北京市房地产市场运行情况(2011.6).6%29.ppt

最近，全国和北京房地产市场运营，王秀玲2011年5月，第一部分国家房地产市场经济和政策环境分析，经济和政策环境，财产税试点：重庆、上海、房地产税相关详细情况，在理论阶段引入试点节点房地产税。信用政策继续加强：金融信用政策进一步加强，整体苛刻接近历史低谷。政策重点，购买限制升级：将限制城市范围扩大到40-45个城市，以限制增量增加整体库存和限制。其他政策：土地增值税(vat)短期内政府执行动力不足，交易环节税容易执行，威力大。国务院总理温家宝2011年1月26日主持国务院常务会议，进行了研究部署，以便更好地进行房地产市场调控工作，2011年第一次规制开始了。项目趋势、企业趋势、行业趋势、我们关心的五个主要问题：变化、当前，房地产市场调控的重点限制购买命令基本完成了一、二级城市的适用范围，今年以来，信贷政策也有持续加强的趋势；房地产税试点扩张、交易基本税、土地增值税都准备就绪，从政府对房地产市场规制的态度来看，房价下跌政策已经到了不可阻挡的地步，尤其是在第一、第二主要城市，预计将在相当长的时间内保持高压力。经济和政策环境，今年引进8个新国家1.26个后，购买限制政策有了很大调整，第一，购买限制范围扩大：城市范围从去年的23个城市扩大到40-45个城市；第二，增加采购限制：根据限制增量，以存货限制与限制增量进行整体升级。政策对市场的影响2010年，CRIC监测35个主要城市(包括在新的购买限制城市列表中)住房交易面积约占35%，交易金额约占51%。企业方面的影响2010年CRIC公布的全国销售金额，包括33家企业在内的面积30大企业进入了150个城市，其中35个主要城市发生的销售业绩超过8%。房价上涨较快的21个城市中，36个直辖市、首都市、计划票窗口、房价上涨过快的部分城市，约有40-45个城市扩大。目前必须引入细节的36个城市中，只有重庆、拉萨两个城市没有引入细节。没有硬性规定的城市有苏州、无锡、三亚、温州、佛山5个城市介绍细则。执行情况是，目前购买限制的39个城市中，28个城市限制了整个城市的购买，11个城市只能购买整个城市。另外，长沙没有库存，仅限于90平方米以下的新商品住宅。2010年金融信贷完全紧缩后，中央银行12次上调商业银行存款准备金率，国内大型金融机构存款准备金率创下了21.5%的历史新高。就银行而言，2010年整体住房贷款比重为24.7%，住房贷款总额接近2009年初的历史最低值。从贷款者的角度来看，居民利用贷款购买房子的比例大幅减少，2010年全部住房贷款占出售价格的37.3%，到2010年底，这一比重仅占10%，创下了历史最低值。政策影响从购房的角度看，贷款费用增加，市场购买力减弱，从企业角度看，融资费用增加，销售压力增加，根据今年以后再次升级的房地产调控政策，房地产行情下跌的预测将进一步加重。未来预测总体上，当前的金融信贷政策已经处于最严格的时期，未来在条件成熟时将得到适当的解决。以30年100万元的商业贷款为例，6个月内4次加息引起的变化如下。对经济及政策环境、财产税存在的长期影响是，从增保室到保留室，课税范围扩大。这对房地产市场的影响很大，可能导致房地产行业的整体变化。但是经营困难很多，条件不成熟，今后3-5年内实施的可能性不大，短期影响有限，试点地区试点地区主力城市9区的户籍、无机业、没有工作岗位的个人拥有的普通课税住宅，例如重庆的纳税人具有户籍、企业、事业条件之一，从本年度开始，免税是自然灾害造成的不可抗议的。 本市居民家庭在本市新建并属于该居民家庭2套以上住房的，汇总家庭总住房面积不超过人均60平方米的临时征收，如果本居民家庭在购买新房后一年内出售该家庭原来唯一的住房，则征收的财产税将在本市居民家庭中子女成年后返还； 因婚姻等要求，首次购买了新住宅，该住宅免除了属于成年子女家庭唯一住宅的临时征收，因国家及本市有关规定引进的高水平人才、重点产业不足，急需紧急人才，持有本市居住许可证，在本市工作的住宅免除了本市购买新住宅、属于家庭特定住宅的临时征收，本市持有居住许可证3年，在本市工作的购房者，本市新住宅，本市唯一的家庭。 