如何实现价格突破67032.ppt

如何通过客户摸排实现价格突破,世联营销系列培训,2,产品是基础，价格是灵魂,价格的制定=市场比较+客户摸底+市场趋势关键词：用数据说话，团队共同把握,3,世联的成熟体系：,精确制导，节点摸排价值最大化，结果可控！,4,执行流程：,针对性的客户访谈指导价策略制造节点，有序引导节点筛客,有效锁客意向算价，精准预销控,5,执行关键词：,精细化快速调整销售策划完美配合,专业提升品质，服务创造价值！,6,经典案例分享,1、中信红树湾2、淘金山3、星河丹堤,7,深圳地王，从拿地到销售各个环节均为市场所关注开盘2日，成交280套，占总推出量的50%，实现销售额6亿元一期实现9800元/平方米的高单价，高出同期同类物业2000元/平方米已经成为深圳豪宅物业的代表作成功定义中信=红树湾的区域定义，排他性极强使中信品牌成为豪宅开发商品牌,成功要素高位亮相，霸主气势，“湾区物业，比肩全球”。高端媒体渠道选择，占据机场、星级酒店显著广告位。节点式推售，两次选房，人为制造稀缺性，形成卖压，实现快速消化。提升客户预期价格，以略低于预期价格的实际价格发售，配合现场完美展示，让客户感受超值性。,中信红树湾,8,中信红树湾选房前客户意向摸底模式,关键点提炼：1、把握每一次与客户沟通的机会：充分利用每一次销售信息的发布时机，这个阶段需要注意的是一定要有新的信息点（户型发布、样板房开放、现楼展示、价格公示.）给到客户，不能单纯的折腾客户；2、明确每一次摸底调查的目的（由浅入深）：结合销售节点的安排，每一次的调查要符合当时的节奏，不要想一口吃个胖子，目的不同调查深度和方法就会不同；3、安排好每一次摸底调查的流程：这个提前的安排非常重要，不打无准备的仗，这个流程也就是要提前安排好如何保证准确的摸查到客户意向，不但数量要充分，质量也要保证；4、与策划配合及时总结：保证销售人员和策划人员对客户的了解是同步的；5、将总结结果及时用于指导销售：这个步骤对一线的销售人员非常重要，业务员只对自己的客户了解，对整体客户意向不是很清楚，大家需要这样的平台来帮助引导客户；,中信红树湾,9,新政下如何在非热点片区市场实现项目价值的最大化？,淘金山,10,2005.11.14全面启动媒体计划，市场造势2005.11.26-2005.12.9样板房及清水房开放，组织前期客户看房2005.12.10-2005.12.16组织诚意客户算价2005.12.17开盘销售（1-1000号客户）2005.12.24第二次选房（1000号以后的客户）,原计划面临的问题：展示条件不充分；（样板房等尚未到位）客户摸底非常仓促。（算价时间压缩）世联观点：非常时期，安全第一。抢时间，低调、迅速的消化前期积累客户，,11月新政打乱既定营销安排,淘金山,11,不断进行客户摸底，结合销售目标，目标均价从9000一直上涨到12000,淘金山,12,淘金山价格摸高的关键点,1问卷的设置趋势引导/价格上限摸底/价格敏感点2、良好的客户沟通基础高标准的服务/团队协作3、及时调整，快速响应调50000/指导价上调/毛坯展示/样本客户一对一沟通4、成熟的销售管理和组织建立自信/人员搭配专人定岗/每天意向收口,淘金山,13,首期（A区、C区）合计7套独立别墅197套联排别墅2006年7月30日正式发售，成交109套（含2套独立别墅）,星河丹堤,14,2004年12月：世联星河丹堤项目组成立；2005年5月：联合星河地产参展春交会，“鼓舞2005”；2005年10月：首次亮相秋交会，“西银湖，城市原生别墅群”；2005年10月：星河国际临时咨询中心开放；2006年3月：星河会VIP积分卡正式启动；2006年5月：参展春交会，“银湖山，城市别墅CEO官邸”；2006年5月：林岸会馆正式开放；2006年5月21日：专利产品发布会暨银湖山郊野公园捐赠仪式；2006年7月1日：展示区正式开放；2006年7月22日：针对A、C区正式算价；206年7月30日：A、C区正式发售，当天成交109套；,星河丹堤大事记,15,星河丹堤，我们解决了三个问题,16,价格,P2,多轮客户意向排查，实现项目高价值,星河丹堤自7月24日钻石卡客户领号至7月30日正式发售，每天销售人员与策划人员一起，按顺序登记客户需求房号，并根据诚意度排查，进行预销控，发售当天实现前80号客户到场率100%，房号无变更率90%以上,17,关键词,高标准展示口碑传播高品质现场服务心理战洗脑,18,P2,客户意向排查要点,客户行为数据化业务人员根据每位客户到访次数、主动来电次数、看现楼次数等数据指标判定诚意度；客户分位制按客户行为判定客户诚意度：0分-25分-50分-75分-100分百分位客户优先制保证最有诚意的客户买到意向单位；第一意向优先制保证购房客户的第一意向，避免选房当天犹豫；变更数据及时性每天预销控，及时引导重叠房号，保证高选房率；销售流程化专人专职周到贴心服务，为项目价值加分同时增强客户置业信心；大目标指导下的团队协作执行力是关键,19,项目概况经济指标,关键词：发展商首次开发、小规模、,目前项目已脱外墙,发展商：泰源投资（首次开发地产项目）,小区规划图,花里林居,20,数字纪实,12月,11月,10月,9月,4月,8月,7月,5月,6月,2006年,4月27日房信网和搜房网公布项目信息及咨询电话,6月20日围墙出街,10月1日正式进场储客派发花里林居贵宾卡当天共派发382张黄金周一共派发640张,截止9月30日共积累进线客户约600批,11月15日取得预售证,11月18日公开发售开盘实现价格10109,11月16日算价并派发含购房顺序的联系卡299张,11月21日最后一套样板房售出,完美实现片区高价和高速突破,11月4日样板房开放当天到场参观登记客户343批,注:50天,销售总套数199套(1套被国土局锁定),总销售金额1.69亿,总创收186万,花里林居,21,特定背景下阻碍目标的问题,后续政策不明朗，储客期短,新政限制筛客条件,如何把握市场机遇快速组织营销？,在福田低价片区的价格牵引下，小盘、发展商无品牌溢价，怎样挑战片区价格新高？,Q1:,Q:,花里林居,22,策略分析及检验-客户,第一轮客户排查工具：vip客户评分表和75分以上客户汇总表（见附件）。评分标准如下：,花里林居,23,策略分析及检验-客户,第二轮客户意向摸查，同时房号引导工具：意向房号表、vip评分变化记录表、客户参观样板房统计表,每日对前期办卡客户参观样板房情况进行跟进和统计,花里林居,24,策略分析及检验-客户,为什么后期要补办贵宾卡？,项目推广及储客期短，前期积累客户诚意度较低，样板房开放后出现了前期位办卡的诚意客户，为确保目标，不让客户流失，设立严格标准再次储客。（1）至少3次亲临售楼处，每次均参观样板房，急于办卡；（2）完全认可价格箱体高点（3）意向房号为此前办卡客户的非热点房号,第三轮客户排查,高分位客户房号预销控，排定ABC类客户。100分及75分排定房号客户为A类；不能排定的75分客户为B类；新办卡客户为C类。在诚意客户支撑下，均价10100的价格表最终发展商盖章确认。,花里林居,25,策略分析及检验-客户,算价筛客要点,前提：内部