商品房买卖合同无效房屋升值部分应归谁所有

商社买卖合同无效的住宅涨价部分应该由谁拥有如皋市人民法院许夕坤事件的介绍2000年初，高丽某等向某房地产公司购买了商品房，之后房东要求处理房地产证明书，2003年6月，房地产公司通知了李某等16家居民。 由于住宅审查手续不合法，无法取得用地许可证，住宅买卖行为也无法继续，要求将已经出售的十多家房地产商全部收回。 房地产公司限期发出搬迁通知，受到相应资格的评价机构的评价。 这个房间的现实价值在住宅涨价部分谁的双方都有争议，李某等十户在被赶出依赖生存和生活的居住场所的同时，只能得到现实住宅价值的三分之一以上的“赔偿”。 没办法，只好向法庭控告房地产公司，要求法院确认房屋买卖合同无效，让房地产公司返还房屋购买金及其利息，根据现在的房屋的实际价值给予赔偿。 在审判中，房地产公司承认当时的住宅买卖行为有错误，虽然同意以购买住宅者返还住宅的前提返还住宅购买金，但损害的赔偿中只包含住宅购买金和利息，不包含住宅的涨价部分。争论的焦点在上述情况下，住宅买卖合同无效后的重要问题是住宅涨价部分的归属问题。 对没有过失的受害者的损害赔偿范围应该包括什么？房子的高度部分不是买房人的利益损失吗？评价一、一般合同的无效、损害赔偿范围如何确定根据合同法的理论，一般合同的损害赔偿范围根据合同被解除、被宣告无效还是被取消而不同。 前者应该包括积极损失和利益损失的赔偿后者仅限于对信赖利益损失的赔偿。一般合同解除后的损害赔偿采用完全赔偿原则，根据我国合同法条的规定，“当事人一方不履行合同义务或不符合履行合同义务，给对方造成损害的情况下，损害赔偿额必须相当于违反合同所造成的损害，包括履行合同后获得的利益，但是， 违反合同者在签订合同时，不得超过因违反合同而造成的损失”，其赔偿范围不仅包括无过失者积极损失的赔偿，还包括可以得到利益损失的期待利益损失的赔偿，结果实现了履行合同后的状态积极损失的赔偿也称为直接损失的赔偿，是现实财产的直接损失，所以范围、金额比较容易确定，争论较少。 但是，合同解除后的损害赔偿与合同无效、取消不同，合同解除是当然的，合同本身有效，可以获得利益的认定是在该合同有效的前提下，没有过失的当事人完全有理由要求通过有效的合同实现合同完全履行的状态当然，这里获得的利润额的确定根据合同法条的规定，应该严格限制在合同签订时违约者所预见的、因违反合同而造成的损失的范围内。合同法第五十八条规定的“合同无效或取消后，该合同取得的财产必须归还，不能返还或者不需要返还的，应当打折补偿。 有过失的人必须赔偿对方受到的损失”合同无效或取消时，承担过失赔偿责任的范围除了积极的损失，以信赖利益，履行利益为限，结果恢复到合同签订前的状态。 也就是说，当事人信赖合同的有效性履行交易，确认合同无效或取消的情况下，为了签订和履行合同而支出的各种费用和代价是当事人的损失。 信赖利益与可以获得利益的不同，具体来说，当事人在签订合同过程中支出的包括合理费用在内的准备交易上支出的费用，为了支付上述费用而损失的利息等合理的间接损失，对其他利益等一般不包含在损害赔偿的范围内。二、确定商社买卖合同无效损害赔偿范围的分析在商社的买卖合同签订后，在还没有履行之前，被确认因卖方的过失而无效、取消、解除的情况下，其处理方法与一般合同没有明显的不同。 但是，如果合同成立，实际上开始履行的话，例如买方已经支付了大部分的住宅费用，卖方已经交付住宅使用，而且在上述事件中，买方已经住了3年，其损害赔偿的范围已经不能根据一般合同的损害赔偿确定。 现在，由于商品房一般上升很快，在确认合同无效后，除了返还购买费用和相应的利率以外，住宅上升部分的归属问题也很重要。(1)房屋涨价部分的定性有人认为无效合同可能无法履行，当事人在签订无效合同后，不得履行合同。 但是，如果作为住宅开发者的卖方隐瞒故意使合同无效的事实，买方不知道的话，这个无效的合同一定会被履行。 另外，由于合同本身的违法性，确认无效合同的请求权没有诉讼时效的问题，无效合同签订后很长时间被确认无效的房子，上升到原来购买房价的数倍的可能性很高。 根据上述一般无效合同原则，不能恢复到合同签订前的状态，住宅的上升部分显然也不能作为买家的信赖利益来赔偿。