万科集团房地产企业成本核算指导

房地产开发企业成本核算指导第17页，共17页皖资2000145号关于实施新万科集团房地产企业成本核算指导的通知集团所有房地产公司和部门：为了完善集团成本核算，满足成本管理的需要，集团财务部在广泛征求意见的基础上，对万科集团房地产企业成本核算指导进行了修订，现予以发布。本指引将于2001年1月1日起实施。由于本次修订范围较大，要求各房地产公司财务部门做好新旧成本核算方法的衔接，指定专人负责原成本账户余额的调整和分类，确保及时、优质地完成套账过渡。在编制可行性报告、项目成本估算和项目预算时，要求各公司(部门)按照新版本成本核算指导的成本分类进行相关的成本估算和预算编制。如系统执行中有任何问题，请及时通知集团财务管理部，以便根据情况进行调整。我特此通知你。万科企业有限公司2000年12月6日附录：新成本分类列表新版本万科集团房地产企业成本核算指导万科集团房地产企业成本核算指南第一章一般原则1-1为加强成本管理，规范集团房地产开发企业的成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本数据的比较和分析，根据国家颁布的相关会计准则和制度以及集团制定的相关规定，制定本指引。1-2本集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，合理确定成本核算对象，正确归集和分配开发成本和费用，提供及时、准确、完整的成本核算数据，及时发现成本管理中存在的问题，寻找降低成本的途径。1-3各房地产开发企业应建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算方法，严格按照国家和集团成本管理要求正确组织成本核算，自觉接受集团监督。第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据确定成本核算对象的原则和项目的特点，确定成本核算对象。第二步：建立相关的成本会计账户来核算和收集开发成本。第三步：根据效益原则和配比原则，确定成本核算对象之间分摊成本的分配方法和标准。第四步：按照确定的方法和标准，在成本核算对象之间分配收集的开发成本。第五步：编制项目开发成本计算表，计算每个成本核算对象的总开发成本。第六步：正确划分已完成开发产品和在建开发产品的开发成本，分别结转已完成开发产品的成本。第七步：正确划分销售面积和未销售面积(由主管部门提供)，按照相关规定分别计算销售面积和未销售面积应承担的成本，并正确结转开发成品的销售成本。第八步：根据成本核算和管理要求，编制成本报告，反映各成本核算对象的成本。第三章成本核算对象的确定3-1确定成本核算对象的原则：应满足成本核算的需要；促进成本和费用的收集；便于及时结算费用；适应成本监控的要求。3-2各单位可根据上述原则和以下条件，结合当地实际情况，如项目开发位置、规模、周期、模式、功能设计、结构类型、装修等级、层高、施工队伍、管理需要等，确定具体的成本核算对象。(1)对于单项开发项目，成本核算对象一般是独立设计预算或施工图预算中所列的各项单项开发项目。(2)具有相同开发位置、相同结构类型、相似评价的集团开发项目对于在U形地块上按阶段(地区)开发的项目，每个阶段(地区)可作为成本核算对象。如果同一个项目有不同的功能，如裙楼、公寓、办公楼等，成本核算对象应在按计划(面积)划分成本核算对象的基础上，按功能划分。如果同一居住区同一时期内有高层、多层、复式等不同结构，也应按结构划分成本核算对象。(4)根据核算和管理的需要，独立设计预算或施工图预算的配套设施，无论其支出是否分摊到住房和其他开发产品的成本中，都应作为单独的成本核算对象。仅服务于一个住房和其他开发项目的配套设施，应当以较低成本摊销到住房和其他开发项目中，不能单独作为成本核算对象，所发生的开发费用可以直接计入住房和其他开发项目的成本。第四章成本项目和核算内容4-1开发产品的成本核算应以开发产品的具体情况为基础，按照制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括以下六个项目：1)土地收购价格2)预付开发费用3)主要施工成本4)主体安装工程费用5)社区管网工程费用6)园林环境工程费用7)配套设施费8)开发开销4-2各成本项目的支出范围如下：土地收购价格指为取得土地开发使用权而发生的各种费用，主要包括以下内容：(1)政府土地价格和市政配套费：已支付的土地出让金和土地开发费、支付给政府部门的大型市政配套费、已支付的契税、土地使用费、耕地占用税、土地使用变化和土地价格超出面积部分。(2)合作支付：合作方的土地价格补偿、合作项目向合作方转移的住房费用及相应的税费等。(3)红线外市政设施：红线外道路、水、电、气、通讯建设费、管道铺设费、接口补偿费。(四)拆迁补偿：地上、地下建筑物或附着物拆迁净费用、拆迁安置费用、农作物补偿、危房补偿等。开发前准备费：指取得土地开发权后和项目开发前期的水文地质调查、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。它主要包括以下内容：1)勘察设计费(1)测量费用：包括初步测量、详细测量等。主要费用包括：水文、地质、文物及基础勘察费、沉降观测费、日照试验费、打桩及测量费、复线费、定线费、放线费、建筑面积测量费等。(2)规划设计费：规划费：方案投标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费和总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费等。其他：可行性研究费、制图费、晒图费、制图费等。