上海、经济和政策环境，市场影响：直接扣押间接住宅交易量，影响间接新房市场，政策本身漏洞少，执行容易，上海和深圳正在进行政策储备，目前交易方利润税已准备从原来的“合计1%”或“差额20%”调整为“差额30%”。 这项政策本身没有太多漏洞(尽管可能存在低总交易价格等问题)，很容易实施，尤其对抑制投资/投机住房需求更有效。因资金过剩而产生的需求，最终都是通过回购实现的，因此回购必须经过交易过程。这种税收简单、可行、最具威力，从根本上控制市场交战行为。交易连接税不作为国家政策出现，预计个别重点城市将根据实际需要有选择地实施，目标比较强，有机会考虑现有政策的实效性，如果市场交易继续处于停滞状态，交易连接税的引进时间将相应推迟。、间接住房销售者因交易成本增加，住房价格下降的预期将进一步提高，观望深度进一步加深，间接住房交易量减少，经济和政策环境下，持续低迷，部分间接住房购买者的心态松弛，二手房价格宽松，一、间接住房价格差距缩小，新房销售压力进一步加大，经济和政策环境下，新住房销售压力进一步加大。 捆绑住宅价格控制目标要点：根据本地区年度GDP和人均可支配收入增长水平，房价增长幅度不超过这两个指标中的低水平，上海、广州、深圳、天津、重庆、南宁、桂林、银川、黑河、哈尔滨、海口、南京、济南宜春、安阳、济源、襄阳、襄阳、宜昌、漳州、泉州、福清、永安、绍兴、泰、周、周、温州、嘉山、鞍山看起来公平的这个外貌反而掩盖了更大的缺点。原因一，低收入高房价是我国收入水平低、房价高的前提条件已经严重失衡。第二，随着严重不平衡的基本收入增加的“收入小、房价大”的相同比例增加，差距越来越大，购买力和房价之间的反差越来越大。例：2010年上海人均收入为3138元，年增长10%，增加了3183元。2010年底上海的房地产平均价格为20万/平方左右，每年增加10%，增加2000元。比起房价上涨，收入似乎更多，但增加的收入买房子只能买0.14平方，依靠增加的收入买房子，按照房价的比例增长，10年只能买1.4平方，100年只能买14平方，1000年还能买140平方。经济及政策环境，CRIC评论：平均房价控制目标不大于去年新住宅价格上涨后的全国平均水平，主要是贵阳市、锦州市、事实上，两个城市主要考虑了全国70个大城市的当地地位，考虑到中等程度的上涨幅度，事实上，贵阳和锦州最近几年房价上涨幅度低于全国平均水平，地方政府对此深信不疑。CRIC评论：激进的房价控制目标主要是榆树和北京两个城市。在三四线中吉林省榆树市的情况下，最近几年房地产市场受到房地产宏观经济调控的冲击，地方政府试图通过房地产开发拉动整个地区经济上升。2011年，本地区的涨幅没有超过去年房价上涨幅度，这一方面起到制约作用的房价上涨幅度巨大，榆树市2010年新住宅平均销售价格同比上涨50.5%，这一上涨幅度控制目标几乎不能忽视今年对地区房地产的制约效果。以北京为例，该市是全国唯一提到房价“下降”的城市，但其控制对象规定的新住宅是“普通住宅”，该普通住宅甚至包括保障住宅，因此实际上，北京的控制目标没有外界认为的那么苛刻，反而可能是最慢的。经济和政策环境，目前对房地产市场的手段是“切断”而不是“转换”，强调国家和人民利益的情况是，购买限制，否，否，国家，高利润垄断产业，其他可靠的投资渠道，Tip2:“如果先缴纳税金，地区内财政困难”，最近限制购买城市的房地产企业负责人表示，当地公务员要求企业提前缴纳与房地产相关的税金。原因是：“反正迟早会生气的，如果先缴纳的话，地区内的财政就会不稳定。”tip3:决策机制的变化是当前的决策机制从原来的“一维二元体系”演化到“二元体系”。