2016深圳旧房拆迁管理办法

深圳市2016年旧房拆迁管理办法，拆迁管理办法第一章总则第一条为妥善处理城市建设中的房屋拆迁补偿安置问题，保障城市建设顺利进行，根据国家有关法律法规和国务院城市房屋拆迁管理条例，结合深圳市实际情况，制定本办法。相关法规：第二条本办法适用于市、县、区土地行政主管部门(以下简称土地行政主管部门)因征用土地、收回土地或者其他用地单位征用土地，涉及土地上房屋拆迁的拆迁、补偿和安置事项。第三条深圳市国土局(以下简称市国土局)管理、协调和监督全市房屋拆迁工作。县、区土地管理部门负责组织实施本辖区内的房屋拆迁工作，并接受市国土局的业务指导和监督。第四条土地管理部门在复垦或者征用土地上拆除房屋，应当遵循统筹规划、依法行政、全额补偿、妥善安置的原则，并接受城市规划的指导。第五条任何单位和个人都必须服从国家建设的需要，不得阻挠或阻挠征用和拆迁工作。第六条拆迁补偿由双方协商解决。协商不能解决的，由土地管理部门作出征收或者收回土地的补偿安置决定。自本决定发布之日起，土地所有权即归国家所有或收回。第二章拆迁管理第七条拆除房屋应经土地行政主管部门批准并领取拆除房屋许可证，未经许可，任何单位和个人不得擅自拆除房屋。第八条土地管理部门征用或收回土地时，当地区、县土地管理部门应将实施方案报市土地局批准，市土地局发给拆除房屋许可证。收到拆除房屋许可证后，区县土地管理部门将向业主发出房屋拆迁通知。南油、蛇口、华侨城、盐田港、沙头角保税区、福田保税区规划区内的房屋拆迁，由这些用地单位向其所在地的土地管理部门收取，并自行实施。必要时，土地管理部门也可以拆除特殊用地范围内的房屋，并指定使用土地的单位或者其他单位组织实施。第九条由土地使用单位组织实施的拆迁工作，土地使用单位应向当地区、县土地管理部门申请拆除房屋许可证提交下列文件和材料。(一)产权部门提供的被拆迁房屋所有人姓名、家庭人口和产权信息；(二)被拆除房屋的位置、面积、结构、用途和价值；(3)提出补偿安置方案，包括补偿金额、安置面积、位置和临时安置方案。第十条经区、县土地管理部门审查，认为用地单位提供的资料真实、补偿方案合理、安置措施适当的，应当出具拆除房屋许可证，并向业主发出房屋拆迁通知书。土地管理部门应当以拆除房屋许可证或其他形式公布相关拆迁事项。第十一条业主应当自收到房屋拆迁通知之日起三个月内，与区、县土地管理部门或者土地使用单位协商，签订补偿安置协议。法律、法规有特殊规定的，按其规定执行。相关补偿按照本办法及其附件规定的标准、附件规定的标准、附件规定的标准、附件规定的标准执行。如果有的话所有者或用户必须在决定规定的时限内搬迁。逾期仍不搬迁的，由市、县、区人民政府责令有关部门强制搬迁，或者由当地土地管理部门申请人民法院强制执行。业主提起诉讼，逾期未收到补偿费的，补偿费由土地管理部门无息保管。业主在规定期限内未主张房屋产权的，房屋由房屋管理部门代管。第十三条业主自接到土地管理部门拆除房屋的通知之日起，不得有下列行为：(一)对被拆迁房屋的更新、扩建和改建予以通报；(二)买卖、交换或者抵押已通知拆除的房屋；(三)被通知拆迁的房屋租赁关系的建立或变更。第十四条接到房屋拆迁通知的居民委员会、村民委员会、公安机关和业主所在单位，有责任协助、配合土地管理部门和土地使用单位的拆迁工作。第十五条土地管理部门应当建立健全拆迁档案制度，加强拆迁档案管理。第三章补偿安置第十六条拆迁房屋，根据不同情况给予补偿：(一)拆除城镇居民的房屋，对同一地区的房屋进行补偿，但经业主同意，也可以现金补偿。如果该土地属于有偿转让的土地(即市、县国土资源局有偿转让的土地，下同)，双方必须结清土地差价。(二)农村村民已经在农村土地利用规划范围内安排宅基地。对于他们被征用的旧住宅，他们只会得到现金补偿，不会再分配土地，也不会再有房屋得到补偿。(三)拆除华侨和港澳台同胞在农村的旧房。如果这些房子被使用，将会以现金补偿。如果业主已经在农村地区规划的土地范围内安排了宅基地，将给予现金补偿。(四)拆迁单位(包括集体、国有企事业单位、政府机关、团体、中外合资企业、合作企业、外资企业等)的房屋。)应采用相同的结构和相同的面积进行补偿。如果土地有偿转让，补偿方必须结算土地价格(现值)的差额。补偿经双方同意后，也可通过土地交换进行安置。根据本条的规定，以房屋补偿、统一建设的形式安置，补偿双方应在面积、结构、质量等方面进行差额结算，并在协议中约定。协商期满不能达成协议的，由区、县土地管理部门作出决定，房屋拆迁补偿安置一般以现金方式进行。第十七条拆迁补偿实行产权调换的，被拆迁房屋的质量或者面积与原房屋有较大差异的，补偿当事人应当解决质量和面积的差异。补偿面积大于被拆迁房屋面积的，业主应当按照低利润商品房的价格向用地单位补偿超出部分。第十八条被征收土地、拟建房屋和被拆迁房屋为同一用途的，业主应当获得当地安置。第十九条受拆除公有住房影响的用户，由市房管局按照有关房屋管理规定予以安置。第二十条拆迁经批准的临时用地房屋，原临时用地合同自动终止。合同期限仍超过一年的，应当对该房屋给予适当补偿，但临时用地合同另有约定的，从其约定。