第六章第四节静态盈利能力指标及其计算（二）（2012版）

二、投资利润率（史记：适用开发投资项目和置业投资项目；此利润率为税前利润率；此利润率的实用价值不大）投资利润率分为开发投资的投资利润率和置业投资的投资利润率。（史记：投资利润率与理论教材282页的投资利润率概念相同）开发投资的投资利润率是指开发项目总开发利润或年平均利润占项目开发成本（史记：为与教材172页的项目开发总投资概念区别自定义为“项目开发成本”，教材在此处是偷换概念）的比率。项目开发成本与项目总开发成本的差异在于前者不含财务费用。史家解读：开发投资的投资利润率开发利润/项目开发成本100%开发利润/项目总开发成本（TDC）财务费用100%开发利润/（土地成本开发成本管理费销售费用）100%置业投资的投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对经营期内各年的利润变化幅度较大的项目，应计算经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。置业投资利润率的计算公式为：置业投资的投资利润率年利润总额或年平均利润总额/项目开发成本100%投资利润率可以根据利润表中的有关数据计算求得。在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。【2008年试题】某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（ ）。A1042%B1157%C3125%D3472%答案：D投资利润率=开发利润/项目开发成本=25000/（800008000）=34.72%。三、资本金利润率和资本金净利润率（适用置业投资项目）（一）资本金利润率资本金利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。资本金是投资者为房地产投资项目投入的资本金或权益资本。资本金利润率的计算公式为：资本金净利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。其计算公式为：例69已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元、年平均税后利润总额为500万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。（置业投资项目）解四、静态投资回收期（适用开发投资项目和置业投资项目）静态投资回收期（Pb），是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。一般以年表示，对房地产投资项目来说，静态投资回收期自投资起始点算起。其计算公式为： 【2001年试题】在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于（）。A基准回收期B静态投资回收期C项目开发期D项目销售期答案：B解析：动态投资回收期中是累计净现金流量现值出现正值的期数，相比累计净现金流量出现正值的期数要长。五、现金回报率与投资回报率（适用置业投资项目，是很重要很实用的两个概念）现金回报率和投资回报率，都是房地产置业投资过程中，投资者量测投资绩效的指标，反映了置业投资项目的盈利能力。（一）现金回报率（有税前现金回报率和税后现金回报率两种）现金回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于营业利润（净经营收入）扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资；税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。例如，某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的营业收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为28万元，则该项投资的税前现金回报率为：28/20100%14%；如果该项投资年税后净现金流量为22万元，则该项投资的税后现金回报率为：22/20100%11%。现金回报率指标非常简单明了：它与资本化率不同，因为资本化率通常不考虑还本付息的影响；与一般意义上的回报率也不同，因为该回报率可能是税前的，也可能是税后的。史家解读：公式：税前现金回报率=（年净收入年还本付息额）资本金或权益资本年税前现金流量资本金或权益资本年税前现金流量年净收入年还本付息额税后现金回报率（年净收入年还本付息额年应纳所得税额）资本金或权益资本=税后年现金流量资本金或权益资本。【2002年试题】某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。A900%B805%C3000%D752%答案：D解析：税前现金回报率等于净收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。每年的还本付息额用公式计算，A6744（万元），则税前现金回报率（96744）30752%。（二）投资回报率（只有税后投资回报率一种）投资回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。投资回报率计算过程中采用的现金收益，通常为税后现金收益。投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于其考虑了房地产投资的增值收益和权益增加收益。该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比。在不考虑物业增值收益时，投资回报率的具体计算过程，可参见例610。史家解读：公式：在不考虑物业增值收益时投资回报率（税后现金流量投资者权益增加值）资本金（权益资本）（税后现金流量当期还本付息额当期应付利息）资本金（权益资本）投资者权益增加值还本收益当期还本付息额当期应付利息当考虑物业增值收益时投资回报率（税后现金流量投资者权益增加值物业增值收益）资本金（权益资本）（税后净收入物业增值收益）资本金（权益资本）。【2006年试题】某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A7.1B12.0C13.1D19.1答案：D解析：当考虑物业增值收益时，投资回报率=