长速度（500-350）/350*10042.86环比发展速度500/350*100142.86,（二）剩余法也被称为残余法,使用剩余法测定房地产周期波动，是从时间数列中逐次和一次消除长期变动趋势和季节变动，剩下周期性波动和不规则变动，然后再进一步消除不规则变动，得到周期性波动值。其分解模型有两种加法模型的一般形式为Y=T+C+S+I乘法模型的一般形式为Y=TCSI。,第五节房地产周期与宏观经济周期,一、房地产业在国民经济中的地位和作用房地产业是经济运行体系中的先导性、基础性产业，属于国民经济的重要组成部分。房地产业是国民经济的支柱性产业。第一，房地产的产业关联度增大，带动效应变强；第二，房地产产业增加值在国民生产总值中占到5%以上；第三，房地产业发展的状态符合产业演进的方向，有利于宏观经济结构的优化；第四，房地产业在经济发展中占据举足轻重的作用。,各国房地产周期波动的频率不同：1、美国在20年左右，上升期和下降期各占一半，其房地产繁荣期分别为1870、1887、1904、1925、1945、1972、1981,2、日本在10年左右，上升期6-7年，下降期3-4年，其房地产繁荣期分别为1961、1978、1981、1990,3、香港地区在7-8年左右，上升期5年，下降期2-3年,4、台湾省为5-6年，其房地产繁荣期分别为1986、1992,二、房地产周期与宏观经济周期的时序关系在一个具体的经济波动周期中，宏观经济和房地产经济相互影响一般是按照下列过程展开的：宏观经济高涨或者衰退阶段宏观经济高涨期，房地产业进入高涨阶段宏观经济衰退期，房地产经济也步入衰退期房地产经济处于上升或者下降阶段房地产经济处于上升阶段，带动国民经济发展，使其进入上升轨道房地产经济衰退时，影响整个国民经济的增长。,宏观经济周期与房地产业周期呈同向发展趋势。但在波动时序上会略有差别房地产周期的复苏、萧条期滞后于宏观经济；房地产周期的繁荣、收缩期则超前。,三、房地产周期与宏观经济周期的关联性,经济增长率与房地产业发展状况的关系,经济增长意味着国民收入增加，房地产消费需求与投资需求随之上升，整个房地产业呈现出良好的发展状况。经济增长率越高，房地产业的发展速度越快。从房地产和宏观经济的运行轨迹来看，二者之间存在着如下深层关系：（一）房地产周期与宏观经济周期具有正相关性（二）不同发展阶段下房地产周期与宏观经济周期的关系（三）房地产周期波幅高于宏观经济周期波幅的经济学解释,房价攀升的原因1、房地产市场需求强劲是拉升房价的动力城镇职工住宅进入换代期购置第二套房城市化步伐加快城市居民的新投资方向2、非理性、投资性、甚至是投机性购房助推房价的攀升3、国外和境外机构及其人员的购房需求增加4、城市改造和拆迁所带来的被动性购房需求,45,5、钢材、水泥等原材料价格的上涨，房屋环境和质量的提升6、开发商哄抬房价（及媒体）,46,8、金融助推作用9、住房结构性失衡（供给和需求）（反映出政府、开发商对利益的追逐）,