原来的“中央和地方(县)体制”开始演变为“中央和地方、市和地方”。中央决策、地方自治团体表明立场、执行救急的关键在于救急，而救急单位的执行有底线。监管阻力主要是内部地方政府对外部通货膨胀压力和“土地财政”依赖的双重影响，经济和政策环境，第2部分全国房地产市场近期业绩分析，资料来源：CRIC，5月低交易量低的企业稳定，低于5月典型城市交易循环的全线，同比暴跌和市场企业稳定复苏的迹象；但是与过去同期水平相比，仍然是绝对的下位，大部分城市库存显示出增长趋势，目前的整个房地产市场仍在调整周期内。从过去5个月的总交易量来看，三四行城市交易上升，在一定程度上弥补了一线城市下降的差异。，截至2010年12月，主要城市商品住宅每月成交量(:万平方米单位)，注1:重庆、昆明、台州、镇江交易数据为商品房，其余城市为商品房，注2:蓝天城市为中国粮食集团目前进入的城市，近期市场性能，2011年3月全国土地收购和同比趋势，数据源：统计厅，30个典型城市每月土地交易趋势，5月，30个主要城市土地交易面积比例略有增加，但交易金额继续下降，近期市场业绩，资料来源：CRIC，1资料来源：CRIC，2011年1-5月全国营业土地贴现率，2010年全国经常土地贴现率，2011年5月全国经常土地贴现率，最近市场业绩，企业动态，1-5月业绩完成率等共3354%的代表企业，截至5月末销售业绩完成率为40%中海以1月101亿韩元的业绩超过了曼科，成为5月销售第一名，备受关注。10年5月-10年9月(市场调整初期)，10年10月-11年1月(市场调整中期)，11年2月-11年45日(市场调整中期后期)，空间调整：从第一次城市扩展到周边经济更加发达的3-4线城市5月份土地储备规模和低周：典型企业包括保利房地产碧桂园丰富的房地产恒大房地产中国润地禁止集团龙湖房地产绿色城市中国绿地集团世茂房地产曼科集团雅朱尔房地产投资中国海外等15家企业保持土地储备规模低，谨慎地通过改善销售业绩获得收益，5月份典型企业土地储备的欲望提高，考虑到今年5月份增加土地储备不太乐观，土地储备规模仍保持谨慎。万平方米，10年4月推出新的“8条”，土地规模回升，10年9月，具有整合意义的新“5个国家”，企业动态，大规模住宅来源低的推出，人气企业积累：中海，碧桂园典型事件1: 5月15日南京碧桂园凤翔21t，只有城市平均价格的一半。开盘当天，近2000套出售，获得10亿认购以上，相当于南京一个月的单人交易量。典型事件2:深圳中海康城国际和中海塞纳时间共1349套房，限位起始价格为9680元/坪左右，所有客房平均价格为11000元/坪左右，低于市场价格近2000元。从开放日到下午2点，所有的房子都已经卖完了。集团控制销售率，地方控制项目价格典型企业：万科房地产典型事件：为应对业务环境变化，2011年公司围绕客户和市场紧密旋转。Vanke总裁Yu Liang表示，公司要综合使用多种手段积极促销，加快偿还，本月新销售启动额要达到60%以上。今年5月受到关注的项目中，长沙万科市花园红馆、烟台万科海云台角、武汉万科金城、重庆万科凯悦湖都卖完了。增加新市场抢占的数量，抢占市场的典型企业：万科房地产、保利房地产、恒达房地产、远洋房地产、嘉措产业典型活动：5月份，北京达到近50个项目，其中超过了纯新版的4%。在计划于5月超越的项目中，Vanke的项目尤为引人注目，poly ocean紧随其后。按照计划，金有万可市、金网域花部、万科幸福汇款3个项目将于本月开盘。根据北京万科密集推盘的第一波数据，北京万科总经理毛大青表示，今年北京万科销售的项目达7个，期间畅销的万科长阳半岛、万科兰山，纯新项目京头万科新里程，增加抢占新市场的机会，价格变化效果显着，以三大营销举措促进企业项目销售，大规模住房分开放发行项目交易效果，特别是中国和海外及biguiyuan引人注目。企业动态，PART3房地产市场预测未来，各地区购买限制政策的