第二十一条对应当补偿但暂时不能补偿的房屋第二十四条拆迁有产权争议的房屋，在房屋拆迁协商补偿期限内未能解决争议的，在拆迁前，土地管理部门应当组织拆迁人并邀请市房产评估办公室对被拆迁房屋进行调查记录，并向公证处办理证据保全。第二十五条被拆除房屋有下列情形之一的，不予补偿：(一)非法建造房屋；(二)非法占用房屋的；(三)违反土地使用合同，市国土资源局已收回土地使用权，并收回土地上的房屋；(四)违反第十三条第(一)项规定的改建、扩建和改建部分。(五)土地使用期限届满的房屋。第二十六条拆迁非住宅房屋造成生产或经营损失的，可由用地单位给予适当补贴。第四章处罚规定第二十七条用地单位未收到深圳特区报，擅自拆迁房屋的，属违法拆迁。当地土地管理部门可处以每平方米15元的罚款，并责令其停止拆除，限期办理手续。第二十八条业主或使用者违反本办法第十二条规定，在限定时间内不搬迁的，由当地土地管理部门处以2000元以下罚款。第二十九条用地单位违反本办法规定，擅自提高补偿标准，或者在申请中申请拆除房屋许可证倍低补偿高的，由当地土地管理部门责令改正。拒不改正的，取消其土地使用权，已付地价不予退还。造成的其他损失自行承担，并由上级机关对主管人员和直接责任人员给予行政处分。没收业主用户的非法所得。第三十条煽动群众闹事，阻挠拆除房屋的，由公安机关按照拆除房屋许可证的规定处理。相关法规：第三十一条行政监察部门对土地管理部门和土地使用单位的工作人员在补偿安置工作中以不正当手段为自己或者他人谋取非法利益的，应当给予行政处分。情节严重构成犯罪的，司法机关应当依法追究刑事责任。第五章补充规定第三十二条本办法实施前已签订拆迁补偿协议的，按原协议执行。第三十三条本办法由深圳市人民政府负责解释。第三十四条本办法自发布之日起施行。拆迁补偿：货币补偿：根据不同的法律依据，专业评估机构会对被拆迁房屋进行专业评估，并根据找到的距离得出补偿金额。以下是三个法律评估基础：1.市场评估价格是指被拆迁房屋的房地产市场价格。它是由符合规定的专业评估机构，根据评估目的、评估原则、评估程序和相应的评估方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，在评估时点对房地产客观、合理的价格或价值进行评估和判断的活动。2.商品房平均成交价格是指同一地区同类普通住宅商品房的平均成交价格，由有关部门每季度定期确定并公布。3.重置价格是指评估机构根据评估时点的价格水平，利用评估时点的建筑材料和施工技术，确定的与评估对象具有相同功能和用途的新建建筑物的正常价格。以上三种价格是拆迁补偿的法律依据，但它们的用途不同，适用情况也不同。产权交换也叫产权交换。根据不同的评估方法，有两种类型的交换。价值标准产权置换是指价值的等价置换2.拆迁安置：拆迁安置是指通过开发商的拆迁改造项目和按产权置换比例完成的拆迁安置。附：目前，我国各大城市已设定了人均拆迁补偿的最低面积。例如，上海的人均最小面积是22平方米。货币补偿产权置换由于中国城市化进程等诸多客观因素，导致房价和地价虚高，从而引发了许多仅靠货币补偿或产权置换无法解决的问题。因此，出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。货币补偿金额根据被拆迁房屋的位置、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格为基础确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。实施房屋产权调换的，拆迁人和被拆迁人应当按照规定计算被拆迁房屋的补偿金额和置换房屋的价格，结算产权调换差价。房屋拆迁补偿标准的计算公式：拆迁建设单位按照规定的标准向被拆迁房屋的所有人或者使用人支付的各类补偿。一般来说：(1)房屋补偿费(房屋重置费)用于补偿被拆迁房屋所有人的损失。根据被拆除房屋的结构和折旧程度进行分类，按每平方米单价计算。(2)周转补偿费用于补偿被拆除房屋的居民临时居住或要求临时住宿的不便。临时居住条件应当归档，并根据被拆除房屋的人口按月给予补贴。(3)奖励性补偿费用于鼓励居民积极协助房屋拆迁或自愿放弃一些权利，如自愿搬到郊区或不要求拆迁单位安置房屋。房屋拆迁补偿费标准由当地人民政府根据当地实际情况和国家有关法律政策确定。由宅基地区位补偿价格和被拆迁房屋置换价格计算新价格结构的公式如下：房屋拆迁补偿价格=宅基地区位补偿价格；被拆除房屋的新价格取代了宅基地的面积。(一)房屋拆迁补偿计算标准(1)房屋拆迁货币补偿=按房地产评估价格计算的房屋装饰装修法定补偿金额(或评估确定的房屋装饰装修补偿金额)(2)房屋拆迁补偿差价=房地产合法权属房屋装饰装修约定补偿金额评估价(或评估确定的房屋装饰装修补偿金额)-拆迁人取得交换产权的房屋评估价(二)房屋拆迁安置费计算标准(拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=未提供周转房情况下的临时安置费；过渡期结束时的临时安置费；非住宅房屋停产停业损失补偿费。备注