(3)建筑研究的住房费用：包括材料和建筑费用(2)施工申请费(1)建设审批申请费包括安检费、质检费、底价准备费、交易中心费、人防工程建设申请费、消防配套费、散装水泥费、白蚁防治费、墙体改造基金、建筑面积测量费、路口开工费、规划管理费、新材料基金(或墙体改造专项基金)、教师住房基金(或中小学教师住房补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。项目总体审批费：项目提交建设时，按照规定向政府相关部门支付的审批费。(2)增容费包括水、电、气容量费(3)“三通一平”费：1)临时道路：设计和4)临时围板：包括设计、施工和装修费用主要建设成本指在项目开发过程中发生的纳入主体工程预算的各种费用。主要包括：1)基础成本包括土方工程、桩基、挡土墙(边坡)工程费用、地基处理费用、桩基咨询和检测费用、降水(2)结构和粗装修费用结构和粗装修(包括地下室部分)，如果是高层建筑，有裙楼的顶楼和转换层。原则上，裙楼包括高架地板结构，塔楼包括转换层结构。3)门窗工程主要包括室外门窗、大门、防火门费用(4)公共部位精装修费主要包括大堂、楼梯、屋顶、立面和雨篷的精装修费用。(5)室内精装修费主要包括厨房、卫生间、大厅、阳台、露台的精装修费用。主体安装工程费用(一)室内水暖动力管道设备费用；1、室内给排水系统费(自来水/排水/直饮水/热水)；2、室内供暖系统费(地暖/电热膜/家用燃气灶/管道系统/散热器)；3、室内燃气系统费；室内电气系统费(强弱电预埋管)(2)室内设备及安装费1、空调及安装费；2.电梯及其安装费；3.发电机及其安装费；4、高低压配电及安装费；5、消防通风及安装费；6.背景音乐和安装费(3)室内智能系统费1、安全监控和停车管理系统费用；2.电信网络费用；3.卫星电视费；4.三米远程传输系统的成本；5、家庭智能系统成本社区管网工程造价1)室外给排水系统费主要包括自来水系统、雨污系统、直饮水系统和热水系统(2)室外供暖系统费主要包括管道系统、热交换站和锅炉房的费用。(3)室外燃气系统费主要包括管道系统和调压站。4)室外消防系统费主要包括高压线路工程、低压线路工程、配电站和开关站。5)室外消防系统费6)室外智能系统费用主要包括电信网络系统、社区停车管理系统、电子巡更系统和墙壁监控照明系统。园林环境工程造价指项目发生的园林环境成本，主要包括：1)环境设计费2)绿化建设费：区内外绿化费3)建筑草图：雕塑、喷泉、走廊、假山等。4)道路及广场建设费：道路及广场铺装、交叉路口建设及补偿费等。5)围墙建设费：包括永久性围墙、围墙和大门6)室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯7)室外背景音乐8)室外零星设施：各种标志、招牌、示意图等。配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法律法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让固定资产，也不能转让公共设施支出。主要包括以下几类：(一)不产生经营收入的非经营性公共配套设施支出，以及社区居委会、派出所、岗亭、儿童公园、自行车棚等设施支出。(2)根据法律法规或商业惯例，开发社区的经营收入是指运营商或行业委员会在运营公共配套设施上的支出，如幼儿园、邮局、图书馆、阅览室、体育馆、游泳池、体育场馆等设施的建设。(三)开发社区城市规划中规定的大型配套设施不能有偿转让并取得经营收益权而发生的无投资来源的费用。(4)对于地下室、停车位等产权和收益归属复杂的设施，应根据当地政府规定、销售提成、销售提成等确定是否计入本成本项目3.幼儿园：建设成本与配套资产购买4.学校：建设成本和配套资产购买5.儿童娱乐设施6.车站建设费用：土建工程、设备及各种设施开发开销开发间接费用会计与项目开发直接相关，但是它不能清楚地识别属于特定开发环节的成本支出。以及与项目的推广和销售相关的费用，但发生在大楼开业之前。(1)项目管理费1)工程监理费：支付给受聘项目或工程监理单位的费用2)预结算和编辑费：结算所为编制和审查施工图预算估算、预算和结算支付的费用3)行政管理费：直接从事项目开发的部门人员的工资、奖金、补贴等人工费用，以及直接从事项目开发的部门的行政费用。4)施工合同外的奖金：催奖和进度奖5)质量检验费：竣工验收时的相关质量检验费。(2)营销推广费项目开始前发生的所有营销推广费用，如广告、策划、模型房、商店建设、销售手册、模型等。主要包括：1)媒体广告费用：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公共交通广告、电子屏幕2)广告设施和出版费：车站广告和路标广告3)现场包装费用：彩旗、气球、横幅、花架、花篮、花盆4)推广费用：场地租金、劳务、场地布局、员工膳食5)宣传材料和礼品费：销售手册、各种礼品6)接待大厅装饰装修费用：设计、工程、装修等。7)器具现场销售费用：饮水机、家具等。8)现场销售的人工成本：工资、奖金、补贴等。9)卖点增加费：10)验楼运输费：验楼专用车运行费、修理费、司机驾驶费。11)样板房：包括临时样板房的建设、设计、装修等费用，以及维护、安保和维护费用。主体中样板房的设计、装修、家具、家具等费用，可收回部分从总成本中扣除。12)销售模型费13)展览费：展位费、布局费、制作费等。14)其他3)资本化利息：直接用于项目开发借款的利息支出和汇兑损失的净额，减去利息收入和汇兑收益。4)物业管理改善费包括物业管理资金、公共建设维护资金或物业管理企业托管的其他专项资金，按照规定应拨付给业主委员会。期间成本期间费用包括管理费用、营业费用和财务费用，不属于房地产制造成本的范畴。账户设置、收款内容及核算程序详见万科集团费用核算办法。三种期间费用与“开发管理费”既有联系又有区别。详细定义和核算方法请参考万科集团费用核算办法。第五章会计科目和账簿的设置5-1“开发成本”科目：核算产品开发过程中发生的所有费用。各级账户设置详见“房地产成本核算账户明细表