另外，也有人认为应该把过失因素作为合同的无效构成要素，尽量认定合同有效，给予没有过失的买方合同解除权，以此来保护没有过失的买方。 因为合同解除后，买方可以把房屋的涨价部分作为利益损失向卖方要求赔偿。 但是，收益是指当事人在签订合同时期望通过履行合同而获得的，由于发生违反合同行为而实际不发生的利益，有前景、期待性和现实性。 此时，买方实际获得的现实住房高部分不符合获利的特征，不能为了获利而向卖方要求赔偿。现实生活的需要促进法律的新陈代谢，合同失误者对受害者的损害赔偿的范围包括合同无效的情况下信赖利益的赔偿和合同解除的情况下获得的利益，是受害者履行合同后所获得的利益能否确定，以及为此应该支付的社会成本。 在住宅买卖合同成立、实际开始履行后，房价大幅上涨，上升的金额不仅能完全确定，而且还能被购买者实际享受。 这个利益依赖于不动产，买方拥有不动产，然后取得住宅所有权的情况下，这个利益和房地产不分离。 但是，如果合同无效，需要归还不动产的话，就分析归还财产的价值，首先是原来的价值，其次是附加价值的部分。 原来的价值部分对归还没有异议，附加价值部分符合事件的具体分析，卖方有过失买方没有过失的情况下，附加价值部分不依赖房地产，应该承认没有过失的买家在占有这个房间期间内的经营和居住带来的自然利益，保护作为事实物权所有者的买家的合法权益。 原本由无效合同行为产生的债权行为只是物权行为的原因行为，两者完全分离，各自独立，物权行为原因行为不是无效无效，即使原因行为无效作为物权的所有权也有效，这可以说是物权行为的独立性、无因性。 此外，这种损失是由卖方的过失和其他恶意行为直接发生的，没有其他因素共存的可能性。 房屋买卖合同无效后，买方实际享受的上升部分应该作为直接损失向卖方要求赔偿。 当然，此时住宅的涨价部分应由买方所有，满足以下条件。 1、商社的买卖合同成立，实际履行，买方已经交付了大部分的房款，卖方已经交付住宅使用的2 .商社的买卖合同被确认无效或取消的情况下，房地产财产需要确实归还3 .房屋的自然上升、上升部分的确定由有法定资质的评价机构4、商社的买卖合同无效的过失在卖方，买方没有过失。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，卖方因欺诈行为导致合同无效或取消的情况下，买方可以要求卖方支付房款的两倍以下的赔偿责任，但该赔偿还不足以补偿买方涨价部分的损失的情况下，在解释中没有说明。 这个惩罚性赔偿和卖方的其他赔偿可以并存，但卖方承担惩罚性赔偿责任不免除其他赔偿责任。 但是，惩罚性赔偿最终取决于买家的个人意志和法官的自由裁量。(二)把上升部分作为卖方的赔偿范围符合公平原则德沃金在法律帝国册中引用了格雷大法官的话。 可以很好地说明这个问题“法律不能给过失一方自己的过失带来利益，也不能让善意一方失去自己的善意利益”。 商社的买卖合同无效的结果，确认是卖方的过失，合同无效后，要求买方归还这个房间的话，卖方得到住宅的涨价部分，有过失的一方不仅不会为自己的违法行为支付任何代价，反而可以得到“意外丰富的利润” 违法行为的否定结果一定由买家承担，这一定违反了法律的基本公平原则。另外，错误的卖方承担赔偿买方房子高度的损失的责任，也不会在法律上加重卖方的责任。 卖方收回了房地产，他可以以完全一样的价格出售。 事实上，在本案的情况下，很多卖方基于这个目的，在几年后向法院确认商社的买卖合同无效。 因此，在司法实践中，也必须根据不给过失者带来利益、不给过失者带来损失的原则进行审判。(3)把上升量定为卖方的赔偿范围，有利于维持社会交易秩序的稳定房子是平民安居乐业的书，与人民的生活有关，购房业关系到民生民计，所以法律应该保护处于相对薄弱地位的买家的生存利益。 目前住房上升是普遍现象，由于缺乏法律规范、产票延迟等现状的存在，大量商社的买卖行为非常不规范，而且近年的房地产开发热潮，手续不规范，不完全，新的矛盾和纠纷不断出现，诉诸法院也不稀奇。 在这种情况下，住房上升量的归属很重要，利益的最大化是卖方违法违约工作的直接因素。 如果不保护买方所有房屋的涨价部